Evaluarea - concepte si principii ale activitatii de evaluare

CUPRINS:

INTRODUCERE

CAPITOLUL I:

CONCEPTE SI PRINCIPII ALE ACTIVITATII DE EVALUARE

Activitatea de evaluare. Evaluatorul

Concepte folosite in activitatea de evaluare

Principiile evaluarii

Organizarea activitatii de evaluare

Calitatea si precizia evaluarilor

CAPITOLUL II:

METODE DE EVALUARE . ASPECTE METODOLOGICE

2.1. Metode de evaluare

2.2. Abordarea pe baza de venit

2.3. Evaluarea hotelurilor. Metode de evaluare

CAPITOLUL III:

ANALIZA DIAGNOSTIC A S.C. HOTEL "CARPATI TURISM" S.A.

3.1. Istoricul societatii

3.2. Diagnosticul juridic

3.3. Diagnosticul comercial

3.3.1. Produse/servicii oferite

3.3.2. Clientii

3.3.3. Concurentii

3.4. Diagnosticul tehnic

3.5. Diagnosticul resurselor umane

3.6. Diagnosticul financiar

3.6.1. Rezultatele economico-financiare

3.6.2. Indicatori de structura si de echilibru financiar

CAPITOLUL IV:

EVALUAREA S.C. HOTEL "CARPATI TURISM" S.A.

4.1. Evaluarea tehnica a hotelului

4.2. Evaluarea economica a hotelului prin metoda cash-flow-ului net actualizat

CONCLUZII SI PROPUNERI

BIBLIOGRAFIE

INTRODUCERE

Activitatea de evaluare presupune calcularea si stabilirea unui pret care sa poata fi utilizat intr-o tranzactie intre vanzator si cumparator.

Procesul de evaluare este un proces complex care necesita respectarea unor metode, principii, standarde in stabilirea unei valori pentru firma sau difeirtele categorii de active evaluate.

Caracterul complex al activitatii de evaluare este determinat de mai multi factori:

- natura si marimea firmei;

- patrimoniul firmei si posibilitatea de valorificare;

- reflectarea in contabilitatea firmei a patrimoniului ei;

- capacitatea echipei de conducere de a gestiona si elabora strategia firmei.

Produsul evaluarii consta in stabilirea unor "preturi potentiale" pentru intreaga intreprindere, subunitati independente sau participatii.

Prin preturi, vom intelege sumele de bani care vor fi obtinute de cel care instraineaza, si cheltuielile consumate, de cel care achizitioneaza.

Ca "pret potential" nu trebuie sa intelegem aici numai pe cel posibil de obtinut la o vanzare - cumparare, ci si fiecare valoare care ar aparea, in "ziua de referinta" (ziua la care se refera evaluarea), ca un venit de pe urma instrainarii.

Prin urmare, misiunea unei evaluari de intreprindere consta intr-o apreciere, sau, in sens comercial, calculatie.

In legatura cu aceste "preturi potentiale" se pune intrebarea: in ce masura poate fi vorba de valoare intr-un asemenea pret? Aceasta problema este tratata de Viel/Bredt/Renard sub forma valorii obiective si subiective a intreprinderii.

Pentru cazurile mentionate mai sus, Moxter, deosebeste "valori subiective" de intreprindere, care rezulta din conditii specifice si valori tipice, obiective de intreprindere, asa cum rezulta ele pentru un mare numar de cazuri concrete, care se pot numi tipice.

Persoanele fizice sau juridice, care dau mandat evaluarii intreprinderilor, stabilesc, intotdeauna, perspectiva din care se va efectua aceasta evaluare.

Din acest punct de vedere, sarcina evaluarii intreprinderii ar putea fi : stabilirea limitelor, avantajelor si dezavantajelor unei intreprinderi sau participatii pentru proprietarul ei si, pe baza predominantei avantajelor fata de dezavantaje, in limitele date, fundamentarea unei judecati de valoare sub forma unei sume de bani, pe care un achizitor ar urma sa o plateasca pentru subiectul in cauza.

2.Activitatea de evaluare

Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atasate terenului. Este "lucrul" fizic, tangibil, care poate fi vazut si atins, impreuna cu toate adaugirile pe teren, deasupra lui si subterane. Legile locale din fiecare tara prevad criterii pentru diferentierea proprietatii imobiliare de proprietatea personala. Desi este posibil ca aceste concepte juridice sa nu fie recunoscute in toate tarile, ele sunt totusi adoptate aici, pentru a face deosebirea intre aceste concepte si notiuni importante.

Drepturile reale imobiliare sunt drepturi subiective patrimoniale care confera titularilor lor anumite prerogative recunoscute de lege asupra bunurilor imobile (proprietate imobiliara). Ele pot fi dovedite, in mod normal, prin documente (de ex.: titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea imobiliara fizica. Drepturile reale imobiliare reprezinta un concept non-fizic.

Proprietatea personala include bunurile corporale si necorporale care nu sunt incluse in proprietatea imobiliara. Elementele proprietatii personale corporale nu sunt fixate permanent de proprietatea imobiliara si sunt, in general, caracterizate prin mobilitatea lor.

In terminologia contabila, activele sunt resurse controlate de catre intreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute si de la care se asteapta sa genereze beneficii economice viitoare pentru intreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea insasi necorporala. Totusi, activul detinut poate fi atat corporal, cat si necorporal.

Pretul este termenul utilizat pentru o suma ceruta, oferita sau platita pentru un bun sau un serviciu. Pretul de vanzare este un fapt istoric, indiferent daca a fost publicat sau daca a fost confidential. Datorita capacitatii financiare, motivatiilor sau intereselor speciale ale unui vanzator sau cumparator, pretul platit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legatura cu valoarea, care ar putea fi atribuita de catre altii acelor bunuri sau servicii. Totusi, pretul constituie, in general, o indicatie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de catre un anumit cumparator si/sau vanzator, in anumite situatii particulare.

Costul reprezinta pretul platit pentru bunuri sau servicii, sau suma necesara pentru a crea sau produce bunul sau serviciul. In momentul in care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Pretul platit pentru un bun sau un serviciu reprezinta costul acestora pentru cumparator.

Piata este mediul in care se tranzactioneaza bunuri sau servicii intre cumparatori si vanzatori, prin mecanismul pretului. Conceptul de piata presupune ca bunurile si/sau serviciile se pot tranzactiona fara restrictii, intre cumparatori si vanzatori. Fiecare parte va raspunde la raporturile dintre cerere si oferta si la alti factori de stabilire a pretului, cu capacitatea si cunostintele proprii, cu imaginea proprie asupra utilitatii relative a bunurilor si/sau serviciilor si cu nevoile si dorintele individuale. O piata poate fi locala, nationala sau internationala.

Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil care s-ar stabilit intre cumparatori si vanzatori pentru un bun sau serviciu disponibil pentru cumparare. Valoarea nu este un fapt, ci doar o estimare a pretului cel mai probabil platibil pentru bunuri sau servicii la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Conceptul economic de valoare reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine bunurile sau primeste serviciile, la data evaluarii. Exista multe tipuri de valoare, fiecare cu definitii specifice. Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent in evaluare. Altele sunt utilizate in situatii speciale si sub circumstante atent identificate si explicate. In utilizarea si intelegerea evaluarilor, de o importanta deosebita este ca tipul si definitia valorii sa fie clar enuntate si sa fie adecvate cu scopul evaluarii. O modificare in definitia valorii poate avea efecte semnificative asupra valorilor estimate pentru proprietati.

Evaluatorii profesionisti, care cunosc in profunzime piata proprietatii, inteleg interactiunile manifestate intre participantii de pe piata si sunt capabili sa judece cele mai probabile preturi, stabilite intre cumparatori si vanzatori, evita utilizarea numai a cuvantului "valoare", adaugandu-i atribute care descriu tipul particular de valoare.

Valoarea de piata este cel mai obisnuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietatilor. Este foarte important ca valoarea de piata sau oricare alt tip de valoare estimata sa fie identificata si definita foarte clar in orice misiune de evaluare.

Conceptul de valoare presupune o suma de bani asociata unei tranzactii. Totusi, vanzarea proprietatii evaluate nu este o conditie necesara (de ex.: evaluarea pentru raportari financiare) pentru estimarea pretului pentru care proprietatea ar trebui vanduta, la data evaluarii, in conditiile precizate in definitia valorii de piata.

Valoarea de piata a proprietatii imobiliare este mai degraba o reprezentare a utilitatii sale recunoscute de piata, decat a starii sale pur fizice. Utilitatea activelor pentru o anumita intreprindere poate fi diferita de utilitatea recunoscuta de piata sau de un anumit domeniu economic. De aceea, este necesar ca evaluarea de active in scopul elaborarii situatiilor financiare, care reflecta efectele modificarii preturilor, sa faca distinctia intre valorile recunoscute pe piata, care ar trebui reflectate in situatiile financiare, si tipurile de valoare nebazate pe piata.

Costul de inlocuire net (CIN), aplicat pentru proprietati specializate, poate fi considerat ca fiind o metoda surogat acceptabila pentru aprecierea valorii legate de piata.

