Certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism

1. Considerații generale.

Avand drept functie principala informarea celor interesati - proprietari, titulari ai altor drepturi reale principale, constructori ori administratie - asupra servitutilor de urbanism aplicabile unui teren determinat si susceptibile sa limiteze dreptul de a construi, certificatul de urbanism prezinta o figura juridica proprie, dificil incadrabila in randul categoriilor administrative clasice.

Din punct de vedere istoric, el s-a nascut din practica conform careia, cu ocazia vanzarilor imobiliare, se solicita administratiei sa comunice natura si continutul servitutilor de urbanism, aplicabile imobilului care forma obiectul tranzactiei. Raspunsul acesteia s-a concretizat initial intr-o simpla nota cu caracter de informare, dar care treptat si-a consolidat statutul juridic, mai ales in privinta rolului si consecintelor produse, pana cand s-a ajuns la certificatul de urbanism de astazi, care indeplineste, in principal, functia de informare a administratiilor, sub forma unui act creator de drepturi in beneficiul lor, dar si pe cea de mijloc de control de catre administratie a utilizarii terenurilor, in anumite limite și conform anumitor scopuri.

Sub impulsul cerintelor practicii, certificatul de urbanism si-a diversificat functiunile si cristalizat statutul juridic, conform legislatiei in vigoare - art. 28 din Legea nr. 350/2001 - rolul sau fiind acela de a asigura, prin eliberare, aplicarea documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate.

In legislatia si jurisprudenta franceza s-a mers pana la consacrarea si distingerea a patru tipuri de certificate de urbanism cu functii bine delimitate si precizate.[1]

Legislatia romaneasca a preluat si adoptat, in mod specific, aceasta procedura administrativa si act de urbanism.

Definitie. Natura juridica. Obiectul certificatului de urbanism.

Conform reglementarilor legale in vigoare - art. 29 alin. 1 din Legea nr. 350/2001 - "certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administratiei publice judetene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor si conditiile necesare in vederea realizarii unor investitii, tranzactii imobiliare ori a altor operatiuni imobiliare, potrivit legiiˮ.

In privinta naturii sale juridice, in literatura de specialitate a fost emisa opinia ca "certificatul de urbanism este o forma procedurala prealabila si nu un act administrativ de sine statator" (in sensul de operatiune administrativa).[2] Act administrativ ar fi numai autorizatia de construire, deoarece numai aceasta ar crea o situatie juridica noua - dreptul de a putea construi. In consecinta, verificarea legalitatii lui s-ar face cu ocazia actiunii in contencios administrativ privind legalitatea autorizatiei de construire.

Practica judiciara insa, s-a pronuntat in sens contrar, considerand certificatul de urbanism ca fiind act administrativ, cenzurabil, atat sub aspectul legalitatii sale si sub cel al refuzului nejustificat al unei autoritati administrative de a rezolva cererea referitoare la un drept recunoscut de lege, de catre instantele judecatoresti, in conditiile Legii contenciosului administrativ.[3]

Pe baza argumentelor pe care le vom enunta si dezvolta mai jos, consideram ca, certificatul de urbanism constituie un act administrativ special, apartinand dreptului urbanismului, de aici decurgand o serie de particularitati in privinta functiilor si efectelor sale juridice. Asadar, acestuia ii sunt aplicabile regulile generale ale regimului juridic al actelor administrative, la care se adauga cele particulare, generate de regimul juridic specific al dreptului urbanismului.

Natura juridica a certificatului de urbanism poate fi precizata in raport cu doua elemente esentiale: obiectul si efectele sale juridice.

In privinta primului, conform dispozițiilor art. 6 alin. (1) din Legea nr. 50/1991, certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile prevazute la art. 4 din același act normativ:

a) fac cunoscute solicitantului informatiile privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii;

b) stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului;

c) stabilesc lista cuprinzand avizele/acordurile necesare in vederea autorizarii;

d) incunostinteaza investitorul/solicitantul cu privire la obligatia de a contacta autoritatea competenta pentru protectia mediului, in scopul obtinerii punctului de vedere si, dupa caz, al actului administrativ al acesteia, necesare in vederea autorizarii

raspunzand astfel nevoii de informare, deopotriva, a solicitantului si a administratiei.

Din perspectiva efectelor produse, certificatul de urbanism ne apare ca un angajament administrativ. Eliberarea sa, daca a fost solicitata in mod legal, constituie o obligatie pentru autoritatile administratiei publice locale competente, fata de care nu se pot sustrage fara riscul angajarii raspunderii. Totodata, in cazul in care informatiile si datele oferite prin certificat sunt pozitive, in sensul ca permit si fac posibila efectuarea operatiunilor de constructii preconizate, cu respectarea exigentelor regulilor de mediu și de urbanism, autoritatea administratiei publice locale nu poate refuza emiterea autorizatiei de construire. In caz contrar, instanta judecatoreasca, la solicitarea persoanei fizice sau juridice vatamate, poate dispune obligarea la emiterea actului si repararea pagubei ce i-a fost cauzata.

Ca atare, daca cererea de eliberare a autorizatiei de construire - care trebuie sa fie insotita de certificatul de urbanism și depusa in termenul de valabilitate al acestuia din urma - este admisa de autoritatea administratiei publice locale competenta, angajamentul administrativ devine definitiv si irevocabil. Este deci vorba de un angajament cu o durata determinata, in caz de modificare a regulilor de urbanism.

