Autorizatia de construire

Autorizatia de construire

1.1.Notiune

Autorizatia (permisul) de construire a cunoscut mai multe definitii in literatura de specialitate. Astfel, aceasta ar putea fi definita ca fiind autorizatia data de catre o autoritate administrativa de a edifica una sau mai multe constructii noi ori de a modifica una sau mai multe constructii existente prealabil executarii lucrarilor.

În alta opinie, permisul, autorizatia de construire reprezinta autorizatia data de catre administratie de a edifica o constructie dupa verificarea conformitatii proiectului cu reglementarea de urbanism.

Autorizatia de construire constituie actul de autoritate al administratiei publice locale pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor.

Aceasta autorizatie se emite in temeiul si in respectarea prevederilor

documentatiilor de urbanism, avizate si aprobate potrivit legii, cu exceptiile prevazute la art. 2 alin. 4 din Legea nr. 50/1991.

Dupa cum se poate observa, este vorba de un control preventiv al utilizarii terenurilor, de exercitarea unei puteri speciale de politie, prin eliberarea unei autorizatii prealabile. Ca atare, autorizatia trebuie sa asigure respectarea regulilor de urbanism si servitutiile de utilitate publica ce afecteaza utilizarea solului, la care se adauga apoi o serie de exigente tinand de calitatea constructiilor

Din perspectiva regimului administrativ clasic, autorizatia de construire este o autorizatie simpla, punctuala (referitoare la o anumita operatie) si reglementata. Este o autorizatie administrativa simpla, intrucat obiectivul sau unic este acela de a controla activitatea reglementata si a-i defini limitele concrete. Ca act administrativ punctual, pentru o operatiune determinata nu creeaza o legatura stabila intre administratia publica care o emite si subiectul care o primeste, toate efectele sale concentrandu-se asupra activitatii la care se refera si epuizandu-se o data cu realizarea acesteia.

Este o autorizatie reglementata (impusa), in sensul ca administratia publica este tinuta sa verifice indeplinirea conditiilor cerute de lege, respectiv, respectarea regulilor de urbanism si a celor de constructibilitate (proiectare, executarea si functionarea constructiilor) si obligata, daca raspunsul este pozitiv, sa elibereze actul administrativ. În cazul refuzului administratiei de a elibera autorizatia de construire, aceasta apreciere este facuta de instanta judecatoreasca de contencios administrativ, care poate oblige astfel la eliberarea actului administrativ.

Dupa cum se poate observa, autorizatia de construire sanctioneaza atat regulile de urbanism, cat si regulile de constructie. Este situatia tipica pentru un studiu initial de dezvoltare a dreptului urbanismului, cand regulile de amenajare urbana sunt inca suficiente si coexista cu masurile de asigurare a calitatii constructiilor. O atare stare a existat si in Franta pana la adoptarea legii de orientare funciara din 30 decembrie 1967.

Obiectul autorizatiei de construire

Autorizatia de construire urmareste sa permita colectivitatilor publice asigurarea respectarii unui anumit numar de reguli de catre constructori, inainte ca acestia sa treaca la realizarea proiectelor lor. Este vorba, in special, de regulile privind ocuparea si utilizarea terenurilor si, in mod exceptional, de reguli tehnice de constructie cu exceptia regulilor si servitutilor de drept privat.

Respectarea regulilor relative la ocuparea terenurilor

Aceste reguli urmaresc o afectare a spatiului conforma obiectivelor de amenajare a teritoriului si a urbanismului. Ele pot fi cuprinse astfel in diversele documentatii de urbanism.

O alta categorie importanta o formeaza servitutiile de utilitate publica, care afecteaza utilizarea solului si care pot avea incidente asupra implantarii constructiilor, destinatiei lor, naturii, arhitecturii, dimensiunilor ori amenajarii generale ale acestora.

1.2.2. Respectarea, cu titlu exceptional, a unor reguli tehnice de constructie

În principiu, in tarile dezvoltate, regulile tehnice de constructie nu sunt sanctionate prin eliberarea autorizatiei de construire.

În conceptia Legii nr. 50/1991 insa, prin autorizatia de construire se asigura atat masurile de urbanism (respectiv, privind amplasarea constructiilor), cat si cele ererifoare la proiectarea, executarea si functionarea acestora.

De asemenea, conform art. 39 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, autorizatia de construire se va elibera, ca regula "numai pentru proiecte verificate de specialisti, verificatori de proiecte atestati".

De asemenea, potrivit art. 7 din acelasi act normativ, in autorizatiile ce se emit trebuie sa se inscrie clauze referitoare la nivelul de calitate al constructiilor, precum si garantiile materiale si alte prevederi, care sa conduca la realizarea acestor clauze.

Aceste elemente se refera la:

- rezistenta si stabilitate;

- siguranta in exploatare;

- siguranta la foc;

- igiena, sanatatea oamenilor, refacerea si protectia mediului;

- izolatia termica, hidrofuga si economica de energie;

- protectia impotriva zgomotului (art. 5 din Legea nr. 10/1995).

