Cadastrul si publicitatea imobiliara

Cadastrul si publicitatea imobiliara

Cadastrul. Generalitati.

Cadastrul, sau mai corect spus sistemul cadastral, ca notiune generala, cuprinde un ansamblu de lucrari ce se executa pentru realizarea unei evidente clare si evaluarea imobilelor (terenuri si constructii) din teritoriul nostru national, activitatea ce se desfasoara apoi in continuare pentru mentinerea ei la zi.

Cadastrul general, conform legislatiei in vigoare, este "sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, descrierea si reprezentarea pe harti topografice si planuri cadastrale a tuturor terenurilor precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatie si de proprietar".

Notiunea de "cadastru" este folosita in limbajul curent cu sensuri si continuturi diferite dintre care le retinem pe cele uzuale:

ansamblul de lucrari, ce corespunde "cadastrului general", termen oficializat la noi prin lege in locul terminologiei vechi ("cadastru" sau "cadastru funciar") si pentru diferentierea de cadastrele de specialitate intocmite pentru anumite sectoare economice cu reprezentare in teritoriu. In mod frecvent, se foloseste si termenul simplu "cadastru" prin care se intelege ca este vorba de "cadastru general".

institutie publica, reprezentata prin Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie (ONCGC), imputernicita prin lege sa organizeze si sa conduca lucrari de cadastru direct si prin unitatile de teritoriu, respectiv Oficiile Judetene de Cadastru, Geodezie si Cartografie (OJCGC) si institutul de Geodezie si Fotogrammetrie, Cartografie si Cadastru (IGFCG - Bucuresti);

disciplina a stiintei masuratorilor terestre, alaturi de geodezie, topografie, fotogrammetrie, cartografie, gravimetrie.

In tara noastra, activitatea de cadastru a inceput in anul 1794, dupa sistemul folosit in fostul Imperiu Austro-Ungar, cuprinzand Transilvania, Banatul si o parte a Bucovinei. In Moldova si Muntenia, primele reglementari cadastrale apar in anul 1831, respectiv 1832, dar s-au aplicat intr-o mica masura, datorita rezistentei intampinate din partea boierilor din sfaturile celor doua provincii, care nu doreau sa fie supusi impozitelor dupa suprafetele reale pe care le detineau. In aceste conditii, s-a mentinut sistemul declarativ, care inca se mai foloseste si astazi pentru intocmirea registrelor agricole.

Scopul principal al cadastrului general este acela de a furniza, in orice moment, datele reale catre organele juridice, fiscale si administrative, privind partea cantitativa a dreptului real imobiliar si respectiv datele economice care atesta partea calitativa a imobilelor din cuprinsul unui teritoriu administrativ.

Informatiile din cadastrul general mai servesc si pentru:

furnizarea datelor de sinteza catre organele de statistica si conducere a statului cu privire la stadiul si evolutia fondului funciar pe judete si pe tara;

elaborarea studiilor si lucrarilor de cercetare privind sistematizarea teritoriala, protectia mediului si a altor activitati care se desfasoara pe suprafete mari din teritoriul tarii;

identificarea resurselor funciare;

actualizarea hartilor cu diverse tematici.

Elementele de baza ale cadastrului general sunt:

imobilul (parcela cu sau fara constructii), identificat printr-un numar si suprafata, categoria de folosinta a terenului, respectiv caracteristicile constructiei;

proprietarul, confirmat prin numele si prenumele din acte si calitatea in temeiul careia detine bunul imobil;

teritoriul cadastral-administrativ (comuna, oras, municipiu) in limitele caruia este situat corpul de proprietate al parcelei.

Obiectivul de baza al cadastrului general este cunoasterea completa sub principalele aspecte a fondului funciar si a constructiilor, cunoastere redata apoi sub forma unei evidente clare si sistematice.

Activitatea de cadastru general a evoluat foarte mult din punctul de vedere al continutului si complexitatii in ultimii 50 de ani, pe masura punerii de acord cu cerintele mereu in evolutie ale societatii in ansamblu si cu perfectionarea mijloacelor tehnice si a metodelor de lucru proprii sau a celor apartinand altor domenii pe care se sprijina sau cu care colaboreaza.

La realizarea cadastrului general participa trei grupe de domenii de baza care ii asigura in toate etapele de lucru datele si documentatiile de plecare si de sprijin si care ii confera caracterul de domeniu interdisciplinar. Acestea sunt:

geodezia, care furnizeaza datele privitoare la retelele de sprijin pentru intocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale, parcelarii si rectificarilor de hotare;

topografia si fotogrammetria, care asigura planurile cadastrale noi, precum si actualizarea continutului planurilor cadastrale mai vechi (pe baza fotogramelor aeriene sau a masuratorilor topografice clasice);

cartografia, care urmareste reprezentarea unitara a terenurilor, editarea si reproducerea planurilor si hartilor cadastrale.

Domeniile de colaborare sunt cele care participa si rezolva o parte din problematica vasta a cadastrului general, respectiv:

domeniul juridic - asigura organizarea si tinerea la zi a sistemului de publicitate imobiliara;

teledetectia - ca mijloc modern de culegere a unor informatii pe suprafete intinse, prin inregistrari din spatiul cosmic si aerian;

domeniul pedologiei - asigura rezolvarea partii economice a cadastrului prin stabilirea bonitatii terenuriloragricole in scopul stabilirii obiective a obligatiilor fiscale.

domeniul informaticii - faciliteaza efectuarea volumului mare de operatii privind culegerea, inregistrarea, prelucrarea, analiza si prezentarea datelor, precum si intocmirea planurilor si registrelor cadastrale.