In concluzie, se poate aprecia ca, sub raportul naturii juridice, certificatul de urbanism reprezinta un act specific de drept al urbanismului, apartinand familiei mai largi a categoriei actelor administrative, dar prezentand o serie de particularitati semnificative in raport cu acestea, care decurg din specificul regulilor de urbanism si cel al modului de realizare a prescriptiilor acestora.

Suntem deci, in prezenta unui act sau a unui certificat administrativ individual, creator de drepturi, si nu a unei simple operatiuni tehnico-administrative. In aceasta calitate certificatul de urbanism poate sa faca obiectul controlului jurisdictional de legalitate.

In detalierea obiectului, art. 31 din Legea nr. 350/2001 precizeaza ca certificatul de urbanism cuprinde urmatoarele elemente privind

a) regimul juridic al imobilului - dreptul de proprietate asupra imobilului si servitutile de utilitate publica care greveaza asupra acestuia; situarea imobilului - teren si/sau constructiile aferente - in intravilan sau in extravilan; prevederi ale documentatiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului - zone protejate, interdictii definitive sau temporare de construire - daca acesta este inscris in Lista cuprinzand monumentele istorice din Romania si asupra caruia, in cazul vanzarii, este necesara exercitarea dreptului de preemptiune a statului potrivit legii, precum si altele prevazute de lege. Informatiile privind dreptul de proprietate si dezmembramintele acestuia vor fi preluate din cartea funciara, conform extrasului de carte funciara pentru informare,

b) regimul economic al imobilului - folosinta actuala, destinatii admise sau neadmise, stabilite in baza prevederilor urbanistice aplicabile in zona, reglementari fiscale specifice localitatii sau zonei,

c) regimul tehnic al imobilului - procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare a terenului, dimensiunile minime si maxime ale parcelelor, echiparea cu utilitati, edificabil admis pe parcela, circulatii si accese pietonale si auto, parcaje necesare, alinierea terenului si a constructiilor fata de strazile adiacente terenului, inaltimea minima si maxima admisaˮ.

Schimbarea regimului juridic, economic sau tehnic al terenului, potrivit legii, poate fi conditionata de asigurarea cailor de acces, a dotarilor publice si echipamentelor tehnice necesare functionarii coerente a zonei.

In temeiul art. 31¹ alin. (3) din Legea nr. 350/2001, in cazul parcelelor cu geometrii neregulate, incompatibile cu structura si parametrii zonei proiectati prin documentatiile de urbanism sau amenajare a teritoriului, schimbarea regimului juridic, economic sau tehnic al terenului, potrivit legii, poate fi conditionata de modificarea limitelor parcelelor respective, cu acordul proprietarilor, prin reconfigurarea acestora pe baza unui plan urbanistic zonal, aprobat potrivit legii, cu actualizarea ulterioara a planului cadastral al Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, respectiv a evidentelor de carte funciara

In ciuda unei terminologii tributara unui vocabular tehnicist, preluata dintr-o perioada in care nu exista "dreptul urbanismului", textul legal exprima, din punct de vedere juridic, faptul ca obiectul certificatului de urbanism consta in a indica dispozitiile de urbanism si limitarile administrative ale dreptului de proprietate, regimul fiscal si participatiile aplicabile unui teren, precum si situatia utilitatilor existente ori prevazute.

Totodata, chiar daca redactarea este oarecum deficitara din prevederile legale in materie se degaja totusi, existenta a doua tipuri de certificate de urbanism, unul informativ, calificat ca fiind "neutru" si altul preoperational, amandoua insa bazandu-se pe un ansamblul de informatii comune.

Certificatul de urbanism neutru (facultativ) are, prin excelenta, un caracter informativ, fara a arata conditii necesare pentru realizarea unui proiect particular. El permite solicitantului sa dispuna de un ansamblu de informatii asupra dreptului urbanismului si servitutilor administrative in vigoare, precum si utilitatile pentru terenul care face obiectul cererii.

Este cazul, de exemplu, al vanzarii sau cumpararii unui imobil, cand certificatul de urbanism "cuprinde informatii privind consecintele urbanistice ale operatiunii juridiceˮ, potrivit art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001, solicitarea sa fiind, intr-o asemenea situatie, facultativa.

Certificatul preoperational reprezinta regula, are caracter obligatoriu si, pe langa obiectul general de a informa asupra regimului juridic, economic si tehnic, prevede "conditiile necesare in vederea realizarii unei investitii, tranzactii imobiliare ori a altor operatiuni imobiliare, potrivit legii". Obtinerea sa este obligatorie pentru adjudecarea prin licitatie a lucrarilor de proiectare si de executie a lucrarilor publice, precum si pentru intocmirea documentatiilor cadastrale de comasare, respectiv de dezmembrare a bunurilor imobile in cel putin trei parcele (art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001). Pentru aceeasi parcela se pot elibera mai multe certificate de urbanism, dar continutul acestora, bazat pe documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism, precum si pe celelalte reglementari in domeniu, trebuie sa fie acelasi pentru toti solicitantii.

