ELABORAREA DOCUMENTATIEI CADASTRALE

Prin documentatii se realizeaza identificarea, masurarea si descrierea imobilelor la data intocmirii lor, si asigura inregistrarea actelor si faptelor juridice referitoare la acestea.

Procedurile si modalitatile de intocmire a documentatiilor cadastrale sunt stabilite de Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006, publicat in M.Of. nr. 1048 din 29 decembrie 2006.
Documentatiile cadastrale, stau la baza inscrierii in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la:

a) imobile care necesita documentatie pentru prima inscriere;

b) imobile care necesita documentatie pentru dezlipire;

c) imobile care necesita documentatie pentru alipire;

d) imobile care necesita documentatie pentru inscrierea unei constructii definitive, pe un teren inscrisa in cartea funciara;

e) imobile care necesita documentatie pentru modificarea limitei de proprietate;

f) imobile care necesita documentatie pentru modificarea suprafetei;

g) imobile care necesita documentatie pentru descrierea dezmembramintelor dreptului de proprietate;

h) imobile care necesita documentatie pentru reconstituirea cartii funciare pierdute, distruse sau sustrase.

Documentatiile se intocmesc intr-un dosar unic, ce include atat partea tehnica necesara receptiei cadastrale cat si actele juridice necesare inscrierii in cartea funciara.

Dupa receptia cadastrala si inscrierea documentatiilor in cartea funciara beneficiarului i se elibereaza incheierea de carte funciara, extrasul de carte funciara pentru informare si planul de amplasament si delimitare a imobilului.

Realizarea documentatiilor necesare inscrierii in cartea funciara a actelor si/sau faptelor juridice referitoare la imobilele prevazute la art. 2 alin. (1) literele a), d), e), f), g) si h) din regulament, presupune parcurgerea urmatoarelor etape:

a) stabilirea amplasamentului imobilului;

b) realizarea lucrarii de catre persoana autorizata, care presupune documentarea tehnica, executia lucrarilor de teren si birou, elaborarea documentatiilor;

c) depunerea documentatiilor, la oficiul de cadastru si publicitate imobiliara (denumit in continuare oficiu teritorial) sau la biroul de cadastru si publicitate imobiliara (denumit in continuare birou teritorial) si inregistrarea in Registrul General de Intrare;

d) receptia documentatiilor, cu inregistrarea in registrul cadastral al imobilelor, denumit in continuare index cadastral, receptia cadastrala, transmiterea documentatiei asistentului-registrator;

e) inscrierea in cartea funciara.

Intocmirea si inscrierea documentatiilor in cartea funciara a actelor si faptelor juridice prevazute la art. 2 alin. (1) lit. b) si c) presupune parcurgerea etapelor prevazute la art. 4 alin. (1), cu precizarea ca receptia documentatiilor prevazute la art. 4 alin. (1) lit. d) se finalizeaza cu transmiterea acestora persoanei autorizate sau beneficiarului urmand ca inscrierea in cartea funciara a dezlipirii sau alipirii sa se efectueze dupa intocmirea actului autentic.

Identificarea amplasamentului imobilului se realizeaza inaintea executiei lucrarilor si consta in:

a) pentru imobilele care fac obiectul unor acte si fapte juridice aflate la prima inscriere, proprietarul impreuna cu persoana autorizata procedeaza la identificarea amplasamentului imobilului pe limite naturale sau conventionale, in vederea efectuarii masuratorilor. Inainte de efectuarea masuratorilor este obligatorie materializarea punctelor ce definesc limitele imobilului de catre persoana autorizata in prezenta proprietarului, cu picheti de metal, tarusi de lemn sau prin marcare cu vopsea. Materializarea cu borne de beton se efectueaza doar la solicitarea proprietarului.

b) pentru imobilele care fac obiectul unor acte si fapte juridice ulterioare primei inscrieri ce necesita intocmirea unei documentatii, proprietarul impreuna cu persoana autorizata, pe baza documentelor existente precum documentatii cadastrale, extrase de carte funciara pentru informare, planuri de amplasament si delimitare, verifica si valideaza amplasamentul conform datelor tehnice. Rematerializarea punctelor ce definesc limitele imobilului se efectueaza doar la solicitarea proprietarului.

