Misiunea evaluatorului si redactarea raportului de evaluare

_{MISIUNEA EVALUATORULUI SI REDACTAREA RAPORTULUI DE EVALUARE}

1.Definitia evaluatorului

Evaluatorul este o persoana care in afara de o buna reputatie, trebuie sa indeplineasca o serie de conditii necesare intrarii sale libere in cadrul profesiei de evaluator. Astfel, este necesar sa demonstreze urmatoarele:

1. Calificare corespunzatoare, obtinuta printr-o forma de invatamant recunoscuta si indeplinirea oricaror cerinte legate de lucrarile pe care le executa (de natura etica, legala, contractuala etc);

2. Competenta si experienta corespunzatoare in domeniul in care este specializat si in zona sa geografica de actiune;

3. Asigurare profesionala adecvata responsabilitatilor angajate.

2. Pozitia evaluatorului fata de client

In relatia cu clientii, evaluatorii pot avea una din urmatoarele pozitii:

Consultant - in aceasta calitate isi ofera uneia din partile implicate intr-o tranzactie, opinia sa calificata in privinta valorii unei afaceri, proprietati imobiliare, activ etc, constituind obiectul tranzactiei. De regula opinia sa va avea in vedere atat estimarile si proiectiile clientului asupra afacerii cat si interesele acestuia, evaluarea fiind subiectiva. Evaluatorul va prezenta clientului scenariul optim pentru acesta, care duce la pretul maxim de vanzare sau respectiv la pretul minim de cumparare. Termenii intelegerii cu beneficiarul pot impune si acordarea de consultanta in negocierea pretului tranzactiei, prin prezentarea si sustinerea unor argumente adecvate.

Expert neutru (independent) - in aceasta situatie evaluatorul va reflecta in evaluare asteptarile investitorului mediu, interesele subiective ale partilor implicate nefiind luate in considerare, iar rezultatul va fi o evaluare independenta. In multe asemenea cazuri, opinia sa este solicitata prin autoritatea unor institutii indreptatite (tribunal, fisc, etc.) pentru obiectul unor cauze legale sau fiscale.

Arbitru - in aceasta situatie opinia sa este oferita simultan partenerilor implicati in tranzactie si va lua in considerare interesele partilor, chiar daca sunt uneori contrare.

Standardele Europene de Evaluare cuprind si o detaliere a cerintelor legate de calitatea evaluatorului prin prisma intereselor sau relatiilor sale de munca anterioare sau existente la data evaluarii. Conform acestor clasificari, evaluatorul poate fi o persoana calificata, care se inscrie intr-una din categoriile intern, extern sau independent, dupa cum urmeaza.

Intern - daca are si calitatea de angajat, director sau administrator al intreprinderii evaluate dar nu are un interes financiar sau politic semnificativ de natura a-i influenta obiectivitatea fata de rezultatul dorit al evaluarii sau care nu are o functie intr-o institutie a autoritatilor publice cu care exista conflicte evidente de interes.

Extern - daca nu are calitatea de evaluator intern si nu are un interes semnificativ direct sau indirect in intreprinderea evaluata si nici aceasta nu are astfel de interese in proprietatile evaluatorului.

Independent - daca are calitatea de evaluator extern si in plus nu a avut in ultimele 24 de luni nici o relatie financiara cu clientul sau vreo implicare legata de proprietatea evaluata sau cu partile interesate de respectiva proprietate.

3. Responsabilitatea evaluatorului

Sunt 3 categorii de responsabilitati asumate de evaluator prin intocmirea raportului de evaluare si sustinerea opiniei sale in fata clientilor:

>       Prima dintre acestea este responsabilitatea profesionala care consta in consecventa cu care evaluatorul cunoaste si aplica standardele profesionale si etice, metodele si tehnicile de evaluare, intr-un mod adecvat contextului evaluarii (scop, drepturi de proprietate evaluate, definitii ale valorii, termen de valabilitate, interese speciale, sinergii etc.) si pozitiei sale fata de client.

>       Responsabilitatea civila are la baza clauzele contractului evaluator - client si promisiunile sau obligatiile asumate de evaluator in privinta continutului, termenelor si calitatii serviciului prestat.

>       Responsabilitatea penala reprezinta un aspect mai putin placut, dar care se manifesta in conditiile in care in cursul activitatii sale, evaluatorul savarseste infractiuni.