Domeniile auxiliare sunt cele cu care cadastrul general poate intra in legatura pentru rezolvarea unor etape de lucrari. Acestea pot fi:

sistematizarea teritoriului, care ofera informatii in legatura cu delimitarea localitatilor;

organizarea teritoriului agricol, pentru schimbarea suprafetelor de terenuri si a categoriilor de folosinta;

amenajarea padurilor, prin documentatiile complexe ce cuprind planuri si descrieri amenajistice ale intregului fond forestier;

administratia locala, care ofera documentatii si date privind delimitarile mai vechi ale hotarelor administrative si a unitatilor mari detinatoare de terenuri din perimetrul administrativ, precum si documentatii care pot contribui la rezolvarea de litigii si de patrimoniu ale domeniului public;

protectia mediului, prin informatiile de delimitarea a terenurilor afectate de factori de poluare;

Cadastrele de specialitate

Conform legii, in functie de interesele statului si de nevoile specifice anumitor ramuri ale economiei nationale, ministerele, alte institutii centrale de stat, regii autonome si alte persoane juridice organizeaza cadastre de specialitate. In tara noastra, acestea se organizeaza pentru umatoarele domenii: agricol, forestier, al apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturi rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismului si al zonelor protejate natural, construite, al celor cu risc ridicat de calamitati naturale, poluarii, degradarii samd. Practic, aceste cadastre se intocmesc pentru terenurile din grupa folosintelor agricole (arabil, pasune, fanete, vii si livezi) si pe grupa folosintelor neagricole (forestier, ape, constructii etc).

Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenta si inventariere sistematica a bunurilor imobile, specifice unor domenii de activitate sub aspect tehnic si economic, in scopul administrarii lor rationale si cu respectarea normelor ONCGC si a datelor de baza din cadastrul general, prinvind suprafata, categoria de folosinta si proprietarul.

Documentatiile corespunzatoare se intocmesc de catre titularii cadastrelor de specialitate, pe baza unor lucrari complexe pentru obtinerea unor informatii suplimentare specifice sectorului, concretizate in planuri cadastrale la scari adecvate, clasificarea si bonitatea imobilelor si in final, la stabilirea valorii lor.

Lucrarile propriu-zise se desfasoara in baza unor norme proprii avizate de ONCGC pentru asigurarea unitatii pe intreg teritoriul national. Totodata, cadastrele de specialitate au obligatia de a pune la dispozitia ONCGC cu titlu gratuit, datele cerute pentru alcatuirea si actualizarea cadastrului general. Astfel, se cunosc:

Cadastrul agricol - evidenta si invetarierea sistematica a terenurilor agricole pe categorii si subcategorii de folosinta, specificand natura solului, panta, pretabilitatea la anumite culturi, clasa de calitate, venitul net etc.;

Cadastrul forestier - evidenta si inventarierea sistematica a fondului forestier national si a amenajarilor silvice, specificand suprafata, esenta lemnoasa, varsta, consistenta masei lemnoase etc., precum si informatii referitoare la sol, relief si clima;

Cadastrul cailor ferate - evidenta si inventarierea terenurilor,constructiilor, instalatiilor si starii retelei feroviare;

Cadastrul drumurilor - evidenta si inventarierea terenurilor,constructiilor, instalatiilor si starii retelei de drumuri;

Cadastrul porturilor - evidenta si inventarierea sistematica a terenurilor, constructiilor, instalatiilor, cailor de transport, retelelor subterane si supraterane, platformelor tehnologice etc., care deservesc unitatile portuare;

Cadastrul aeroporturilor- evidenta si inventarierea sistematica a terenurilor, constructiilor, instalatiilor, cailor de transport, retelelor subterane si supraterane, platformelor tehnologice etc., care deservesc aeroporturile;

Cadastrul apelor - evidenta si inventarierea apelor, a terenurilor acoperite de ape si stuf, precum si a instalatiilor pe care le deservesc, organizate de bazine hidrografice, specificand suprafata, calitatea, folosinta, instalatiile de transport si exploatare, de protectie si ameliorare a calitatii, precum si conditiile de relief si clima;

Cadastrul fondului imobiliar - evidenta si inventarierea corpurilor de proprietate din localitati, specificand pentru constructii folosinta, materialele de constructie, structura, regimul de inaltime, fundatia, suprafata, dotarile, starea;

Cadastrul retelelor edilitare (apa, canalizare, termoficare, gaz, electrice, telefonice) - evidenta si inventarierea retelelor edilitare si a instalatiilor care le deservesc, specificand amplasamentele, traseele, dimensiunile, materialele de constructii, parametrii tehnici, starea.

Cadrul legislativ si institutional

Cadrul legislativ al cadastrului este in prezent asigurat de o serie de acte normative si anume:

Legea Cadastrului si a Publicitatii Imobiliare nr. 7/1996;

Legea nr. 18/1991 a Fondului Funciar, actualizata prin Legea 169/1997;

Legea pentru Reconstituirea Dreptului de Proprietate asupra terenurilor agricole si forestiere nr. 1/ 2000 cu modificarile ulterioare;

Legea privind circulatia juridica a terenurilor nr. 54/ 1998;

Aceste legi, dublate de norme tehnice si instructiuni de lucru, constituie baza pe care se sprijina intreaga activitate de introducere si intretinere a cadastrului in Romania.