O varianta a acestuia o constituie certificatul de urbanism din materia autorizarii executarii lucrarilor de constructii, a carui emitere este considerata o etapa a emiterii autorizatiei de construire si care, conform art. 6 alin. (1) din Legea nr. 50/1991, este definit ca fiind "actul de informare prin care autoritatile fac cunoscute solicitantului informatiile privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, stabilesc lista cuprinzand avizele/acordurile necesare in vederea autorizarii și incunostinteaza investitorul/solicitantul cu privire la obligatia de a contacta autoritatea competenta pentru protectia mediului, in scopul obtinerii punctului de vedere si, dupa caz, al actului administrativ al acesteia, necesare in vederea autorizarii Punctul de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului reprezinta documentul scris emis de aceasta dupa etapa de evaluare initiala, respectiv dupa etapa de incadrare a investitiei in procedura de evaluare a impactului asupra mediului, iar actul administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului este, dupa caz, acordul de mediu sau avizul Natura 2000

Certificatul de urbanism (in copie) trebuie sa insoteasca, in mod obligatoriu, cererea de eliberare a autorizatiei de construire (dispozitiile imperative ale art. 7 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991 si Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, aprobate prin Ordinul ministrului de resort nr. 839/2009).

Pe aceasta cale, in executarea art. 2 alin. (2) din Legea nr. 50/1991, administratia publica locala asigura controlul respectarii prevederilor documentatiilor de urbanism si amenajare a teritoriului, avizate si aprobate potrivit legii, in temeiul si cu respectarea carora se elibereaza autorizatia de construire.

Acelasi act normativ, prin art. 6 alin. (6), excedand oarecum obiectului sau de reglementare, a mai prevazut ca certificatul de urbanism se emite si este obligatoriu si "in vederea concesionarii de terenuri, potrivit legii, in vederea adjudecarii prin licitatie a proiectarii lucrarilor publice in faza de "Studiu de fezabilitate", potrivit legii, și pentru cereri in justitie si operatiuni notariale privind circulatia imobiliara atunci cand operatiunile respective au ca obiect imparteli ori comasari de parcele solicitate in scopul realizarii de lucrari de constructii, precum si constituirea unei servituti de trecere cu privire la un imobil. Operatiunile juridice mentionate, efectuate in lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate.". Obligativitatea obtinerii si prezentarii certificatului de urbanism, atunci cand operatiunile notariale au ca obiect imparteli ori comasari de parcele solicitate in scopul realizarii de lucrari de constructii, se justifica prin nevoia realizarii acestor operatiuni juridice in deplina cunostinta de cauza asupra regimului de urbanism si de constructibilitate (precum densitatea constructiilor, regulile de urbanism aplicabile s.a.).

Intr-adevar, vanzatorul are fata de cumparator o obligatie de informare asupra drepturilor si servitutilor care greveaza imobilul ce face obiectul negocierii. Absenta certificatului la asemenea operatiuni poate angaja, de exemplu, raspunderea notarului care a autentificat actul respectiv.

Asadar, conform reglementarilor legale actuale, certificatul de urbanism reprezinta, deopotriva, atat o procedura de informare individuala a celor interesati asupra regulilor de urbanism (din perspectiva regimului juridic, economic si tehnic) aplicabile unui teren determinat, cat si o procedura de control prealabil, de catre administratie, a respectarii "documentatiilor de urbanism si amenajare a teritoriului, avizate si aprobate potrivit legii".

Potrivit lit. a) a alin. (1) al art. 6 din lege, certificatul de urbanism cuprinde informatiile privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii. Cu acest titlu, el constituie o decizie care trebuie sa fie insotita de un anumit set de informatii pertinente.

In functie de dispozitiile de urbanism si limitarile administrative aduse dreptului de proprietate, precum si de situarea echipamentelor publice existente ori preconizate, certificatul de urbanism indica faptul daca terenul respectiv este construibil in general ori daca este posibil de realizat o operatiune determinata. Prin informatiile oferite, raspunsul oferit de certificat poate fi pozitiv sau negativ. Administratia publica nu poate decide decat in functie de aceste date, care nu pot fi contestate si ignorate.

3. Procedura de eliberare a certificatului de urbanism.

Procedura de eliberare cuprinde trei aspecte principale: cererea, instrumentarea sa si decizia autoritatii administrației publice.

3.1. Scop. Cerințe urbanistice.

Certificatul de urbanism se emite in vederea inceperii procedurii de autorizare a executarii lucrarilor de constructii, precum si a instalatiilor aferente acestora, inclusiv pentru desfiintarea constructiilor ori a altor lucrari sau amenajari, precum si pentru:

a) concesionarea de terenuri, potrivit legii;

b) adjudecarea prin licitatie a proiectarii lucrarilor publice in faza de "Studiu de fezabilitate", potrivit legii;

c) cereri in justitie si operatiuni notariale privind circulatia imobiliara atunci cand operatiunile respective au ca obiect imparteli ori comasari de parcele solicitate in scopul realizarii de lucrari de constructii, precum si constituirea unei servituti de trecere cu privire la un imobil;

d) constituirea unei servituti de trecere cu privire la un imobil.

Operatiunile juridice sus mentionate se efectueaza numai in baza certificatului de urbanism, iar nerespectarea acestei conditii se sanctioneaza cu nulitatea actului.

