DREPTUL DE PROPRIETATE. EXERCITARE IN LIMITELE IMPUSE DE LEGE

UNIV. "Spiru Haret" - Facultatea de Drept si administratie publica

Bucuresti

MASTER - Drept Material Comunitar

Coordonator stiintific: Conf. univ. dr. Puscas Nicolae

DREPTUL DE PROPRIETATE.

EXERCITARE IN LIMITELE IMPUSE DE LEGE

CUPRINS

Cap. 1. Notiunea, continutul si caracterele dreptului de proprietate.

1.1. Preliminarii

1.2. Notiunea dreptului de proprietate

1.3. Continutul juridic al dreptului de proprietate

1.4. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Cap 2. Limitari si restrictii ale dreptului de proprietate

2.1 Consideratii generale

2.2. Limitari stabilite prin vointa titularului dreptului de proprietate

2.3. Limitari legale ale dreptului de proprietate

BIBLIOGRAFIE

1. D. Alexandrescu - Explicatiunea dreptului civil roman, vol. III, partea I, Ed. Socec, 1927.

2. I.C. Catuneanu - Curs elementar de drept roman, Ed. Cartea Romaneasca, Cluj, 1927.

3. A. Colin & H. Capitant - Drept civil francez, 1928 (introducere A. Caderea)

4. Paul Mircea Cosmovici - Drept civil. Drepturi reale. Obligatii, Ed. All, Bucuresti, 1995.

5. Paul Mircea Cosmovici - Drept civil si drepturi reale, Ed. ALL, Bucuresti 1994.

6. Curtea Constitutionala, Dec. Nr. 19/1993, publicata in M.O. nr. 105/1993.

7. Dallaz - Code civil, Edition 1993 - 1994.

8. Ion P. Filipescu - Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucuresti, 1994.

9. C. Hamangiu & I. Rosetti - Balanescu & Al. Baicoianu - Tratat de drept civil roman, vol. II, Ed. ALL, 2002.

10. D. Lupulescu - Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Lumina Lex, 1997.

11. E. Lupan & I. Sabau - Pop - Unele aspecte privind limitele dreptului de proprietate, "Curentul juridic" nr. 1/1997.

12. G.N. Lutescu - Teoria generala a drepturilor reale, Bucuresti, 1947

13. M. Planiol & G. Ripert & M. Picard - Traite pratique de Droit civil francais, tome II, 1926.

14. Montesquieu - L'esprit des lois, Ed. Pleiade, Paris, 1951, https://www.efm.bris.ac.uk/het/montesquieu/index.htm

15. E. Safta - Romano - Dreptul de proprietate publica si privata in Romania, Ed. Graphix, Iasi, 1993.

16. I. Sabau - Pop - Dobandirea dreptului de proprietate, Ed. Accent, Bucuresti, 2000.

Cap. 1. Notiunea, continutul si caracterele dreptului de proprietate

1. 1. Preliminarii

Proprietatea l-a insotit pe om din zorile civilizatiei. El este singura fiinta care, dotata cu ratiune, a pus stapanire nu numai pe mediul sau natural, ci si pe celelalte fiinte. Asupra a tot ce-l inconjoara, asupra a tot ce descopera s-a declarat stapan si aplica sau cere aplicarea fata de alti semeni a normelor sociale prin intermediul puterii, la inceput a comunitatilor obstesti, mai apoi a statului.

In diferitele stadii ale dezvoltarii societatii omenesti a existat preocuparea de a justifica institutia proprietatii, toate curentele, toate conceptiile au ramas unanime in a sustine importanta si necesitatea ei, insa, din interese care nu fac obiectul lucrarii de fata, preocuparile au diferit in privinta originii si a scopurilor sale.

Proprietatea este privita in dubla ei acceptiune: economica si juridica. Privita ca o categorie economica proprietatea a existat de-a lungul societatii omenesti, producerea si procurarea de bunuri necesare traiului este o premisa indispensabila pentru viata sociala si, ca atare, proprietatea este strans legata de sfera productiei de bunuri materiale si de culegerea roadelor acestei activitati.

Proprietatea este apreciata ca fiind o categorie economica, spre deosebire de care, dreptul de proprietate este o categorie juridica si se distinge prin apropriere, insusire a unui bun, iar titularul este indreptatit sa-si exercite prerogativele dreptului sau prin putere proprie si in interes propriu, respectand limitele impuse de lege, cu indreptatirea de a pretinde tuturor celorlalti erga omnes de a se abtine de la orice acte care sa fie de natura a stanjeni acest drept. Sensul juridic este imbinat cu cel economic, pentru ca totalitatea relatiilor economice dintre oameni sunt in acelasi timp si relatii juridice, pe care acestia le au intre ei in legatura cu bunurile.