Mai mult decat atat, in cazuri exceptionale se pot emite autorizatii de construire si in lipsa documentatiilor de urbanism si amenajare a teritoriului, aprobate pentru:

- lucrari de modificare, de reparare, de protejare, de restaurare si de conservare a cladirilor de orice fel, cu conditia mentinerii aceleiasi functiuni si a suprafetei construite;

- lucrari de modificare sau de reparare privind cai de comunicatie, dotari tehnico-edilitare subterane si aeriene si alte asemenea, fara modificarea traseului acestora;

- lucrari de modificare sau de reparare privind imprejmuiri, mobilier urban, amenajarii de spatii, parcuri si gradini publice, piete pietonale si celelalte lucrari de amenajare a spatiilor publice;

- lucrari de cercetare si prospectare a terenurilor - ca foraje si excavari - necesare studiilor geotehnice, ridicarilor topografice exploatarilor de cariere, balastierelor, sondelor de gaze si de petrol, precum si altor exploatari;

- organizarea de tabere de corturi (art. 2 alin. 3 din Legea nr. 50/1991).

1.2.3. Obligatii si servituti de drept privat

În aceasta privinta, autorizatia de construire este eliberata "sub rezerva drepturilor tertilor". Ea nu poate asigura, in nici un caz, respectarea obligatiilor ori servitutilor decurgand din dreptul privat. Si aceasta, chiar daca unele servituti civile, precum cea de coproprietate, de vedere, de trecere etc., ar putea avea incidente asupra drepturilor de construire ale petitionarului.

Dar autoritatea administrativa care examineaza si decide in privinta cererii sale nu are competenta si obligatia sa le cunoasca. Ca atare, o autorizatie de construire ar putea fi eliberata in conditiile necunoasterii unei obligatii sau servituti de drept privat fara a putea fi considerata ilegala. Desigur, aceasta nu va insemna ca titularul sau va putea sa se dispenseze de asemenea obligatii, care vor putea fi impuse in fata judecatorului judiciar.

1.3. Caracteristicile autorizatiei de construire

Autorizatia de construire prezinta o serie de caracteristici, care o individualizeaza in raport cu celelalte acte administrative si o delimiteaza de certificatul de urbanism.

1.3.1.Caracterul real

Autorizatia de construire nu este eliberata in considerarea persoanei care urmeaza sa-i devina titular, ci in functie de regulile aplicabile terenului si proiectului preconizat. Ea are, deci, un caracter real, in rem, si, in consecinta, poate fi transferabila, in perioada de valabilitate, de la un titular la altul, fara a mai fi nevoie ca autoritatea competenta sa efectueze cercetare administrativa prealabila si, in consecinta, sa elibereze o autorizatie noua.

Autorizatia de transfer ia forma unei hotarari de modificare a actului initial, trebuie sa fie expresa si sa aiba la baza un acord intre fostul si actualul titular al autorizatiei de constructie

Astfel, potrivit art. 7 alin. 14 din Legea nr. 50/1991, "Valabilitatea autorizatiei se mentine in cazul schimbarii investitorului, inaintea finalizarii lucrarilor, cu conditia respectarii prevederilor acesteia si a inscrierii in Cartea Funciara a modificarilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare."

1.3.2.Caracterul de universalitate si de generalitate

Autorizatia de construire are un caracter general in sensul ca este ceruta in toate localitatile, in cazul edificarii constructiilor prevazute de lege si unul universal, intrucat priveste intreaga gama de solicitanti, toate persoanele fizice sau juridice indreptatite.

1.3.3. Caracterul exclusiv

Principiul exclusivitatii autorizatiei de construire se exprima in aceea ca prin procedura sa de eliberare se permite coordonarea ansamblului de proceduri de control prealabil realizarii unui proiect determinat. Autorizatia nu se substituie tuturor autorizatiilor si avizelor speciale care sunt cerute constructorului ori investitorului, dar permite coordonarea cerintelor generale pe care acestea le presupune.

Potrivit definitiei legale, autorizatia de construire reprezinta "actul final", care se emite dupa parcurgerea mai multor etape, care presupun obtinerea anumitor avize si acorduri, inclusiv actul administrativ de mediu.

Semnificatia este, in acest sens, documentul cu valoare de aviz conform, necesar pentru elaborarea si emiterea autorizatiei de construire/desfiintare, intocmit in baza concluziilor si propunerilor rezultate ca urmare a examinarii si aprobarii documentatiilor tehnice depuse in vederea autorizarii, insumand conditiile si recomandarile formulate prin:

avizele si acordurile pentru utilitati urbane privind racordarea obiectivului si a organizarii executiei lucrarilor la retelele de utilitati urbane (apa/canal, electricitate, gaze termoficare, telecomunicatii, salubritate, transport urban).

avizele si acordurile specifice privind prevenirea si stingerea incendiilor, apararea civila, protectia mediului si a sanatatii populatiei.

