Determinarea Activului net contabil (ANC), activului net corectat (ANC) si activului net de lichidare (ANL)

Determinarea Activului net contabil (AN_C), activului net

corectat (ANC) si activului net de lichidare (ANL)

Activul net contabil () reprezinta excedentul tuturor bunurilor si a drepturilor din activ asupra tuturor datoriilor fata de terti (pasive exigibile). Din punct de vedere contabil, activul net contabil reprezinta valoarea capitalurilor proprii (CP) ale firmei, rezultata din deducerea din valoarea contabila a activelor totale (AT) a valorii contabile a datoriilor totale

AN_C = AT - DT = CP

Activul net corectat (ANC) reprezinta diferenta dintre activele totale corectate (ATC) si datoriile totale corectate (DTC), conform metodologiei descrise la punctele anterioare.

ANC = ATC - DTC

Aceasta metoda este mare consumatoare de timp si resurse, necesitand o echipa complexa de specialisti in diferite domenii, care sa cunoasca caracteristicile mijloacelor fixe din dotarea intreprinderii, piata secundara a acestora si capabila sa estimeze credibil gradul de depreciere a mijloacelor fixe.

Un domeniu special il constituie activele necorporale, a caror evaluare necesita experienta si abilitati specifice, mai putin caracteristice unor evaluatorilor. In situatia in care exista AN identificabile, a caror valoare are un aport semnificativ in abordarea bazata pe active, iar evaluatorul nu poseda bagajul de cunostinte si experienta care sa-i permita o lucrare completa,competenta sa redusa in aceasta problema trebuie prezentata clientului si eventual, solicitata o colaborare cu alt evaluator.

Activul net de lichidare (ANL) se aplica in cazul intreprinderilor aflate in proces de lichidare sau reorganizare judiciara. Totodata, poate fi o metoda adecvata daca valoarea rezultata din abordarea prin venituri este inferioara activului net corectat. In acest caz, valoare obtinuta din lichidarea afacerii este superioara celei rezultate din continuarea exploatarii.

ANL = - costuri de lichidare, unde costurile de lichidare includ costurile legate de inchiderea intreprinderii, acordarea unor compensatii salariatilor, plata unor penalitati pentru neonorarea unor obligatii asumate, dezafectarea unor capacitati, eventuale obligatii de decontaminare, asigurarea pazei activelor pana la finalizarea vanzarii lor, marketingul legat de vanzarea activelor, impozite aferente vanzarilor de active etc.

este un activ net corectat ajustat, pentru valorile unor active specializate sau cu piata limitata, care nu pot fi valorificate la valoarea de utilizare din activul net sau alte corectii adecvate unor situatii ce impun vanzarea fortata a unor active.

La finalul acestei teme prezentam un exemplu de evaluare a unei benzinarii prin abordarea pe baza de active, reliefand   selectiv evaluarea unor active din cadrul acestei entitati.

Obiectul evaluarii: Statie de distributie carburanti "Benzinarie"

Scopul evaluarii: estimarea valorii de piata a proprietatii in vederea vanzarii (consultanta pentru proprietar)

Data evaluarii: 10 ianuarie 2003

Ipoteze de lucru:

Benzinaria este situata la iesirea din municipiul A spre tara vecina, respectiv spre punctul de frontiera C, care face legatura directa cu localitatea X din aceasta tara.

Statia de comercializare a carburantilor este in functiune, iar snack-barul din cladirea benzinariei inca nu este in functiune, dar se poate pune in functiune oricand, fiind complet finisat.

Benzinaria a fost construita in anul 1997, respectandu-se toate normele legale in vigoare.

In apropierea statiei urmeaza sa se realizeze soseaua de centura "inelul nr. IV" care va face legatura intre Calea X si soseaua de iesire spre Iugoslavia. In zona benzinariei, este aprobat amplasamentul pentru unul din parcurile industriale ale orasului, este in constructie Spitalul Municipal si sunt amplasate firmele Coca Cola si SOLECTRON (componente electronice). Tot in apropiere se afla in constructie un cartier de vile.

Nu exista alte statii de distributie de carburanti in apropiere.

Cererea manifestata pentru statii de distributie de carburanti in zona de interes a evaluarii este destul de mare, iar oferta este medie.

In zona de interes a evaluarii tranzactiile cu statii de distributie a carburantilor se fac cu preturi cuprinse intre 500.000-680.000 USD, in functie de amplasament, de capacitate si de tipul si starea constructiilor aferente.