Consideratii similare celor prezentate mai sus sunt aplicabile si in cazul evaluarii altor proprietati decat cele imobiliare. Cu exceptia cazurilor in care metoda CIN este adecvata, situatiile financiare vor necesita aplicarea metodelor pentru estimarea valorii de piata si o distinctie clara intre aceste metode si metodele nebazate pe valoarea de piata.

Costul total al proprietatii cuprinde toate costurile de productie, directe si indirecte. Daca sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumparatorului, ulterioare achizitiei, acestea se vor adauga la costul de achizitie istoric in scopul contabilizarii costului. In functie de modul in care utilitatea acestor costuri este perceputa de piata, acestea se pot reflecta sau nu in valoarea de piata a proprietatii.

In unele cazuri, termenul cost de inlocuire poate fi utilizat in diferite contexte. Pe piata, acesta se refera la costul de inlocuire a proprietatii cu un substitut satisfacator. Termenul este utilizat si in estimarea de costuri. O estimare a costului pentru o proprietate poate avea la baza estimarea fie a costului de inlocuire, fie a costului de reconstructie.

Costul de reconstructie este costul pentru a crea o replica identica a unei structuri existente, utilizand acelasi proiect si materiale de constructie similare. Costul de inlocuire se refera la construirea unei structuri de utilitate comparabila, folosind proiectele si materialele utilizate in mod curent pe piata.

Conceptul de valoare de piata reflecta perceptiile si actiunile colective de pe piata si este baza pentru evaluarea majoritatii resurselor in economiile de piata. Desi definitiile pot fi diferite ca precizie, conceptul de valoare de piata este, de obicei, inteles si aplicat.

Valoarea de piata se defineste ca: Suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.

Proprietatea imobiliara este diferita de cele mai multe bunuri si servicii, datorita perioadei relativ mari de expunere pe piata, pentru a atinge un pret care sa reprezinte valoarea de piata, din cauza ca proprietatea imobiliara este o marfa cu lichiditate mai redusa. Aceasta perioada mare de expunere, absenta unei "piete la vedere" (o piata pe care marfurile sunt disponibile pentru vanzarea imediata) si natura si diversitatea proprietatilor si a pietelor proprietatilor au determinat necesitatea aparitiei evaluatorilor profesionisti si a standardelor de evaluare.

Terenul este suportul tuturor obiectelor si, de regula, are o existenta mai mare decat durata de viata a oamenilor. Datorita fixitatii terenului, fiecare lot de proprietate imobiliara are o localizare unica. Permanenta terenului inseamna, de asemenea, ca este de asteptat ca terenul sa existe si dupa disparitia constructiilor ridicate de oameni. Caracteristicile unice ale terenului determina utilitatea sa optima. Atunci cand terenul este

evaluat separat de constructiile de pe el, principiile economice cer ca imbunatatirile (constructiile) terenului sa fie evaluate ca o contributie la valoarea totala a proprietatii. Astfel, valoarea de piata a terenului, bazata pe conceptul de "cea mai buna utilizare" reflecta utilitatea si permanenta terenului, in contextul pietei, iar valoarea constructiilor atasate lui reflecta diferenta dintre valoarea terenului si valoarea de piata a proprietatii construite.

Cele mai multe proprietati sunt evaluate ca o combinatie intre teren si constructii. In aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de piata luand in considerare cea mai buna utilizare a proprietatii construite.

3.Organizarea activitatii de evaluare

Procesul de evaluare cuprinde trei etape distincte: etapa de ofertare, etapa de contractare si etapa de evaluare. Acestea au drept scop:

- identificarea punctelor tari, a punctelor slabe, a oportunitatilor si amenintarilor;

- aprecierea fezabilitatii transferului de proprietate;

- stabilirea unui interval de valori de referinta pentru procesul de negociere al firmei.

a) Etapa de ofertare

In aceasta etapa evaluatorul prezinta oferta sa sub forma unui document firmei care doreste evaluarea. Pentru elaborarea ofertei trebuie luate in considerare urmatoarele aspecte:

- oferta trebuie sa fie astfel conceputa, elaborata in asa fel incat sa atraga clientul;

- exprimarea ofertei sa fie simpla si clara;

- sa reiasa din continutul ei informatiile necesare pentru activitatea de evaluare;

- sa prezinte costul activitatii de evaluare;

- sa cuprinda informatii referitoare la eventualii colaboratori de care sunt nevoie in procesul de evaluare;

- sa prezinte conditiile de realizare a lucrarii pentru ambele parti.

b) Etapa de contractare

Daca ambele parti (evaluatorul si clientul) cad de acord asupra tuturor aspectelor prezentate in oferta de evaluare, se va trece la etapa de contractare.

Contractarea lucrarii de evaluare trebuie sa respecte standardele europene de evaluare precum si conditiile prezentate in oferta.

Elementele esentiale ale unui contract de evaluare sunt:

- denumirea partilor contractante;

- scopul evaluarii;

- termenul de evaluare;

- drepturile si obligatiile evaluatorului;

- drepturile si obligatiile clientului;

- costul lucrarii de evaluare;

- modul de aplicare si calculare a unor eventuale penalitati;

- clauza de modificare sau reziliere a contractului;

- semnaturi autorizate.

c) Etapa de evaluare

In cadrul procesului de evaluare, etapa cea mai importanta o constituie etapa de evaluare.

Aceasta este constituita din trei faze care se deruleaza succesiv: faza initiala de pregatire a activitatii de evaluare, faza de evaluare propriu zisa si faza rezultatelor si concluziilor.

Faza de pregatire a activitatii de evaluare urmareste:

- planificarea activitatii de evaluare ( fazele necesare lucrarii de evaluare si durata acestora, stabilirea personalului care se va ocupa de evaluare etc. );

- culegerea informatiilor cu privire la situatia economica nationala si a domeniului in care isi desfasoara activitatea firma evaluata, precum si a informatiilor despre firma in cauza;

- subcontractarea unor lucrari cu colaboratorii.

In aceasta etapa are loc primul contact cu personalul firmei care va furniza informatiile necesare procesului de evaluare.

Echipa de consultanta trebuie sa-si formeze o vedere de ansamblu asupra firmei si asupra problemelor cu care se confrunta: afaceri desfasurate, furnizori si clienti, retele de distributie, tehnologii utilizate, situatia economico-financiara, organizarea si conducerea firmei. Vor fi contactati cenzorii si auditorii interni si externi, se vor consulta rapoartele incheiate, se vor cere informatii de la Camera de Comert si Industrie, Registrul Comertului etc., pentru culegerea de informatii referitoare la firma evaluata.

In faza evaluarii propriu zise se realizeaza un diagnostic, si evaluarea cu ajutorul metodelor patrimoniale, metodelor de rentabilitate sau a metodelor combinate.

Pe parcursul fazei rezultatelor si concluziilor se intocmeste raportul de evaluare pe baza informatiilor obtinute in a doua faza si se prezinta acest raport clientului.

Raportul de evaluare trebuie intocmit in conformitate cu standardele de evaluare si trebuie sa tina cont de cerintele clientului. Acesta trebuie sa fie redactat clar si concis si sa dea posibilitatea clientului sa inteleaga datele prezentate in raport.

Raportul de evaluare trebuie sa contina:

- prezentarea obiectului evaluat;

- prezentarea obiectivului si scopului evaluarii;

- prezentarea bazelor lucrarii de evaluare;

- prezentarea diagnosticului de evaluare, a metodelor de evaluare utilizate;

- concluzii si recomandari.

4.Calitatea si precizia evaluarilor

Calitatea si precizia evaluarii sunt si vor fi subiecte de discutie in legatura cu profesia de evaluator. Din cauza neintelegerii sau neacceptarii caracterului subiectiv al evaluarii, se cauta 'etaloane de evaluari' sau mai mult chiar, 'valori reale'.

Cautarea 'valorii reale' a dus la abordari, metode si tehnici de evaluare care rezolva problema. Si anume, problema este incheierea tranzactiei si nu oglindirea visurilor vanzatorilor sau a cumparatorilor.

Evaluatorul trebuie: 'sa acorde o atentie rezonabila pentru a furniza o opinie informata si fundamentata privind valoarea de piata a terenului in cauza, la data evaluarii. In mod normal, evaluatorul nu garanteaza ca terenul se va vinde la valoarea pe care el a estimat-o '.

Acest lucru evidentieaza ca evaluarea este in parte un proces subiectiv si ca: 'Evaluarea nu este o stiinta exacta; ea implica probleme de judecata asupra carora expertii pot avea pareri diferite fara sa fie pusa la indoiala competenta lor profesionala'.

In majoritatea cazurilor in care evaluarile sunt contestate in instanta, judecatorii considera ca diferentele mari de opinii pot sa puna sub semnul intrebarii responsabilitatea profesionala a evaluatorului si solicita o analiza a modului cum s-a ajuns la asemenea diferente. Insa in multe cazuri, instantele pur si simplu fixeaza o limita admisibila a acestor diferente, peste care se considera categoric o neglijenta profesionala.   In acelasi timp, rezultatul care a fost obtinut prin ipoteze si analize neglijente si nefundamentate constituie un motiv de exonerare de raspundere, daca acel rezultat se incadreaza in gama de valori considerata rezonabila.

