Modurile de dobandire a dreptului de proprietate bazate pe buna-credinta

Modurile de dobandire a dreptului de proprietate bazate pe buna-credinta

1. Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta.

Posesorul de buna-credinta dobandeste in proprietate fructele bunului pe care il poseda. Prin fructe intelegem produsele periodice ale unui bun, prin a caror obtinere si percepere nu se altereaza sau consuma substanta bunului respectiv. Fructele pot fi: naturale, industriale si civile. In conformitate cu art. 483 Cod civil, fructele, indiferent de categoria din care fac parte, se cuvin proprietarului bunului frugifer. Dreptul proprietarului de a culege fructele in proprietate constituie un element al atributului de folosinta care intra in alcatuirea continutului juridic al dreptului de proprietate.

De la regula ca fructele se cuvin proprietarului exista o singura exceptie. Astfel, art. 485 Cod civil prevede ca posesorul de buna-credinta dobandeste in proprietate fructele produse de bunul care-l poseda. Potrivit art. 486 Cod civil, este posesor de buna credinta acela care "poseda ca proprietar in puterea unui titlu translativ de proprietate, ale carei vicii nu-i sunt cunoscute". Deci, componentele bunei-credinte sunt: existenta titlului si necunoasterea de catre dobanditorul bunului frugifer a viciilor acestuia.

Rezulta ca pentru ca posesorul sa poata culege fructele in proprietate, este necesara o singura conditie si anume sa fie de buna-credinta. Titlul ce se invoca de catre posesor nu este un element separat de buna-credinta, ci intrinsec acesteia, de natura a o justifica. De aceea, titlul nu trebuie, asa cum prevede textul art. 486 Cod civil, sa fie neaparat "translativ de proprietate". El poate fi si un titlu "declarativ de drepturi"; ceea ce conteaza este ca posesorul sa aiba convingerea ferma, lipsita de orice indoiala, ca are un titlu ce-i da dreptul la perceperea fructelor. Justul titlu poate fi: a) titlul de dobandire de la un neproprietar; b) titlul lovit de nulitate (consideram ca poate fi vorba doar de nulitatea relativa nu si de nulitatea absoluta) si c) titlul putativ (un act juridic ce nu exista in realitate, ci doar in convingerea posesorului, convingere care ii este creata de elemente obiective a caror dovada poate fi efectuata - de exemplu, intrarea unei persoane in posesia bunurilor unei mosteniri ca urmare a informatiilor pe care le primeste de la rudele si vecinii celui despre a carui mostenire este vorba, precum ca ar fi beneficiarul unui testament olograf care nu s-a gasit -).

Conditia bunei-credinte nu trebuie sa fie dovedita. Din moment ce posesorul prezinta titlul, element intrinsec al acesteia, buna credinta se prezuma pana la proba contrara. Aceasta prezumtie este instituita prin dispozitia art. 1899 alin. 2 din Codul civil, in sensul ca: "Buna-credinta se presupune totdeauna si sarcina probei cade asupra celui ce alearga rea-credinta".

In conformitate cu art. 487 Cod civil posesorul "inceteaza de a fi buna credinta din momentul in care aceste vicii (ale titlului - s.n.) ii sunt cunoscute". Asadar, pentru ca posesorul sa poata dobandi fructele in proprietate este necesar ca la data perceperii lor sa fi fost de buna-credinta. El nu se mai bucura de acest beneficiu cu privire la fructele percepute dupa momentul in care a cunoscut viciile titlului. Prin urmare, posesorul va fi obligat sa restituie proprietarului, impreuna cu bunul, toate fructele percepute, din momentul in care a devenit de rea-credinta, sau valoarea lor, precum si fructele nepercepute.

Cu certitudine, posesorul devine de rea-credinta in momentul in care este somat printr-o notificare extrajudiciara ori este chemat in judecata.

Posesorul de rea-credinta nu se bucura de acest beneficiu. Dimpotriva, el este obligat sa restituie proprietarului, odata cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate sau neconsumate. Dar, in virtutea principiului imbogatirii fara justa cauza, proprietarul este obligat, la randul sau, potrivit art. 484 Cod civil, sa restituie posesorului de rea-credinta toate cheltuielile necesare pe care le-a facut, eventual, cu bunul respectiv si producerea sau obtinerea fructelor. Ba mai mult, pana la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-credinta are de drept de retentie asupra fructelor, in limita creantei sale.

Prevederea art. 485 Cod civil este inaplicabila atunci cand cineva poseda cu buna-credinta un bun frugifer care este obiect al dreptului de proprietate publica. Posesia de buna-credinta nu poate paraliza actiunea in revendicare a dreptului de proprietate publica, care este absolut imprescriptibila. Prin urmare, posesorul de buna-credinta va fi obligat sa restituie, impreuna cu bunul, toate fructele produse de catre acesta, percepute sau nepercepute. In masura in care le-a consumat este indatorat sa achite valoarea lor in bani.

Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva.

a) Notiune, reglementare si justificare

Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva este un mod de dobandire a proprietatii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neintrerupta a acelui lucru in tot timpul fixat de lege.

In sistemul Codului civil roman in vigoare, uzucapiunea este conceputa, alaturi de ocupatiune, ca o proba absoluta a dreptului de proprietate.

Uzucapiunea se justifica din mai multe puncte de vedere:

de cele mai multe ori, posesia (stapanirea bunului) corespunde dreptului de proprietate;

stabilitatea si securitatea juridica impun sa se recunoasca efectele posesiei;

constituie o sanctiune impotriva fostului proprietar, care a neglijat imobilul facand posibila stapanirea lui de catre un tert.

b) Domeniul de aplicare. Domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile.