In ambele sale acceptiuni, proprietatea creeaza accesul suprem al omului la aproprierea bunurilor naturale sau a celor care sunt rezultatul activitatii umane desfasurate in sfera productiei de bunuri materiale si spirituale. Aceasta insusire opereaza fie individual, fie colectiv.

1. 2. Notiunea dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este strans legat de patrimoniu si in doctrina romana s-a considerat ca este strans legat de persoana titularului. Notiunea dreptului de proprietate este data de art. 480 Cod civil roman, dupa modelul sau francez de la 1804. Pe buna dreptate ea este considerata de cunoscuti autori de specialitate ca fiind incompleta.

In doctrina franceza este cunoscuta definitia data, dupa art. 544 din Codul civil francez, de Colin si Capitant: "Proprietatea poate fi definita ca dreptul de a folosi un lucru si de a scoate din el toata utilitatea de care el este susceptibil s-o procure in chip exclusiv si perpetuu".1 Redactarea textului francez, care prevede ca este un drept de o maniera mai mult decat absoluta, este considerata ca o definitie celebra, transpusa in conceptia individualista a dreptului roman, insa in realitate folosinta si dispozitia nu sunt intrutotul absolute. De aceea, este preferata definitia data mai sus.

La civilistii romani din perioada interbelica, sesizandu-se imperfectiunea faimoasei formulari din Codul Napoleon, este definita proprietatea ca un drept real asupra unui lucru, in virtutea caruia lucrul se afla supus in mod exclusiv si perpetuu puterii unei persoane sau a celor ce il dobandesc de la ea, si care se manifesta prin facultatea de a se servi, a se bucura si a dispune in mod liber de acel bun. 3

In dreptul francez actual se retine o definitie sintetica a proprietatii, care este: "dreptul in temeiul caruia un lucru este supus in mod absolut si exclusiv vointei si activitatii unei persoane". Sunt si autori romani care au acceptat aceasta definitie, in care se observa ca nu este necesara includerea caracterului absolut, exclusiv si perpetuu. Astfel, el este formulat ca fiind un drept real, potrivit caruia titularul se poate bucura si poate dispune de lucrul sau in conditiile legii, cu respectul drepturilor omului. Din aceasta definitie s-ar deduce si caracterul absolut. Este o incercare a autorului de a da o definitie de integrare intr-un context mai larg al tendintei intregii noastre legislatii. Chiar daca contine o temerara anticipare, in definitia care se da acestui drept este necesar sa se valorifice traditia noastra juridica si sa se tina seama de textele in vigoare ale Codului civil. Cel putin sub aspectul definitiei si al caracterelor sale, dreptul de proprietate privata, asa cum este reglementat de Constitutie si de Codul civil, corespunde standardelor de punere in acord cu legislatiile altor state cu traditii in economia libera si proteguirea corespunzatoare a acestui drept. In configuratia actuala, art. 41 din Constitutie impune o serie de sarcini proprietarului, apoi concesionarului, care au recunoscut atributele de folosinta si posesie, precum si dezmembramintele dreptului de proprietate (uzul, uzufructul, abitatia, locatia, superficia) al carui titular exercita o parte din prerogativele titularului dreptului de proprietate.

Pornind de la continutul sau juridic si apreciind in raport de pozitia specifica a proprietarului, dreptul de proprietate se defineste ca fiind acel drept real care confera titularului atributele de posesie, folosinta si dispozitie asupra unui bun, atribute pe care le poate exercita in plenitudinea lor, in putere proprie si in interes propriu, cu respectarea normelor juridice in vigoare. Este definitia cea mai completa impartasita in doctrina romana si este pusa in legatura cu natura subiectiva a dreptului de proprietate. Exercitarea lui este realizata prin concordanta care trebuie sa existe intre capacitatea juridica si dreptul subiectiv.

Definitia este grevata pe prevederile art. 480 C.civil pe care o putem aprecia ca o definitie normativa, inspirara din modelul sau francez care defineste dreptul de proprietate avand in vedere atributele juridice care alcatuiesc continutul sau juridic.

Astfel, art. 480 C.civil prevede: "Proprietatea este dreptul pe care il are cineva de a se bucura si dispune de un bun in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege". Definitia retinuta mai sus porneste de la ideea ca textul art. 480 C.civil da o definitie departe de a fi completa. De aceea, in definirea proprietatii trebuie sa se pornesca de la continutul juridic al dreptului de proprietate, alcatuit din prerogativele (atributele) recunoscute de lege proprietarului. Sunt numeroase situatiile cand o parte a acestor atribute sau chiar toate sunt exercitate de o alta persoana decat proprietarul, pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de proprietate. Asa este, de pilda, uzufructuarul, caruia ii sunt recunoscute asupra bunului obiect al uzufructului atributele de posesie si folosinta, sau superficiarul, care, mai mult decat atat, poate exercita pe langa posesie si folosinta si atribute de dispozitie materiala si juridica.