In aprecierea evaluarilor in baza diferentelor de opinii se analizeaza asa zisele:

- 'valoarea reala' a proprietatii subiect la data evaluarii

- 'gama de valori' in jurul 'valorii reale' in care se considera ca va intra oricare evaluare competenta.

'Valoarea reala' este luata in considerare pe baza valorii estimate de experti independenti. Aceasta consta intr-o opinie privind validitatea evaluarii (analiza detaliata a metodelor de evaluare si a comparabilelor folosite), o evaluare retrospectiva facuta de un expert independent si o sugestie privind domeniul de valori ce poate fi atribuit acelei proprietati. In unele cazuri, 'valoarea reala' se considera mijlocul domeniului de valori. In alte cazuri,   'valoare reala' este opinia exprimata de unul dintre expertii independenti.

Marimea 'gamei de valori', in majoritatea cazurilor, se hotaraste ca o diferenta acceptabila 10% pana la ±15%. Diferente mai mari au fost acceptate pentru proprietati comerciale si mai rar pentru proprietati rezidentiale. Cele mai mari diferente sunt acceptate pentru valori reziduale. O diferenta mai mare de 15% se poate accepta numai daca exista explicatii rezonabile si bine fundamentate.

Pentru valoarea de piata, testul corect pentru precizia evaluarii trebuie sa fie comparatia cu tranzactii recente de pe piata. Totusi, in conformitate cu standardele IVS-

international (EVS 4.03 european, SEV 4.03 ANEVAR), apar doua probleme importante:

valoarea de piata este valoarea la data evaluarii si nu are durata de valabilitate. Valoarea de piata este o cifra nerealizabila din cauza conditiilor de natura 'ideala' incluse in definitia ei. Prin urmare, este explicabil de ce nu se iau in considerare pretul de vanzare al proprietatii ca etalon in judecarea corectitudinii evaluarii. Solutia acceptata este

identificarea 'valorii reale' din evaluari si nu din preturi.

A. Metode de evaluare

Abordarile in evaluare includ:

Abordarea prin cost Aceasta abordare comparativa ia in considerare posibilitatea ca, pentru cumpararea unui substitut al unei anumite proprietati, se poate construi o alta proprietate fie ca replica a originalului, fie o proprietate cu aceeasi utilitate. In contextul proprietatii imobiliare, o persoana nu ar plati mai mult pentru o proprietate decat costul pentru achizitia terenului echivalent si pentru construirea unei structuri alternative, fara sa fie implicate timpul, riscul si neadecvarea. In practica, abordarea presupune o estimare a deprecierii pentru proprietatile mai vechi si/sau cu deficiente in functionare, cand o estimare a costului de nou ar depasi nepermis pretul cel mai probabil platibil pentru proprietatea evaluata. In unele tari, abordarea prin cost nu este aplicata neaparat in estimarea valorii de piata; in schimb, metoda CIN, metoda surogat acceptabila pentru determinarea unei valori recunoscuta de piata, este aplicata in evaluarea proprietatilor specializate si in cazul in care nu sunt disponibile

informatii de piata.

Abordarea prin comparatia vanzarilor Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparare. In general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate pe o piata deschisa. Pot fi luate in considerare si oferte de vanzare.

Abordarea pe baza de venit Aceasta abordare comparativa ia in considerare informatiile privind veniturile si cheltuielile referitoare la proprietatea evaluata si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leaga venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului intr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua in considerare o relatie directa (rata de capitalizare), ratele de actualizare (care reflecta recuperarea investitiei), sau ambele. In general, principiul substitutiei arata ca fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare corespunzatoare unui anumit nivel de risc conduce la cea mai probabila marime a valorii.

Evaluarile nebazate pe piata pot aplica abordari similare insa, de obicei, implica utilizarea unor informatii diferite.

O intreprindere poate aplica abordarea prin costuri pentru a compara costul altor cladiri cu costul cladirii evaluate, constatand interese suplimentare in cazul unei proprietati particulare in contradictie cu piata libera. Aceasta aplicatie este specifica pentru o proprietate particulara, care poate fi un cost nerecunoscut de piata.

Un proprietar de teren poate plati un pret suplimentar pentru o proprietate adiacenta. In aplicarea abordarii prin comparatia vanzarilor, pentru a determina pretul maxim pe care proprietarul este dispus sa il plateasca pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o suma care poate depasi cu mult valoarea de piata. In unele tari, aceasta estimare se numeste valoare speciala a cumparatorului.

Un investitor poate aplica o rata de rentabilitate specifica acelui investitor, diferita de cea recunoscuta pe piata. In aplicarea abordarii prin capitalizarea venitului pentru determinarea pretului pe care acel investitor este dispus sa il plateasca pentru o anumita investitie, bazata pe rata de recuperare anticipata a investitorului, evaluatorul ajunge la o estimare a valorii de investitie mai degraba decat la o valoare de piata.

Costul de inlocuire net (CIN), explicat in capitolul anterior, este o metoda surogat

acceptabila pentru estimarea valorii bazate pe piata. Metoda este aplicata, de obicei, in situatia evaluarii unei proprietati pentru care nu exista informatii disponibile sau pertinente pentru determinarea valorii de piata.

Fiecare abordare in evaluare are metode alternative de aplicare. Experienta si competenta evaluatorului, standardele nationale, cerintele pietei si informatiile disponibile, in combinarea lor determina ce metoda sau ce metode sunt aplicabile. Ratiunea pentru existenta abordarilor si metodelor alternative consta in punerea la dispozitia evaluatorului a unei serii de proceduri analitice care vor fi apreciate si reconciliate intr-o estimare a valorii finale, in functie de tipul de valoare implicat.

Abordarile si metodele de evaluare sunt, in general, comune tuturor tipurilor posibile de evaluari, incluzand proprietatea imobiliara, proprietatea personala (bunurile mobile), intreprinderi si active financiare. Totusi, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implica surse diferite de informatii, care reflecta in mod adecvat piata pe care proprietatea (si/sau serviciul sau intreprinderea) este evaluata. De exemplu, cladirile individuale sunt de obicei vandute si evaluate pe o piata imobiliara relevanta, in timp ce evaluarea actiunilor unei companii, care detine mai multe cladiri, este reflectata prin referirea la cursul actiunilor pe o piata relevanta.

B. Evaluarea hotelurilor. Metode de evaluare

Estimarea valorii de piata a unui hotel, vazut ca proprietate imobiliara are la baza cele trei abordari clasice: comparatie directa, costuri si randament (capitalizarea veniturilor). Noul standard international GN - prevede principalele concepte si criterii in aplicarea celor trei abordari.

Investitorii in hoteluri acorda cea mai mare importanta metodei de randament.

Metoda de randament este bazata pe principiul ca valoarea unei proprietati este echivalenta cu "valoarea prezenta a castigurilor viitoare". Castigurile viitoare ale proprietatilor producatoare de venituri, cum sunt hotelurile, se estimeaza prin diferenta intre veniturile si cheltuielile pe anii din perioada de previziune si valoarea de revanzare la finele acestei perioade. Aceste castiguri se transforma in valoarea de piata printr-un proces de capitalizare directa sau de actualizare a fluxurilor castigurilor.

In literatura de specialitate se sustine ca tehnica de capitalizare directa ar duce in general la cele mai fundamentate si convingatoare rezultate. In schimb, tehnica de actualizare a fluxurilor poate fi uneori mai putin credibila pentru estimarea valorii de piata pentru ca nu intotdeauna se poate fundamenta rata de actualizare pe informatiile de pe piata. Exista si a 3-a tehnica numita a "combinatiei de investitie" ce foloseste capitalizarea directa a castigurilor medii anuale. Tehnica este adecvata cand nu se prevad

schimbari importante in piata hoteliera locala privind cererea si oferta si prin urmare castigurile sunt stabilizate.

Abordarea prin comparatie directa nu este folosita de investitorii in proprietatile hoteliere desi ei sunt interesati in informatiile referitoare la tranzactia de proprietati comparabile. Factorii care conduc la aceasta atitudine sunt: lipsa de informatii privind tranzactii recente, corectii numeroase si semnificative necesare, greutati in determinarea conditiilor financiare si a motivatiilor in realizarea tranzactiilor.

In concluzie, abordarea prin comparatie directa are ca rezultat o gama de valori si are numai importanta indicativa.

Abordarea prin costuri poate da rezultate convingatoare in cazul hotelurilor construite recent si in zone unde exista posibilitatea legala, fizica si financiara de a construi noi hoteluri. Pentru hotelurile vechi apar dificultati importante in a estima deprecierea. Totusi pe o piata limitata cu tranzactii putine, abordarea prin costuri poate avea rezultate indicative mai mult sau mai putin apropiate de valoarea de piata.