1.3.4. Caracterul irevocabil

Autorizatia de construire da nastere la dreptul de a construi, de a realiza proiectul aprobat intr-un termen determinat. Efectuarea operatiunilor materiale aferente inseamna epuizarea semnificatiilor actului administrativ respectiv, valorificarea sa si, ca atare, revocarea sa nu mai prezinta nici un interes si nici nu mai poate produce vreun efect juridic. Caracterul irevocabil a fost confirmat si la nivelul practicii judiciare care a decis, de pilda, ca intrarea in circuitul civil a autorizatiei de demolare face ca ea sa nu mai poata fi revocata de catre organul administrativ emitent.

1.3.5. Caracterul public

Ca un reflex si conditie a principiului participarii efective si din timp a publicului la procedura de autorizare si de luare a deciziei privind autorizatia de construire si garantarea accesului la justitie in acest sens, in art. 7 alin. 21 din Legea nr. 50/1991 se prevede expres caracterul public al autorizatiei de construire si al anexelor acesteia si, drept consecinta, punerea lor la dispozitia publicului spre informare, pe pagina proprie de web a autoritatii administratiei publice locale emitente sau prin afisare la sediul acesteia, dupa caz. Publicitatea este circumscrisa, insa, respectarii restrictiilor impuse de legislatia in vigoare in legatura cu secretul comercial si industrial, proprietatea intelectuala, protejarea interesului public si privat, precum si fara a se aduce atingere garantarii si protejarii drepturilor si libertatilor fundamentale ale persoanelor fizice cu privire la dreptul la viata intima, familiala si privata, potrivit legii.

Ca atare, actul de a face publice emiterea autorizatiei de construire sau, dupa caz, a actului de respingere a cererii pentru autorizarea lucrarilor de constructii implica si punerea la dispozitia publicului a urmatoarelor informatii:

a)     continutul autorizatiei de construire si al anexelor aferente, care includ toate conditiile necesare a fi indeplinite de solicitanti, sau, dupa caz, continutul actului de respingere a cererii pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii;

b)     principalele motive si considerente pe care se bazeaza emiterea autorizatiei de construire sau, dupa caz, a actului de respingere a cererii pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, ca urmare a examinarii comentariilor si opiniilor exprimate de public, inclusiv informatii cu privire la desfasurarea procesului de consultare a publicului;

c)     descrierea, dupa caz, a principalelor masuri pentru evitarea, reducerea si, daca este posibil, compensarea efectelor negative majore, conform actului administrativ emis de autoritatea competenta pentru protectia mediului. De mentionat ca respectivul caracter public al autorizatiei de construire este asigurat si prin procedurile vizand accesul publicului la informatiile de interes public in domeniu, precum cele detinute de Inspectoratul de Stat in Constructii, reglementate printr-o serie de ordine ministeriale.

1.4. Principiile autorizarii de urbanism

Realizarea regulilor de urbanism reprezinta un proces complex, cu obiective si finalitati specifice, care presupune parcurgerea mai multor etape, de la elaborarea si consacrarea lor in documentatiile (planuri si regulamente) de urbanism, la stabilirea consecintelor de ordin tehnic si pana la afectarea definitiva a spatiului urban conform prescriptiilor acestora. În acest sens intervine si o serie de instrumente juridice - administrative de control prealabil al respectarii cerintelor de urbanism si amenajare a teritoriului, avize conforme, certificatul de urbanism si autorizatiile de construire.

Autorizarea executarii lucrarilor de constructii reprezinta procedura de exercitare a autoritatii de catre administratia publica judeteana, municipala, oraseneasca si, respectiv, comunala cu privire la punerea in aplicare a prevederilor documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism, aprobate potrivit legii, care se constituie in temei juridic al dezvoltarii durabile si urbanistice locale. Referindu-se, intr-un caz de speta, la constitutionalitatea prevederilor unui articol din Legea nr. 50/1991, Curtea Constitutionala remarca faptul ca acest act normativ "reglementeaza conditiile in care trebuie sa aiba loc executarea lucrarilor de constructii, stabilind in sarcina detinatorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren si/sau constructii - anumite obligatii ce deriva din necesitatea protejarii interesului general pe care sistematizarea si amenajarea teritoriului, precum si securitatea si siguranta in constructii il reprezinta.