La intrebarea prin ce se deosebeste proprietarul de alte persoane titulare ale dezmembramintelor proprietatii care exercita unele din atributele apartinand proprietarului, se da raspunsul ca titularul dreptului de proprietate exercita atributele acesteia in putere proprie si in interes propriu. In putere proprie, are sensul ca nu este subordonat juridic nimanui, cu exceptia legii, toti ceilalti titulari de drepturi reale fiind obligati sa tina seama de aceasta. In interes propriu, are sensul ca exercitarea dreptului de proprietate se face in exclusivitate in scopul satisfacerii intereselor proprii, fara obligatii fata de alte persoane.

Dezmembramintele dreptului de proprietate reprezinta mijloace juridice de exercitare a dreptului de proprietate prin intermediul altor persoane. Existenta si exercitarea lor explica polivalenta acestui drept si a prerogativelor sale, decizia proprietarului exprima in ultima instanta modalitatea in care el a gasit sa-si exercite dreptul de proprietate pana la limitarile date de lege.

Definitia data duce la concluzia exercitarii celor trei atribute, in putere proprie si in interes propriu, fie ca ele sunt exercitate nemijlocit, fie ca sunt exercitate prin intermediul persoanelor in favoarea carora s-au constituit anumite drepturi reale (uzufruct, locatie, superficie etc)6

Acest cadru general care si-a gasit regmelentarea in Constitutia Romaniei trebuie sa se regasesca in legile subsecvente Constitutiei si, mai ales, in practica sociala (inclusiv, dar in mod deosebit, in cea judecatoreasca).

Principiile si tendintele jurisprudentei Constitutiei Europeane a Drepturilor Omului privind protectia dreptului de proprietate, considerat ca un drept fundamental al omului, prezinta o deosebita importanta pentru dreptul intern si jurisprundenta instantelor nationale, tinand seama si de forta obligatorie a hotararilor Curtii Europene.

Modul cum au fost receptate si aplicate efectele acestor hotarari de catre statele membre ale Consiliului Europei, prin executarea lor obligatorie si voluntara, este relevat de adaptarile legislative si ale jurisprudentei constitutionale si judiciare din aceste tari. In majoritatea cazurilor nu numai statele impotriva carora s-au pronuntat hotarari de Conventiei Europeane a Drepturilor Omului au efectuat schimbari legislative sau jurisprudentiale, ci si celelalte state supuse jurisdictiei Curtii de la Strasbourg.

Singurul drept, cu caracter economic din Conventia Europeana a Drepturilor Omului si Libertatilor Fundamentale, este cel prevazut in art. I din Protocolul nr.I la Conventie. Textul consacra acest drept de proprietate ca un drept fundamental in urmatorii termeni: 'Orice persoana fizica sau morala are dreptul de a-i fi respectate bunurile. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decat din motive de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile de drept international.

Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului pe care il au statele de a aplica legile pe care le considera necesare, in scopul reglementarii folosintei, bunurilor, in conformitate cu interesul general sau pentru asigurarea platii impozitelor sau altor contributii sau amenzi.

Jurisprudenta CEDO a stabilit ca textul citat contine 'trei norme distincte' :

- prima, cu caracter general, care enunta principiul respectarii proprietarii;

- a doua, se refera la privarea de proprietate, pe care o supune anumitor conditii;

- a treia, priveste reglementarea folosintei bunurilor in conformitate cu interesul general, recunoscand statelor dreptul de a aplica legile pe care le considera necesare in acest scop.

- a treia, priveste reglementarea folosintei bunurilor in conformitate cu interesul general, recunoscand statelor dreptul de a aplica legile pe care le considera necesare in acest scop.

Totusi, Curtea a subliniat ca aceste trei norme nu sunt 'in totalitate' distincte, caci, primul alineat in teza 1 priveste garantarea generala a dreptului de proprietate, la care celelalte doua norme vin sa aduca o calificare sau o limitare, ele urmand a fi interpretate si aplicate numai in functie de primul principiu.

Un examen teoretic succint al jurisprudentei CEDO in aplicarea acestui text este de natura a ne infatisa principiile si tendinte le acesteia, ceea ce pot constitui repere importante pentru dreptul intern si judecatorul national.