Pentru aceeasi parcela sau imobil, se pot emite certificate de urbanism mai multor solicitanti, indiferent de calitatea acestora in raport cu proprietatea asupra parcelei sau imobilului. In aceasta situatie certificatele de urbanism urmeaza a avea acelasi continut cu caracter de informare, privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, conform prevederilor documentatiilor de urbanism, avizate și aprobate potrivit legii, pentru toti solicitantii.

Certificatul de urbanism, precum si avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin acesta, stau la baza emiterii Autorizatiei de construire.

Certificatul de urbanism se intocmeste in conformitate cu prevederile documentatiilor de urbanism (P.U.G., P.U.Z., P.U.D. si R.G.U.) iar pentru investitiile care depasesc limita unei unitati administrativ-teritoriale se poate intocmi si pe baza planurilor de amenajare a teritoriului (P.A.T.N., P.A.T.Z., P.A.T.J.) avizate si aprobate, potrivit legii

In cazul in care scopul declarat de solicitant este autorizarea executarii lucrarilor de constructii, iar specificul obiectivului (functiune, accesibilitate, relatii de vecinatate etc.) nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism si/sau de amenajare a teritoriului, avizate și aprobate potrivit legii, ori daca particularitatile amplasamentului (suprafata neconstruibila ca urmare a unor interdictii sau servituti, a unor zone de protectie a dotarilor de infrastructura, rezerve de teren pentru investitii de interes public etc.) nu permit realizarea investitiei, certificatul de urbanism se elibereaza cu mentionarea expresa a incompatibilitatilor rezultate, precum si a imposibilitatii emiterii unei autorizatii de construire pentru obiectivul propus.

Potrivit art. 32 alin. (3) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, aprobate prin Ordinul nr. 839/2009, in situatii deosebite, in functie de conditiile specifice de amplasament (pozitia terenului in ansamblul localitatii ori al teritoriului) si/sau de importanta si complexitatea obiectivului de investitii si daca prevederile documentatiilor de urbanism si de amenajare a teritoriului, avizate și aprobate potrivit legii, nu furnizeaza suficiente elemente necesare autorizarii, ori daca se solicita o derogare de la prevederile documentatiilor de urbanism sau de amenajare a teritoriului, avizate și aprobate potrivit legii, emitentul poate cere suplimentar, prin certificatul de urbanism:

a) elaborarea - in conditiile si cu respectarea prevederilor Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, cu modificarile si completarile ulterioare, și numai in baza unui aviz prealabil de oportunitate, intocmit si aprobat in conditiile legii - a unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) ori dupa caz, de detaliu (P.U.D.), urmand ca, dupa aprobare, prevederile acestuia sa fie preluate in cadrul P.U.G. ori P.A.T.J.; in certificatul de urbanism se va face mentiunea ca documentatia tehnica - D.T. pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii/desființare (D.T.A.C./D.T.A.D.) se va putea intocmi numai dupa aprobarea documentatiei de urbanism si cu obligativitatea respectarii intocmai a prevederilor acesteia;

b) completarea, dupa caz, a documentatiilor care insotesc cererea pentru eliberarea autorizatiei de construire, cu urmatoarele studii, avize, expertize:

studii de specialitate: de circulatie, istoric, de amenajare peisagistica, de impact asupra mediului - numai la solicitarea autoritatii de protectie a mediului, studiu de insorire si altele asemenea;

avize de la organismele competente pentru zonele asupra carora s-a instituit un anumit regim de protectie sau de restrictii de construire (protectia zonelor naturale; protejarea monumentelor istorice; zone cu trafic aerian; vecinatatea constructiilor si ansamblurilor cu caracter militar; drumuri; retele electrice si de telecomunicatii; magistrale de transport de gaze, de produse petroliere; cai ferate si navigabile; cursuri de apa; statii meteo; surse si gospodarii de apa; amenajari de imbunatatiri funciare etc.);

expertize tehnice/audit energetic

Pentru lucrari la constructiile existente (reparatii, consolidari, schimbari de destinatie a spatiilor interioare etc.), daca prin acestea nu se aduc cladirilor modificari de natura urbanistica ori daca noua functiune este compatibila cu reglementarile urbanistice ale zonei, nu este necesara intocmirea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) ori dupa caz, de detaliu (P.U.D.).

3. Cererea.

Potrivit prevederilor art. 6 alin. (1) - (2) si alin. (4), din Legea nr. 50/1991, certificatul de urbanism este actul de informare - prin care autoritatile fac cunoscute solicitantului informatiile privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori, dupa caz, ale planurilor de amenajare a teritoriului, avizate si aprobate potrivit legii, stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, stabilesc lista cuprinzand avizele/acordurile necesare in vederea autorizarii și incunostinteaza investitorul/solicitantul cu privire la obligatia de a contacta autoritatea competenta pentru protectia mediului, in scopul obtinerii punctului de vedere si, dupa caz, al actului administrativ al acesteia, necesare in vederea autorizarii - document care se elibereaza, la cerere, adresata autoritaților abilitate sa autorizeze executarea lucrarilor de constructii, oricarui solicitant - persoana fizica sau persoana juridica interesata sa cunoasca informatii cu privire la un imobil (teren si/sau constructii) - nefiind necesara detinerea si/sau prezentarea unui titlu asupra imobilului sau a altui act care sa ateste dreptul de proprietate.

Asadar, cererea poate fi facuta de catre proprietarul terenului ori mandatarul sau, dar de asemenea de catre orice persoana interesata (precum notarul, agentul imobiliar, dobanditorul potential ori un vecin); pentru solicitarea certificatului nu este necesar ca solicitantul sa detina un titlu asupra imobilului.