In cazul imobilelor aflate la prima inregistrare pentru care nu se poate realiza identificarea amplasamentului si limitele acestuia, in conformitate cu elementele tehnice continute in actele de proprietate, puse la dispozitie de proprietar, persoana autorizata, nu realizeaza documentatia.

Proprietarul suporta costurile aferente materialului si manoperei operatiunilor de materializare a limitelor imobilului.

Materializarea limitelor bunului imobil, conform actelor de proprietate prezentate de proprietar, este in responsabilitatea persoanei autorizate care executa lucrarea.

Masuratorile pentru intocmirea documentatiilor se efectueaza in sistemul national de proiectie Stereografic 1970.

In situatii extreme, prezentate si argumentate in scris de persoana autorizata, lucrarile se pot incadra in sistemul national de proiectie Stereografic 1970 pe baza de coordonate aproximative, determinate grafic prin identificarea si extragerea coordonatelor planimetrice ale punctelor de detaliu (minim 3 puncte comune intre plan si teren) pe baza de planuri/harti/ortofotoplanuri existente.

In acest caz, cele trei puncte sunt reprezentate prin borne sau detalii topografice de mici dimensiuni (stalpi, capace canal, colturi de bazin, stanci, etc.) si vor avea descrierile topografice corespunzatoare.

Documentarea tehnica consta in:

a) analizarea situatiei existente, conform datelor si documentelor detinute de proprietar;

b) solicitarea de informatii aflate in baza de date a oficiului teritorial/biroului teritorial conform anexei nr. 1 (inventare de coordonate, planuri de incadrare in zona, plan parcelar, ortofotoplan, coordonatele punctelor de vecinatate, extras de carte funciara pentru informare, copii ale proceselor verbale de punere in posesie si schitele anexe ale acestora in cazul imobilelor dobandite in baza legilor proprietatii);

Solicitarea de date si informatii aflate in baza de date a oficiului sau biroului teritorial se face la cererea persoanei autorizate, conform tarifelor in vigoare, pentru activitatile desfasurate de catre Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara si institutiile sale subordonate.

In cazul in care imobilul care face obiectul intocmirii documentatiei este limitrof cu unul sau mai multe imobile deja inscrise in cartea funciara, persoana autorizata solicita, iar biroul teritorial pune la dispozitie, conform tarifelor in vigoare, toate punctele din reteaua de ridicare, si gratuit, punctele determinate pe limita comuna a acestora, consultativ. In acest caz, persoana autorizata are obligatia sa utilizeze punctele din retea, sa verifice punctele de pe limita comuna si sa confirme corectitudinea acestora. Daca se constata neconcordante, erori sau greseli ori se impun unele concluzii cu privire la utilizarea acestor date, ele vor fi explicitate si argumentate in descrierea lucrarilor topografice si geodezice. Daca punctele din reteaua de ridicare si de pe limita comuna sunt determinate in sistem local, coordonatele vor fi calculate in sistemul national de proiectie Stereografic 1970.

c) stabilirea termenului de realizare a lucrarilor.

Executia lucrarilor consta in:

a) masuratori pentru realizarea retelelor geodezice de indesire si ridicare in sistem national de proiectie Stereografic 1970, ridicarea detaliilor planimetrice cadastrale aflate pe limita si in interiorul imobilului, culegerea atributelor, verificari si validari ale datelor existente. Punctele retelei de ridicare vor fi materializate, conform normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general, prin tarusi metalici in intravilan si tarusi de lemn in extravilan, a caror descriere topografica trebuie sa se regaseasca in documentatie. Acestea vor fi vopsite cu vopsea rosie.

b) La ridicarea detaliilor planimetrice se va avea in vedere:

- limitele imobilelor sa se determine la jumatatea grosimii gardului, cu exceptia cazurilor in care cei doi proprietari vecini indica altceva; in anexa nr. 11 la rubrica mentiuni, punctul 'A. Date referitoare la teren', se va nota daca imobilul este sau nu imprejmuit;

- pentru constructiile situate in interiorul imobilelor sa se determine limitele constructiilor permanente la nivelul solului.