Acest drept ne este garantat si de Conventia Romaniei prin art. 44:

1. Dreptul de proprietate, precum si creantele asupra statului, sunt garantate. Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.
2. Proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular. Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala.
3. Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire.
4. Sunt interzise nationalizarea sau orice alte masuri de trecere silita in proprietate publica a unor bunuri pe baza apartenentei sociale, etnice, religioase, politice sau de alta natura discriminatorie a titularilor.
5. Pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor, precum si pentru alte daune imputabile autoritatii.
6. Despagubirile prevazute in alineatele (3) si (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, in caz de divergenta, prin justitie.
7. Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
8. Averea dobandita licit nu poate fi confiscata. Caracterul licit al dobandirii se prezuma.
9. Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infractiuni ori contraventii pot fi confiscate numai in conditiile legii.

1.3. Continutul juridic al dreptului de proprietate

Dispozitiile legale folosesc termenul de proprietate in sensuri deosebite. De asemenea, autorii si chiar vorbirea curenta se refera la aceste sensuri diferite. Astfel termenul de proprietate poate fi inteles in sens larg, si anume, ca se aplica tuturor drepturilor, de exemplu proprietatea imobiliara si proprietatea mobiliara, proprietatea unui uzufruct, proprietatea unei creante si proprietatea intelectuala sau proprietatea incorporala. In acest inteles, a fi proprietar inseamna a detine ceva in mod exclusiv si de a-i da destinatia dorita, de a-l folosi dupa destinatia sa ori dupa interesul propriu avut. In acest sens, termenul de proprietate nu este folosit, in majoritatea cazurilor, cu semnificatia sa proprie, adica de drept real exclusiv, absolut si perpetuu, cu precizarile ce vor fi facute mai departe.

Termenul de proprietate are si un inteles restrans, propriu, si anume, proprietatea corporaIa adica purtand asupra bunurilor corporale, mobile si imobile, deci proprietatea ca drept real exclusiv, absolut si perpetuu, cu precizarile ce vor fi facute. In acest sens proprietatea este folosita de, art. 135 din Constitutie ori de Codul civil in titlul II intitulat 'Despre proprietate".

Ca drept real cu totul deplin, dreptul de proprietate este singurul drept subiectiv care confera titularului sau cele trei atribute, care intra in continutul sau: posesia (ius utendi), folosinta (ius fruendi) si dispozitia (ius abutendi).

Posesia - sau usus -, este acel atribut al dreptului de proprietate care confera titularului sau posibilitatea de a stapani faptic bunul asupra caruia are dreptul de proprietate. Este actul de stapanire materiala, potrivit nevoilor si dorintelor sale, care il indeplineste el insusi sau fie incheind acte juridice cu altii. Posesia este forma de exteriorizare materiala a dreptului de proprietate si prin ea se mijloceste utilizarea economica a bunului. "Nici un semn nu este mai vizibil decat posesia" remarca Montesquieu7, care este elementul exterior desprins din realitatea faptica, constand in posibilitatea proprietarului de a stapani bunul ce-i apartine, toti ceilalti fiind prin aceasta avizati ca este titularul dreptului de proprietate.

Folosinta - ius fruendi sau fructus - este dreptul de a trage din lucru toate foloasele pe care este susceptibil sa le procure, fara distinctiune, fiind vorba de fructele propriu-zise, care se reproduc periodic, cat si de cele civile si industriale. Folosinta priveste deci fructele si veniturile pe care le obtine prin exercitarea acestui atribut.

In principiu, dreptul de a culege fructele apartine proprietarului in temeiul art. 493 C.civil. Potrivit textului fructele s-ar cuveni in virtutea dreptului de accesiune, exprimare considerata inexacta in literatura de specialitate, deoarece culegerea fructelor trebuie privita ca efect al insusi dreptului de proprietate, fructus fiind unul din atributele acestui drept.8

Dispozitia - ius abutendi sau abusus - este prerogativa proprietarului de a dispune cu privire la fiinta juridica sau materiala a bunurilor din proprietate. Dreptul de dispozitie al proprietarului este cel mai caracteristic dintre cele trei atribute si se poate realiza prin instrainarea catre altul, sau consumare, transformare sau chiar de distrugere cu consecinta incetarii calitatii de titular al dreptului de proprietate asupra acelui bun, fie sub aspect juridic (instrainare), fie sub aspect material (consumare, degradare, abandonare).

1.4. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt cele care il deosebesc de celelalte drepturi reale. Ele sunt: caracterul absolut si inviolabil; caracterul deplin si exclusiv; caracterul perpetuu si transmisibil.

