Conform Legii 190/1999 cu toate modificarile ulterioare ,creditul ipotecar pentru investitii imobiliare trebuie sa indeplineasca cumulativ doua conditii:

a)     sa fie acordat pentru efectuarea de investitii imobiliare cu destinatie locativa sau cu alta destinatie decat cea locativa sau in scopul rambursarii uni credit ipotecar pentru investitii imobiliare contractat anterior

b)     acordarea creditului sa fie garantata cel putin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investitiei imobiliare pentru finantarea careia se acorda creditul

1.Obiectul si valoarea creditului

Obiectul creditarii il reprezinta cumpararea, construirea, reabilitarea, consolidarea ,amenajarea,viabilizarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.

Valoarea creditului va fi maxim 75% din :

pretul imobilului ce se doreste a fi achizitionat, pret rezultat din precontractul/contractul de vanzare cumparare

si/sau

valoarea evaluata a devizului general al investitiei care urmeaza a fi construita ,reabilitata ,consolidata sau extinsa inclusiv TVA (unde este cazul) .

Cota de participare a clientului de 25% poate fi constituita astfel : 

in numerar sau prin achitarea unui avans direct vanzatorului  in baza unui precontract/contract de vanzare cumparare

terenul pe care se va construi la valoarea de tranzactie a acestuia sau la valoarea justa, confirmata prin raportul de evaluare intocmit de evaluator B.T./evaluator agreat de BT. In conditiile in care contributia la proiect este reprezentata de terenul aferent constructiei acesta va fi inclus in devizul general al investitiei. In acest caz, valoarea creditului va fi maxim 75% din valoarea evaluata a devizului, dar nu mai mult decat valoarea contructiei din total deviz evaluat.

sumele achitate partial sau integral in avans pentru materiale de constructii sau servicii prestate pe baza documentelor justificative corespunzatoare (devize/situatii de lucrari,facturi/chitante emise de furnizorii de materiale ,antreprenorul de constructii sau alte societati prestatoare de servicii,cheltuieli cu studiile si proiectarea,taxe pentru obtinerea autorizatiei, etc.)

constructia deja existenta (in cazul extinderilor, reabilitarilor sau consolidarilor) ;

2.Garantarea creditului :

Creditul ipotecar va fi garantat cu ipoteca asupra imobilului -teren si/sau constructii pentru care se acorda creditul.

Pot fi inscrise ranguri inferioare asupra constructiilor viitoare finantate prin credit ipotecar pentru investitii imobiliare doar dupa ce constructia finantata a fost finalizata si intabulata in cartea funciara.

In cazul in care terenul pe care se va edifica constructia nu este finantat din credit se va inscrie ipoteca si asupra acestuia.

In cazul imobilelor/constructiilor pe terenuri detinute in concesiune ,in folosinta sau cu drept de superficie obiectul ipotecii il constituie si respectivul drept de superficie sau de folosinta a terenului pe care se afla constructia iar perioada de concesiune/folosinta/superficie trebuie sa acopere obligatoriu perioada de rambursare a creditului .

Garantia in cazul constructiilor viitoare finantate prin creditul ipotecar va fi reprezentata de:

ipoteca asupra terenului pe care se edificata constructia (daca terenul nu este concesionat,cu drept de folosinta sau superficie)

ipoteca de rang I si privilegii , asupra imobilului pentru care se acorda creditul

alte garantii acceptate de banca

Gradul de acoperire cu garantii va fi de 100% credit plus dobanda aferenta pe 3 luni, in cazul in care se prezinta numai garantii imobiliare, sau 120% credit plus dobanzile aferente pe trei luni in cazul unor garantii combinate (imobiliare +gajuri).

Valoarea justa a imobilului ce face obiectul finantarii si al garantiei se stabileste prin intocmirea unui raport de evaluare de catre un evaluator BT sau de catre o societate de evaluare agreata BT .

In cazul proiectelor finantate privind constructii viitoare gradul de acoperire cu garantii se va verifica la fiecare tragere in functie de valoarea justa evaluata a fiecarui stadiu de executie a proiectului rezultata din rapoartele de evaluare.

Ipoteca constituita asupra unui bun viitor se intabuleaza in cartea funciara doar daca in prealabil a fost notata autorizatia de constructie.

3.Asigurarea bunurilor

Bunurile ce se vor aduce in garantie( mai putin terenurile) se asigura, la o societate de asigurari pentru toata perioada creditarii, la valoarea egala cu valoarea justa ( de piata) rezultata din raportul de evaluare, in cazul achizitionarii imobilelor, sau la valoarea de reconstructie in celelalte cazuri.

In situatia in care banca finanteaza un proiect imobiliar prin credit ipotecar realizabil in regie proprie se va solicita imprumutatului incheierea unui contract de asigurare suplimentar pentru riscul nefinalizarii investitiilor.

Drepturile asiguratului derivand din contractul de asigurare vor fi cesionate in favoarea BT pe toata perioada de valabilitate a contractului de credit.

Pentru a asigura opozabilitatea acestei cesiuni fata de terti (cu exeptia asiguratorului), contractul de asigurare cesionat se va inscrie la AEGRM pe cheltuiala asiguratului .

4.Perioada de creditare

Perioada de creditare se va stabili in functie de natura proiectului imobiliar si de capacitatea de rambursare a creditului .