Se va calcula suprafata construita desfasurata, stabilita conform prevederilor codului fiscal, prin insumarea suprafetelor sectiunilor tuturor nivelurilor cladirii, inclusiv ale balcoanelor, logiilor sau ale celor situate la subsol, exceptand suprafetele podurilor care nu sunt utilizate ca locuinta si suprafetele scarilor si teraselor neacoperite. Aceasta suprafata se va nota in anexa nr. 11 la rubrica mentiuni, punctul 'B. Date referitoare la constructii'.

c) prelucrarea datelor.

d) elaborarea documentatiilor, prin redactarea si intocmirea dosarului lucrarii in format analogic si digital.

Erorile admise sunt:

Eroarea de identificare a punctului de contur:

- in cazul imobilelor imprejmuite ±10 cm

- in cazul imobilelor neimprejmuite ±30 cm.

Eroarea pozitiei reciproce a punctelor de contur ale imobilelor ±10 cm.

Eroarea de pozitie absoluta a punctelor, incluzand erorile de idnetificare a punctelor de contur si erorile punctelor retelei geodezice de sprijin, nu va depasi:

- in cazul imobilelor imprejmuite ±20 cm

- in cazul imobilelor neimprejmuite ±40 cm.

In cazul realizarii masuratorilor intr-un sistem local de coordonate, cu integrarea in sistemul national de proiectie Stereografic 1970 cu ajutorul unor puncte determinate grafic, conform articolului 23 aliniatul (2) din regulament, eroarea de pozitie absoluta a punctelor nu va depasi ±1,50 m.

In cazul in care suprafata din masuratori este mai mare decat suprafata inscrisa in documentatia precedenta sau decat suprafata din actele de proprietate, pentru situatia in care nu exista documentatie, se procedeaza astfel:

A) Pentru imobilele imprejmuite:

a) daca diferenta este de pana la 2%, documentatia se receptioneaza si suprafata din actul de proprietate se inscrie in cartea funciara;

b) daca diferenta este intre 2% si 5% documentatia se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara doar daca este insotita de proces-verbal de vecinatate, intocmit conform anexei nr. 18;

c) daca diferenta este mai mare de 5%, documentatia se respinge, rectificarea suprafetei urmand sa se faca prin alt act doveditor al dreptului de proprietate.

B) Pentru imobile care nu sunt imprejmuite:

a) daca diferenta este de pana la 2%, documentatia se receptioneaza si se inscrie in cartea funciara suprafata din actul de proprietate;

b) daca diferenta este mai mare de 2%, documentatia se receptioneaza si se inscrie in cartea funciara numai pe baza unui alt act doveditor al dreptului de proprietate.

Prin imobile imprejmuite, in sensul regulamentului, se inteleg imobilele ale caror limite sunt materializate prin elemente stabile in timp, clar identificabile de catre proprietarii vecini

In cazul in care suprafata din masuratori este mai mica decat suprafata din documentatia cadastrala precedenta sau decat suprafata din actele de proprietate, pentru situatia in care nu exista documentatie cadastrala, se procedeaza astfel:

a) daca diferenta este de pana la 2% documentatia cadastrala se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara;

b) daca diferenta este peste 2% documentatia cadastrala se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara numai in baza unei declaratii autentice a proprietarului privind acordul diminuarii suprafetei din act; in caz contrar, documentatia cadastrala se respinge, cu solutionarea situatiei pe cale judecatoreasca.