Capitalizarea directa folosind un an stabilizat . Metoda foloseste media ponderata a costului de capital pornind de la premiza ca cei mai multi investitori in hoteluri cumpara aceste proprietati folosind o finantare mixta: surse proprii si credit. Fiecare din aceste surse de finantare se asteapta la rate specifice de recuperare si de fructificare a capitalului. Pentru credit, aceasta rata este data de constanta creditului, iar pentru fondurile proprii este rata dividendelor. Rata de capitalizare globala este prin urmare media ponderata a ratelor celor doua surse de finantare.

Actualizarea fluxurilor folosind costurile capitalului propriu si imprumutat. Metoda este adecvata pe o piata hoteliera dinamica in care cererea si oferta sunt in continua schimbare, iar gradul de ocupare, tarifele si veniturile nu sunt stabilizate. Previziunile reflecta schimbarile de pe piata pe o durata de 5 la 10 ani. Traditional, investitorii folosesc durata de previziune de 10 ani. Pentru a transforma fluxurile de venituri previzionate intr-o estimare a valorii, venitul net din exploatare anticipat este divizat in doua componente: serviciul datoriei si remunerarea capitalului propriu investit, considerand ratele de fructificare de pe piata si raportul credit/valoare. Se stabileste rata de fructificare a capitalului propriu care are la baza rata interna de rentabilitate pentru capitalul propriu in investitiile imobiliare din domeniul hotelier, considerand 10 ani perioada de previziune. Valoarea componentei care remuneareaza capitalul propriu se calculeaza prin scaderea din VNE a servicului datoriei si apoi VNE din anul 11 este capitalizat si se obtine valoarea de revanzare. Dupa ce se scade creditul nerambursat la finele anului 10 si cheltuielile de vanzare, valoarea ramasa se actualizeaza cu o rata de actualizare egala cu rata de fructificare a capitalului propriu. De asemenea, se actualizeaza VNE din cei 10 ani si suma VNE actualizate plus valoarea ramasa actualizata reprezinta valoarea corespunzatoare componentei capitalului propriu. Prin urmare valoarea proprietatii este suma dintre valoarea creditului initial si valoarea corespunzatoare componentei capitalului propriu.

Valoarea serviciului datoriei nu se cunoaste pentru ca depinde de valoarea proprietatii si este nevoie de mai multe iteratii in calculul sau rezolvand ecuatia algebrica care rezulta.

Folosind urmatoarele notatii:

V = valoarea

VNE = venitul net din exploatare

i = rata dobanzii creditului ipotecar

M = raportul credit/valoare

f = constanta serviciului datoriei (anual)

n = numarul de ani al perioadei de previziune

d = componenta din VNE ramasa dupa serviciul datoriei

D = valoarea reziduala a capitalului propriu

b = cheltuieli de revanzare (functie de valoarea de revanzare)

P = procentul de rambursare a creditului la sfarsitul perioadei de previziune

F = constanta serviciului datoriei daca se ramburseaza creditul in perioada de previziune

Ro = rata de capitalizare globala aplicata VNE la sfarsitul perioadei de previziune pentru a obtine valoarea de revanzare

1/s = factorul de actualizare la o rata de actualizare egala cu rata de fructificare a capitalului propriu

Se calculeaza:

- serviciul datoriei: f x M x V

- componenta VNE ramasa dupa serviciul datoriei: d = VNE - (f x M x V)

- Valoarea de revanzare: VNE₁₁/R_o

- Cheltuielile de revanzare: b x (VNE₁₁/R_o)

- Procentul creditului rambursat la finele perioadei de previziune: P=(f - i)/(F - i)

- Creditul nerambursat: (1-P) x M x V

- Valoarea reziduala a capitalului propriu: D=(VNE₁₁/R_o) - (b x (VNE₁₁/R_o)) -(1 - P) x M x V

- Componenta VNE ramasa dupa serviciul datoriei: d_k= VNE_k - (f x M x V)

- Valoarea componentei capitalului propriu: (1 - M) x V

- Valoarea actualizata a capitalului propriu: d_k /S_k + D /S₁₀= (1-M) x V , k=1, unde singura necunoscuta este V.

Actualizarea fluxurilor folosind raportul de acoperire a serviciului datoriei . In multe cazuri, creditorul este interesat si in raportul de acoperire al serviciului datoriei in venitul net din exploatare. Din acest raport, care face parte din politica de acordare a creditului, se stabileste care este marimea serviciului datoriei si apoi care este marimea creditului. Unele institutii de creditare folosesc atat raportul credit/valoare, cat si raportul de acoperire a serviciului datoriei, acordand creditul cel mai mic. Chiar si in cazul cand VNE creste in timp, creditorii iau in considerare numai VNE initial sau cel mai mic pe perioada de previziune. Alti creditori iau in considerare numai VNE stabilizat, mai ales in cazul hotelurilor nou construite, atunci cand se realizeaza un grad de ocupare stabil (de obicei dupa 2-4 ani de la intrarea in exploatare).

Actualizarea fluxurilor folosind rata de actualizare globala Aceasta reprezinta metoda clasica de evaluare prin actualizrea fluxurilor considerand o finantare fara credit. Deoarece majoritatea investitiilor in domeniul hotelier au finantare mixta (fonduri proprii si credit) este dificil de a obtine de pe piata o rata de actualizare echivalenta unei rate interne de rentabilitate. In acest caz, evaluatorii incearca o constructie a unei rate de actualizare pornind de la rata fara risc si adaugand prime de risc, cum ar fi: riscul de lichiditate, riscul specific exploatarii hoteliere, riscul imobiliar, etc. In final, se obtine o cifra care de fapt nu are fundament in realitatea pietei. Piata recunoaste un cost mediu ponderat al capitalului propriu si imprumutat si pe el se bazeaza investitorii. Formula de calcul este: V = VNE_k /S_k + [VNE₁₁ /R₀ (1 - b)]/S₁₀ , k=1.

Modelul castigului dupa impozitare. Acesta metoda reflecta caracteristicile unice ale unui anume investitor si nu va avea ca rezultat valoarea de piata ci valoarea de investitie. Modelul are nevoie in plus de informatii privind ratele de amortizare fiscala, rata impozitului si cota referitoare la fondul de reparatii capitale.

Valoarea Economica Adaugata (VEA). Metoda utilizeaza un instrument foarte puternic din contabilitatea de gestiune si anume Valoarea Economica Adaugata (VEA). Rezultatul aplicarii metodei este "valoarea de investitie" si nu "valoarea de piata" pentru ca se bazeaza pe criterii de investitii unice, specifice unui anume investitor si nu pe informatii de pe piata. Desi metoda de evaluare se aplica de regula la evaluarea intreprinderilor, ea ar putea fi aplicata si proprietatilor imobiliare intr-o maniera similara. VEA este definita ca o fructificare suplimentara a capitalului investit dupa deducerea costului capitalului. Astfel,

VEA = PN - (CMPC × Capitalul investit)

PN = profitul net (dupa impozit)

CMPC = costul mediu ponderat al capitalului

Principiul evaluarii consta in faptul ca investitorii vor plati suma care corespunde la VEE = 0.

VEA pentru fonduri imobiliare. In cazul cand hotelul este cumparat de un fond imobiliar, metoda prezentata mai sus, se aplica cu unele modificari cauzate de modul specific de functionare a fondurilor imobiliare. La fondurile imobiliare masura fluxurilor financiare se numeste "fonduri din exploatare" (FDE) care difera de profitul net, prin doua caracteristici:

- structura de leasing ce se afla intre proprietate si fond;

- costul administrarii fondului (comisionul administratorului de fond, costul emisiunii de titluri, taxele la CNVM, etc.)

Comparatia Directa. Metoda comparatiei directe se bazeaza pe informatii referitoare la tranzactii recente cu proprietati comparabile si pe ajustarea preturilor de vanzare, pe baza criteriilor si elementelor de comparatie. Pentru hoteluri, criteriul de comparatie uzual este pretul pe camera. Elementele de comparatie semnificative pot fi: starea tehnica, situatia pietei la momentul tranzactiei, aplicarea la un lant hotelier, varsta, modul de finantare, mixul de servicii si produse oferit.

Capitalizarea Directa. Informatiile din tranzactii pot fi utilizate pentru a extrage rata de capitalizare bazata pe date de pe piata. Pentru acuratete, trebuie cunoscut VNE din ultimele 12 luni, inainte de vanzare.

Multiplicatorul tarifului. Industria hoteliera are o metoda empirica de evaluare cunoscuta ca "multiplicatorul tarifului". Aceasta spune ca valoarea unui hotel ar fi de 1.000 ori tariful mediu zilnic pe camera.

Valoarea = Tarif mediu zilnic × Nr. camere × 1.000

1.ANALIZA S.C. HOTEL "Montero" S.A.

1.1. Istoricul societatii

S.C. Hotel "Montero" S.A. are sediul in Galatii, strada Basarabiei nr. 126, si este inregistrata la Oficiul Registrului Comertului sub nr. J40/5396/1995.

S.C. Hotel "Montero" S.A. a fost constituita prin divizarea S.C. "CAPITOL" S.A. in conformitate cu prevederile Legii 58/1991, pe baza acordului actionarilor FPS si FPP III Transilvania.

Capitalul social al hotelului era de 81.950 mii lei, reprezentand 81.950 actiuni cu valoare nominala de 1.000 lei fiecare, valori ce includ si contravaloarea terenului aferent.