Legea nr. 7/ 1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare, promulgata la 12 martie 1996, prezinta urmatoarele caracteristici:

asigura cadrul legislativ, insitutional si organizatoric pentru intorducerea cadastrului general si a publicitatii imobiliare, ca sistem de realizare a evidentei imobiliare complexe;

reglementeaza toate aspectele acestor activitati de baza, stabilind pentru institutiile lor atributiile, drepturile si obligatiile proprii;

generalizeaza la nivelul intregii tari introducerea unui cadastru intr-o concepsie moderna, informatizat cat si a publicitatii imobiliare prin sistemul de carte funciara;

ca ansamblu unitar si coerent, asigura inventarierea, descrierea si evaluarea tuturor imobilelor si legarea lor de un proprietar, ceea ce permite stabilirea unor impozite si taxe rezonabile si garantarea drepturilor reale;

obliga in acest scop efectuarea lucrarilor dupa o metodologie unitara, precizata in norme oficiale, pentru intocmirea planurilor si a documentatiei cadastrale in general;

stabileste organizarea cadastrelor de specialitate pentru domeniile cu reprezentare in teritoriu si obligatiile titularilor de a executa lucrarile sub coordonarea cadastrului general.

ANCPI se alfa in subordinea Ministerului Administratiei si Internelor si indeplineste urmatoarele functii:

de strategie - elaboreaza strategia in conformitate cu politica Guvernului si cu tendintele in plan international;

de reglementare a activitatii - asigura, in conformitate cu strategia adoptata, realizarea cadrului juridic si elaborarea reglementarilor specifice;

de reprezentare - asigura, in numele statului sau al Guvernului Romaniei, reprezentarea pe plan intern si international;

de autoritae de stat - dispun si asigura supravegherea si controlul aplicarii si respectarii reglementarilor in vigoare;

de indrumare, sprijin si control - in aplicarea corecta a prevederilor legale in domeniul cadastrului si publicitatii imobiliare;

de administrare a patrimoniului propriu si al unitatilor subordonate.

In subordinea Agentiei Nationale functioneaza si alte institutii publice, cu personalitate juridica:

Oficiile de Cadastru si Publicitate Imobiliara;

Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie si Teledetectie;

Unitatea de management aProiectului Cadastrului general si publicitatii imobiliare.

Desfasurarea activitatii de cadastru de catre institutiile publice mentionate mai sus presupune existenta unor relatii reciproce, dar si cu alte ministere, organisme sau servicii.

ANCPI are urmatoarele atributii:

-coordoneaza si controleaza executarea lucrarilor de cadastru si asigura inscrierea imobilelor in registrul de publicitate imobiliara la nivelul tarii;

-coordoneaza si controleaza , dupa caz, lucrari de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie , si teledetectie, la nivelul intregii tari, si executa prin Centrul National de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie, si Teledetectie aceste lucrari ,conform planului de activitati aprobat anual;

-elaboreaza norme ,promoveaza tehnici, standarde, procedee si metodologii de specialitate in domeniul sau de activitate;

-autorizeaza persoanele fizice si juridice care pot executa lucrari tehnice de specialitate;

-organizeaza fondul national de geodezie si cartografie, precum si banca de date a sistemului unitar de cadastru;

-asigura, in conditiile legii, in colaborare cu Ministerul Apararii Nationale executarea, completarea, modernizarea si mentinerea in stare de utilizare a retelei geodezice nationale;

-avizeaza continutul topografic al hartiilor, planurilor si atlaselor, ghidurilor, a altor documente cartografice necesare uzului public;

-avizeaza tehnic, prin oficiile de cadastru si publicitate imobiliara ,inainte de depunerea lor in instanta de judecata ,expertizele topocadastrale intocmite de expertii judiciari, in baza unui regulament elaborat in comun de Agentia Nationala si Ministerul Justitiei;

-asigura inscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifica, sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a altor persoane interesate;

-asigura inscrierea altor raporturi juridice ,drepturi personale, interdictii, incapacitati, si litigii judiciare in legatura cu imobilul;

-asigura inscrierea cailor de atac impotriva inregistrarilor de carte funciara;

-asigura inscrierea radierii drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlalte persoane interesate ;

-pune la dispozitia autoritatilor administratiei publice centrale si locale si a altor institutii interesate , la cerere, situatii statistice si de sinteza privind informatii cuprinse in cadastrul si publicitatea imobiliara;

-indeplineste sarcinile ce rezulta din angajamentele internationale in domeniul sau de activitate;

-organizeaza, coordoneaza si executa masuratorile pentru punerea in posesie a titularilor;

-furnizeaza contra cost,persoanelor fizice si juridice servicii si informatii;

-asigura standardizarea in domeniul sau de activitate si corelarea cu standardele europene si internationale;

-avizeaza documentatiile de scoatere din circuit agricol a terenurilor;

-realizeaza si intretine sistemul de identificare a parcelelor agricole ca subsistem al Sistemului Integrat de Administratie si Control, in colaborare cu Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale.

Infiintarea Agentiei Nationale de Cadastru si publicitate imobilara prezinta numeroase avantaje care vor permite:

-reducerea cheltuielilor de la bugetul de stat pe care le necesitau inregistrarile separate si paralele;

-asigurarea inregistrarii eficiente a imobilelor datorita existentei unei decizii unice si standardizarii/optimizarii proceselor;

-integrarea informatiilor intr-un sistem unic ce permite actualizarea rapida,simultana a datelor cadastrale si a inregistrarilor juridice privind terenurile;

-reducerea timpului necesar procesului de lucru;

-sistemul unic de cadastru si publicitate imobiliara intr-o structura moderna, eficienta la dispozitia cetateanului care sa asigure standardele de calitate europene in domeniu;

-dinamizarea pietei imobiliare;

-accelerarea procesului de dezvoltare rurala durabila;

-asigurarea unei baze de impozitare reale.