Banca va putea acorda si o perioada de gratie pentru rambursarea capitalulului imprumutat de maxim 2 ani in functie de complexitatea si durata lucrarilor prevazute in devizul general.

5.Dobanzi si comisioane.

Dobanda va fi stabilita prin raportare la indicele de referinta LIBOR/EURIBOR/ BUBOR la 6 luni si de o marja aplicata de Banca, toate fiind insumate intr-o rata a dobanzii care va fi aplicata Imprumutatului. Indicele LIBOR/EURIBOR/BUBOR la 6 luni este cel oficial, iar marja Bancii este stabilita prin decizii BT.

Pentru acest tip de credit se percep urmatoarele tipuri de comisioane, conform deciziilor BT:

- comision de analiza - flat ;

- comision de revizie - semestrial ;

- comision de gestiune - lunar ;

-(alte comisioane negociate)

6.Aprobarea creditului .

Competenta de aprobare a acestui tip de credit este la nivelul comitetelor de credit din centrala - CCRC/CM indiferent de valoare finantarii.

7.Angajarea creditului

Inainte de semnarea contractului de credit ipotecar pentru investitii imobiliare banca va pune la dispozitia imprumutatului o oferta scrisa care va cuprinde toate conditiile contractului si termenul de valabilitate al acesteia,care nu va fi mai mic de 10 zile de la momentul primirii ofertei de catre potentialul debitor.

Angajarea efectiva a creditului se poate face :

Intr-o singura transa in cazul cumpararii de imobile din contul de imprumut in contul vanzatorului, in vederea achitarii pretului catre vanzator, prin tranzitarea contului curent al Imprumutatului.

Prin trageri succesive in cazul construirii, reabilitarii (modernizarii), consolidarii, extinderii locuintelor.

Solicitantii de credit ipotecar vor prezenta un plan de realizare a investitiei / finantare, convenit de solicitantul de credit cu constructorul, care se prevada esalonarea in timp a sumelor ce vor fi utilizate din credit.

Sumele din credit vor fi disponibilizate in functie de stadiile de executare a lucrarilor si de valoarea justa stabilita pe stadii prin rapoarte de evaluare.

Pentru lucrarile realizate in regie proprie, sumele de bani se vor disponibiliza de catre banca conform unui plan de finantare stabilit prin contract, corelat cu valoarea rezultata din rapoartele de evaluare intocmite pe stadii de executie a proiectului. Proiectul tehnic de executie si devizul general trebuie sa fie intocmite de o societate de constructii sau de o persoana autorizata/atestata in domeniu conform legii, iar lucrarile trebuie supravegheate de un diriginte santier/inspector tehnic atestat,cu exceptiile prevazute de lege.

Platile din credit se efectueaza de catre banca, numai pe baza documentelor prezentate de client care vor purta obligatoriu viza dirigintelui de santier si numai pentru destinatia aprobata .

Creditul va fi utilizat integral, la data prezentarii documentelor enuntate anterior sau in transe, stabilindu-se prin contract (acte aditionale) numarul transelor, suma si data.

8.Rambursarea creditului si a dobanzilor aferente

Rambursarea creditului si dobanzilor se va face in rate lunare, conform graficului intocmit la aprobare, prin debitarea automata a contului de disponibil al beneficiarului.

Intarzierile la plata ratelor si dobanzilor vor fi penalizate conform contractului de credit incheiat.

Beneficiarul creditului are posibilitatea de a cere rambursarea anticipata a creditului conform prevederilor contractuale.

9.Urmarirea derularii creditului

Pe parcursul derularii creditului ,analistul de credite si/sau evaluatorul BT au obligatia de a efectua periodic cel putin la 3 luni :

-modul in care sunt utilizate transele din credit

-modul de respectare a conditiilor cuprinse in planul de finantare

-incadrarea constructorului in graficul de executie a lucrarilor, respectarea proiectului tehnic de executie

In cazul in care se constata depasirea prevederilor cuprinse in documentatia tehico-economica se vor analiza cauzele impreuna cu beneficiarul creditului si se vor inainta propuneri cu referire la:

-identificarea posibilitatilor de acoperire cheltuielilor suplimentare intervenite din surse proprii sau imprumutate;

-refacerea documentatiei in vederea suplimentarii creditului si aprobarea acesteia

daca banca considera justificata depasirea costurilor initial prevazute

10. Alte aspecte.

In cazul intarzierii la plata a ratelor scadente aferente creditului Banca va trimite imprumutatului o notificare cu confirmare de primire prin care se comunica societatii consecintele incalcarii contractului .

In cazul in care in termen de 30 zile de la data notificarii imprumutatul nu executa obligatiile asupra caruia a fost notificat, contractul de credit ipotecar pentru investitii imobiliare se considera reziliat de plin drept si intreaga suma a creditului cu dobanzile aferente la data operarii rezilierii, devine exigibila.

Bunurile imobile cumparate sau construite din credite ipotecare aprobate si ipotecate in favoarea bancii, pot fi inchiriate numai cu acordul prealabil, in scris, al bancii si cu conditia ca sumele rezultate din inchiriere sa fie cesionate in favoarea bancii.

Prezenta norma se completeaza automat cu orice alte prevederi care isi gasesc aplicabilitatea in domeniul care face obiectul prezentului produs de credit incluzand fara a se limita, legislatia privind constructiile, proprietatea , locuinta si creditul ipotecar.