ABORDAREA PE BAZA DE ACTIVE

ABORDAREA PE BAZA DE ACTIVE

Esenta abordarii presupune corectarea valorilor contabile ale activelor si datoriilor intreprinderii, adica stabilirea valorii lor de piata si a diferentei dintre valoarea de piata a activelor si valoarea de piata a datoriilor.

Abordarea pe baza de active mai este denumita si abordarea patrimoniala,

abordarea pe baza de costuri si abordarea prin costul de inlocuire.

Abordarea pe baza de active include doua metode de evaluare :

metoda activului net corectat ANC

metoda activului net de lich idare ANL

Conform GN - « Evaluarea intreprinderii , abordarea bazata pe active consta in estimarea valorii unei intreprinderi si sau participatii la capiotal utilizand metode bazate pe valoarea de piata a activelor individuale ale intreprinderii, minus datoriile.

ANC = VALOAREA DE PIATA A ACTIVELOR - VALOAREA DE PIATA

A DATORIILOR

Aplicarea metodei ANC presupune parcurgerea etapele :

obtinerea unui bilant contabil sau elaborarea acestuia pentru data evaluarii;

verificarea existentei faptice a activelor si datoriilor inregistrate in bilant

stabilirea activelor si datoriilor ale caror valori contabile trebuie corectate la nivelul valorilor de piata;

identificarea activelor necorporale, neinregistrate in bilan tul contabil, care

trebuie sa fie recunoscute si evaluate;

identificarea datoriilor neinregistrate in bilantul contabil, care trebuie sa fie recunoscute si evaluate;

estimarea valorii de piata a activelor si datoriilor la care s a facu t referire mai sus;

elaborarea bilantului corectat si calcularea capitalului actionarilor propriu

sau Activ Net Corectat ANC

In cazul in care premisa adecvata a evaluarii prin abordarea bazata pe active este incetarea activitatii in treprinderii, se va determina activul net de lichiditate ANL , in care trebuie sa fie luate in considerare toate costurile care au legatura cu vanzarea activelor sau cu inchiderea intreprinderii.

In aceste situ atii activele necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot sa nu aib a

o valoare, dar alte active necorporale separate, cum ar fi brevetele de inventie si marcile de fabrica sau de produse, pot sa si pastreze valoarea lor.

La determin area ANL se va avea in vedere

Posibilitatea unor grupari de mijloace fixe in cadrul unor active care deruleaza activitati similare cu cele ale intreprinderii in lichidare. Aceste active pot fi evaluate in vederea valorificarii ca active" prin metoda

S Stan Evaluarea intreprinderii Ghid de interpretare si aplicare a GN , Edituta IROVAL, 8

DCF insa problema de baza este estimarea fondului de rulment net

necesar :

Posibilitatea unor grupari de mijloace fixe in cadrul unor active care deruleaza activitati alternative fata de cele ale intreprinderii in lichidare. Si aceste active pot fi evaluate prin metoda DCF, insa problema de baza este tot estimarea fondului de rulment net necesar;

Evaluarea mijloacelor fixe mobile individuale trebui e facu ta la valoarea de piata, iar in lipsa unei piete secundare a acestora se va estima valoarea reziduala, inclusiv ca materiale recuperabile;

Datoriile, atat cele inregistrate in contabilitate, cat si cele neinregistrate se evalueaza numai la nivelul recunoscut in tabloul de crean te" creantele creditorilor fata de in treprinderea in lichidare . Tabloul de creante se constituie ca urmare a procesului de notificare, revendicare si recunoastere directa sau decisa in instanta in caz de divergente;

Datoriile nerevendicate in procesul de constituire a tabloului de creante se mentin in activul de lich idare la valoarea contabila pana la termenul de prescriere sau pana la incheierea procesului de lichidare;

Cheltuielile de lich idare nu se previzioneaza in bilan tul net de lichidare ;

_{ele apar doar in Activul Net de Lich idare.}

Pentru a calcula ANC trebuie evaluate principalele clase de active din bilantul intreprnderii, respectiv terenuri, constructii, echipamen te, stocuri, creante, echipamente in leasin g si active necorporale si datoriile.