4. Continutul minimal al raportului de evaluare conform Standardelor Internationale de Evaluare

Raportul de evaluare reprezinta un document scris, clar formulat, argumentat logic, bazat pe investigatii complete si destinat comunicarii catre client sau alta persoana a opiniei evaluatorului privind o problema de evaluare. Opinia exprimata trebuie sa fie astfel formulata incat sa nu induca confuzii asupra valorii estimate a proprietatii sau afacerii evaluate. Redactarea raportului de evaluare trebuie sa tina cont de prevederile Standardului International de Evaluare IVS 3 Raportarea evaluarii, de practica inregistrata in piata si de necesitatile obiective ale clientului. In acest sens, in raport se vor adopta doar bazele de evaluare recunoscute, care vor fi convenite cu clientul sau cu consultantii sai, la inceputul misiunii de evaluare.

Importanta esentiala a unui raport de evaluare, care este etapa finala a procesului de evaluare, rezida in comunicarea concluziei asupra valorii si a bazei de evaluare, a scopului evaluarii si a oricaror ipoteze si conditii limitative carora li se supune evaluarea. De asemenea, in raportul de evaluare pot fi incluse si procesele analitice si datele empirice utilizate in scopul determinarii valorii, pentru a ghida cititorul printre procedurile si faptele pe care evaluatorul le-a luat in considerare.

Raportul de evaluare prezinta concluzia asupra valorii. El contine numele evaluatorului si data evaluarii. Identifica proprietatea, drepturile de proprietate supuse evaluarii, baza de evaluare si destinatia evaluarii. Sunt prezentate toate ipotezele si conditiile limitative, specificate datele evaluarii si raportarii, este descrisa extinderea inspectiei, se fac referiri la aplicabilitatea acestor standarde si a oricaror cerinte de prezentare si se include semnatura evaluatorului.

Datorita rolului-cheie pe care raportul de evaluare il are in comunicarea concluziei privind valoarea, catre utilizatori si terti, acest standard are urmatoarele obiective principale:

Sa comenteze cerintele privind raportarea, care corespund celei mai bune practici profesionale si

Sa identifice elementele esentiale care trebuie incluse in rapoartele de evaluare.

Cerintele privind raportarea, cuprinse in acest standard, se aplica tuturor tipurilor de rapoarte de evaluare (deci si celor pentru intreprindere).

Conformitatea cu aceste cerinte de raportare este ceruta atat evaluatorilor externi, cat si celor interni.

Unele instructiuni, care se refera la evaluarea pentru scopuri specifice si pentru tipuri specifice de proprietate, cum ar fi raportarea financiara si pentru garantarea imprumutului, pot sa fie diferite de cele realizate pentru alte misiuni.

Definitii mai importante cuprinse in acest standard sunt: 1)raport de evaluare; 2)specificatiile misiunii de evaluare; 3)declaratia de conformitate; 4)ipoteze speciale, neobisnuite sau extraordinare.

Raport de evaluare este un document care inregistreaza instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare, baza de evaluare si scopul evaluarii ca si rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate sa explice procesele analitice care au fost parcurse in cursul evaluarii si sa prezinte informatiile semnificative care au fost folosite in analiza. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, continutul si dimensiunea unui raport variaza in functie de destinatar, de cerintele legale, de tipul proprietatii si de natura si complexitatea misiunii de evaluare.

Termenii raport de evaluare si certificat de evaluare sunt utilizati, uneori, ca fiind echivalenti. Dupa cum se obisnuieste in unele tari (de exemplu, Marea Britanie), termenul certificat de evaluare desemneaza un document in care evaluatorul certifica suma de bani la care a fost evaluata proprietatea. Certificatul de evaluare este, de obicei, o scrisoare scurta, cu toate ca poate lua si forma unui raport detaliat. El include: data evaluarii, scopul evaluarii, data certificatului, ipotezele pe care s-a bazat evaluarea si numele, adresa si calificarea evaluatorului. Certificarea valorii, dupa cum se obisnuieste in alte tari (de exemplu, SUA), este o declaratie prin care evaluatorul afirma ca faptele prezentate sunt corecte, ca analizele sunt limitate numai la ipotezele prezentate, ca onorariul evaluatorului nu este conditionat de nici un aspect al raportului si ca evaluatorul a intocmit evaluarea in conformitate cu standardele profesionale si etice.