Oficiile de cadastru si publicitate imobiliara au urmatoarele atributii:

-inscriu imobilele in evidentele de cadastru si publicitate imobiliara;

-asigura inscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifica sau se sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate;

-inscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdictii, incapacitati si litigii judiciare in legatura cu bunul imobil; asigura inscrierea cailor de atac impotriva inregistrarilor de carte funciara;

-inscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlate persoane interesate;

-avizeaza tehnic, inainte de depunerea lor in instanta de judecata, expertizele, topocadastrale intocmite de expertii judiciari;

-avizeaza planul urbanistic general;

-avizeaza documentatiile de scoatere din circuitul agricol a terenurilor;

-autorizeaza persoanele fizice care executa lucrari tehnice de cadastru;

-organizeaza ,coordoneaza, si executa masuratorile pentru punerea in posesie a titularilor;

-verifica periodic starea fizica a punctelor din retelele de sprijin;

-pun la dispozitia autoritatilor publice si a altor institutii interesate , in conditiile legii, situatii statistice si de sinteza privind terenurile si constructiile;

-furnizeaza persoanelor fizice si juridice servicii si informatii;

-avizeaza impreuna cu institutiile de specialitate de la nivel judetean si local proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosinta Agricola si stabilirea retelei de drumuri agricole;

-organizeaza si exploateaza Baza de date a cadastrului.

Centrul National de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie si Teledetectie are urmatoarele atributii:

_intretinerea si gestionarea retelelor geodezice de referinta;

-intretinerea planului topografic de baza al Romaniei si a modelului digital al terenului;

-evidenta cartografica a limitelor administrative;

-prelucrarea imaginilor fotoaeriene si teledetectie;

-realizarea de produse cartografice derivate din datele existente in Fondul National Geodezic;

-realizarea proiectelor internationale angajate de Agentia Nationala.

Functiile cadastrului

Cadastrul general indeplineste trei functii: functia tehnica, economica si juridica.

Functia tehnica a cadastrului

Functia tehnica a cadastrului general se realizeaza prin determinarea pe baza de masuratori a pozitiei, configuratiei si marimii suprafetei terenurilor pe categorii de folosinta si proprietari, precum si ale constructiilor.

Partea tehnica cuprinde toate operatiunile tehnice geodezice, topografice, fotogrammetrice finalizate cu determinarea spatiala (grafica sau numerica) a punctelor care definesc suprafata imobilelor, corpurilor de proprietate si a unitatilor teritorial-administrative.

La nivelul unitatilor administrativ teritoriale - comuna, oras, municipiu - lucrarile tehnice de cadastru constau in:

Stabilirea si marcarea pe teren, prin borne, a hotarelor unitatii administrativ teritoriale;

Marcarea pe teren, prin borne, a limitei intravilanului localitatilor;

Identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, in lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar;

Masurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecarei unitati administrativ-teritoriale, specificandu-se destinatia, categoria de folosinta si proprietarul sau, dupa caz, posesorul acestora. Pentru terenurile ocupate de constructii, curti, precum si pentru terenurile cu alte destinatii, situate in intravilan sau extravilan, se vor specifica, pe baza datelor furnizate de cadastrele de specialitate, categoria de folosinta a terenurilor, incadrarea acestora pe zone in cadrul localitatii, respectiv pe clase de calitate (bonitate);

Inregistrarea litigiilor de hotare intre proprietari si/sau posesorii invecinati;

Masuratori pentru realizarea si actualizarea planurilor cadastrale.

Elementele de baza ale cadastrului general sunt: parcela, constructia si proprietarul. La randul lor, fiecare dintre cele trei elemente, vizeaza mai multe insusiri si anume:

Imobilul: suprafata, categoria de folosinta a terenului, destinatia terenului (constructiei), calitatea terenului;

Proprietarul: identificarea dupa acte a numelui si prenumelui, situatia juridica privind calitatea in temeiul careia se detine imobilul;

Situarea teritorial-administrativa: situarea imobilelor care constituie corpurile de proprietate in limitele administrative ale comunei, orasului sau municipiului (cu ajutorul planurilor si registrelor cadastrale).

Delimitarea si marcarea hotarelor administrative ale comunelor, oraselor si municipiilor, precum si limitele intravilane localitatilor sunt efectuate de catre delegatul OJCGC sau, dupa caz, de catre delegatul Directiei Generale de Amenajare a Teritoriului si Urbanism.

Documentele tehnice pricipale ale cadastrului general care se intocmesc la nivelul comunelor, oraselor si municipiilor sunt:

registrul cadastral al parcelelor;

registrul cadastral al proprietarilor;

registrul corpurilor de proprietate;

indexul alfabetic al proprietarilor si domiciliul acestora;

fisa centralizatoare, partida cadastrala pe proprietari si pe categorii de folosinta;

planul cadastral;

Planul cadastral contine reprezentarea grafica a datelor din registrele cadastrale referitoare la terenurile si constructiile din cadrul unitatilor administrativ-teritoriale: comune, orase si municipii. Acestea se pastreaza la Oficiul Judetean de Cadastru si Publicitatea Imobiliara.

Registrele si planurile cadastrale stau la baza completarii si/ sau intocmirii evidentei privind publicitatea imobiliara.

Planurile si registrele cadastrale se actualizeaza cu o periodicitate de cel mult 6 ani, cand se va parcurge in mod obligatoriu intregul teritoriu administrativ si se va confrunta continutul planurilor si al registrelor cadastrale cu situatia reala din teren, inregistrandu-se toate elementele modificatoare.

Avandu-se in vedere ca unele dintre datele si documentele tehnice, topografice, fotogrammetrice si cartografice elaborate pentru nevoile altor activitati tehnico-economice sunt comune sau se pot folosi integral sau partial in activitatea de cadastru general, in Legea privind cadastrul general si publicitatea imobiliara se prevede obligativitatea pentru agentii economici, care detin sau executa astfel de documentatii, sa le puna la dispozitie si institutiilor de cadastru judetene.