Caracterul absolut si inviolabil al dreptului de proprietate rezulta din chiar definitia lui. Prin cuprinderea acestui caracter in codul civil francez si apoi in codul civil roman, legiuitorul a vrut sa dea proprietatii o alta organizare in comparatie cu fizionomia sa anterioara, cand ea era incatusata si strivita sub povara sarcinilor si obligatiilor feudale senioriale. Insa caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie evidentiat si in comparatie cu celelalte drepturi reale. El este singurul dintre acestea care confera titularului sau exercitiul tuturor atributelor. In acelasi timp dreptul de proprietate este un drept absolut, in sensul opozabilitatii sale, toate celelalte subiecte de drept sunt obligate sa nu faca nimic de natura a-l incalca. In virtutea acestui drept, ori de cate ori bunul s-ar afla in detinerea sau posesia nelegitima a altuia, proprietarul are dreptul la actiunea in revendicare, care poate fi introdusa impotriva oricarei persoane.

In prezent caracterul absolut si inviolabil al dreptului de proprietate este definit astfel: absolut, deoarece este recunoscut titularului sau in raporturile acestuia cu toti ceilalti, acestia din urma fiind obligati sa nu faca nimic de natura a-l incalca; si inviolabil, inteles in sensul ca nu poate fi incalcat de nimeni. Inviolabilitatea intareste caracterul absolut. Ea este prevazuta de art. 135 (6) din Constitutie si se impune cu aceeasi forta si statului.

Exista doua exceptii care opereaza ope legis : a) exproprierea pentru cauza de utilitate publica, cand in conditiile legii bunurile mobile aflate in proprietate privata, pot fi expropiate. Ea este prevazuta de art. 41(3) din Constitutie, art. 481 C.civil si Legea nr. 33/1994, care este lege organica si cuprinde cadrul general al exproprierii; b) folosirea si exploatarea subsolului oricarei proprietati imobiliare pentru lucrari de interes general, conform art. 41 (4) din Constitutie.

De asemenea, art. 1 din Protocolul Aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, stabileste norme juridice de protectie a proprietatii private: orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale, nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale de drept international.

Cum normele de drept international la care Romania este semnatara, in conformitate cu art. 11 si 20 din Constitutie, fac parte intrinseca din dreptul intern, mai mult chiar, se aplica cu prioritate fata de acesta. De aici rezulta ca inviolabilitatea dreptului de proprietate este un caracter ridicat la rang de principiu.

In cele doua situatii caracterul inviolabil face loc unor interese economice mai puternice cu care este insa pus in concordanta.

Caracterul deplin si exclusiv. Deplinatatea confera titularului plena potestas, adica toate cele trei atribute: posesia, folosinta, dispozitia.

Caracterul deplin deosebeste dreptul de proprietate de toate celelalte drepturi reale, care sunt dezmembraminte ale proprietatii, care nu sunt depline atata timp cat nu confera decat partial exercitiul acestor atribute. De exemplu in cazul uzufructuarului care are doar atributele posesiei si folosintei.

Caracterul exclusiv presupune ca titularul acestui drept isi exercita prerogativele excluzand orice alta persoana de la acest exercitiu. Cu alte cuvinte este in acelasi timp si exclusiv (alaturi de deplin) in sensul ca sunt independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, in afara de cazurile cand se constituie dezmembraminte. In doctrina noastra veche caracterul exclusiv era disecat in doua elemente principale: unul pozitiv si unul negativ. El poate sa faca cu lucrul sau tot ce nu este oprit si sa impiedice pe terti de a se atinge de dansul; insa in exercitiul acestui drept nu poate atinge sau ingradi drepturile si interesele altora.

Caracterul deplin si exclusiv este evidentiat de actele de dispozitie materiala si juridica, circumscrise in sfera notiunii de jus abutendi si se desprind ca argumente texte din art. 480 si 475 C.civil, acest din urma text prevazand ca: "oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui.".

Caracterul perpetuu si transmisibil. Perpetuitatea dreptului de proprietate rezulta in doctrina juridica franceza din insasi definitia acestuia.10

Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este inteles in sensul ca durata sa nu are limita in timp, el nu se pierde prin neintrebuintare sau prin moartea titularului. Aceasta nu inseamna ca proprietatea este intotdeauna si tot timpul a aceluiasi titular; caci proprietarul poate sa moara si sa transmita atunci lucrul sau mostenitorului; el il poate instraina acel lucru unei alte persoane. Prin aceasta dreptul insusi nu este menit sa se stinga; el se perpetueaza, adica se transmite.