Raportul verbal este rezultatul unei evaluari, comunicat verbal unui client sau prezentat in justitie ca marturie de expert sau ca depozitie. Un raport de evaluare, comunicat verbal unui client, trebuie sa fie sustinut de un dosar de lucru si insotit cel putin de un rezumat scris al evaluarii.

Raportul scris este rezultatul unei evaluari, comunicat clientului in scris, inclusiv sub forma electronica. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care sa contina toate materialele pertinente examinate si analizele realizate, pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetizate, cum ar fi actualizari periodice ale valorilor, formulare utilizate de catre guvern sau alte agentii sau scrisori catre clienti.

Specificatiile misiunii evaluatorului Primul pas in procesul de evaluare, in care se stabilesc contextul si sfera evaluarii si se rezolva orice ambiguitate care implica un element sau o problema de evaluare. Termenul este echivalent cu o informare scurta privind evaluarea, asa cum se practica in unele tari. Evaluatorul se asigura ca analizele, informatiile si concluziile prezentate in raport sunt in concordanta cu specificatiile stabilite prin definirea misiunii evaluatorului. Specificatiile misiunii de evaluare includ urmatoarele sapte elemente:

identificare a proprietatii imobiliare, a bunurilor mobile (masini, instalatii, echipamente), a intreprinderii sau a altei proprietati, care fac subiectul evaluarii si a altor clase de proprietate care sunt incluse in evaluare, pe langa categoria principala de proprietate;

o identificare a drepturilor de proprietate (proprietar unic, societati comerciale, participatii) care vor fi evaluate;

destinatia vizata a evaluarii si orice limitare legata de aceasta, identificarea oricarui colaborator si a contributiei acestuia;

o definitie a bazei sau tipului de valoare cerut;

data la care este valabila valoarea estimata si data raportului;

o identificare a ariei de aplicabilitate a evaluarii si a raportului si

o identificare a oricaror conditii limitative pe care se bazeaza evaluarea.

Declaratia de conformitate este o declaratie care atesta faptul ca evaluatorul a respectat cerintele etice si profesionale continute in Codul Deontologic IVS, aferent indeplinirii misiunii. In unele tari, declaratia de conformitate este cunoscuta sub denumirea de certificarea valorii.

Ipoteze speciale, neobisnuite sau extraordinare. Inainte de a incheia tranzactia de achizitie a unei proprietati, un cumparator prudent trebuie sa acorde atentia cuvenita (due diligence), interesandu-se pe piata despre respectiva proprietate. Este normal ca evaluatorul sa utilizeze ipotezele privind rezultatul probabil al acestei analize si sa se bazeze pe informatia pe care clientul i-o pune la dispozitie in aceasta problema. Ipotezele speciale, neobisnuite sau extraordinare pot fi orice ipoteze aditionale care se refera la problemele studiate in cadrul acestei analize sau care se refera la alte probleme, cum ar fi identitatea cumparatorului, starea fizica a proprietatii, prezenta poluantilor (cum ar fi contaminarea panzei de apa freatica) sau abilitatea de a redezvolta proprietatea.

Relatia acestui standard cu Standardele de Contabilitate consta in cateva elemente importante

Cand este adecvat, raportul de evaluare trebuie sa contina cel putin cerintele prevazute in Standardele Internationale de Contabilitate (IAS) si in Standardele Internationale de Contabilitate a Sectorului Public (IPSAS).

Evaluarea in scopul raportarii financiare, care constituie continutul IVA 1, trebuie corelata cu acest standard.

Pentru a face evaluari compatibile cu aceste standarde si cu Principiile de

evaluare general acceptate (GAAP), este obligatoriu ca evaluatorii sa respecte sectiunile Codului Deontologic referitoare la etica, competenta, prezentarea informatiilor si raportare.

Orice raport de evaluare trebuie sa intruneasca urmatoarele cerinte:

sa prezinte clar si cu acuratete concluziile evaluarii intr-o maniera neechivoca;

sa identifice clientul, destinatia evaluarii si informatiile relevante, referitoare la:

data la care valoarea estimata este valabila;

data raportului;

data inspectiei.