Functia economica a cadastrului

Partea sau functia economica a cadastrului general este aceea care evidentiaza valoarea economica a bunurilor imobile (terenuri si constructii). Scopul stabilirii valorii economice a imobilelor este legat nemijlocit de stabilirea in mod echitabil a obligatiilor fiscale (in principal a impozitelor si taxelor asupra imobilelor). Partea economica a cadastrului general cuprinde un ansamblu de metodologii numit bonitare cadastrala. Astfel, se poate vorbi de bonitare cadastrala a terenurilor agricole sau silvice, bonitare cadastrala a cladirilor, a drumurilor etc. Expresia bonitare deriva de la termenul "bonitas", care in limba latina semnifica preturi sau evaluare, iar prin bonitarea terenurilor se intelege aprecierea calitativa a acestora din punct de vedere economic.

Bonitarea terenurilor agricole reprezinta un studiu complex al pamantului, cu ajutorul caruia terenurile pot fi comparate, in final, din punct de vedere al productiei agricole. Exista mai multe metode de bonitare, cele mai cunoscute fiind: metoda ecologica si metoda cadastrala.

Metoda ecologica este cea mai folosita si consta intr-un sistem de indicatori care exprima influenta pe care o are fiecare element ecologic asupra pamantului. Metoda ecologica cuprinde doua parti distincte si anume:

clasificarea terenurilor in clase de calitate;

venitul net cadastral;

Fertilitatea este cea mai importanta calitate a solului si este definita de totalitatea insusirilor fizice, chimice si biologice, care asigura plantelor cantitatea de substante nutritive necesare in timpul perioadei de vegetatie. Toate terenurile cultivate au o fertilitate naturala si una artificiala. Fertilitatea naturala se formeaza in procesul de geneza a solului sub actiunea bioacumulativa din diferite zone biochimice. Astfel, diferite formatii vegetale au dus la acumulari diferite de substante nutritive si de aceea solurile au fertilitati naturale (potentiale) mai mari sau mai mici. Fertilitatea artificiala se realizeaza ca rezultat al interventiei omului in evolutia naturala a solului prin masuri agroameliorative. Intrucat la baza fertilitatii artificiale sta totusi fertilitatea naturala (potentiala), in practica acestea nu se pot separa intrucat ele definesc impreuna fertilitatea economica a solului, care constituie factorul principal al bonitarii cadastrale a terenurilor agricole. La incadrarea terenurilor agricole in cinci clase de calitate prin metoda ecologica, s-au avut in vedere urmatoarele insusiri de baza: grosimea profilului de sol, grosimea orizontului de humus, continutul de humus, textura si continutul de schelet, valoarea reactiei ph, gradele de podzolire, saraturare, eroziune, alunecare si inundare, formele de relief, natura si insusirile rocilor-mama, adancimea apelor freatice si compozitia chimica a acestora, precum si interventia omului cu lucrari de imbunatatiri funciare. Toate aceste insusiri sunt considerate un tot unitar, fiecare dintre ele infruntandu-le pe celelalte, iar totalitatea lor influentand fiecare insusire in parte. Potrivit criteriului de impartire a solurilor in cinci clase dupa gradul de fertilitate, acestea sunt:

clasa 1 - solurile cu fertilitate foarte buna, nota de bonitare 81-100 puncte;

clasa 2 - soluri cu fertilitate buna, nota de bonitare 61-81 puncte;

clasa 3 - soluri cu fertilitate mijlocie, nota de bonitare 41-60 puncte;

clasa 4 - soluri cu fertilitate slaba, nota de bonitare 21-40 puncte;

clasa 5 - soluri cu fertilitate foarte slaba, nota de bonitare 1-20 puncte;

Clasele de calitate se pot recunoaste dupa urmatoarele insusiri principale:

terenurile din clasa 1 de fertilitate sunt acelea care se preteaza la orice categorie de folosinta agricola, nu necesita lucrari de imbunatatiri funciare, sunt soluri profunde care au un orizont de humus bine dezvoltat (peste 50 cm grosime), cu o textura luto-nisipoasa, fara continut de schelet, reactia neutra slab acida si slab alcalina, nu se manifesta niciun proces de degradare ca podzolire, saraturare, eroziune sau mlastinizare, iar inundatiile se petrec in medie o data la 10 ani, terenul este in intregime mecanizabil (pante sub 5°) si situat in campie, lunci, terase, vai largi aluvionare, dar fara exces de apa;

terenurile din clasa 2 de fertilitate sunt pretabile la toate plantele cultivate, au orizontul de humus mai putin dezvoltat, textura variaza de la nisip lutos pana la lut -argilos, iar reactia este slab acida, neutra sau alcalina. Prezinta uneori procese incipiente de podzolire, salinizare, eroziune sau mlastinizare, terenul este putin inclinat (pante intre 5°-10°), iar sursa de apa este satisfacatoare (din precipitatii sau din freatic).

terenurile din clasa 3 de fertilitate sunt acelea in care incep sa apara procese evidente de degradare, pretabilitate pentru arabil este diminuata, orizontul de humus este slab dezvoltat, textura variind de la nisip lutos pana la argilo-lutos. Reactia ph este de la acid la alcalin, inundarea se poate produce o data la 4-6 ani, relieful este colinar, iar drenajul solului este nesatisfacator.

terenurile din clasa 4 de fertilitate sunt acelea la care procesele de degradare se manifesta puternic, folosirea ca teren arabil este foarte redusa si se preteaza la plantatii de vii, pomi si pajisti. In marea lor majoritate, necesita lucrari de imbunatatiri funciare, in special in combaterea eroziunii.

terenurile din clasa 5 de fertilitate contin rocile ajunse la suprafata, au in general conditii nefavorabile pentru dezvoltarea plantelor (nu se folosesc ca arabil decat in conditii fortuite), cele mai potrivite folosinte sunt pasunile, fanetele, uneori livezile. De asemenea, necesita lucrari de combatere a eroziunii sau alte lucrari hidroameliorative cand se afla pe turbarii, mlastini sau in zone cu inundatii de lunga durata.