Ca atare, porivit acestei legi, constructiile, industriale, agricole sau de alta natura se pot realiza numai in baza autorizatiei de construire, ce reprezinta actul de autoritate al administratiei locale pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea si executarea constructiilor."¹

Autorizatiile administrative (in sens larg): certificatul de urbanism si autorizatiile de constructie, la care se adauga o serie de avize obligatorii, constituie prima sanctiune administrativa a regulilor de urbanism, pe aceasta cale terenurile avizate transformandu-se intr-un element de constructie exploatabil oficial. Ele dau expresie operationala principiului general conform caruia orice ocupare a terenului care presupune aplicarea unei reguli de urbanism trebuie supusa autorizarii. Procedura de autorizare

Decizia nr. 846 din 9 octombrie 2007 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a

prevederilor art. 31 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor, in Monitorul Oficial nr. 790 din 21 noiembrie 2007.

administrativ - urbanistica presupune derularea mai multor faze succesive, finalizate prin elaborarea si emiterea unor acte administrative cu finalitati si functii proprii: certificatul de urbanism si, respectiv, autorizatia de construire.  Particularitatile acestora de acte administrative de urbanism isi pun amprenta asupra statutului lor juridic general, in special in privinta stabilirii

genului proxim si a sublinierii diferentelor specifice. În orice caz, asa cum s-a aratat in jurisprudenta, dispozitiile legale in materie releva ca "activitatea de construire este supusa regimului de autorizare, care este de ordine publica. Acest regim impune, in mod distinct, parcurgerea succesiva a etapei autorizarii si, subsecvent, a celei de punere in opera a constructiei."¹

Regimul legal al autorizarii lucrarilor de constructii este dominat de o serie de principii, ce se degaja din legislatia in materie si confera unitate, coerenta si finalitati specifice reglementarilor in domeniu.

1.4.1.Obligativitatea autorizarii publice a lucrarilor de constructii

Protejarea interesului public pe care il reprezinta urbanismul determina caracterul obligatoriu al autorizarii prealabile a lucrarilor de constructii, exprimat legislativ astfel: "Executarea lucrarilor de constructie este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire (art. 1 alin. 1 din Legea nr. 50/1991).

Curtea de Apel Bacau, Sectia Civila, decizia nr. 607 din 6 iunie 1994 (republicata).

1.4.2.Autonomia locala, descentralizare si parteneriat

În domeniul autorizarii executarii lucrarilor de constructii principiul autonomiei locale se exprima prin descentralizarea atributiilor si se asigura prin acordarea de competente de autorizare sporite unitatilor administrativ - teritoriale de baza, respectiv comunelor, oraselor, municipiilor si sectoarelor Municipiului Bucuresti.

În vederea asigurarii nivelului de competenta tehnica in domeniul autorizarii, inclusiv la nivelurile administratiei publice locale care nu isi pot constitui structuri de specialitate din cauza lipsei specialistilor pe plan local, potrivit prevederilor legii se instituie, pe intreg parcursul procesului de autorizare, un parteneriat tehnic intre consiliile judetene - prin structurile de specialitate constituite la nivelul acestora - si autoritatile administratiei publice locale (comune, orase, dupa caz) care nu dispun de competenta tehnica pe plan local.

1.4.3.Transparenta procesului de autorizare

Transparenta procesului de autorizare - atat la nivelul certificatului de urbanism, cat si al autorizatiei de construire/desfiintare - se realizeaza prin asigurarea caracterului public al acestuia, respectiv prin aducerea la

cunostinta publicului a listei actelor emise de catre autoritatile administratiei publice, precum si prin asigurarea accesului solicitantilor la informatii privind emiterea acestora

1.4.4.Asigurarea disciplinei autorizarii si executiei lucrarilor de constructii

Potrivit legii, disciplina autorizarii si executiei constructiilor se asigura:

a)     la nivelul administratiei publice locale prin: individualizarea raspunderii personalului cu atributii tehnice in administratia publica locala, intarirea rolului institutiei arhitectului - sef, la toate nivelurile unitatilor administrativ - teritoriale, precum si prin stabilirea competentelor de control ale organelor cu atributii din cadrul aparatului propriu al administratiei publice judetene si locale;

b)     la nivelul Inspectoratului de Stat in Constructii - in toate fazele autorizarii si executiei lucrarilor.

1.4.5.Celeritatea autorizarii lucrarilor de constructii

Desfasurarea cu celeritate a procedurii de autorizare, cu respectarea stricta a exigentelor asigurarii legalitatii este asigurata prin stabilirea unor termene de eliberare a autorizatiilor de urbanism si de sanctiuni pentru nerespectarea lor, precum si prin instituirea unor proceduri simplificate de emitere.

1.5. Atributii principale ale structurilor de specialitate

Potrivit prevederilor art. 45 alin. 1 din Legea nr. 50/1991, structurile de specialitate constituie in cadrul aparatului propriu al consiliilor judetene, Consiliul General al Municipiului Bucuresti, precum si consiliile locale, municipale, orasenesti si ale sectoarelor Municipiului Bucuresti au urmatoarele atributii principale:

a)     avizarea documentatiilor de amenajare a teritoriului si urbanism, precum si eliberarea certificatelor de urbanism;

b)     organizarea si exercitarea controlului propriu privind disciplina in constructii.