sa specifice baza de evaluare, incluzand tipul de valoare si definitia acestui tip de valoare (valoarea de piata si valoarea nebazata pe piata vor fi raportate in mod distinct cand orice component(e) al(e) proprietatii este/sunt evaluat(e) pe baze diferite de valoarea de piata);

sa identifice si sa prezinte:

drepturile de proprietate sau participatiile care trebuie evaluate;

caracteristicile fizice si legale ale proprietatii si

clasele de proprietate incluse in evaluare, altele decat categoria principala de proprietate

sa descrie aria de aplicabilitate/extindere a misiunii de evaluare;

sa specifice orice ipoteze si conditii limitative care conditioneaza concluzia asupra valorii;

sa identifice ipotezele speciale, neobisnuite sau extraordinare si sa prezinte probabilitatea in care aceste conditii ar putea sa apara;

sa includa o descriere a informatiilor si datelor analizate, a analizelor de piata efectuate, a abordarilor si procedurilor de evaluare aplicate, ca si rationamentul care sustine analizele, opiniile si concluziile din raport;

sa contina, in mod expres, o clauza care sa nu permita publicarea integrala sau partiala a raportului, sau oricarei referinte sau valori incluse in raport, sau numelui si afilierii profesionale a evaluatorului, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;

sa contina o declaratie de conformitate care sa certifice ca evaluarea a fost facuta in concordanta cu IVS, sa prezinte orice deviere de la cerintele specifice ale IVS si sa prezinte o explicatie pentru o astfel de deviere, corespunzator cu Codul Deontologic IVS;

Orice declaratie de conformitate va confirma ca:

prezentarile faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorului;

analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si conditiile prezentate in raport;

. evaluatorul nu a avut (sau daca a avut trebuie sa specifice) nici un interes asupra proprietatii evaluate;

onorariul evaluatorului este sau nu este conditionat de nici un aspect al raportului;

evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic si cu standardele de evaluare;

evaluatorul indeplineste cerintele adecvate de calificare profesionala;

evaluatorul are experienta in ceea ce priveste localizarea si categoria de proprietate care este evaluata;

evaluatorul a efectuat (sau nu) o inspectie personala a proprietatii si

nici o persoana, cu exceptia celor specificate in raport, nu i-a acordat asistenta profesionala in elaborarea raportului.

sa includa numele, calificarea profesionala si semnatura evaluatorului.

Atunci cand raportul de evaluare este transmis in varianta electronica, evaluatorul trebuie sa ia masurile necesare pentru a proteja integritatea datelor/textelor din raport si sa se asigure ca nu apar erori de transmitere. Software-ul trebuie sa asigure siguranta transmisiei

Trebuie identificate originea, data si ora transmisiei, precum si destinatia, data si ora receptionarii. Software-ul trebuie sa permita confirmarea ca exista o corespondenta intre cantitatea de date/texte transmise si receptionate, iar raportul trebuie sa fie salvat intr-o varianta care permite numai citirea (mai putin pentru autor).

Evaluatorul trebuie sa se asigure ca semnatura digitala este protejata si se afla sub controlul complet al evaluatorului prin parole (coduri PIN), elemente de hardware (cartele de securitate) sau alte mijloace. O semnatura aflata pe un raport electronic este considerata autentica si implica acelasi nivel de responsabilitate ca si o semnatura scrisa pe un raport tiparit pe hartie.

O copie electronica si/sau listata a raportului, transmis electronic, trebuie pastrata de evaluator pe perioada ceruta prin lege, dar nu mai putin de 5 ani. Fisierele cu inregistrarea raportului de evaluare transmis electronic se pot pastra pe suport electronic, magnetic sau alte variante.

Modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de evaluator si de client in functie de instructiunile si specificatiile misiunii de evaluare.

Tipul raportului, continutul si marimea acestuia sunt in functie de destinatarul raportului, de reglementarile existente, de recomandarile legale, de tipul proprietatii si de natura si complexitatea problemei de evaluare.

Pentru toate rapoartele de evaluare, trebuie retinute si indosariate documentele pe baza carora au fost stabilite rezultatele si concluziile evaluarii, acestea trebuind sa fie pastrate pentru o perioada de cel putin cinci ani de la data finalizarii misiunii de evaluare

Standardul contine o serie de comentarii finale extrem de interesante.

Contextul in care valoarea este raportata este la fel de important ca si baza si acuratetea acesteia. Valoarea finala trebuie sa faca referire la informatiile de piata, la procedurile si rationamentele care sustin aceasta valoare finala.

Comunicarea rezultatului evaluarii, intr-o maniera logica si consecventa, presupune o abordare metodica, ce-l ajuta pe utilizator sa inteleaga derularea procesului de evaluare si relevanta concluziei sale.