bonitarea terenurilor agricole in ansamblul ei se bazeaza nu numai pe fertilitatea solului - care fara indoiala reprezinta factorul cel mai important - ci are in vedere si factori de clima, relief si hidrologie. O cerinta esentiala care conditioneaza realizarea lucrarilor de bonitare a terenurilor agricole este aceea a existentei si deci a utilizarii cartarilor pedologice. Fara studiile de cartare pedologica executate de specialisti in domeniul contructiilor, nu se pot realiza lucrari de bonitare a cladirilor. Pentru lucrarile de bonitare cadastrala a terenurilor este necesar ca pe planul cadastral adus la zi sa se transpuna si limitele unitatilor de sol preluate din planul de cartare pedologica existent la dosarul lucrarii de cartare pedologica.

La calculul notei de bonitare, cei patru factori ecologici participa cu urmatoarele ponderi:

solul: 0-50 puncte;

clima: ± 20 puncte;

relieful: ± 15 puncte;

hidrologia: ± 15 puncte;

Pentru soluri se foloseste sistemul de punctaj conceput de Institutul de Cercetari Pedologice si Agrochimice, luandu-se in considerare urmatoarele elemente principale: profunzimea solului (± 7 puncte), textura solului ( 0-7 puncte), continutul in humus (0-7 puncte), grosimea stratului de humus ( 0-7 puncte), valoarea pH-ului (±7 puncte), continutul in saruri nocive (± 5 puncte).

Punctajul pentru clima este determinat de valorile temperaturii medii anuale si a volumelor precipitatiilor anuale. Intervalul negativ de punctare arata faptul ca cei doi factori pot induce scaderea favorabilitatii celorlalti factori naturali.

Pentru relief, punctajul se stabileste in functie de panta medie din fiecare parcela (tabelul 1).

Punctele aduse de conditiile hidrologice se stabilesc in functie de nivelul panzei freatice ( tabelul 2).

Tabelul 1 Bonitarea terenului in functie de relief

Tabelul 2 Bonitarea terenului in functie de conditiile hidrologice

Nota de bonitare pentru cei patru factori prezentati poate fi corectata luandu-se in considerare distanta si starea drumurilor de acces la parcela de teren (tabelul 3).

Tabelul 3 Corectarea notei de bonitare in functie de distante si starea drumurilor

Calculul notei medii de bonitare

Nota medie de bonitare pentru o parcela sau grup de parcele se obtine prin insumarea notelor de bonitare atribuite celor patru factori: sol, clima, relief si hidrologie, dupa care se scad punctele de corectie, datorita lungimii si starii drumurilor. De cele mai multe ori, conturul topografic al parcelei nu coincide cu cel al unitatii de sol. De aceea, o parcela topografica poate sa cuprinda doua sau mai multe subparcele (fictive), fiecare facand parte din unitati de sol diferite pentru care trebuie sa se calculeze numarul de puncte care dau nota de bonitare. Nota medie de bonitare a parcelei se calculeaza dupa aplicarea ponderilor in cadrul fiecarei parcele sau corp de proprietate.

Inscrierea datelor primare de masuratori ale subparcelelor (pe planul cadastral care contine si limitele unitatilor de sol) se face in formulare de lucru, in care se calculeaza si mediile ponderate ale notelor de bonitare pentru fiecare parcela sau corp de proprietate care are numar cadastral sau corp de proprietate care are numar cadastral. In final, notele de bonitare medii atribuite parcelelor si corpurilor de proprietate se inscriu in registrele cadastrale la rubricile special rezervate.

Modul de inscriere prescurtat si sintetic a datelor de bonitare, a totalurilor si a datelor finale se explica in instructiunile tehnice de lucru.

Calculul venitului net cadastral

Venitul net cadastral (VN) se defineste ca fiind diferenta dintre valoarea productiei globale agricole (VPG) si valoarea totala a cheltuielilor de productie (VCP), raportate la unitatea de suprafata.

VA=VPG-VCP

Notiunea de venit net in agricultura este folosita cel mai mult pentru stabilirea gradului de eficienta inclusiv a profitului dupa realizarea productiei. Pentru evaluarea anticipata pe o perioada indelungata a productiei si deci a venitului, se calculeaza venitul net cadastral bazat pe bonitarea cadastrala a terenurilor dupa criterii stiintifice care au in vedere factorii de baza: solul, clima, relieful terenului si regimul hidrologic. Pentru calcularea venitului net cadastral pe o parcela sau pe corpul de proprietate, se calculeaza mai intai venitul pentru un punct mediu ce defineste nota medie de bonitare (VN) prin impartirea valorii productiei globale realizate pe suprafata (VPG) la numarul total de puncte al corpului de proprietate (NP).

VN=VPG/NP

In mod similar, venitul net cadastral pentru un punct mediu aferent numai unei anumite categorii de folosinta (VN) va fi calculat cu relatia:

VN=VPG/NP

Venitul net cadastral mediu la un hectar raportat la intreaga suprafata a corpului de proprietate va rezulta ca produs intre venitul mediu pe un punct si numarul de puncte aferent unui hectar, iar venitul net cadastral mediu la un hectar raportat numai la parcela cu o anumita categorie de folosinta va rezulta ca produs intre venitul pe un punct raportat la suprafata parcelei respective si numarul de puncte aferente acelei categorii de folosinta.