Daca la receptia documentatiei cadastrale se identifica erori care depasesc toleranta admisa pentru limitele imobilelor invecinate, de 40 cm pentru imobilele imprejmuite si 80 cm pentru imobilele neimprejmuite, rezultate din erorile de pozitie absoluta ale punctelor, stabilite la art. 7 alin. (3), se procedeaza astfel:

a) se informeaza si se convoaca proprietarii imobilelor in cauza si persoanele autorizate care au executat documentatiile, prin adresa intocmita conform anexei nr. 8;

b) proprietarii imobilelor rezolva neintelegerile pe cale amiabila, prin declaratie autentica, in baza modalitatilor de solutionare tehnica, prin modificarea documentatiilor cadastrale identificate de persoanele autorizate, in termen de 10 zile lucratoare de la data indicata in adresa de convocare. In cazul nerespectarii termenului din vina persoanei autorizate, aceasta va fi sanctionata cu amenda de la 1.000 lei la 2.000 lei sau suspendarea autorizatiei, conform art. 64 alin. (2) litera g) si alin. (3) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata;

c) Orice neintelegeri, care nu se pot rezolva pe cale amiabila intre proprietari, se vor solutiona de catre instantele judecatoresti. In acest caz, documentatia cadastrala se respinge.

Receptia cadastrala consta in:

a) verificarea continutului documentatiei;

b) verificarea existentei in baza de date ANCPI a persoanei autorizate care a intocmit documentatia si valabilitatea autorizatiei;

c) verificarea concordantei intre persoana autorizata care a intocmit documentatia, cea care solicita receptia si cea mentionata in declaratia pe proprie raspundere intocmita conform anexei nr. 5;

d) localizarea amplasamentului imobilului in baza de date grafica, cu verificarea corectitudinii incadrarii limitelor acestuia;

e) verificarea modului de calcul al suprafetelor;

f) corespondenta intre atributele descriptive si elementele grafice;

g) alocarea numarului cadastral in indexul cadastral, daca documentatia este corecta.

In cazul in care se considera necesar, OCPI/ANCPI poate efectua verificari pe teren, cu privire la corectitudinea intocmirii documentatiei de catre persoana autorizata.

Dupa alocarea numarului cadastral, consemnarea receptiei documentatiei cadastrale va consta in aplicarea parafei OCPI, conform anexei nr. 6 din regulament.

Documentatia receptionata se transmite de catre angajatul caruia i s-a repartizat lucrarea, asistentului-registrator, iar in cazul dezlipirilor sau alipirilor persoanei autorizate sau beneficiarului.

In cazul in care documentatia este incompleta, se intocmeste referatul de completare cu toate datele, documentele sau informatiile care lipsesc sau care necesita refacere/modificare, impreuna cu motivatiile corespunzatoare, conform anexei nr. 7 din regulament.

Daca documentatia nu a fost receptionata datorita nerespectarii prevederilor cu privire la convocarea pentru lamuriri sau depasirii termenului stabilit prin referatul de completare, sau a fost intocmita incorect persoana care a verificat documentatia completeaza nota de respingere din referatul de completare si o transmite impreuna cu documentatia, asistentului-registrator in vederea intocmirii incheierii de respingere. Numerele cadastrale atribuite imobilelor in faza de receptie a documentatiei care au primit incheieri de respingere la cartea funciara, vor fi anulate.

Prin documentatie intocmita incorect se intelege:

a) integrarea imobilului in sistemul retelei geodezice de referinta si ridicarea punctelor de detaliu pe baza de masuratori gresite;

b) calcule efectuate gresit;

c) neconcordante intre detaliile topografice continute in planul de amplasament si delimitare si cele existente pe teren.

Raspunderea privind cunoasterea limitelor imobilului, indicarea, si conservarea acestora revine proprietarului.

Raspunderea pentru corectitudinea intocmirii documentatiei si corespondenta acesteia cu realitatea din teren, precum si pentru identificarea si materializarea limitelor imobilului in concordanta cu actele doveditoare a dreptului de proprietate puse la dispozitie de proprietar, revine persoanei autorizate.

Raspunderea pentru atribuirea numarului cadastral, confirmarea suprafetei rezultata din masuratori si integrarea imobilului in baza de date revine specialistului care a efectuat receptia cadastrala.