Creditul ipotecar

Creditul ipotecar

Creditul ipotecar reprezinta principala modalitate de sprijinire a proprietatii imobiliare. El presupune incheierea unei conventii intre debitor si creditor, in care se prevede:

● proprietatea ce serveste drept garantie a rambursarii imprumutului;

● conditiile creditului si scadentele de rambursare;

● penalitatile percepute in caz de rambursare anticipata partiala sau totala a

imprumutului;

● imprejurarile in care debitorul poate pierde proprietatea prin nerespectarea conditiilor stabilite initial.

Importanta creditului ipotecar deriva si din faptul ca permite mobilizarea capitalurilor disponibile pe termen lung.

In tarile dezvoltate, creditul ipotecar imbraca mai multe forme si cunoaste o amploare deosebita:

a) credit ipotecar cu dobanda fixa - presupune rambursarea periodica pe intreaga perioada a unei parti din principal si a dobanzii corespunzatoare. De regula, asistam in timp la scaderea dobanzii si la majorarea rambursarii efective.

b) credit ipotecar cu dobanda variabila - presupune modificarea ratei dobanzii in functie de un indicator al pietei financiare.

c) credit ipotecar cu rambursare progresiva - este destinat familiilor cu venituri modeste, aflate la inceputul activitatii si care au perspective de imbunatatire a acestora.

d) credit ipotecar inversat purtator de anuitati - urmareste valorificarea capitalului imobilizat in locuinte proprietate, fara sa se renunte la dreptul de proprietate si de uzufruct. In acest caz, imprumutul aduce proprietarului un venit regulat.

Dimensiunile creditului ipotecar in tarile dezvoltate sunt puse in evidenta de faptul ca prin intermediul titlurilor de ipoteca sunt finantate aproximativ 60% din locuintele familiilor, de asemenea exista si titluri de ipoteca care finanteaza constructia de apartamente si imobile destinate afacerilor.

Intre participantii pe piata creditului ipotecar distingem: bancile comerciale; bancile mutuale; bancile si societatile ipotecare, societatile de asigurare, de viata in special; ceea ce denota un interes sporit al investitiilor tinand cont de importanta acordata de autoritati creditului ipotecar.

In Romania, piata creditului ipotecar, se infiripa intr-un mod original, diferit de modelele europene. Astfel, bancile ar dori sa se implice mai mult, dar cu riscuri minime si daca s-ar putea cu garantii ale statului. In ceea ce priveste termenul de rambursare bancile nu vor sa riste acordand credite ipotecare pe 15-20 de ani din resurse pe termen scurt. In plus, exista si riscul prea mare pe care bancile si-l asuma din cauza nefunctionarii unei piete organizate de valorificare a garantiilor imobiliare. Avand in vedere procedurile greoaie si demersurile prin instanta, au fost cazuri cand au fost executate case dupa doi-trei ani de la intreruperea platii ratelor si la preturi mult sub valoarea calculata de evaluator. Din aceasta cauza, bancile se feresc sa lucreze direct cu viitorul proprietar persoana fizica, mai ales atunci cand este cazul de o casa in constructie. Un exemplu de ce fel de clienti si-ar dori in acest moment bancile este cazul proiectului imobiliar Bucov (80 de vile), de langa Ploiesti, realizat de firma germana Baumeister. Constructorul a luat in numele lui creditul de la BCR pentru executia caselor, a inceput sa construiasca primele zece case si le-a ipotecat la banca; abia apoi banca acorda creditul, pentru construirea celorlalte case, esalonat, odata ce sunt contractate de catre beneficiar. Riscul de neplata si-l asuma firma Baumeister.

Pe piata, exista si totusi si credite pe termen lung, de 20-25 ani, dar sunt acordate prin intermediul unor institutii ale statului si sunt putine la numar (de ordinul catorva mii de credite pe an la nivelul intregii tari). La acestea se accede dupa o lunga perioada de asteptare pe liste intocmite de functionarii de stat - este cazul Agentiei Nationale pentru Locuinte (ANL) si al creditelor pentru tineri date de primarii prin CEC.

ING utilizeaza urmatoarele dobanzi la creditele ipotecare:

Volsbank Romania practica incepand cu 15 aprilie 2005 dobanzi mai mici cu 13 puncte procentuale la creditele imobiliare si dobanzi mai mici cu 4 puncte procentuale pentru credite de consum, nivelul actual al dobanzilor ajungand la 15%. Prin creditul Optimus, lansat in martie , persoanele fizice pot contracta imprumuturi pentru nevoi personale de pana la 50.000 EURO sau echivalentul in lei fara avans si fara giranti, cu o peioada de gratie de 1 an, imprumutul poate fi contractat pentru maxim 15 ani, iar garantia ceruta de banca este un contract de ipoteca pe un autoturism sau pe un imobil. Pentru credite in euro rata dobanzii este de 9% pe an.

Domenia Credit acorda credite ipotecare pe o perioada cuprinsa intre 5 si 15 ani, rata dobanzii se calculeaza Libor/Euribor la 6 luni plus o marja fixa de 7,5-9%, dobanda se ajusteaza semestrial. Valoarea maxima a creditului este de 150.000 USD/120.000 EURO si percepe un avans de 25% din valoarea de evaluare a imobilului. Comisionul de acordare de 1,9% din valoarea creditului se percepe la acordare pentru o valoare a creditului de minim 10.000 USD/EURO, iar 2,9% din valoarea creditului la acordare ,dar minim 150 USD/EUR pentru o valoare a creditului de maxim 9.999 USD/EURO.