1.6. Competentele de emitere a autorizatiilor de urbanism

Potrivit art. 4 raportat la art. 6 alin. 2 din Legea nr. 50/1991, autorizatiile de construire si certificatele de urbanism se emit de presedintii consiliilor judetene, de primarul general al Municipiului Bucuresti, de catre primarii municipiilor, sectoarelor Municipiului Bucuresti, ai oraselor si comunelor dupa cum urmeaza:

a)     de presedintii consiliilor judetene, cu avizul primarilor, pentru lucrarile care se exucuta:

pe terenuri care depasesc limita unei unitati administrativ- teritoriale;

in extravilanul comunelor;

b)     de primarii municipiilor, pentru lucrarile care se executa in teritoriul administrative al acestora;

c)     de primarul general al Municipiului Bucuresti, cu avizul primarilor sectoarelor Municipiului Bucuresti pentru lucrarile care se executa:

pe terenuri care depasesc limita administrativ - teritoriala a unui sector si cele din extravilan;

la constructii reprezentand monumente istorice, clasate sau in procedura de clasare potrivit legii;

lucrari de modernizari, reabilitari, extinderi de retele edilitare municipale, de transport urban, subteran sau de suprafata, de transport si de distributie, pentru: apa/canal, gaze, electrice, termoficare, comunicatii - inclusiv fibra optica, precum si lucrari de modernizare si/sau reabilitari pentru strazile care sunt in administrarea primariei Municipiului Bucuresti;

d)     de primarii oraselor, pentru lucrarile care se executa:

in teritoriul administrativ al acestora;

la constructiile reprezentand monumente istorice clasate sau aflate in procedura de clasare potrivit legii, aflate pe teritoriul administrativ;

e)     de primarii comunelor, pentru lucrarile care se executa:

in intravilanul localitatilor componente, in vederea realizarii de locuinte individuale si a anexelor gospodaresti ale acestora, precum si cu avizul structurilor de specialitate din cadrul consiliilor judetene;

la constructiile reprezentand monumente istorice clasate sau aflate in procedura de clasare potrivit legii, aflate pe teritoriul administrativ;

in extravilanul comunelor pentru constructii reprezentand anexe gospodaresti, pana la 100 m²;

in extravilanul comunelor, pentru constructiile reprezentand anexe gospodaresti ale exploatarilor agricole, a caror suprafata construita desfasurata este de maxim 5000 m².

Prin exceptie, presedintii consiliilor judetene pot emite autorizatii de constuire pentru lucrari din aria de competenta a primarilor comunelor si oraselor care inca nu au constituite structurile de specialitate, pe termen limitat, la solicitarea consiliilor locale interesate (art. 45 alin. 3 din Legea nr. 50/1991).

Pentru lucrarile care se realizeaza pe amplasamente ce depasesc limitele judetelor, respectiv ale Municipiului Bucuresti, in vederea armonizarii conditiilor de autorizare pentru intreaga investitie, Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintei va emite un aviz coordinator in vaza caruia presedintii consiliilor judetene implicate, respectiv primarul general al Municipiului Bucuresti, vor emite autorizatii de construire pentru lucrarile amplasate in unitatile administrativ - teritoriale din aria lor de competenta; respectivele autorizatii de construire produc efecte la data intrarii in vigoare a ultimei autorizatii de construire emide in conditiile legii.

Pentru lucrarile aferente infrastructurii de transport rutier de interes national, autorizatia de construire se elibereaza de catre presedintii consiliilor judetene respective, in baza avizului coordonator emis de Ministerul Transporturilor si Infrastructurii.

1.7. Campul de aplicare a autorizatiei de construire

Campul de aplicare al autorizatiei de construire poate fi apreciat dintr-un triplu punct de vedere: cel al teritoriului vizat, al persoanelor implicate si, in sfarsit, cel al lucrarilor care sunt supuse autorizarii.

În privinta primelor doua, in virtutea caracterului sau general si universal, autorizatia de construire se aplica pe intreg teritoriul national si fata de orice persoana fizica sau juridica care ar dori sa ridice ori sa modifice o constructie.

Astfel, titularul autorizatiei de construire poate fi orice persoana fizica sau juridica detinatoare a unui titlu care-i confera dreptul de construire si care solicita eliberarea actului administrativ. Cererea poate fi facuta personal sau prin reprezentant, care poate fi proiectantul, antreprenorul sau orice alta persoana, in conditiile legii.

Referitor la cel de-al treilea, autorizatia de construire se elibereaza pentru acele categorii de lucrari stabilite de lege, respectiv prin art. 3 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea constructiilor.