Raportul trebuie sa comunice cititorului o intelegere clara a opiniilor exprimate de evaluator si, de asemenea, trebuie sa fie bine tehnoredactat si inteligibil pentru cineva care nu are cunostinte anterioare asupra proprietatii evaluate.

Raportul trebuie sa demonstreze claritatea, transparenta si consecventa abordarii.

Evaluatorul ar trebui sa manifeste prudenta in acordarea permisiunii de utilizare a evaluarii sale in alte scopuri decat cel pentru care a fost destinata initial.

Daca evaluarile sunt facute de un evaluator intern, in raportul de evaluare vor fi prezentate informatii specifice referitoare la existenta si natura relatiei dintre evaluator si entitatea care controleaza activul.

Daca evaluatorul participa la misiunea de evaluare in alta calitate decat cea de evaluator, de exemplu ca agent independent sau impartial, consultant al intreprinderii sau ca mediator, evaluatorul trebuie sa prezinte rolul specific in fiecare dintre aceste misiuni.

Evaluatorul trebuie sa prezinte cadrul de reglementare si orice deviere ceruta fata de aceste Standarde, pentru a corespunde cu legislatia existenta, cu reglementarile (inclusiv normele contabile) sau cu uzantele.

Nu se admite nici o deviere de la cerinta ca fiecare raport de evaluare sa prezinte clar si cu acuratete concluziile evaluarii si sa prezinte orice ipoteze si conditii limitative care afecteaza evaluarea si valoarea finala.

In cazul in care unui evaluator i se cere sa indeplineasca o misiune care se abate de la aceste recomandari sau care cere mai putin lucru sau efectuarea evaluarii in mod diferit fata de cel prescris de IVS si Codul Deontologic, evaluatorul poate sa accepte si sa realizeze o astfel de misiune numai daca pot fi indeplinite urmatoarele conditii:

Evaluatorul concluzioneaza ca instructiunile nu vor induce in eroare utilizatorii evaluarii.

Evaluatorul estimeaza ca evaluarea nu este limitata astfel incat rezultatele acesteia sa nu mai prezinte incredere sau credibilitate, corespunzator cu scopul si destinatia evaluarii.

Evaluatorul isi informeaza clientul ca instructiunile pentru evaluare contin o deviere de la standarde, care va fi prezentata in intregime in raportul de evaluare.

In orice situatie care presupune o deviere de la raportarea valorii de piata evaluatorul trebuie sa precizeze clar ca valoarea pe care o raporteaza este diferita de valoarea de piata.

Vom trece in revista un set minim de elemente care necesita sa fie cuprinse, definite sau explicate intr-un raport complet de evaluare potrivit viziunii si experientei specialistului Manate Daniel:

Destinatia si scopul evaluarii precizarea beneficiarului si a tematicii evaluarii, a cerintelor si instructiunilor clientului sau a partii care a dat tematica cat si a utilitatii pentru care este destinata evaluarea (transfer de proprietate, lichidare, constituire de garantii, ipoteci sau gajuri etc);

Obiectul evaluarii respectiv activul, proprietatea sau drepturile de proprietate supuse evaluarii (marimea pachetului - minoritar, semnificativ, de control sau majoritar) si elementele atasate - privilegii, optiuni, oportunitati, restrictii (in special cele de detinere si tranzactionare) etc;

Data evaluarii se precizeaza data redactarii evaluarii, data inspectarii proprietatii sau afacerii si perioada in care consideratiile prezentate sunt considerate valabile de catre evaluator;

Baza evaluarii

-definitiile valorii si standardele de evaluare utilizate, corespunzatoare contextului evaluarii;

-se va preciza daca evaluarea se face pe baza valorii de piata sau se aplica alte standarde (valoarea speciala, valoarea de investitie etc);

-metodele de evaluare adoptate;

-ipotezele si conditii limitative de la baza evaluarii;

-ratele si coeficientii folositi in evaluare, cu explicitarea modului de calcul sau constructie;

Descrierea subiectului evaluarii si furnizarea unor elemente de identificare:

-caracteristici, amplasament, istoric,

-perspective, produse, servicii, clienti, furnizori, concurenti, management,

-aspecte juridico-legale;

-documentele si informatiile utilizate, sursele acestora si gradul lor de credibilitate, verificarea informatiilor (daca este cazul) etc;

Determinantii principali si colaterali ai valorii in contextul evaluarii:

-factori functionali interni legati de potentialul afacerii sau al proprietatii, constituiti in puncte tari si slabe;

-factorii externi care influenteaza afacerea sau proprietatea - economici, sociali, politici, tehnologii, ecologici, de presiune, sectoriali, concurentiali, generatori de oportunitati si riscuri pentru afacerea evaluata;

-alte interese speciale si influentele acestora asupra valorii

-posibile efecte de sinergie in contextul evaluarii;

-starea activelor proprietatii sau afacerii;

-precizarea aspectelor problemelor de mediu - efectuarea unor investigatii complexe pentru problemele de mediu sau absenta acestora, eventuala recomandare a unor investigatii suplimentare efectuate de experti de mediu, precizarea competentelor evaluatorului in aceasta privinta, eventuala contaminare a proprietatii, existenta substantelor periculoase in perimetrul proprietatii, eliberarea de noxe sau substante toxice in derularea activitatii etc.;

Liniile tehnologice, echipamentele si masinile trebuie precizat modul de tratate a acestora, inclusiv a echipamentelor aflate in leasing sau cu plata in rate;

Riscul evaluarii: trebuie explicitat in special in situatii specifice cum sunt evaluarile pentru constituirea de garantii, gajuri si ipoteci, cand evaluatorul va preciza adecvarea subiectului ca garantie in conditiile propuse de acordare a creditului si va aprecia influentele asupra valorii datorate volatilitatii pietei proprietatii respectiv afacerii;

Moneda raportului daca evaluarea se face in alta moneda decat cea nationala se va preciza valuta la care se raporteaza evaluarea si baza de conversie aferenta;

Impozitarea: explicitarea ipotezelor de lucru privind obligatiile fiscale reale sau teoretice legate de transferul proprietatii;

Declaratia de conformitate - conform Standardul International de Evaluare IVS 3 Raportarea evaluarii, contine:

-Precizarea ca evaluarea a fost efectuata respectand codul deontologic si standardele internationale de evaluare;

-Existenta sau inexistenta unui interes asupra proprietatii evaluate;

-Conditionarea sau lipsa de conditionare a onorariului de anumite aspecte ale raportului;

-Precizarea indeplinirii cerintelor adecvate de calificare profesionala;

-Precizarea nivelului de experienta in privinta localizarii si a tipului de proprietate evaluata;

-Precizarea daca a fost sau nu efectuata inspectia proprietatii;

-Precizarea ca nu exista si alte persoane decat cele numite in raport care i-au acordat asistenta profesionala la intocmirea raportului;

-Precizarea ca faptele prezentate in raport sunt corecte si derivate din elementele cunoscute de evaluator;

-Precizarea ca analizele si concluziile raportului sunt limitate la ipotezele si conditiile enumerate in raport.

Diverse anexe care sustin metodele de evaluare aplicate si concluziile evaluatorului;

O copie dupa contract ca anexa.

5. Raspunderile si obligatiile evaluatorului si ale beneficiarului

Raspunderea evaluatorului consta, pe de o parte, in asumarea continutului raportului de evaluare si, pe de alta parte, in respectarea confidentialitatii in privinta datelor si informatiilor existente in raport sau incredintate de client.

In acest sens, vor exista in raport urmatoarele tipuri de declaratii a evaluatorilor:

afirmatiile din raport sunt reale si corecte;

analizele, opiniile si concluziile trase sunt nepartinitoare si decurg din ipotezele limitative prezentate;

o declaratie de obiectivitate si independenta fata de client si rezultatele evaluarii si de absenta a vreunui interes actual sau de perspectiva in proprietate sau afacere si ca remunerarea nu depinde de marimea valorilor prezentate in raport sau de anumite interese ale clientului;

o clauza de nepublicare si de confidentialitate asupra informatiilor continute in raport;

declinarea oricarei responsabilitati a evaluatorilor fata de alte parti decat beneficiarul raportului, fie pentru scopul raportului, fie pentru orice alt scop.

Confidentialitatea trebuie inteleasa in dublu sens, atat din partea evaluatorului, cat si din partea clientului. Evaluatorul nu va folosi informatii privind clientul sau obiectul raportului stranse in timpul evaluarii pentru a obtine diverse avantaje ilegale sau care contravin codului deontologic iar datele si informatiile confidentiale vor fi facute publice de autorii raportului numai in cazul autorizarii specifice in acest sens. Beneficiarul, la randul sau, nu va publica sau nu va include informatii disparate in documente sau declaratii fara consimtamantul scris al evaluatorului, cu precizarea contextului si formei in care ar putea sa apara.

