Evaluarea prin metoda de randament

Evaluarea prin metoda de randament

Evaluarea prin metoda de randament se bazeaza pe principiul potrivit caruia proprietatile imobiliare reprezinta investitii generatoare de venituri, elementul primordial care influenteaza valoarea fiind capacitatea acestora de a produce profit.

Metodele de randament se bazeaza atat pe capitalizarea veniturilor cat si pe actualizarea acestora.

Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare de tip industrial care are in componenta mai multe active care ar putea fi valorificate prin inchiriere, evaluatorul a ales metoda capitalizarii veniturilor brute din exploatare cu ajutorul careia s-a convertit venitul anual obtinut din exploatare tinand cont de chiria obtenabila pentru spatiile care compun proprietatea in functie de destinatia lor.

Formula prin care veniturile sunt transformate intr-un indicator de valoare este:

Valoare proprietate = VBP / c

VBP = venit brut potential( din exploatare); c = rata de capitalizare

Metoda are la baza principiul previziunii, transformand nivelul estimat al venitului brut intr-un indicator de valoare al proprietatii cu ajutorul ratei de capitalizare. Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie care rezulta din analiza comparativa a tranzactiilor de proprietati comparabile (inchirieri, vanzari, cumparari). Pentru segmentul din care fac parte elementele evaluate, rata de capitalizare se situeaza in intervalul 0,13-0,16 (spatii comerciale sau industriale).

La stabilirea venitului brut potential( VBP) s-a luat in considerare suprafata care poate fi inchiriata si chiria medie obtenabila pe piata.

Avand in vedere caracteristicile proprietatii imobiliare evaluate, s-au considerat realizabile urmatorele ipoteze:

- chiriile obtenabile in functie de destinatia spatiilor au fost apreciate pentru  un mp de suprafata utila care ar putea face obviectul inchirierii.

- rata de capitalizare este cuprinsa intre 0,13 pentru spatii de locuit si de 0,15 pentru activele comerciale.

In situatia de fata, la pozitia in care este amplasata teritorial constructia precum si la gradul de finisare si prezentare a acesteia, consideram ca activul de evaluat s-ar putea inchiria pentru spatiu de birouri sau spatiu de locuinta la un tarif de 12 euro/mp/luna.

In anexa nr.1 am determinat valoarea de piata obtinuta prin capitalizarea veniturilor brute din exploatare si am obtinut:

Valoarea obtinuta prin aceasta metoda, este relevanta si o retinem ca informatie utila.

Metoda de randamentAnexa nr. 1

FISA TEHNICA DE CALCUL SI EVALUARE