1.7.1.Categorii de constructii si lucrari supuse autorizarii

Conform textului de lege invocat mai sus, autorizatia de construire se elibereaza pentru:

- lucrari de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare a cladirilor de orice fel;

- lucrari de construire, reparare, protejare, restaurare, conservare, precum si orice alte lucrari, indiferent de valoarea lor, ce urmeaza a fi efectuate la constructii reprezentand monumente si ansambluri istorice, arheologice, de arhitectura, arta sau cultura, inclusiv cele din zonele lor de protectie;

- lucrari de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare privind cai de comunicatie, dotari tehnico-edilitare, subterane si aeriene, imprejmuiri si mobilier urban, amenajari de spatii verzi, parcuri, piete si celelalte lucrari de amenajare a spatiilor publice;

- foraje si excavari necesare studiilor geotehnice si ridicarilor topografice, exploatari de cariere, balastiere, sonde de gaze ti petrol, precum si alte exploatari;

- constructii provizorii de santiere necesare executiei lucrarilor de baza, daca nu au fost autorizate odata cu acestea;

- organizarea de tabere, de corturi, casute sau rulote;

- lucrari cu caracter provizoriu: chioscuri, tonete, cabine, spatii de expunere situate pe caile si in spatiile publice, corpuri si panouri de afisare si reclame.

1.7.2.Categorii de constructii si lucrari exceptate de la autorizare

Potrivit art. 8 din Legea nr. 50/1991, se pot executa fara autorizatie de constructie urmatoarele lucrari:

- reparatii la imprejmuiri, acoperisuri, invelitori sau terase, cand nu se schimba forma acestora si materialele sau care nu sunt executate;

- reparatii si inlocuiri la tamplarie interioara si exterioara, daca se pastreaza forma, dimensiunile golurilor si tamplariei;

- reparatii si inlocuiri la sobe de incalzit;

- zugraveli si vopsituri interioare;

- zugraveli si vopsituri exterioare, daca nu se modifica elementele de fatada si culorile situate pe arterele principale de circulatie;

- reparatii la instalatii si echiparea tehnico-sanitara a cladirilor, fara implicatii asupra structurii de rezistenta sau a aspectului arhitectural al acestora.

Se excepteaza de la autorizare, conform art. 4 lit. d paragraf ultim anexele cu caracter temporar ale exploatarilor agricole situate in extravilan

1.8. Eliberarea autorizatiei de construire

Autorizatia de construire se elibereaza in temeiul si cu respectarea documentatiei de urbanism si amenajarea teritoriului. Din acest punct de vedere, ca orice act normativ, ea trebuie analizata sub trei aspecte principale si anume: cererea, decizia si drepturile dobandite.

1.8.1. Cererea pentru eliberarea autorizatiei de construire

Cererea de eliberare a autorizatiei de construire poate fi facuta de orice persoana fizica sau juridica detinatoare a unui titlu care-i confera dreptul de construire, personal sau prin reprezentant. Astfel, daca cererea este facuta de catre proprietarul terenului e suficient ca acesta sa faca dovada acestei calitati. În practica judiciara franceza s-a statuat ca autorizatia de construire poate fi eliberata persoanei care prezinta toate aparentele de proprietar, fiind vorba de teoria proprietarului aparent care nu impiedica insa ca tertul lezat sa poata contesta titlul sau in fata judecatorului civil.

Cererea poate fi prezentata, de asemenea, de orice persoana care justifica un titlu care o abiliteaza sa construiasca asupra terenului. Aceste titluri pot fi diverse. Locatarul va trebui sa prezinte autorizarea scrisa a locatarului proprietar, ocupantul domeniului public, o autorizatie de ocupare eliberata de serviciul public care il gestioneaza.

În sfarsit, cererea de autorizare va putea fi facuta de o persoana avand calitatea de a beneficia de exproprierea terenului pentru cauza de utilitate publica, de concesionari, de servicii publice si de unele persoane juridice de drept privat insarcinate cu o misiune de serviciu public. Acestea pot sa depuna, in conditiile legii, o cerere de eliberare a autorizatiei de construire.

1.8.2. Depunerea cererii

Solicitantul trebuie sa depuna la autoritatile publice competente care au emis certificatul de urbanism cererea de eliberare a autorizatiei de construire insotit in mod obligatoriu de documentatia tehnica urmata de planul de amplasare a constructiei, plan din care sa rezulte destinatia, alcatuirea constructiva, functionala si infatisarea constructiei, intocmite la o scara convenabila de catre un proiectant autorizat pentru lucrari de constructie, persoana fizica sau juridica, precum si dovada titlului solicitantului asupra terenului.

Documentatia tehnica trebuie sa fie verificata conform legii si sa contina si avizele legale necesare, pe functiuni, prezentate prin grija solicitantului.

În situatia depunerii unei documentatii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului in termen de 10 zile de la data solicitarii cu mentionarea in scris a elementelor necesare completarii acesteia.

Documentatia tehnica va fi semnata:

- de arhitect cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru partea de arhitectura, la lucrarile de constructie supraterane si la celelalte subterane cu acces public;

- de inginer cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru partea de inginerie la lucrarile de constructii.

Aceste cerinte sunt valabile si pentru documentatia de executie.

Documentatiile tehnice privind cladirile de locuinte parter si parter etaj, care nu depasesc suprafata desfasurata de 175 m², anexele gospodaresti ale acestora cu o suprafata de pana la 200 m², precum si constructiile provizorii, pot fi semnate si de conducatori arhitecti si subingineri, dupa caz (art. 6 din Legea nr. 50/1991).