In vederea emiterii certificatului de urbanism solicitantul - orice persoana fizica sau juridica interesata in cunoașterea datelor, informatiilor și/sau reglementarilor cu privire la un imobil (teren si/sau constructii) - se adreseaza emitentului - presedintele consiliului judetean, primarul general al municipiului Bucuresti, primarul municipiului, al sectorului municipiului Bucuresti, al orasului sau al comunei - depunand o documentatie cuprinzand:

a) cererea-tip (formularul-model aprobat prin Ordinul nr. 839/2009 - "Cerere pentru emiterea certificatului de urbanism"), in conformitate cu precizarile privind completarea acesteia, in care se vor inscrie atat elementele de identificare a imobilului pentru care se solicita certificatul de urbanism (respectiv localitate, numar cadastral si numar de carte funciara, unde este cazul, daca legea nu dispune altfel), cat si elementele care definesc scopul solicitarii;

b) planuri cadastrale/topografice, cu evidentierea imobilelor in cauza, astfel:

pentru imobilele neinscrise in evidentele de cadastru si publicitate imobiliara: plan de incadrare in zona, la una din scarile 1:10.000, 1:5.000, 1:000, 1:1.000, 1:500, dupa caz, eliberat, la cerere, de catre oficiul de cadastru si publicitate imobiliara;

pentru imobilele inscrise in evidentele de cadastru si publicitate imobiliara: extras din planul cadastral de pe ortofotoplan si extras de carte funciara pentru informare actualizat la zi, eliberate, la cerere, de catre biroul de cadastru si publicitate imobiliara

c) documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism, in copie.

Cererea tip pentru eliberarea certificatului de urbanism se procura, contra cost, de la emitent si se completeaza cu datele solicitate. La depunerea cererii-tip, emitentul comunica solicitantului cuantumul taxei necesare eliberarii certificatului de urbanism, calculat potrivit reglementarilor legale in vigoare, solicitantul avand obligatia de a achita taxa de indata si de a prezenta copia documentului de plata;

Emitentului ii este interzis sa conditioneze emiterea certificatului de urbanism de elaborarea prealabila a unei documentatii de urbanism pentru imobilul in cauza, precum si a oricaror documentatii tehnice de definire a scopului solicitarii.

Potrivit legii, certificatul de urbanism nu tine loc de autorizatie de construire/desfiintare si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii/desfiintare.

3.3. Instrumentarea cererii.

Documentatia se depune la autoritatea administrativa competenta sa emita certificatul de urbanism, respectiv abilitata sa autorizeze executarea lucrarilor de constructii

Verificarea continutului documentatiei depusa pentru obtinerea certificatului de urbanism se efectueaza in cadrul structurilor (compartimentelor) de specialitate organizate in cadrul consiliului judetean sau, dupa caz, al primariei, constatandu-se daca:

a) cererea este corect adresata emitentului - presedintele consiliului judetean, primarul general al municipiului Bucuresti, sau primarul, dupa caz - conform competentelor de emitere stabilite de Legea nr. 50/1991;

b) cererea tip este completata corect;

c) elementele de identificare privind solicitantul si imobilul sunt suficiente, potrivit precizarilor privind completarea formularului model aprobat prin Ordinul nr. 839/2009 - "Cerere pentru emiterea certificatului de urbanism";

d) este precizat (declarat) scopul pentru care se solicita certificatul de urbanism;

e) exista extrasul de plan cadastral actualizat la zi, respectiv extrasul de carte funciara pentru informare, eliberate la cerere de catre biroul de cadastru si publicitate imobiliara;

f) exista documentul de plata a taxei pentru emiterea certificatului de urbanism.

Documentatia incompleta sau cu elemente de identificare insuficiente se restituie in vederea refacerii sau completarii, in termen de 5 zile de la data inregistrarii cererii, solicitantul fiind notificat in scris cu mentionarea elementelor lipsa din documentatie, in vederea completarii acesteia, situatie in care, incepand cu data notificarii, termenul legal de cel mult 30 de zile calendaristice, prevazut de lege pentru eliberarea certificatului de urbanism, se decaleaza cu numarul de zile necesare solicitantului pentru a depune si inregistra modificarile/completarile aduse documentatiei initiala, ca urmare a notificarii, iar taxa incasata nu se restituie, urmand a fi utilizata pentru eliberarea certificatului de urbanism dupa depunerea documentatiei complete.

Certificatul de urbanism se redacteaza in baza cererii si a documentatiei complete depuse, in deplina concordanta cu prevederile documentatiilor de urbanism avizate si aprobate, potrivit legii, si cu situatia reala din teren la data solicitarii, utilizandu-se formularul model aprobat prin Ordinul nr. 839/2009 - "Certificat de urbanism".