Din informatiile (limitate) de pe piata terenurilor din zona de interes a evaluarii, acestea se tranzactioneaza cu preturi unitare cuprinse intre 15-18 USD/mp, pretul unitar scazand odata cu cresterea suprafetei tranzactionate. Un teren de 2.000 mp din imediata apropiere s-a vandut de curand cu 16,8 USD/mp.

Terenul in suprafata de 2.415 mp este plan si are o forma aproape dreptunghiulara, latura lunga reprezentand frontul stradal.

Ca utilitati terenul este racordat la retelele de curent, apa, canal, telefonie.

Constructiile aferente imobilului evaluat sunt: cladirea statiei care indeplineste functiunile de statie de carburanti, magazin, snack-bar si spalatorie auto si doua copertine care protejeaza zona pompelor, cu urmatoarele caracteristici:

Fosa septica, separatorul de grasimi, putul forat pentru obtinerea rezervei de apa pentru PSI, rezervoarele pentru apa pentru PSI (5 rezervoare metalice ingropate care au o capacitate totala de peste 10 mc), rezervoarele de carburant (3 bucati de cate 40.000 I, din care unul este compartimentat, introduse intr-o cuva subterana din beton armat), platforma betonata si reteaua electrica pentru iluminat interior, exterior si de forta;

Constructiile au fost executate in anul 1997 si sunt in stare fizica buna, uzura fizica fiind 0;

Statia are 3 pompe de alimentare livrate de firma Scheidt & Bachmann, fiind fabricate in 1994. Pompele sunt conectate la un calculator MASTER 10 pe care se poate supraveghea vanzarea carburantului.

REZOLVARE: Se procedeaza la   evaluarea terenului(prin metoda comparatiei de piata),evaluarea constructiei(prin abordarea pe baza de costuri) si a echipamentelor(tot prin abordarea pe baza de costuri)

Estimarea valorii terenului prin metoda comparatiei directe

Pentru terenul de evaluat, teren in suprafata de 2.415 mp, s-a estimat ca valoarea de piata este de 16,8 USD/mp. Valoarea totala estimata a terenului va fi:

2.415 mp x 16,8 USD/mp = 40.572 USD = 1.351.777.896 lei

Abordarea pe baza de costuri in evaluarea constructiilor

Evaluarea s-a realizat prin metoda comparatiilor unitare, luand in considerare costurile unitare actuale de refacere a constructiilor si dimensiunile fiecarui element constructiv analizat.

Costul de inlocuire total brut estimat pentru constructii este 8.940.209 mii lei.

Constructiile nu sunt afectate de uzura fizica si nici de neadecvare functionala. Ramane de analizat deprecierea economica, din cauze externe, care reprezinta utilitatea diminuata sau crescuta a unei cladiri datorata unei influente negative/pozitive din mediul exterior. Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi: localizarea proprietatii in localitate, regiune sau provincie, conditiile pietei locale s.a. Exista doua metode de estimare:

capitalizarea pierderii de profit sau de chirie atribuita influentelor negative;

compararea cu tranzactii de proprietati similare care sufera aceleasi influente negative.

Din compararea cu tranzactii de proprietati similare care sufera aceleasi influente ale pietei imobiliare s-a desprins concluzia ca spatiul comercial nu este influentat de depreciere din cauze externe, ci de o "apreciere" de aproximativ 100%. Cuantificand toate deprecierile/aprecierile care afecteaza constructiile, reiese ca acestea sunt afectate de o apreciere totala de 100%. Asadar costul de inlocuire net al constructiilor este de:

8.940.209 mii lei x (1+1,00) = 17.880.418 mii lei

In abordarea prin costuri valoarea proprietatii se obtine prin insumarea costului de inlocuire net cu valoarea de piata a terenului, respectiv:

17.880.418 mii lei + 1.351.778 mii lei = 19.232.196 mii iei

Evaluarea echipamentelor prin abordarea pe baza de costuri

Costul de inlocuire brut al sistemului de pompe conectate la calculatorul MASTER 10 s-a determinat in functie de preturile de livrare pentru echipamente similare, in vigoare la data evaluarii. Corectiile uzurii fizice au fost facute pe baza observatiilor facute cu ocazia inspectiei si luarea in considerare a conditiilor concrete de lucru a sistemului de pompe.

Cele trei pompe de alimentare cu carburant livrate de firma Scheidt & Bachmann impreuna cu calculatorul MASTER 10 pe care se poate supraveghea vanzarea carburantului au fost estimate a avea un cost de inlocuire total de 415 milioane lei.

Gradul de depreciere pentru acest sistem fabricat in 1994 a fost estimat la 60%.

Costul de inlocuire net al sistemului este, asadar, de 166.000 mii lei.

Deci valoarea patrimoniala (pe baza de costuri) este 19.398.196 mii lei.