In anul 1995 a fost semnat contractul de vanzare-cumparare de actiuni intre FPS III Transilvania si S.C. Romar Carpati A.P. S.R.L. Bucuresti in calitate de cumparator a unui pachet de 983 actiuni in valoare nominala de 25.000 lei pe actiune, adica 24.575 mii lei, respectiv 30% din capitalul social de la data respectiva. In prezent aceste actiuni apartin S.C. ASTRAL S.A. Bucuresti, preluate prin contract de cesiune.

In anul 1996 a fost semnat contractul de vanzare - cumparare de actiuni intre FPS si o persoana fizica in calitate de locatar, pentru un numar de 1.672 actiuni cu o valoare nominala de 25.000 lei fiecare, in suma totala de 41.800 mii lei, reprezentand 51% din capitalul social al S.C. Hotel "Montero" S.A. In prezent si aceste actiuni apartin S.C. ASTRAL S.A., preluate prin contract de cesiune.

Pachetul rezidual de 14% din actiuni detinut initial de FPS a fost cumparat in urma licitatiei organizate in anul 2000 de catre S.C. COMETEX S.A. Sibiu.

In prezent structura actionariatului se prezinta astfel:

De la data preluarii pachetului de actiuni majoritare de catre S.C. ASTRAL S.A. , hotelul a fost inchis timp de 1 an pentru efectuarea unor ample lucrari de imbunatatire si reparatii la partea de constructii, instalatii si dotari, astfel incat din hotelul a reintrat in circuitul turistic numai in anul 1998.

Hotelul este incadrat in categoria "o stea" , cu un numar de 44 de camere si 57 locuri de cazare. Data constructiei nu se cunoaste cu exactitate, fiind plasata in jurul anului 1930, cu subsol, parte si 6 etaje, care se incadreaza armonios in peisajul urbanistic. La parterul hotelului exista un spatiu elegant de receptie si un minibar care asigura si servirea micului dejun printr-o oferta bogata in 4 variante, combinate in functie de preferintele clientului, iar pretul este inclus in tariful de cazare.

S.C. Astral S.A. , in calitate de actionar majoritar, a derulat un vast program de investitii care s-a concretizat in lucrari de igienizare, reparatii, inlocuiri instalatii de apa, sanitare, electrice, inlocuire centrala termica, centrala telefonica, inlocuire acoperis si zugravit fatada, lucrari de amenajare si decorare interioara, recompartimentari de spatii etc.

1.2. Diagnosticul juridic

In cadrul diagnosticului juridic, am investigat aspectele juridico - legale referitoare la activitatea societatii si la capitalul acesteia, care urmeaza a fi evaluat.

Am elaborat diagnosticul juridic al societatii pe baza urmatoarelor documente: actul de infiintare al societatii, situatia financiara a acesteia, titlurile de proprietate asupra terenurilor si cladirilor, situatia creditelor, contractele de inchiriere, principalii indicatori economico-financiari ai societatii, forta de munca angrenata in activitatea societatii, lista marcilor si brevetelor apartinand societatii, situatia stocurilor, alte documente cu caracter juridic.

In cadrul diagnosticului juridic am facut referire la urmatoarele domenii specifice dreptului: comercial, civil, fiscal, al muncii, al mediului si al societatilor comerciale.

S.C. Hotel "Montero" S.A si beneficiaza de o amplasare ultracentrala deosebit de favorabila in zona centrului de afaceri din oras, unor institutii publice, precum si a unor importante obiective de interes turistic si monumente istorice.

S.C. Hotel "Montero" S.A. a fost constituita prin divizarea S.C. "CAPITOL" S.A. in conformitate cu prevederile Legii 58/1991, pe baza acordului actionarilor FPS si FPP III Transilvania.

In anul 1995 a fost semnat contractul de vanzare-cumparare de actiuni intre FPS III Transilvania Brasov si S.C. Romar Carpati A.P. S.R.L. Bucuresti in calitate de cumparator a unui pachet de 983 actiuni in valoare nominala de 25.000 lei pe actiune, adica 24.575 mii lei, respectiv 30% din capitalul social de la data respectiva. In prezent aceste actiuni apartin S.C. ASTRAL S.A. Bucuresti, preluate prin contract de cesiune.

In anul 1996 a fost semnat contractul de vanzare - cumparare de actiuni intre FPS si o persoana fizica in calitate de locatar, pentru un numar de 1.672 actiuni cu o valoare nominala de 25.000 lei fiecare, in suma totala de 41.800 mii lei, reprezentand 51% din capitalul social al S.C. Hotel "Montero" S.A. In prezent si aceste actiuni apartin S.C. ASTRAL S.A., preluate prin contract de cesiune.

La data de 31.07.2000, capitalul social era de 81.950 mii lei.

De la reorganizare pana in prezent societatea a achizitionat mijloace fixe care au fost inregistrate in evidentele contabile ale societatii.

Societatea detine drepturi imobiliare asupra urmatoarelor terenuri si constructii, inregistrate in evidenta contabila astfel:

Societatea nu poseda imobilizari necorporale de natura marcilor de fabrica.

Societatea este inregistrata la Registrul Comertului, Bucuresti, avand codul unic de inregistrare 7505647, atribut fiscal R, cod CAEN 5511. Impozitele, taxele si celelalte contributii datorate statului au fost achitate la termenul legal.Societatea dispune de regulament de ordine interioara si contract colectiv de munca incheiat conform reglementarilor Codului Muncii. .

1.3. Diagnosticul comercial

Produse/servicii oferite

Datorita eforturilor depuse pentru cresterea gradului de confort al turistilor, diversificarea serviciilor, crearea unei ambiante placute si odihnitoare, Hotelul "Montero" a reusit sa-si creeze o clientela fidela si permanenta, gradul de ocupare crescand de la 40% in 2000 la 70% in primele 6 luni ale anului 2003.

Principalele forme de turism practicate pe piata interna sunt turismul de tranzit, de afaceri si turismul de week-end, respectiv cazare si prestari servicii turistice.

Clientela este formata in principal din persoane individuale aflate in deplasare in interes de serviciu, ocazionali, si mai putin grupuri organizate de turisti, specifice turismului de sfarsit de saptamana. In ultimul an insa, solicitarile din partea turistilor straini au crescut, astfel incat ponderea acestora in totalul cazarilor depaseste 40%.

Hotel "Montero" ofera clientilor sai urmatoarele servicii:

practicarea unui tarif unic pentru turistii romani si straini;

o oferta bogata de mic dejun, conceputa in 4 variante;

comisioner - curierat;

multiplicari de documente;

lucrari de secretariat ( telefon, fax, xerox );

rezervarea de locuri la hoteluri in alte localitati;

asigurarea si garantarea rezervarilor, fara a percepe comision;

supraveghere parcaj auto;

servicii gratuite constand in: procurari bilete de tren si avion, transferari hotel - aeroport;

informatii de ghid, informatii privind prestarea unor servicii, mijloace de transport, spectacole, starea vremii;

incarcarea - descarcarea, transportul bagajelor si pastrarea lor in siguranta;

trezirea clientilor la ora solicitata;

obtinerea legaturilor telefonice in strainatate;

pastrarea obiectelor de valoare;

transmiterea de mesaje;

predarea si expedierea corespondentei clientilor;

acordarea de medicamente si materiale sanitare in cadrul primului ajutor in caz de accidente;

pastrarea obiectelor uitate si anuntarea clientilor;

comenzi pentru taximetre.

Prin investitii de perspectiva se urmareste imbunatatirea serviciilor oferite si satisfacerea cerintelor de cazare, astfel:

crearea de noi locuri de munca;

marirea gradului de ocupare si, prin modernizarea centralei termice, cresterea gradului de confort;

acoperirea cerintelor de apa calda menajera prin suplimentarea capacitatii existente;

optimizarea conditiilor de climatizare prin dotarea camerelor cu instalatii moderne;

promovarea turismului de afaceri adresat categoriei sociale medii, din tara si din strainatate.

1.3.2. Clientii

Pǎna in prezent, piata serviciilor oferite de hotelul "Montero" - respectiv cazare si prestari servicii specifice turismului - s-a circumscris categoriei sociale medii.Clientii hotelului provin din toate zonele si orasele tarii, iar ca si categorie sociala, acestia pot fi impartiti astfel: intelectuali ( 80% ), sportivi ( 10% ), pensionari ( 6% ), muncitori ( 4% ).

De asemenea, printre clientii fideli ai hotelului se numara companiile organizatoare de congrese, conferinte si simpozioane, acestea dispunand de o sala corespunzatoare desfasurarii unor asemenea evenimente.

Aria solicitarilor externe a crescut semnificativ. Exista clienti fideli, in general oameni de afaceri, care provin din Germania, Italia, Olanda, Austria, Franta, etc.

1.4. Diagnosticul tehnic

Hotelul este amplasat in zona centrala a orasului, fiind compus din : subsol, parter, 6 etaje, din care ultimul mansardat si doua curti interioare.