Certificatul de urbanism solicitat in vederea realizarii unor lucrari de constructii se redacteaza facandu-se specificarile necesare privind:

a) regimul juridic, economic si tehnic al imobilului;

b) incadrarea/neincadrarea lucrarilor in prevederile documentatiilor de urbanism si/sau de amenajare a teritoriului avizate si aprobate, potrivit legii

c) nominalizarea avizelor, acordurilor, punctului de vedere si, dupa caz, a actului administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului, care trebuie sa insoteasca documentatia tehnica - D.T.;

d) necesitatea intocmirii, dupa caz, a unor documentatii de urbanism suplimentare, de tip P.U.Z. sau P.U.D., care sa justifice solutia urbanistica propusa sau, dupa caz, sa modifice reglementarile urbanistice existente pentru zona de amplasament, in conformitate cu prevederile art. 32 alin. (3) din Normele metodologice, cu indicarea elementelor tematice care urmeaza a fi rezolvate prin acestea.

In continutul certificatul de urbanism se inscriu informatiile cunoscute de emitent la data emiterii extrase din documentatiile de urbanism si din regulamentele de urbanism aferente, avizate si aprobate potrivit legii, sau in lipsa acestora din Regulamentul General de Urbanism RGU, aprobat prin H.G. nr. 525/1996, republicata, privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului - teren si/sau constructii - dupa cum urmeaza:

A. Regimul juridic:

situarea imobilului in intravilan sau in afara acestuia;

natura proprietatii sau titlul asupra imobilului, conform extrasului de carte funciara pentru informare, eliberat la cerere de catre biroul de cadastru si publicitate imobiliara;

servitutile care greveaza asupra imobilului, dreptul de preemtiune, zona de utilitate publica;

includerea imobilului in listele monumentelor istorice si/sau ale naturii ori in zona de protectie a acestora, dupa caz.

B. Regimul economic:

folosinta actuala;

destinatia stabilita prin planurile de urbanism si de amenajare a teritoriului, avizate si aprobate potrivit legii;

reglementari ale administratiei publice centrale si/sau locale cu privire la obligatiile fiscale ale investitorului;

alte prevederi rezultate din hotararile consiliului local sau judetean cu privire la zona in care se afla imobilul.

C. Regimul tehnic:

informatii extrase din documentatiile de urbanism, inclusiv din regulamentele de urbanism aferente, din planul cadastral detinut de oficiul de cadastru si publicitate imobiliara, ori din planurile de amenajare a teritoriului, dupa caz, precum si restrictiile impuse, in situatia in care asupra imobilului este instituit un regim urbanistic special (zona protejata, interdictii temporare sau definitive de construire); in functie de complexitatea si de volumul informatiilor, acestea se vor putea prezenta si intr-o anexa la certificatul de urbanism (cu mentiunea expresa ca aceasta face parte integranta din certificatul de urbanism);

obligatii/constrangeri de natura urbanistica ce vor fi avute in vedere la proiectarea investitiei:

a) regimul de aliniere a terenului si constructiilor fata de drumurile publice adiacente;

b) retragerile si distantele obligatorii la amplasarea constructiilor fata de proprietatile vecine;

c) elemente privind volumetria si/sau aspectul general al cladirilor in raport cu imobilele invecinate, precum si alte prevederi extrase din documentatii de urbanism, din regulamentul local de urbanism, din P.U.Z., P.U.D. sau din Regulamentul General de Urbanism, dupa caz.

d) inaltimea maxima admisa pentru constructiile noi (totala, la cornisa, la coama, dupa caz) si caracteristicile volumetrice ale acestora, exprimate atat in numar de niveluri, cat si in dimensiuni reale (metri);

e) procentul maxim de ocupare a terenului (POT) si coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT), raportate la suprafata de teren corespunzatoare zonei din parcela care face obiectul solicitarii;

f) dimensiunile si suprafetele minime si/sau maxime ale parcelelor (in cazul proiectelor de parcelare);

echiparea cu utilitati existente si referinte cu privire la noi capacitati prevazute prin studiile si documentatiile anterior avizate si aprobate, potrivit legii, (apa, canalizare, gaze, energie electrica, energie termica, telecomunicatii, transport urban etc.);

circulatia pietonilor si a autovehiculelor, accesele auto si parcajele necesare in zona, potrivit studiilor si proiectelor anterior avizate si aprobate, potrivit legii.

In vederea incadrarii investitiei in reglementarile urbanistice, avizate si aprobate in conditiile legislatiei in vigoare privind amenajarea teritoriului si urbanismul, la cerere, autoritatea administratiei publice locale competenta anexeaza la certificatul de urbanism informatiile necesare cuprinse in documentatiile urbanistice anterior avizate si aprobate, potrivit legii, pentru zona de interes, respectiv P.U.G./P.U.Z., inclusiv R.L.U. aferent extrase din plansele de reglementari, echipare tehnico-edilitara, U.T.R., dupa caz pe care are obligatia de a marca retragerile obligatorii care genereaza limitele edificabilului in raport cu vecinatatile, precum si alte elemente considerate ca fiind necesare. Extrasul din P.U.G./P.U.Z. se anexeaza si in situatia in care s-a cerut elaborarea, in conditiile si cu respectarea prevederilor Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, cu modificarile si completarile ulterioare, a unei documentatii de urbanism premergatoare - P.U.Z. sau P.U.D., dupa caz

In cazul interventiilor necesare pentru consolidarea si/sau reabilitarea cladirilor colective de orice fel (cu mai multi proprietari in acelasi imobil), in situatia in care unii proprietari nu isi dau acordul, in vederea urgentarii autorizarii si a demararii lucrarilor de consolidare, lipsa acordului acestora va putea fi suplinita de hotararea asociatiei de proprietari, adoptata in conditiile legii.