Este posibil ca o persoana sa devina proprietar temporar sau sub conditie rezolutorie in baza unui act juridic. Cum, tot asa, este posibil ca si in cadrul unor institutii juridice dreptul de proprietate sa se transmita altui titular, cum este cazul uzucapiunii. Important este de retinut ca posibilitatea transmiterii dreptului de proprietate nu contravine caracterului sau perpetuu, practic fiind chiar corolarul sau.

Transmisiunea opereaza prin acte intre vii - inter vivos- pe principiul consensualismului consacrat de art. 971 C.civil si pentru cauza de moarte - mortis causa - cand transmisiunea are loc ca urmare a decesului din patrimoniul defunctului in cel al mostenitorilor sai. Atat transmisiunile prin acte intre vii, cat si cele pe cale de succesiune sunt dintre cele mai frecvente moduri de dobandire a dreptului de proprietate, care si-au recapatat importanta lor practica prin deschiderea circuitului juridic civil in societatea romaneasca de dupa anul 1990.

Aceasta extindere s-a facut la bunurile necorporale: proprietatea unei creante; proprietatea intelectuala; proprietatea numelui. Propriu-zis, dreptul de proprietate exista asupra unui lucru corporal.

Uneori se face confuzie intre dreptul de proprietate si lucrul care este obiectul sau. Astfel se spune "casa mea" in loc de "dreptul meu de proprietate" asupra casei. Aceasta deoarece dreptul de proprietate este cel mai intins si complet asupra unui lucru, dar in limitele legii.

Dreptul de proprietate exista si in cazul titlurilor de valoare, deoarece dreptul este incorporat in titlu si dobandeste natura acestuia. In acest sens pot fi mentionate certificatele de proprietate.

Cap. 2. Limitari si restrictii ale dreptului de proprietate

2.1. Consideratii generale

Codul civil defineste dreptul de proprietate ca fiind un drept exclusiv si absolut, dar el adauga ca trebuie exercitat "in limitele determinate de lege" (art. 480 C.civil). Limitarile si restrangerile dreptului de proprietate se justifica prin necesitatea realizarii unui echilibru intre interesul general si cel individual in materie. Existenta lor nu reprezinta nici pe departe atingeri ale acestui drept, dimpotriva, are menirea de a asigura exercitarea normala a dreptului de proprietate, in scopul in care acest drept este recunoscut de lege, de altfel ca si celelalte drepturi civile.

Limitarile reprezinta fie restrangeri normale ale unora din atributele care se refera la obiectul sau, impuse de interesele generale ale societatii sau de aparare a dreptului de proprietate al celorlalte subiecte de drept, fie restrangeri cu caracter exceptional, care pot duce chiar la pierderea dreptului, cum este exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in conditiile legii. Dupa cum prevede art. 49 din Constitutie, prin lege pot fi aduse anumite ingradiri dreptului de proprietate, fara ca ele sa atinga fondul acestui drept si cu respectarea principiului probabilitatii, iar, dupa cum a statuat Curtea Constitutionala legile de restrangere trebuie sa aiba un caracter organic.

Limitarile dreptului de proprietate vizeaza in general proprietatea imobiliara si, in special, proprietatea funciara.

In dreptul roman se impuneau anumite comportamente fie in interesul vecinilor, fie in interesul public. Astfel, in interesul vecinilor se impuneau anumite comportamente: vecinul era obligat sa curete arboretele de la hotar; vecinul avea actio aquare pluviae arundae, menita sa fie indreptatita impotriva vecinului care a schimbat cursul natural al apei de ploaie.12 Pentru interes public erau stabilite in sarcina proprietarului anumite limitari: interdictia de a demola casa fara acordul municipalitatii, folosirea cu acordul pretorului a drumului aflat pe teren strain etc.

In dreptul modern, de pilda in dreptul francez rezulta restrictii, aproape in mod exclusiv proprietatii funciare. Ele sunt clasificate in restrictii de ordin administrativ, restrictii legale, provenind din faptul vecinatatii terenurilor etc. 13

Limitari stabilite prin vointa titularului dreptului de proprietate

Prin propria sa vointa proprietarul poate sa restranga sau sa limiteze exercitarea dreptului de proprietate. Aceasta vointa se exprima in mod concret prin consimtamantul dat in cadrul unor raporturi juridice. Astfel, proprietarul poate constitui asupra unui bun ce alcatuieste obiectul dreptului de proprietate un drept de uzufruct, cedand uzufructuarului folosinta si posesia bunului, el ramanand cu dispozitia.

Din exemplul dat in legatura cu uzufructul rezulta, in primul rand ca asemenea limitari apar in cazul dezmembramintelor dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de titulari diferiti si asupra unor drepturi diferite. Prin aceasta se ajunge la dezmembrarea dreptului de proprietate, in sensul ca dispozitia ramane intotdeauna proprietarului, iar celelalte doua atribute - posesia si folosinta - sunt exercitate de alte persoane, in conditii legale.