De mentionat ca semnarea documentatiilor de catre arhitect sau inginer implica raspunderea acestora in conditiile legii. Pentru autorizarea constructiilor in zonele asupra carora s-a instituit, potrivit legii, un anumit regim de protectie prevazut in documentatiile de urbanism aprobate se procedeaza dupa cum urmeaza:

- in rezervatiile istorice si de arhitectura, stabilite potrivit legii, sau in cazul lucrarilor de orice natura care modifica monumentele istorice si zonele de protectie a acestora, solicitantul va obtine avizul Ministerului Culturii si al Ministerului Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului;

- in parcurile nationale si rezervatiile naturale, solicitantul va obtine avizul Ministerului Apelor, Padurilor si Protectiei Mediului

- in zonele unde s-a instituit un alt tip de restrictie, solicitantul va obtine avizul organismelor competente (art. 7 din Legea nr. 50/1991).

1.8.3. Documente necesare pentru emiterea

autorizatiei de construire

Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, care se emite la solicitarea detinatorului titlului de proprietate asupra unui imobil (teren sau constructii) ori a altui act care confera dreptul de construire sau de desfiintare, in conditiile acestei legi.

Documentatia care se depune in vederea emiterii autorizatiei de construire este considerata completa daca pe langa cererea pentru emiterea autorizatiei de construire obtinuta de la emitent, se prezinta urmatoarele documente:

certificatul de urbanism (in copie)

actul doveditor al titlului asupra imobilului care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie (in copie legalizata)

- proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire, inclusiv referatele de verificare si, dupa caz, referatul de expertiza tehnica semnate si stampilate in original (doua exemplare)

avizele si acordurile cerute prin certificatul de urbanism:

Fisele tehnice pentru obtinerea avizelor si acordurilor, care sunt in competenta de obtinere a emitentului, cerute prin certificatul de urbanism necesare emiterii acordului unic, precum si, dupa caz, documentatiile tehnice necesare emiterii acestora

Avizele si acordurile obtinute de solicitant, altele decat cele din competenta de emisie a emitentului prin certificatul de urbanism (in copie) si, dupa caz, studiile cerute prin certificatul de urbanism

documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de desfiintare (in copie ) inclusiv documentele de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare emiterii acordului unic, conform listei avizelor si acordurilor necesare, comunicate odata cu certificatul de urbanism(in copie).

De asemenea, in situatia in care odata cu autorizatia de construire se solicita si executarea executarii lucrarilor, solicitantul va prezenta si proiectul de organizare a executiei lucrarilor (piese scrise si desenate) precum si avizele specifice (aviz circulatie, aviz pentru ocuparea temporara a domeniului public, aviz sanitar, aviz/contract cu societatea de salubritate etc.)

1.8.4.Proiectul pentru executarea lucrarilor de construire/desfiintare

În vederea emiterii autorizatiei de construire, se intocmeste un proiect de catre proiectanti autorizati, persoane fizice sau juridice, in conditiile art. 9 din lege, si

1. este extras din proiectul tehnic intocmit conform prevederilor legale in vigoare, in concordanta cu cerintele certificatului de urbanism si cu continutul avizelor si acordurilor cerute prin acesta.
2. se elaboreaza de catre colective tehnice de specialitate si se semneaza in conditiile legii, de cadre tehnice cu pregatire superioara numai in domeniul arhitecturii, constructiilor si instalatiilor, respectiv de catre arhitect cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru proiectarea partilor cuprinse la toate categoriile de importanta a constructiilor supraterane si a celor subterane, de ingineri constructori si de instalatii, pentru partile de inginerie im domeniile specifice, pentru obiective de investitii cuprinse la toate categoriile de importanta a constructiilor supraterane si subterane, precum si la instalatiile aferente acestora si, respectiv, de catre conductor arhitect, urbanist si/sau de subinginer de constructii, pentru cladirile de importanta redusa si aflate in afara zonelor protejate, stabilite conform legii.
3. se verifica, in conditiile legii, de verificatori de proiecte atestati.

În acest sens, dispozitiile art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea de constructii¹ prevad ca verificarea proiectelor pentru executia constructiilor, in ceea ce priveste respectarea reglementarilor

tehnice referitoare la cerintele esentiale, se face numai de catre specialisti verificatori de proiecte atestati, altii decat specialistii elaboratori ai proiectelor.

În acest context, a fost emisa si Hotararea de Guvern nr. 925/1995 pentru aprobarea Regulamentului de verificare si expertiza tehnica de calitate a proiectelor, a executiei lucrarilor si a constructiilor².