Este obligatoriu ca raportul sa contina semnaturile executantilor si este indicat ca sa existe precizari si/sau clauze referitoare la:

certificarea calificarii evaluatorului in functie de scopul evaluarii si detalierea competentelor sale in privinta oricaror aspecte relevante pentru evaluare;

amploarea, rigurozitatea si rezultatele investigatiilor si vizitelor in-site facute de echipa de evaluatori;

recomandari de actiune pentru client sau de extindere a investigatiilor;

limitarea responsabilitatii evaluatorului pentru diferite situatii precizate (defecte ascunse, ascunderea unor date de catre management etc);

aspecte privind impactul factorilor de mediu asupra valorii (vezi si Cap. 12).

Toate aceste aspecte vor fi incluse in raport, prin clauze clare.

6. Consistenta, transparenta si coerenta raportului de evaluare

Elaborarea raportului de evaluare trebuie sa respecte principiile fundamentale de transparenta, consistenta si coerenta iar selectia bazelor de evaluare adecvate se va face plecand de la scopul evaluarii.

Consistenta raportului de evaluare rezulta din justificarea clara a alegerilor si rationamentelor evaluatorului, prin valorificarea unor date si informatii relevante, verificabile, credibile si prin folosirea unor metode de evaluare recunoscute de piata.

Transparenta consta in prezentarea in raport a surselor de informatii pe baza carora a fost estimata valoarea.

Coerenta raportului de evaluare se obtine prin alegerea unor metode de evaluare adecvate cu scopurile evaluarii si prin corelarea indicatorilor utilizati in metodele si relatiile de calcul ale valorilor.

7. Reconcilierea valorilor si opinia evaluatorului

Dupa cum am aratat pe larg, conform diverselor metode aplicate de evaluator, se pot obtine o serie de valori pentru aceeasi intreprindere, care constituie asa numita "plaja de valori". Concluziile din raport, in care se prezinta opinia evaluatorului asupra valorii obiectului analizat, au la baza definitia sau definitiile valorii utilizate in raport, premisele valorii, scopul si intentia beneficiarului de utilizare a raportului si desigur toate datele si informatiile relevante si semnificative, de care dispune autorul raportului la data evaluarii.

Totodata, opinia asupra valorii estimate va lua in considerare toate valorile obtinute prin aplicarea diferitelor abordari, triate si selectate pe baza logicii si experientei evaluatorului in privinta importantei pe care o va aloca fiecarei metode si a rezultatelor aferente. Oricum, selectia va trebui sustinuta cu argumente clare si lipsite de echivoc, de natura a facilita intelegerea de catre client a procesului de reconciliere a valorilor. Prin reconcilierea valorilor se inteleg operatiile selective efectuate de evaluator in baza experientei sale, a informatiilor stranse din piata si a contextului specific al evaluarii. Astfel, in cazul rezultatelor care contrasteaza puternic cu majoritatea rezultatelor din plaja de valori, se admit corectii argumentate in sensul indepartarii acestora sau considerarii lor cu o importanta redusa in formularea opiniei finale. In aceste cazuri, se recomanda investigarea gradului de adecvare a aplicarii diverselor metode, rate si coeficienti de evaluare folositi in obtinerea rezultatelor respective, in ideea de a depista eventuale erori sau omisiuni ori de a explica mai bine diferentele.

Opinia evaluatorului trebuie sa valorifice concluziile cuprinse in analiza diagnostic si in metodele de evaluare folosite, valorificand toate informatiile semnificative, sa reflecte definitiile valorii specificate in raport si sa fie corelata cu scopul evaluarii.

In formularea opiniei sale, evaluatorul va tine cont de calitatea sa fata de client (consultant, expert neutru sau arbitru) si de cerintele acestuia din punct de vedere al valorilor cerute a fi precizate in raport.

Nu exista o reteta pentru alegerea valorii potrivite in plaja de valori gasite in urma utilizarii mai multor metode de evaluare. In aceasta situatie sunt hotaratoare experienta si rationamentul evaluatorului.

Opinia evaluatorului este un corolar al reconcilierii rezultatelor obtinute prin metode aplicate si nu prin utilizarea unor formule empirice de ponderare (mediere) a valorilor obtinute prin metodele aplicate.