In al doilea rand, o alta restrictie a dreptului de proprietate o constituie clauza de inalienabilitate. Inalienabilitatea este in principiu legala, adica reglementata de lege (art. 135 pct. 5 din Constitutie, potrivit caruia bunurile din domeniul public sunt inalienabile), dar ea poate avea si caracter conventional. Avem regula potrivit careia alienabilitatea constituie in esenta dreptului de proprietate, inalienabilitatea este exceptionala. Ea poate rezulta direct din lege si din conventii intre persoane, pe care partile le incheie in mod liber, potrivit liberului lor consimtamant.

In literatura juridica de specialitate problema admisibilitatii clauzei de inadmisibilitate este controversata, in jurisprudenta s-a admis ca prin conventia lor partile pot stipula clauza inadmisibilitatii, chiar daca legea nu o prevede expres, daca aceasta clauza se intemeiaza pe un interes legitim si serios, nu este generalizata si este limitata in timp.14

Daca sunt incheiate acte juridice a caror clauza de inalienabilitate nu se intemeiaza pe un interes serios si legitim sau a caror clauza nu este limitat sunt sanctionate cu nulitatea.

2.3. Limitari legale ale dreptului de proprietate

Principiul proprietatii, enuntat de art. 41 din Constitutie, dreptul de proprietate fiind garantat, textul prevede in acelasi timp ca legea poate stabili limite ale dreptului de proprietate. Proprietatea astfel cum este definita de art. 480 C.civ. este ingradita in limitele determinate de lege.

Restrictii legale ale dreptului de proprietate sunt numeroase, ele sunt prevazute si de normele juridice ale altor ramuri de drept (drept civil, drept comercial, drept administrativ). Art. 1310 C.civil prevede ca: "Toate bunurile care sunt in comert pot fi vandute, afara numai daca vreo lege a oprit aceasta". Revenind la textele constitutionale limitari ale proprietatii sunt cuprinse in art. 41 alin. 3 din Constitutie privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, preluate de o lege speciala, respectiv Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica si art. 481 C.civ., potrivit caruia exproprierea pentru cauza de utilitate publica poate fi facuta in conditii legale, si cu o dreapta si prealabila despagubire.

O alta limitare prevazuta de Constitutie este cuprinsa in art. 41 pct. 2 teza II, care dispune ca: "cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor".

O serie de alte acte normative cuprind limitari legale ale dreptului de proprietate. Dispozitii relative la terenuri se refera la dreptul de preemtiune care este o limitare a dispozitiei pe care il are titularul cand instraineaza terenuri din extravilan, care trebuie sa se conformeze art. 5 din Legea nr.54/1998 si art. 69 din Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar, republicata, in sensul ca proprietarul nu poate sa vanda decat prin exercitarea dreptului de preemtiune.

Pentru o intelegere mai corecta a restrictiilor prevazute de normele juridice, ele pot fi grupate in doua categorii: a) Restrictii privind interesele economice si sociale generale, precum si interesele domeniului public; b) Restrictii privind interesele individuale ale dreptului de proprietate.

Din prima categorie fac parte cele prevazute din Constitutie, pe care in parte le-am amintit. Insa cea mai viguroasa limitare constitutionala o constituie inalienabilitatea bunurilor care fac parte din domeniul public (art. 135 alin. 5 din Constitutie si art. 74 din Legea nr. 69/1991, cu privire la administratia publica locala ).

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica contine prevederi in legatura cu limitarile legale, stipuland bunaoara in art. 12 o serie de ingradiri pentru titularii dreptului de proprietate publica. Referindu-se la dreptul de administare, art. 12 alin. 3 din lege prevede ca titularii dreptului de administrare pot sa posede, sa foloseasca bunul si sa dispuna de acesta, in conditiile actului prin care le-a fost dat bunul in administrare. Bunurile proprietate publica pot fi date in exploatare prin concesiune conform art. 15 din Legea nr. 213/1998, unde este prevazut ca se poate face concesionarea prin licitatie publica, dupa normele emise de autoritatile administrative competente, in conditiile legii.

Tot astfel, art. 84 alin. (1) din Legea nr. 69/1991, republicata, prevede ca autoritatile administrative locale si judetene hotarasc in ce priveste concesionarea, inchirierea, locatia de gestiune a bunurilor apartinand domeniului public, de interes local. Acesta constituie cadrul juridic in care bunurile statului si unitatilor administrativ teritoriale sunt administrate de regiile autonome de interes local precum si de catre institutiile publice.