Eva luarea terenurilor

In evaluarea terenurilor evaluatorul trebuie sa porneasca de la stabilirea tipului de teren pe care l va evalua: teren neamenajat cu u tilizare agricola, cu destinatie de dezvoltare sau nu , teren sub forma de amplasament cu amenajari pregatit pentru exploatare) sau teren ca parte componenta a unei proprietati construite.

Informatiile referitoare la teren se preiau din documentele de proprietate cadastru si extras de carte funciara) din care rezulta drepturile de proprietate ce trebuie evaluate si eventuale restrictii:servituti restrictii de folosinta, reglementari de acces. Terenul de evaluat este descris in detaliu in fisa de date care trebuie insotita de planul de incadrare in zona si planul general al terenului. Toate aceste informatii sunt folosite pentru determinarea celei mai bune utilizari, varianta ce sta la baza evaluarii terenului.

Cea mai buna utilizare a terenului liber este stabilita pe baza a 4 conditii care

trebuie indeplinite simultan: permisa legal, posibila fizic, fezabila financiar si maxim profitabila adica sa ofere cea mai mare valoare.

Conform IVS GN Evaluarea proprietatilor imobiliare metodele d e

evaluare a terenului sunt:

comparatia vanzarilor

repatizarea alocarea)

extractia abstractia)

tehnica parcelarii

tehnica reziduala a terenului

capitalizarea rentei financiare

Metoda comparatiei va nzarilor sau comparatia directa se bazeaza pe principiul substitutiei care precizeaza ca n ici un cumparator prudent nu va oferi pentru o proprietate un pret mai mare decat cel cu care ar putea cumpara o alta proprietate cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate intr un timp rezonabil

Metoda se preteaza a fi folosita in cazul in care exista un numar suficient de tran zactii recente si informatii suficiente de piata, adica exista tranzactii cu terenuri comparabile, similare si competitive Informatiile culese din piata referitoare la terenuri similare sunt analizate, comparate, corectate si ajustate in raport d e asemanari si deosebiri.

Principalele corectii care se aplica va nzarilor comparabile in raport d e

terenul de evaluat sunt operabile in ordinea urmatoare:

corectii pentru dreptul de proprietate

corectii pentru conditii de finan tare

corectii pentru conditiile de piata

corectii pentru conditiile de van zare

corectii pentru restrictii legale

corectii pentru localizare zonare orientare

corectii pentru caracteristici fizice

corectii pentru caracteristici economice

corectii pentru utilitati disponibile si utilizare

In scopul evaluarii terenului evaluatorul trebuie sa culeaga o cantitate suficienta de informatii adecvate si precise cu privire la descrierea corecta si completa a terenului de evaluat, la oferte de proprietati comparabile si competitiv e cu terenul de evaluat, la tran zactiile inchei ate ( pret, amplasament, localizare, orientare, caracteristici fizice, economice, zonare, utilitati, etc .

Criteriile de comparatie pot fi pret mp pret/arie, pret/h ectar. Etape in aplicarea metodei comparatiei directe:

analiza informatiilor referitoare la terenul de evaluat

cercetarea pietei pentru a obtine informatii

verificarea informatiilor culese

compararea proprietatilor similare cu cea de evaluat in cadrul grilei d e

evaluare

analiza rezultatelor

alegerea valorii finale estimate

Corectiile se realizeaza in unitati monetare prin adaugare sau scadere corectie absoluta) sau corectie procentuala pentru a ajusta diferentele d e localizare sau de modificari ale conditiilor pietei.

Metoda repartizarii alocarii - se bazeaza pe principiul echilibrului conform caruia exista un raport adecvat intre valoarea terenului si valoarea proprietatii pentru anumite localizari in cazul constructiilor noi. Se foloseste aceasta metoda atunci cand nu exista suficiente tran zactii cu terenuri pe piata sau numarul este foarte mic.

Metoda extractiei - valoarea terenului este estimata prin scaderea valorii constructiei stab ilita prin costuri sau depreciere din valoarea totala a proprietatii. Rezultatul obtinut este credibil datorita preciziei cu care este estimata valoarea constructiei, iar ponderea valorii proprietatii este relativ scazu ta ( mai ales im mediul rural unde este recomandabil a se folosi aceasta meroda .