In cazul condominiilor - imobile formate din teren cu una sau mai multe constructii (corpuri de cladiri sau tronsoane, ansambluri rezidentiale) formate din apartamente, locuinte și/sau suprafete locative cu alta destinatie, in care exista proprietati comune si proprietati individuale in toate situatiile in care este necesara evidentierea defalcata a participarii acestora, cotele-parti din proprietatea indiviza se determina, in condițiile prevederilor art. 40 alin. (3) din lege, proportional cu suprafata utila a locuintelor, a caselor de vacanta, ori a suprafetelor locative cu alta destinatie din cladire, dupa caz.

Emitentul certificatului de urbanism are obligatia de a inscrie, in rubrica rezervata, scopul utilizarii actului, categoria de lucrari declarata de solicitant si inscrisa in formularul-model aprobat prin Ordinul nr. 839/2009 - "Cerere pentru emiterea certificatului de urbanismˮ, in concordanta cu precizarile la acesta.

In cazul in care scopul pentru care se solicita eliberarea certificatului de urbanism nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism si de amenajare a teritoriului avizate si aprobate, potrivit legii, certificatul de urbanism se elibereaza cu mentionarea incompatibilitatilor rezultate, inclusiv a posibilitații sau dupa caz, a imposibilitații realizarii obiectivului de investitii.

Certificatul de urbanism se completeaza, in functie de scopul solicitarii, astfel:

a) pentru operatiuni notariale privind circulatia imobiliara, efectuate in scopul prevazut la art. 6 alin. (6) din lege, formularul se completeaza pana la pct. 3 inclusiv;

b) pentru situatia in care scopul declarat este realizarea de lucrari de constructii, se completeaza in totalitate;

c) pentru cereri in justitie se va completa in functie de cerintele acestora.

Pe toate documentele anexa la certificatul de urbanism se aplica stampila-model, prezentata in formularul-model aprobat prin Ordinul nr. 839/2009 - "Anexa la Certificatul de urbanism nr. ".

In vederea autorizarii executarii lucrarilor de bransamente/racorduri, prin certificatul de urbanism se solicita: proiectul de executie, contractul pe baza caruia se executa lucrarile, taxa pentru ocuparea domeniului public, avizul Administratiei Domeniului Public/Administratiei strazilor, avizele administratorilor/furnizorilor de retele, dupa caz, avizul Comisiei de coordonare retele (pentru extinderi).

3.4. Decizia. Emiterea.

Potrivit prevederilor art. 6 alin. (2) - (3) din Legea nr. 50/1991, certificatul de urbanism se emite si se semneaza de aceeasi autoritate abilitata sa emita autorizatia de construire/desfiintare, respectiv de catre presedintele consiliului judetean, primarul general al municipiului Bucuresti sau de primar, dupa caz, de secretarul unitatii administrativ-teritoriale, precum si de arhitectul-sef sau de catre persoana cu responsabilitate in domeniul amenajarii teritoriului si urbanismului din aparatul propriu al autoritatii administratiei publice emitenta. Responsabilitatea emiterii certificatului de urbanism revine tuturor semnatarilor acestuia, potrivit atributiilor stabilite in conformitate cu prevederile legale in vigoare.

Lipsa unei semnaturi atrage nulitatea actului. In absenta semnatarilor prevazuti de lege, certificatul de urbanism se semneaza de inlocuitorii de drept ai acestora, imputerniciti in acest scop, potrivit legii. In conditiile prevederilor art. 69 - 70 din Legea administrației publice locale nr. 215/2001, republicata, cu modificarile și completarile ulterioare, intrucat delegarea de catre primar si presedintele consiliului judetean a competențelor de emitere a autorizatiilor este interzisa, prin coroborare cu dispozițiile art. 6 alin. (3) din Legea nr. 50/1991, aceste prevederi se aplica si la emiterea certificatelor de urbanism.

4. Inregistrarea certificatului de urbanism.

Emitentul certificatului de urbanism are obligatia de a institui un registru de evidenta a certificatelor de urbanism, in care acestea sunt inscrise in ordinea emiterii, numarul certificatului avand corespondent in numarul de inregistrare a cererii. In Registrul de evidenta a certificatelor de urbanism se inscriu datele privind: adresa imobilului, numarul cadastral si numarul de carte funciara, numele, codul numeric personal si adresa solicitantului, scopul pentru care s-a emis certificatul de urbanism, taxa achitata si termenul de valabilitate a certificatului de urbanism. Pentru toate certificatele de urbanism emise, autoritatile administratiei publice au obligatia de a organiza si de a tine la zi evidenta acestora.

5. Eliberarea certificatului de urbanism.

Certificatul de urbanism se elibereaza solicitantului direct sau prin posta cu scrisoare recomandata cu confirmare de primire, in termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la data inregistrarii cererii, indiferent de scopul pentru care a fost solicitat.

In situatia in care certificatul de urbanism este emis de presedintele consiliului judetean sau de primarul general al Municipiului Bucuresti, o copie a acestuia va fi transmisa spre stiinta primariei in a carei raza teritoriala se afla imobilul ce face obiectul certificatului de urbanism. In situatia in care certificatul de urbanism este emis de primar, in baza avizului structurii de specialitate a consiliului judetean, o copie a acestuia va fi transmisa spre stiinta consiliului judetean. In situatia in care certificatul de urbanism este emis de un primar de sector al Municipiului Bucuresti, o copie a acestuia va fi transmisa spre stiinta primariei Municipiului Bucuresti.