Parterul cuprinde holul de receptie, un bar de zi, biroul receptiei depozite si grupuri sanitare, iar separat, cu acces din interior, o cofetarie cu anexe.

Din holul de receptie se accede prin intermediul unei scari principale si a unui lift la etajele superioare, destinate in intregime cazarii. Pe scara de serviciu, accesibila din zona curtii interioare, de la parter, se accede la subsol, care cuprinde centrala termica proprie, hidroforul si spatii de depozitare.

La etajul 6 mansardat se gasesc 13 camere cu grupuri sanitare comune ( pe hol ), neclasificate, deci neincluse in circuitul turistic.

Avand in vedere vechimea constructiei, sistemul constructiv necorespunzator din punct de vedere al protectiei antiseismice, se impune consolidarea structurii de rezistenta a cladirii.

1.5. Diagnosticul resurselor umane

Numarul total de salariati existenti in evidenta intreprinderii, in baza unui contract de munca, la sfarsitul anului 2003, se prezinta, in structura, astfel:

Structura personalului:

- personal de conducere 3 ( 10% )

- personal direct productiv  26 ( 90% )

Din analiza datelor se poate observa ca personalul productiv reprezinta 90% din total personal.

Nivelul actual al personalului este conform nevoilor, acesta fiind dimensionat in functie de activitatea prognozata.

Analizand in ansamblu pregatirea profesionala a personalului se constata ca acestia sunt specializati in domeniul in care isi desfasoara activitatea, in marea lor majoritate fiind absolventi ai unor scoli profesionale cu specific, femeile avand o pondere de 75%.

Ponderea personalului cu studii superioare este de doar 10% din total personal.

Avand in vedere intentia de extindere a activitatii, conducerea hotelului estimeaza iminenta crearii urmatoarelor posturi:

2 cameriste ( pentru ca se estimeaza cresterea gradului de ocupare a locurilor de cazare );

1 muncitor intretinere si supraveghere centrala termica;

1 electrician si 1 electromecanic;

2 receptioneri, absolventi de studii superioare, vorbitori de limbi straine;

1 barman;

1 curier.

Se creaza astfel 9 noi lcuri de munca.

1.6. Diagnosticul financiar

1.6.1. Indicatori de structura si de echilibru financiar

Aprecieri:

analizand evolutia situatiei nete si a fondului de rulment financiar putem spune ca societatea are o situatie economica pozitiva, dar nu este caracterizata de echilibru financiar;

capitalurile proprii sunt insuficiente finantarii activitatii, iar rentabilitatea economica este redusa, activitatea desfasurandu-se in pierdere;

indicele de finantare permanenta pune in evidenta o situatie economica negativa, societatea fiind pe o pozitie financiara care se deterioreaza permanent;

societatea are cateva datorii si prezinta probleme in ceea ce priveste plata dobanzilor aferente, societatea fiind dependenta de imprumuturi;

rentabilitatea capitalului angajat denota eficienta;

rata solvabilitatii pe termen lung indica faptul ca societatea poate sa-si plateasca obligatiile banesti curente;

societatea depinde mult de creantierii sai;

rata autonomiei financiare globale indica faptul ca nu se asigura echilibrul financiar;

desi costul indatorarii este redus, activitatea societatii nu este rentabila.

2.EVALUAREA S.C. HOTEL "MONTERO" S.A.

2.1. Evaluarea tehnica a hotelului

Hotelul este o cladire cu subsol, parter si 6 etaje, din care ultimul mansardat. Data exacta a constructiei hotelului nu se cunoaste cu exactitate, dar a fost plasata in jurul anul 1930.

Constructia este o plomba intre 2 constructii, terenul avand o forma trapezoidala, acest lucru reflectandu-se si in rezolvarea in plan a spatiului de arhitectura. Pentru a se putea asigura iluminarea naturala a tuturor camerelor s-a recurs la solutia unui plan alambicat cu doua curti interioare de lumina.

Parterul cuprinde holul de receptie, un bar de zi, biroul receptiei, depozite si grupuri sanitare, iar separat, cu acces din interior, o cofetarie.

Din holul de receptie se accede prin intermediul unei scari principale si a unui lift la etajele superioare, destinate in intregime cazarii. Pe scara de serviciu accesibila din zona curtii interioare de la parter se accede la subsol, care cuprinde centrala termica, hidroforul si spatii de depozitare.

Categoria de confort la cazare este "o stea". Capacitatea totala a hotelului este de 52 de locuri in 41 camere, si anume:

I. 11 camere cu grup sanitar propriu ( cu cada sau dus ), din care:

- 4 camere cu 1 pat ( 4 locuri );

- 7 camere cu 2 paturi ( 14 locuri );

II. 30 camere cu chiuvete si grupuri sanitare comune pe hol, din care:

26 camere cu un pat ( 26 locuri );

4 camere cu 2 paturi ( 8 locuri ).

La etajul 6 mansardat se gasesc 13 camere cu grupuri sanitare comune pe hol, neclasificate si deci neincluse in circuitul turistic.

Barul de zi are o capacitate de 16 locuri si este improvizat in holul de receptie, locurile la mese fiind de fapt comune cu locurile pentru asteptare.

Constructia are o structura din zidarie portanta din caramida, planseele fiind din boltisoare de caramida si grinzi metalice tip I peste subsol si parter, si din lemn la celelalte nivele. Scarile sunt din beton armat. Acoperisul este rezolvat cu sarpanta din lemn si invelitoare din tabla galvanizata.

Peretii de compartimentare de la etajul 6 ( mansarda ) sunt realizati din paianta.

Avand in vedere vechimea mare a constructiei, sistemul constructiv necorespunzator din punct de vedere al protectiei antiseismice, precum si faptul ca in viata constructiei au intervenit seisme puternice, se impune efectuarea unei expertize tehnice de specialitate asupra structurii de reziatenta a cladirii, urmata de elaborarea unui proiect de consolidare.

Finisajele sunt reprezentate de:

- Hol receptie - pardoseala - dale marmura

- pereti - tencuiala calciu plus vopsitorie in ulei

tavan - zugraveli

- Camere cazare - pardoseala - mocheta pe parchet

- pereti - tapet semilavabil

- tavan - zugraveli

- Holuri cazare - pardoseala - mocheta pe dale mozaicate

- pereti si tavane - zugraveli

- Grupuri sanitare - pardoseala - gresie ceramica

- pereti - faianta si zugraveli

- tavan - zugraveli

Mobilierul este alcatuit din mese joase din lemn cu tabureti tapitati, fotolii si canapele ( holul de receptie ); paturi cu somiere, noptiere, mese, fotolii, mese TV, port-bagaj, cuiere ( camere cazare ) .

Alimentarea cu energie electrica se face de la retea, hotelul avand instalatie electrica de iluminat general si prize.

Alimentarea cu apa si canalizare sunt racordate la reteaua orasului.

Incalzirea se face cu radiatoare din fonta, foarte vechi, model german, agentul termic provenind de la centrala termica proprie a hotelului. Aceasta este dotata cu doua cazane tip Metalica, cel mai mic alimentat cu gaze naturale, iar cel mai mare cu combustibil lichid, pentru care exista un rezervor de 5000 litri.

Apa calda menajera se prepara cu ajutorul unui boiler de 4000 litri capacitate.

Pentru structura, finisale, utilaje si dotari s-au luat in calcul gradele de uzura prevazute de normativele in vigoare coroborate cu stadiile fizice de uzura reala constatate prin observatie directa la obiectiv.

Constructia se prezinta bine, tinand cont de vechimea ei, datorita faptului ca in ultima perioada a suferit o serie intreaga de lucrari de reparatii cuprinzand: instalatii sanitare, electrice, de incalzire, finisaje interioare la camere si grupuri sanitare etc.

Suprafetele si volumele construite pe functiuni sunt prezentate in tabelul urmator:

Indicatori principali

Ac ( la sol ) = 266,41 mp

ADC hotel = 1939,97 mp

ADC cofetarie = 86,75 mp

ADC totala = 2026,72 mp

Vc cofetarie = 298,20 mc

Vc hotel = 5966,52 mc

Vc total = 6264,72 mc

TOTAL OBIECTIV = 412672560 mii lei

Defalcarea sintetica de principiu a valorii totale a obiectivului pe categorii de lucrari si coeficientii de uzura pe aceleasi categorii sunt prezentate in tabelul de mai jos:

Calculul valorii obiectivului aplicand coeficientii de uzura pe categorii de lucrari:

Total uzura = 161354971 lei

TOTAL OBIECTIV - UZURA = 412672560 - 161354971 = 251317589 lei

2.2. Evaluarea economica a hotelului prin metoda cash-flow-ului net actualizat

Factorii de risc ( ratele de actualizare ) la care au fost actualizate fluxurile disponibilitatilor ( cash - flow ) sunt la nivelele de 30% si 50%.

Considerentele care au stat la baza alegerii acestor factori au fost determinate de ratele de actualizare recomandate de organismele internationale pentru tari in curs de trecere la o economie functionala de piata si ratele de actualizare recomandate conditiilor prezente din tara ( inflatie, dobanzi in crestere etc. ).