Metoda parcelarii consta in divizarea, impartirea terenului in scopul vanzarii ca atare, a inchirierii sau efe ctuarii de constructii individuale pe fiecare parcela Se aplica pentru lo turile cu suprafete mari unde cmbu este parcelarea Evaluatorul analizeaza parcelarea prin stabilirea numarului si dimensiunilor lo turilor care pot fi create din punct de vedere fizic, legal si economic Face apoi comparatie cu loturi deja construite si dupa corectiile necesare va estima care este pretul cel mai probabil si rata de absorbtie a parcelelor de catre piata.

In aplicarea acestei metode se considera terenul care poate fi nepr egatit,

pregatit partial sau complet, costurile de amenajare sau dezvoltare echiparea cu utilitati cai de acces) costurile necesitate de eliberarea, nivelarea, finisarea terenului, de construire a strazilor, drumurilor, trotuarelor si de asigurare a utilitatilor, taxele, primele de asigurare, regiile , onorariile, comisioanele si cheltuielile de publicitate, profitul promotorului. Toate acestea se scad d in veniturile generate de vanzarea proprietatilor construite pe loturi. Aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare ce tine seama de riscul aferent dezvoltarii de proprietati imobiliare si care este obtenabila pe piata.

Metoda valorii reziduale- se foloseste atunci cand nu exista suficiente informatii referitoare la terenuri similare libere Aceasta tehnica se bazeaza p e principiul echilibrului si a concep tului de contributie care se refera la echilibrul agen tilor de productie, adica teren, mana de lucru, coordonare , capital.

Evaluatorul va determina mai intai valoarea constructiei care repr ezinta cea mai buna utilizare, apoi va estima venitul anual net stabil din exploatare obtinut din chiria de pe piata si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii. Se calculeaza apoi ce parte din venit se poate atribui cladirilor si va obtine venitul ramas pentru teren Acesta este capitalizat cu o rata de capitalizare obtinuta pe piata imobiliara si se obtine astfel valoarea terenului.

Metoda capitalizarii rentei funciare se aplica atunci cand exista informatii de pe piata inchirierilor imobiliare referito are la ch irie si rata de capitalizare. Renta funciara reprezinta suma platita pentru dreptul de ocupare si utilizare a terenului in baza unui contract de inchiriere arendare.

Eva luarea constructiilor

In scopul estimarii unei valori rezonabile a constructiilor evaluatorul trebuie sa parcurga mai multe etape:

1. Ana liza situatie i scriptice a mijloacelor fixe din grupa 1 -Constructii pentru a estima vo lumul de munca si durata evaluarii. Evaluatorul solicita intreprinderii de evaluat lista mijloacelor fixe pe hartie si in format electronic pentru a putea prelucra informatiile prin adaugarea de coloane care sintetizeaza activitatea de evaluare.Fiecare mijloc fix are o fisa din care se extrag informatii legate de anul si luna punerii in functiune, codul d e clasificare care stab ileste durata normala de functionare conform legislatiei, suprafete, numarul de ani sau luni in care se recupereaza investitia Se va solicita si planul cadastral al incintei unde se regasesc informatii legate de amplasamentu l cladiri lor si al constructiilor speciale, suprafete construite si suprafete desfasurate construite, pozitia retelelor edilitare, a retelelor de transport, suprafata de teren construita si suprafata totala a incintei. Se vor mai so licita si planurile cladirilor pe baza carora au fost executate lucrarile de constructii si instalatii functionale, planul de retele din incinta de apa canalizare, lichide tehnologice, termoficare, gaze, amplasamentul gospodariei de apa, de combustibili)

2. Verificarea starii constructiilo r prin inspectii pentru a stabili concluzii referitoare la deprecierea acestora ; inspectia se face in prezenta unui reprezentant al intreprinderii si pe baza listei tuturor constructiilor amortizate si neamortizate, a celor de natura obiectelor de inventar, planurile cadastrale d in incinta. Inspectia se va face dupa numarul de inventar aferent numarului cadastral inserat pe dreptunghiu l care reprezinta la scara amprenta la sol a constructiei Se vor avea in vedere si toate tipurile de instalatii functionale.

3. Eva luarea constructiilo r prin metoda costurilor, a comparatiei sau

metoda bazata pe randament.