6. Valabilitatea certificatului de urbanism.

Valabilitatea certificatului de urbanism reprezinta intervalul de timp (termenul) acordat solicitantului in vederea utilizarii acestuia in scopul pentru care a fost emis, potrivit legii.

Emitentul certificatului de urbanism stabileste termenul de valabilitate pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 de luni de la data emiterii, in functie de:

a) scopul pentru care a fost solicitat;

b) complexitatea investitiei si caracteristicile urbanistice ale zonei in care se afla imobilul;

c) mentinerea valabilitatii prevederilor documentatiilor urbanistice si ale planurilor de amenajare a teritoriului, avizate si aprobate potrivit legii, pentru imobilul solicitat.

Valabilitatea certificatului de urbanism inceteaza daca:

a) titularul renunta la intentia de a mai construi, situatie in care are obligatia de a notifica acest fapt autoritatii administratiei publice emitenta;

b) titularul nu solicita prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism in termenul legal de 15 zile calendaristice inaintea expirarii acesteia.

7. Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism.

Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului, formulata cu cel putin 15 zile calendaristice inaintea expirarii acestuia, pentru o perioada de timp de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou certificat de urbanism.

Pentru prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism se completeaza si se depune la emitent o cerere-tip potrivit formularului-model aprobat prin Ordinul nr. 839/2009 - "Cerere pentru prelungirea valabilitații certificatului de urbanismˮ, insotita de certificatul de urbanism emis, in original.

Odata cu depunerea cererii de prelungire a valabilitatii certificatului de urbanism, solicitantul va face si dovada achitarii taxei de prelungire a acesteia.

8. Asigurarea caracterului public.

Lista certificatelor de urbanism este publica, se afiseaza lunar la sediul emitentului si cuprinde enumerarea certificatelor de urbanism emise in luna precedenta, in ordinea eliberarii, facandu-se evidentierea fiecarui imobil prin mentionarea adresei sau altui mod de identificare, a numarului cadastral si de carte funciara, a numelui si prenumelui solicitantului, precum si a scopului pentru care a fost eliberat actul.

Documentatiile de urbanism si de amenajare a teritoriului, avizate si aprobate potrivit legii, precum si celelalte reglementari care au stat la baza emiterii certificatului de urbanism pot fi consultate, la cererea solicitantilor certificatelor de urbanism, in conformitate cu un regulament aprobat prin hotarare a consiliului judetean/local, dupa caz.

9. Efectele certificatului de urbanism.

Daca datele cuprinse in certificat sunt favorabile realizarii proiectului de constructie preconizat, el are valoarea unui veritabil "acord prealabil" intrucat autoritatea administrației publice nu le va putea ignora. Dimpotriva, raspunsul negativ oferit sub raportul informatiilor referitoare la regulile de urbanism va conduce cu siguranta la respingerea cererii de eliberare a autorizatiei de construire. Un alt efect important al certificatului de urbanism este cel de conservare, pe durata valabilitatii sale, a regulilor de urbanism precizate, orice modificare a acestora in perioada respectiva neputand fi opusa, in mod valabil, titularului.

10. Concluzii.

Ca operatiune tehnico-juridico-administrativa complexa, eliberarea certificatului de urbanism presupune, in mod succesiv, cererea, instrumentarea sa si decizia (emiterea) acestui act administrativ de urbanism.

Conditiile generale de solicitare se refera la faptul ca:

- orice cerere de eliberare a unui certificat de urbanism este supusa unei taxe legale;

- in cerere trebuie precizate atat elementele de identificare a imobilului fata de care se urmareste cunoasterea regimului de servituti, cat și cele care definesc scopul solicitarii;

- este necesara indeplinirea unei serii de alte formalitati administrative.

Astfel, solicitantul, care poate fi orice persoana fizica sau juridica interesata sa cunoasca informatii cu privire la un imobil (teren si/sau constructii, depune o cerere (tipizata) la organul competent, insotita de dovada achitarii taxei.

Aceasta din urma se calculeaza in functie de suprafata terenului declarata de solicitant; iar in cazul in care se solicita certificatul de urbanism pentru mai multe parcele alaturate, taxa se calculeaza in functie de suprafetele cumulate ale tuturor parcelelor.

Referitor la solicitant, poate avea aceasta calitate orice persoana ce justifica un interes si, in principal, proprietarul terenului, concesionarul sau orice titular al unui alt drept real ce-i confera acestuia dreptul de a construi. De aceea, apare gresita opinia, promovata la nivelul practicii judiciare, de a conditiona dreptul de a se elibera certificatul de urbanism de existenta dreptului de proprietate asupra terenului.[5]

De altfel, reglementarile legale in vigoare precizeaza ca numai pentru imobilele situate pe terenuri cu destinatie speciala nu pot fi eliberate certificate de urbanism decat solicitantilor care prezinta dovada titlului asupra acestor imobile.[6]

Organul competent sa elibereze certificatul de urbanism este primarul sau presedintele consiliului judetean, conform competentelor acordate in privinta eliberarii autorizatiei de construire, prin art. 4 din Legea nr. 50/1991, cu excepția prevazuta la alin. (5) al aceluiași articol.