Prin Legea nr. 50/1991 au fost prevazute unele restrictii de ordin edilitar cu privire la constructii. Pentru lucrarile de construire, reconstruire, extindere sau de reparatie a cladirilor de orice fel este necesara eliberarea unei autorizatii de construire, care este un act administrativ emis cu respectarea normelor de proiectare si executare.

Aceste ingradiri sunt puse de interesele edilitare si gospodaresti ale localitatilor in conformitate cu planurile urbanistice si de amenajare teritoriala.

O alta restrictie de interes general se desprinde din principiul constitutional prevazut de art. 41 alin. (2) din Constitutie, potrivit caruia cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor. In acest sens este art. 3 din Legea nr. 54/1998, care instituie o limitare legala a dreptului de proprietate folosind drept criteriu cetatenia sau nationalitatea titularului. Conditia este ca dobanditorul sa fie cetatean roman iar daca este persoana juridica sa aiba nationalitatea romana.

Tot astfel sunt si masurile de protectie sociala care constau in inlesniri acordate unor categorii de persoane, fara ca titularul dreptului de proprietate sa se poata opune. Astfel, in cazul vanzarilor de locuinte chiriasilor care le-au detinut, transmiterea dreptului de proprietate are loc in temeiul legii, proprietarul nu se poate opune nici la instrainare si nici nu poate pretinde un alt pret, decat cel stabilit prin reglementari administrative, dupa cum este cazul locuintelor vandute in conditiile Decr. lege nr. 61/1990 si Legea nr. 85/1992, modificata prin Legea nr. 76/1994.

O limitare a dreptului de proprietate o constituie si regimul juridic instituit prin Legea nr. 112/1995, privind masurile de protectie al chiriasilor potrivit art. 9 si urm. din lege.

In toate cazurile care reglementeaza raporturile dintre proprietari si chiriasi, dupa particularitatile din legile sus-mentionate, au aparut legi de prorogare a contractelor de inchiriere prin Legile nr. 17/1994 si O.U.G. nr. 40/1999, care statueaza ca anumite contracte de inchiriere a spatiilor din imobile cu destinatie de locuinta se prelungesc, de drept, pe o perioada de 5 ani (Legea nr. 17/1994) sau pe o perioada de la 3 la 5 ani (O.U.G. nr. 40/1999). Aceasta prorogare opereaza in virtutea legii - ope legis- in privinta contractelor de inchiriere si prin aceasta se aduce o limitare a atributelor posesiei si folosintei locuintei.

In context, titularii contractelor de inchiriere pot opta sa ramana in continuare chiriasi sau sa cumpere in conditiile legii apartamentul detinut, fara ca proprietarul sa se poata opune, pentru ca optiunea chiriasului este raportata la restrangerea proprietatii, dreptul titularului fiind limitat, cu exceptie de la principiul consensualismului, nu se poate opune la instrainare.

Din a doua categorie, a limitarilor si restrictiilor privind interesele individuale ale titularilor dreptului de proprietate, cele mai importante restrictii de ordin privat sunt determinate de raporturile de vecinatate dintre proprietari. Urmand conceptia Codului civil, autorii considera aceste ingradiri aduse dreptului de proprietate ca fiind servituti naturale sau legale.15 Aceste servituti sunt sarcini pe care legea le impune proprietarilor fondurilor invecinate in vederea exercitarii normale a dreptului de proprietate, obligatia proprietarilor fiind o obligatie propter rem ce se naste ca urmare a faptului ca acestia detin in proprietate un fond. Chiar Constitutia prevede in art. 41 obligatia titularilor dreptului de proprietate de a respecta sarcinile privind "asigurarea bunei vecinatati" in raporturile dintre proprietarii fondurilor invecinate.

In cadrul limitarilor izvorate din raporturile de vecinatate reprezentandu-i servitutiile legale si cele naturale, codul civil cuprinde o serie de texte.

Potrivit art. 577 C.civil, servitutile naturale sunt cele care izvorasc din situatia lucrurilor. Servitutile se impart in trei categorii: a) servituti referitoare la ape (art. 579-583 C.civil); b) servitutea de granituire (art. 584 C.civil); c) servitutea de ingradire (art. 585 si 600 C.civil).

Aceste limitari care sunt in cadrul relatiilor de vecinatate se refera la imobile, care desi delimitate material, se afla in stransa legatura cu terenurile invecinate, cu celelalte imobile prin natura lor. Datorita acestei naturi imobilul nu este independent si nu are o existenta de sine statatoare, precum o au bunurile mobile. Folosirea imobilului potrivit destinatiei economice, nu exclude anumite efecte directe sau indirecte asupra imobilelor vecine.