Orizontul de timp pentru care au fost estimate fluxurile disponibilitatilor a fost ales pe 5 ani ( cu o crestere a cifrei de afaceri cu 5% pe an ), ca fiind o perioada in care nu se pot inregistra salturi spectaculoase fata de situatia actuala.

Valoarea obiectivului are inclusa si valoarea reziduala dupa scurgerea perioadei de determinare a cash-flow-ului si a capacitatii beneficiare, fapt ce conduce la micsorarea influentei numarului de ani luati in calcul.

Valoarea obiectivului a fost stabilita prin doua metode, respectiv metoda capacitatii beneficiare si a cash-flow-ului actualizat pe o perioada de 5 ani cu o rata de actualizare de 30% si de 50%.

Valorile comerciale obtinute asigura o apreciere cuprinzatoare asupra rentabilitatii obiectivului, valoarea propusa situandu-se de regula, la mijlocul intervalului de variatie pentru aceste valori.

Varianta I: 63113 x 5 = 3155664 mii lei

Varianta II: Suma Cash-flow la rata de actualizare de 30% = 1857521 mii lei

Varianta III: Suma Cash-flow la rata de actualizare de 50 % = 1454435 mii lei

Consideram valoarea de 2506592 mii lei obtinuta ca medie aritmetica intre varianta I ( capacitatea beneficiara ) 3155664 mii lei si varianta II (Cash-flow la rata de actualizare de 30% ) 1857521 mii lei ca fiind cea mai apropiata de valoarea comerciala a obiectivului.

TOTAL VALOARE ECONOMICA = 2.506.592.000 lei

La valoarea obtinuta anterior se aplica o serie de coeficienti care exprima avantajele si dezavantajele specifice activului in cauza, astfel:

vad comercial bun = 1,25

obiectiv de marca cu traditie in activitatea hoteliera = 1,10

uzura morala apreciabila = 0,80

absenta unor servicii specifice = 0,90

lipsa spatiilor de parcare auto = 0,95

diferenta de confort fata de categoria de incadrare = 0,90

amplasament ultracentral in apropierea principalelor puncte de interes = 1,50

K = 1,25 + 1,10 + 0,80 + 0,90 + 0,95 + 0,90 + 1,50 = 1,2697

1,2697 x 2.506.592.000 = 3182620087 lei

Se considera ca pretul real al obiectivului, reprezentand valoarea comerciala a activului este de 3.182.620.087 lei.

CONCLUZII SI PROPUNERI

Evaluarea intreprinderilor a inceput din momentul in care comerciantii au dorit sa stie marimea averii lor din cadrul unitatilor economice si intreprinderilor, sau ce parti din proprietatea lor au fost vandute, donate, mostenite, expropriate sau supuse impozitarii. In aceste situatii, averea personala s-a despartit definitiv de averea societatii.

Prin prisma exclusiva a scopurilor financiare, valoarea unei intreprinderi este definita de insusirea patrimoniului material sau imaterial, de a produce surplusuri de venit.

Experienta evaluatorilor profesionisti si dialogul desfasurat intre natiuni au demonstrat ca, cu unele exceptii, exista o intelegere unitara referitoare la principiile care stau la baza disciplinei evaluarii. In unele cazuri, legislatia si circumstantele economice nationale pot solicita aplicatii speciale (uneori si limitate), insa fundamentele metodelor si tehnicilor de evaluare sunt similare, in general, in intreaga lume. Enuntarea si promovarea acestor fundamente constituie un obiectiv al Comitetului International pentru Standardele de Evaluare.

Cu toate ca estimarea unor valori rezonabile este o functie de experienta si judecata bazata pe informare, trebuie sa existe un fundament teoretic bine definit.

Principiile analizate in lucrare au fost sintetizate din combinarea teoriei economice, realitatilor pietei, jurisprudentei, dar si a logicii bunului simt.

Procesul de evaluare cuprinde trei etape distincte: etapa de ofertare, etapa de contractare si etapa de evaluare. Acestea au drept scop:

- identificarea punctelor tari, a punctelor slabe, a oportunitatilor si amenintarilor;

- aprecierea fezabilitatii transferului de proprietate;

- stabilirea unui interval de valori de referinta pentru procesul de negociere al firmei.

Abordarile in evaluare includ:

Abordarea prin cost

Abordarea prin comparatia vanzarilor

Abordarea pe baza de venit

Abordarile si metodele de evaluare sunt, in general, comune tuturor tipurilor posibile de evaluari, incluzand proprietatea imobiliara, proprietatea personala (bunurile mobile), intreprinderi si active financiare. Totusi, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implica surse diferite de informatii, care reflecta in mod adecvat piata pe care proprietatea (si/sau serviciul sau intreprinderea) este evaluata. De exemplu, cladirile individuale sunt de obicei vandute si evaluate pe o piata imobiliara relevanta, in timp ce evaluarea actiunilor unei companii, care detine mai multe cladiri, este reflectata prin referirea la cursul actiunilor pe o piata relevanta.

Estimarea valorii de piata a unui hotel, vazut ca proprietate imobiliara are la baza cele trei abordari clasice: comparatie directa, costuri si randament (capitalizarea veniturilor). Noul standard international GN - prevede principalele concepte si criterii in aplicarea celor trei abordari.

Investitorii in hoteluri acorda cea mai mare importanta metodei de randament.

Metoda de randament este bazata pe principiul ca valoarea unei proprietati este echivalenta cu "valoarea prezenta a castigurilor viitoare". Castigurile viitoare ale proprietatilor producatoare de venituri, cum sunt hotelurile, se estimeaza prin diferenta intre veniturile si cheltuielile pe anii din perioada de previziune si valoarea de revanzare la finele acestei perioade. Aceste castiguri se transforma in valoarea de piata printr-un proces de capitalizare directa sau de actualizare a fluxurilor castigurilor.

In literatura de specialitate se sustine ca tehnica de capitalizare directa ar duce in general la cele mai fundamentate si convingatoare rezultate. In schimb, tehnica de actualizare a fluxurilor poate fi uneori mai putin credibila pentru estimarea valorii de piata pentru ca nu intotdeauna se poate fundamenta rata de actualizare pe informatiile de pe piata. Exista si a 3-a tehnica numita a "combinatiei de investitie" ce foloseste capitalizarea directa a castigurilor medii anuale. Tehnica este adecvata cand nu se prevad

schimbari importante in piata hoteliera locala privind cererea si oferta si prin urmare castigurile sunt stabilizate.

Abordarea prin comparatie directa nu este folosita de investitorii in proprietatile hoteliere desi ei sunt interesati in informatiile referitoare la tranzactia de proprietati comparabile. Factorii care conduc la aceasta atitudine sunt: lipsa de informatii privind tranzactii recente, corectii numeroase si semnificative necesare, greutati in determinarea conditiilor financiare si a motivatiilor in realizarea tranzactiilor.

In concluzie, abordarea prin comparatie directa are ca rezultat o gama de valori si are numai importanta indicativa.

Abordarea prin costuri poate da rezultate convingatoare in cazul hotelurilor construite recent si in zone unde exista posibilitatea legala, fizica si financiara de a construi noi hoteluri. Pentru hotelurile vechi apar dificultati importante in a estima deprecierea. Totusi pe o piata limitata cu tranzactii putine, abordarea prin costuri poate avea rezultate indicative mai mult sau mai putin apropiate de valoarea de piata.

In cadrul diagnosticului juridic, am investigat aspectele juridico - legale referitoare la activitatea societatii si la capitalul acesteia, care urmeaza a fi evaluat.

Datorita eforturilor depuse pentru cresterea gradului de confort al turistilor, diversificarea serviciilor, crearea unei ambiante placute si odihnitoare, Hotelul "Carpati" a reusit sa-si creeze o clientela fidela si permanenta, gradul de ocupare crescand de la 40% in 2000 la 70% in primele 6 luni ale anului 2003.

Principalele forme de turism practicate pe piata interna sunt turismul de tranzit, de afaceri si turismul de week-end, respectiv cazare si prestari servicii turistice.

Clientela este formata in principal din persoane individuale aflate in deplasare in interes de serviciu, ocazionali, si mai putin grupuri organizate de turisti, specifice turismului de sfarsit de saptamana. In ultimul an insa, solicitarile din partea turistilor straini au crescut, astfel incat ponderea acestora in totalul cazarilor depaseste 40%.

In ultimele luni ale anului 2003 au fost initiate o serie de contracte cu agentii de turism si tour-operatori care asigura hotelului un flux permanent de turisti, in grupuri organizate, majoritatea provenind din tari ale U.E. , fundatii de prestigiu angajate in actiuni caritabile in Romania etc.

Pentru viitor se doreste implementarea unui sistem propriu de preluare a turistilor de la aeroporturi si gari, actiunea fiind deja demarata prin promovarea pe Internet a serviciilor oferite si a facilitatilor de cazare.

Pozitia castigata pe piata ofertei turistice, dar si eforturile permanente de modernizare, fac posibila analiza concurentei din perspectiva optimista, concurenta fiind un permanent stimulent pentru imbunatatirea si dezvoltarea serviciilor oferite.