Calcularea impozitului pe venitul agricol, luandu-se ca baza venitul net cadastral, constituie modalitatea cea mai apropiata de adevar (cea mai echitabila). De aceea, aceasta modalitate se aplica in toate tarile din vestul Europei, precum si in alte tari. Aplicarea metodologiei de stabilire a venitului net cadastral necesita existenta prealabila a cadastrului general si a cartarilor pedologice. Intrucat, in tara noastra lucrarile de cadastru general au inceput abia in anii 90, iar cele de cartare pedologica sunt realizate numai partial si au o vechime foarte mare, impozitul agricol nu se calculeaza pe baza venitului net cadastral, ci pe baza unor norme de venit stabilite apriori pe cinci zone agrogeografice de fertilitate a terenurilor.

Conform Legii Cadastrului si Publicitatii Imobiliare, studiile pedologice necesare elaborarii partii economice a cadastrului de specialitate se actualizeaza cu o periodicitate de 10 ani, iar cele agrochimice la intervale de 4 ani.

Pe parcelele de teren unde s-au executat lucrari de imbunatatiri funciare sau au avut loc procese de degradare ori de poluare a solului, actualizarea se poate face ori de cate ori este cazul.

In concluzie, bonitatea terenurilor agricole se face in urmatoarele scopuri:

zonarea productiei agricole si restructurarea folosintelor;

desfasurarea lucrarilor de proiectare pentru amenajarea si ameliorarea terenurilor agricole;

analiza si diagnosticarea cauzelor care determina scaderea fertilitatii solurilor;

stabilirea impozitelor agricole;

stabilirea tarifelor de deviz pentru folosirea terenurilor agricole in alte scopuri decat productia agricola.

Bonitarea cadastrala a constructiilor

Aceasta se executa pe baza datelor privind: structura de rezistenta a contructiei, materialul de constructie de baza, destinatia, rezistenta la foc, grad de seismicitate, amplasare in teren etc. Cea mai mare parte a informatiilor necesare bonitarii constructiilor se gasesc in Cadastrul Imobiliar-Edilitar (cadastrul de specialitate).

Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, Oficiile Judetene din subordinea sa, precum si titularii cadastrelor de specialitate au obligatia de a furniza organelor Ministerului Finantelor evidentele necesare stabilirii taxelor si impozitelor.

Functia juridica a cadastrului

Functia juridica a cadastrului general, potrivit Legii cadastrului, se constituie ca o activitate independenta, neinglobata in cea de cadastru, dare care se realizeaza numai pe baza datelor cuprinse in cadastrul general si dupa introducerea cadastrului general pe intreg teritoriul administrativ (al comunei, orasului sau municipiului). Singurul aspect de natura juridica ce se urmareste si se consemneaza in procesul de executare a lucrarilor de cadastru (mai exact, in partea tehnica a acestuia), se rezuma la stabilirea posesorului de fapt, si nu de drept, al imobilului la data introducerii cadastrului general.

Ca atare, persoana se inscrie in registrele cadastrale numai in calitatea sa de posesor care fructifica imobilul si care poate avea sau nu si dreptul real de proprietate.

Raportul juridic in care se afla detinatorul de fapt fata de imobilul inscris in cadastru se stabileste numai prin sistemul de publicitate imobiliara oficial, care la noi in tara este reprezentat de Cartea Funciara. Cele doua activitati: cea a cartilor funciare si cea a cadastrului general, sunt indeplinite de institutii diferite si anume: cartile funciare de catre Biroul de Carte Funciara ale judecatoriilor teritoriale, iar cadastrul general de catre Oficiile de Geodezie si Cadastru judetene.

Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta a cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate.

Publicitatea imobiliara asigura certitudine in transmiterea drepturilor reale imobiliare, oferind posibilitatea tertilor de a cunoaste situatia juridica a imobilelor transmise. Astfel, este inlaturata posibilitatea instrainarii succesive de catre acelasi proprietar a imobilului sau catre mai multe persoane.

In conditiile actuale, in care instrainarea contructiilor este supusa principiului consensualismului, operatia juridica a transcrierii are o importanta deosebita. Prin publicitatea imobiliara sunt ocrotite persoanele interesate de a cumpara imobile care sunt afectate de unele dezbracaminte ale dreptului de proprietate, cum sunt: uzufruct, uz, abitatie, servitute si superficie sau sunt grevate de ipoteci sau privilegii.

In Romania s-au folosit mai multe sisteme de publicitate imobiliara, astfel:

sistemul cartilor funciare, care a fost reglementat prin Decretul - Lege nr. 115/1938, modificat prin Decretul nr. 378/20 octombrie 1960 ce se aplica in Transilvania, Banat si Bucovina;

sistemul de publicitate al registrului de transcriptiuni si inscriptiuni reglementat de Codul de procedura civila care este aplicat in Moldova, Muntenia, Oltenia si Dobrogea;

sistemul intermediar de publicitate imobiliara bazat pe cartile de publicitate funciara, reglementat prin Legea nr. 242/1947, pentru transformarea cartilor funciare provizorii in carti de publicitate funciara, sistem aplicabil an unele localitati din judetul Ilfov;

sistemul intermediar de publicitate imobiliara bazat pe cartile de evidenta funciara, care s-a infiintat in baza legii nr. 163/1946.

Acest sistem intermediar a fost aplicat in unele localitati din Transilvania, in care cartile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute in timpul razboiului. Prin carti funciare intelegem nu numai registrele propriu-zise, ci si toate celelalte acte anexate, cum sunt: planuri cadastrale, schite, inscrisuri etc.

In sistemul cartilor funciare, inscrierile se fac pe imobile si nu pe proprietari, ceea ce determina ca acest sistem de publicitate sa fie caracterizat ca fiind real. Cartea funciara este intocmiti pentru fiecare imobil, iar in acesta sunt evidentiate toate faptele care survin in situatia juridica si materiala a imobilului.

La randul ei, cartea funciara este intocmita si numerotata pe localitati. Se ofera, astfel, posibilitatea fiecarei persoane sa poata cunoaste in orice moment situatia juridica a imobilului.