Potrivit acestui regulament, activitatea verificatorilor poate fi efectuata numai de catre specialisti atestati care isi desfasoara activitatea in una din formele prevazute la art. 4 din regulament. De asemenea, potrivit acestui Regulament "sunt supuse procedurii de verificare atat constructii provizorii care sprijina sau inlocuiesc temporar o constructie definitiva sau parti ale acesteia si care se incadreaza in categoria de importanta a constructiei definitive pe care o sprijina sau o inlocuiesc temporar".

Publicata in Monitorul Oficial nr. 12 din 24 ianuarie 1995.

Publicat in Monitorul Oficial nr. 286 din 11 decembrie 2005.

Verificarea tehnica de calitate a proiectelor se face pentru cerinte stabilite prin lege, diferentiat, in functie de categoria de importanta a constructiei, proiectantii avand obligatia de a preciza in proiectele pe care le elaboreaza cerintele pe care acestea trebuie sa le indeplineasca, pentru ca investitorul sa poata apela la specialisti verificatori de proiecte atestati

corespunzator, de la inceputul elaborarii proiectului.

Totodata, potrivit art. 6 alin. 3 din H.G. nr. 925/1995, verificarea la cerinta "Rezistenta si stabilitate" este obligatorie pentru toate constructiile, cu exceptia prevazuta de art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/1995.

Obiectul verificarii, potrivit art. 7 alin. 1 din H.G. nr. 925/1995 consta in:

documentatia tehnica de proiectare necesara obtinerii autorizatiei de construire;

documentatiile tehnice si detaliile de executie sub forma de planse,breviare de calcul, caiete de sarcini, necesare pentru constatarea respectarii cerintelor impuse prin lege;

În proiectul de arhitectura nu se supun verificarii conceptia de arhitectura, principiile de compozitie, partiurile, solutiile volumetrice si estetice stabilite de arhitect in acord cu proiectantul structurii de rezistenta.

De asemenea, potrivit art. 22 din Legea nr. 10/1995, proiectantul de constructii raspunde de implinirea unor obligatii privitoare la calitatea in constructii:

a)     precizarea prin proiect a categoriei de importanta a constructiei;

b)     asigurarea prin proiecte si detalii de executie a nivelului de calitate corespunzator cerintelor esentiale, cu respectarea reglementarilor tehnice si a clauzelor contractuale;

c)     prezentarea proiectelor elaborate in fata specialistilor verificatori de proiecte atestati;

d)     elaborarea caietelor de sarcini, a instructiunilor tehnice privind executia lucrarilor, exploatarea, intretinerea si reparatiile, precum si, dupa caz, proiectele de urmarire privind comportarea in timp a constructiei;

e)     stabilirea prin proiect, a fazelor de executie determinate pentru lucrarile aferente cerintelor esentiale si participarea pe santier la verificarile de calitate legate de acestea;

f) stabilirea modului de tratare a defectelor aparute in executie, din vina proiectantului, la constructiile la care trebuie sa asigure nivelul de calitate corespunzator cerintelor esentiale, precum si urmarirea aplicarii pe santier a solutiilor adoptate dupa insusirea acestora de catre specialisti verificatori de proiecte atestati, la cererea investitorului;

g)     participarea la intocmirea cartii tehnice a constructiei si la receptia lucrarilor executate. Totodata, proiectantul are obligatia de a completa pe propria raspundere fisele tehnice, anexate certificatului de urbanism, cu datele si elementele tehnice rezultate din proiect, in conformitate cu cerintele fiecaruia avizator, precum si de a le include in documentatia pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii care se depune la emitent.

Aceste afise tehnice vor cuprinde:

date privind bransarea (racordarea noului obiect la utilitati, necesar de consumuri, evacuari), dupa caz: alimentare cu apa, canalizare, alimentare cu energie termica, alimentare cu gaze, alimentare cu caldura etc.

datele necesare obtinerii avizului/acordului din partea institutiilor descentralizate privind securitatea la incendiu, protectia civila, protectia mediului si sanatatii populatiei.

Toate aceste fise tehnice trebuie sa permita emitentilor de avize/acorduri identificarea imobilelor, in vederea analizarii si emiterii avizelor privind racordarea solicitata. De asemenea, in vederea simplificarii procedurii de autorizare, se admite prezentarea unor proiecte pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, cu un continut simplificat, situate in afara zonelor cu regim special de protectie sau de restrictii de construire, inclusiv a zonelor de protectie a monumentelor istorice, respectiv:

locuinte individuale in mediu rural, cu regim de inaltime P, P*1E, realizate din fondurile persoanelor fizice;

anexe gospodaresti ale locuintelor care alcatuiesc impreuna cu aceasta o unitate functionala distincta, anexe ale exploatatiilor agricole, imprejmuiri si bucatarii de vara, constructii provizorii de utilitate temporara.

Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii de intocmeste pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire, de desfiintare si organizarea lucrarilor.

Rezulta, asadar, ca proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii care se depune la autoritatea publica, in vederea emiterii autorizatiei de construire sau desfiintare, trebuie sa fie in concordanta cu cerintele certificatului de urbanism.