Din punct de vedere calitativ, serviciile oferite de Hotel "Montero" concureaza produsele similare ale concurentilor fara nici o problema - respectiv hotelurile de "o stea" - neexistand reclamatii privind calitatea serviciilor oferite.

Analizand in ansamblu pregatirea profesionala a personalului se constata ca acestia sunt specializati in domeniul in care isi desfasoara activitatea, in marea lor majoritate fiind absolventi ai unor scoli profesionale cu specific, femeile avand o pondere de 75%.

Ponderea personalului cu studii superioare este de doar 10% din total personal.

Din analiza financiara a societatii rezulta urmatoarele:

• activele imobilizate au crescut in anul 2003 fata de anul anterior ca urmare a achizitionarii unor mijloace fixe. De mentionat ca in acesta perioada societatea a achizitionat mijloace fixe moderne a caror valoare s-a situat sub nivelul casarilor.
• Activele circulante au inregistrat in perioada 2001-2003 un trend crescator. In cadrul acestora o crestere continua au inregistrat stocurile, creantele au crescut in 2003 fata de 2002. Ponderea activelor circulante in total active a fost in medie, in cei trei ani analizati, de 36%.
• Imobilizarile necorporale si cele financiare se mentin in perioada 2001-2003 la un nivel destul de scazut, chiar foarte putin semnificativ.

Din analiza activelor circulante rezulta:

ponderea crescuta a stocurilor in totalul activelor circulante;

tendinta de crestere a creantelor in perioada 2001-2003

Disponibilitatile banesti in totalul activelor circulante au o pondere relativ redusa pe perioada de analiza, nivelul acestora situandu-se la 15% in 2001, 16% in 2002 si, respectiv 22% in 2003.

In perioada analizata, ponderea activelor circulante in total active s-a mentinut aproximativ la acelasi nivel.

Graficele prezentate anterior evidentiaza dinamica stocurilor, a creantelor, a surselor financiare, precum si evolutia datoriilor.

Facand o analiza a stocurilor rezulta ca societatea are valori insemnate de stocuri de produse finite si marfuri, acestea urmand o tendinta de crestere.

Aceste stocuri sunt fie stocuri pentru care livrarea s-a facut in primele luni ale anului urmator, fie stocuri care nu au desfacere pe piata interna.

Creantele nu au ponderi mari in total active circulante ( 24%, 19%, 15% ) si se refera in mare parte la decontarile cu clientii. Asa cum se poate observa, in perioada analizata creantele au inregistrat un trend descrescator.

Disponibilitatile banesti sunt relativ scazute ca valoare si pondere in activele circulante. Gradul de acoperire cu disponibilitati banesti a fost la un nivel considerat usor sub cel normal.

In ceea ce priveste pasivul, ponderea capitalului permanent in total capital reprezinta stabilitatea financiara a societatii.

Capitalurile proprii sunt pozitive pentru perioada analizata, chiar ridicate, deoarece societatea si-a mai reevaluat capitalul in anul 2002, diminuandu-si profitul cu cheltuielile aferente amortizarii si impozitului pe cladiri dupa reevaluare.

Analiza capitalurilor se efectueaza cu ajutorul categoriilor de capital: capital social, capital propriu, capital permanent, capital strain.

Se observa ca sursele de finantare a mijloacelor economice sunt asigurate in principal de capitalul propriu.

Constituie surse de finantare a activelor circulante urmatoarele:

societatea a recurs la credite sub forma emisiunilor de obligatiuni;

obligatiile catre bugetul statului;

imprumuturi datorate institutiilor de credit.

Veniturile totale in perioada 2001-2003 au avut o evolutie crescatoare in preturi curente. Veniturile totale realizate in anul 2003 sunt rezultatul contractelor si comenzilor inregistrate de societate.

Cea mai mare pondere in total venituri este data in intreaga perioada de analiza de veniturile din exploatare. Celelalte venituri sunt nesemnificative ca pondere in total venituri si se refera la diferente de curs favorabile aferente incasarilor in devize si la vanzarea unor mijloace fixe.

In perioada 2001-2003, cheltuielile totale au avut o evolutie crescatoare in valori nominale, ca si veniturile din exploatare. Cea mai mare pondere in total cheltuieli o au cheltuielile pentru exploatare.

Cheltuielile financiare se refera la constituirea de provizioane pentru diferente de curs valutar aferente datoriilor in valuta si au pondere foarte mica in total cheltuieli.

Pentru perioada analizata, cea mai mare pondere in total cheltuieli de exploatare au avut-o cheltuielile materiale ( materii prime, utilitati ). Se remarca totodata ca ponderea cheltuielilor salariale in total cheltuieli de exploatare se situeaza la un nivel inalt, fiind peste media sectorului de activitate. Celelalte categorii de cheltuieli au ponderi mai reduse.

analizand evolutia situatiei nete si a fondului de rulment financiar putem spune ca societatea are o situatie economica pozitiva, dar nu este caracterizata de echilibru financiar;

capitalurile proprii sunt insuficiente finantarii activitatii, iar rentabilitatea economica este redusa, activitatea desfasurandu-se in pierdere;

indicele de finantare permanenta pune in evidenta o situatie economica negativa, societatea fiind pe o pozitie financiara care se deterioreaza permanent;

societatea are cateva datorii si prezinta probleme in ceea ce priveste plata dobanzilor aferente, societatea fiind dependenta de imprumuturi;

rentabilitatea capitalului angajat denota eficienta;

rata solvabilitatii pe termen lung indica faptul ca societatea poate sa-si plateasca obligatiile banesti curente;

societatea depinde mult de creantierii sai;

rata autonomiei financiare globale indica faptul ca nu se asigura echilibrul financiar;

desi costul indatorarii este redus, activitatea societatii nu este rentabila.

Ca urmare a evaluarii tehice si comerciale a hotelului s-a ajuns la urmatoarele valori de referinta:

Se considera ca pretul real al obiectivului, reprezentand valoarea comerciala a activului este de 3.182.620.087 lei.

Analizand toate aspectele economico-financiare ale societatii, putem face urmatoarele propuneri:

In privinta ratelor de rentabilitate si a celor de structura financiara se recomanda scaderea costurilor, analiza pietei si a concurentilor, reevaluarea patrimoniului, majorarea capitalului social prin reevaluarea capitalului fix, atragerea unei infuzii de capital fie printr-o emisiune de actiuni, fie prin atragerea unui investitor strategic cu un aport semnificativ, preocupare marita a echipei manageriale de reducere a pierderilor financiare si a datoriilor firmei, reducerea cheltuielilor platibile, cresterea rotatiei capitalului economic prin cifra de afaceri si reducerea preturilor prin reconsiderarea costurilor.

Din punctul de vedere al lichiditatii, se recomanda ca firma sa procedeze in exercitiile urmatoare la reducerea pe cat posibil a datoriilor prin abtinerea de a mai face noi imprumuturi concomitent cu atragerea de capital de pe piata financiara care sa duca la cresterea capitalurilor proprii ajungandu-se astfel la un raport subunitar al ratei levierului si bineinteles la cresterea ratei solvabilitatii pe termen lung la o valoare de peste 1.5. Concomitent cu aceasta se recomanda cresterea ratei autonomiei financiare globale la o valoare de peste 30% prin masuri similare. Sub aspectul imprumuturilor, se recomanda ca acestea sa fie reduse pana la momentul in care rata dobanzii va fi inferioara rentabilitatii economice caz in care efectul de levier va juca un rol pozitiv fapt ce va duce la eliminarea riscului financiar.

Pentru modificarea cifrei de afaceri in sens pozitiv se recomanda:

cresterea volumului de comenzi;

gasirea de noi piete;

reducerea volumului de personal slab calificat;

cresterea randamentului mijloacelor fixe, in special a celor active.

Masurile strategice care sa duca la cresterea cifrei de afaceri, in procesul de penetrare a pietei de catre firma sunt:

conjuncturale : economice, politice, sociale, fiscale;

social-economice, unde veniturile prezinta importanta deosebita mai ales pe piata bunurilor de lux;

prezentarea principalilor clienti interni si externi, unde cunoasterea lor, precum si obiectivele acestora sunt elemente importante in elaborarea strategiei proprii;

schimbarile intervenite in structura si numarul clientelei in ultimii ani, cauzele care le-au determinat si implicatiile;

atitudinea clientelei proprii fata de serviciile firmelor concurente.

Urmarirea unor asemenea aspecte este importanta in ceea ce priveste masurile care trebuiesc intreprinse pentru mentinerea si eventual sporirea numarului de clienti.

In ceea ce priveste structura bilantului, la activ se recomanda diminuarea creantelor in paralel cu cresterea disponibilitatilor care ar constitui un bun semnal asupra solvabilitatii firmei, iar la pasiv se recomanda sporirea capitalului propriu care duce la intarirea autonomiei financiare concomitent cu reducerea datoriilor totale. Asadar, obiectivul principal trebuie sa-l constituie, pentru conducerea firmei, valorificarea corespunzatoare a elementelor patrimoniale (accelerarea procesului de incasare a creantelor ) in vederea crearii disponibilitatilor banesti, necesare achitarii obligatiilor.