Caracterul complet al acestui sistem de publicitate imobiliara rezulta din faptul ca in cartea funciara sunt trecute toate constituirile si transmisiunile de drepturi reale imobiliare.

Instantele judecatoresti au retinut in mod constant ca prin sistemul cartilor funciare, drepturile pot fi dobandite numai prin inscrierea lor in cartea funciara (Decizia nr. 1040 din iunie 1982 a Tribunalului Suprem, Sectia civila, in culegerea de decizii 1982 pag 15). Drepturile reale imobiliare care sunt inscrise in cartea funciara sunt cunoscute sub denumirea de drepturi tabulare.

Cartile funciare intocmite si numerotate pe teritoriul administrativ al fiecarei localitati alcatuiesc impreuna registrul cadastral de publicitate imobiliara al acelui teritoriu, ce se tine de catre Biroul de carte funciara al fiecarei judecatorii.

Cartea funciara este alcatuita din titlu, indicand numarul ei si denumirea localitatii in care este situat imobilul, precum si din urmatoarele trei parti:

Partea I - referitoare la descrierea imobilului, care cuprinde:

numarul de ordine si cel cadastral al fiecarui imobil;

categoria de folosinta a terenului si dupa caz a constructiei;

amplasamentul si vecinatatile;

suprafata terenului;

clasa de calitate;

venitul net;

Partea a II-a - referitoare la inscrierile privind drepturile de proprietate si care cuprind:

numele proprietarului;

actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum si mentionarea inscrisului pe care se intemeiaza acest drept;

stramutarile proprietatii;

servitutile constituite in folosul imobilului;

faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la proprietate;

orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face in titlu, in partea I sau a II-a a cartii cu privire la inscrierile facute.

Partea a III-a - referitoare la inscrierile privind dezbracamintele dreptului de proprietate si sarcini, care cuprinde:

dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, servitutile in sarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de trei ani;

faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte;

sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor sale;

orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face cu privire la incasarile facute in aceasta parte;

Drepturile reale asupra unui imobil se pot dobandi numai prin inscrierea in cartea funciara, in baza acordului de vointa valabil exprimat intre cel care da si cel care primeste dreptul asupra constituirii sau stramutarii lor, pentru o cauza aratata.

Drepturile reale se pot dobandi si fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucopiune. Titularul nu va putea, insa, dispune de ele, decat dupa ce s-a facut inscrierea. In aceleasi conditii, statul dobandeste drepturi reale imobiliare, prin efectul legii, confiscare sau expropriere.

Inscrierea in cartea funciara isi produce efectele de la data inregistrarii cererii.

Drepturile reale se sting numai prin inscrierea radierii lor in cartea funciara, cu consimtamantul titularului. Consimtamantul nu este necesar daca dreptul se stinge prin implinirea termenului aratat in inscriere sau prin decesul titularului.

In cazul proprietatii imobiliare comune sau in indiviziune, vor fi inscrisi in aceeasi carte funciara toti proprietarii. In ceea ce priveste proprietatea indiviza, se va indica cota fiecarui coproprietar.

Daca o constructie face obiectul proprietatii pe etaje sau pe apartamente, se va intocmi o carte funciara colectiva pentru intreaga constructie si cate o carte funciara individuala pentru fiecare etaj sau apartament, avand proprietari diferiti. Inscrierile care privesc intreaga cladire se vor face in ambele carti funciare.

Informatiile din cadastrul general si publicitatea imobiliara, precum si din cadastrele de specialitate reprezinta bun proprietate publica a statului si sunt accesibile, contra cost, persoanelor fizice si juridice, cu exceptia cazurilor mentionate expres in prevederile legale.

La cerere, se pot elibera extrase, certificate sau copii legalizate de pe cartile funciare, cu plata taxelor legale.

Nicio autoritate nu poate cere trimiterea originalului cartii funciare sau a planurilor de identificare a imobilelor.

Dintre toate sistemele de publicitate imobiliara aplicate, atat in tara noastra, cat si mai ales in alte tari, sistemul de carti funciare sprijinit pe cadastrul general s-a dovedit a fi complet si eficient din punct de juridic, economic si tehnic.

Functionarea eficienta a ambelor institutii necesita o cooperare si colaborare stranse in cadrul unor relatii de lucru speciale care, in afara de asigurarea transmiterii fluente si reciproce a datelor si documentatiilo specifice, trebuie sa asigure prestatiile la solilitarea beneficiarilor cu maximum de promptitudine, in conditii moderne si eliberate de consecinte birocratice.

Principalele etape in care are loc cooperarea dintre institutia cadastrului general si cea a cartilor funciare sunt cele de furnizare a documentatiilor la incheierea lucrarilor de introducere a cadastrului general in fiecare teritoriu administrativ si la terminarea lucrarilor de actualizare a cadastrului, precum si in activitatea zilnica de probare cu datele oficiale in relatiile si la solicitarile proprietarilor de imobile. Totodata, o latura principala a cooperarii este cea de furnizare sistematica de catre institutia cartilor funciare a faptelor juridice care genereaza astfel de modificari in continutul documentelor cadastrale si care deci trebuie avute in vedere la intretinerea cadastrului general.

Pentru rezolvarea in bune conditii si in timp cat mai scurt a intregului flux de transmitere reciproca a datelor, o atentie deosebita se acorda realizarii bazelor de dateale cadastrului general si ale cartilor funciare. Cu ajutorul mijloacelor de stocare si prelucrare automata a datelor se poate asigura o informare reciproca in flux continuu intre cele doua institutii, dar si posibilitatea deservirii prompte cu datele de iesire la cerere pentru orice imobil sau prorietar din raza fiecarui teritoriu administrativ.