Pot fi dobandite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afla in proprietate privata, indiferent ca titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ-teritoriala, o regie autonoma, societate comerciala cu capital de stat, mixt sau particular ori persoanele fizice.

Nu pot fi dobandite pe aceasta cale bunurile imobile care fac parte din domeniul public national si din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil general. Imprescriptibilitatea acestor bunuri este prevazuta expres in art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 si art. 11 din Legea nr. 213/1998. De asemenea, art. 1844 Cod civil, dispune ca: "Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaratie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privata, ci sunt scoase afara din comert". Tot astfel, art. 136, pct. 4 din Constitutie prevede: "Bunurile proprietate publica sunt inalienabile". In masura in care sunt inalienabile, bunurile din domeniul public sunt si imprescriptibile.

c) Uzucapiunea in sistemul Codului civil.

Reglementarile Codului civil cu privire la felurile si conditiile uzucapiunii se aplica numai in acele teritorii in care publicitatea imobiliara s-a realizat, respectiv inca se realizeaza, cu titlu tranzitoriu, prin registre de transcriptii si inscriptii.

Pot fi obiect al uzucapiunii numai imobilele existente in circuitul civil.

Uzucapiunea poate fi de doua feluri:

a) uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea lunga;

b) uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani sau uzucapiunea scurta.

a) Uzucapiunea de 30 de ani. Spre a putea dobandi proprietatea bunului prin uzucapiunea prelungita, posesorul trebuie sa indeplineasca 2 conditii:

- sa existe o posesie de 30 de ani;

- posesia sa fie utila, adica sa nu fie afectata de vreun viciu.

b) Uzucapiunea scurta presupune indeplinirea urmatoarelor conditii:

- sa existe o posesie utila;

- posesia utila sa se intemeieze pe un just titlu;

- posesia sa dureze de la 10 la 20 de ani;

- posesia sa fie de buna-credinta.

Just titlu este orice act translativ de proprietate care provine de la altcineva decat proprietarul (de exemplu, vanzare-cumparare, donatie, contract de intretinere). Un act nul absolut nu poate constitui just titlu.

Buna-credinta a posesorului consta in convingerea gresita a posesorului ca a dobandit de la adevaratul proprietar. Buna-credinta trebuie sa existe in momentul intrarii in posesie.

Termenul de 10 pana la 20 de ani se determina pentru fiecare caz in parte, astfel:

termenul este de 10 ani atunci cand proprietarul imobilului are domiciliul in aceeasi circumscriptie de Curte de apel cu imobilul;

termenul este de 20 de ani atunci cand proprietarul imobilului locuieste in raza teritoriala a altei Curti de apel decat cea in care se afla imobilul.

in cazul in care proprietarul imobilului a locuit parte de timp in aceeasi circumscriptie teritoriala de Curte de apel cu a imobilului si parte de timp, intr-o alta circumscriptie, pentru fiecare an de absenta din cei 10, se cere sa treaca 2 ani cat are domiciliul in circumscriptia unei alte curti de apel decat cea a imobilului.

d) Uzucapiunea in sistemul cartilor funciare. In unele teritorii ale tarii - Transilvania, Banat si Bucovina - unde s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliara prin carti funciare prevazut de Legea nr. 115/1938, uzucapiunea este reglementata diferit.

Legea nr. 115/1938 reglementeaza in art. 27 si art. 28 doua cazuri de uzucapiune: uzucapiunea tabulara si uzucapiunea extratabulara.

A. Uzucapiunea tabulara. Art. 27 din Legea nr. 115/1938 prevede ca in cazul in care  s-au inscris drepturi fara cauza legitima, adica pe baza unui titlu nevalabil, acele drepturi reale pot fi dobandite daca titularul inscris in cartea funciara a posedat imobilul cu buna-credinta, potrivit legii, timp de 10 ani.

Acest caz de uzucapiune poarta denumirea de uzucapiune tabulara sau prin convalescenta titlului. Expresia de uzucapiune tabulara este de natura a evidentia faptul ca dreptul de proprietate sau alt drept real ce se dobandeste, este deja inscris sau intabulat in cartea funciara pe numele uzucapantului. Se afirma ca se realizeaza prin convalescenta titlului, pentru faptul ca titlul pe baza caruia s-a facut intabularea, desi nevalabil, prin trecerea termenului de 10 ani, se curata de viciile sale, se vindeca, devenind pe deplin valabil. Termenul de 10 ani este si termenul in care se prescriu toate actiunile de carte funciara prin care s-ar mai putea contesta validitatea inscrierii in cartea funciara. In acest fel, starea de aparenta tabulara creata prin intabulare, se consolideaza punandu-se de acord cu realitatea sau starea de fapt. Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data intabularii acelui drept in cartea funciara.

B. Uzucapiunea extratabulara. Art. 28 alin. 1 din Legea nr. 115/1938 prevede ca posesorul unui bun imobil care l-a posedat, in conditiile legii, timp de 20 de ani de la moartea proprietarului inscris in cartea funciara, va putea cere intabularea dreptului in favoarea sa, in temeiul uzucapiunii. De asemenea, va putea cere inscrierea dreptului sau, cel ce a posedat un bun nemiscator in conditiunile legii, timp de 20 ani, socotiti de la inscrierea in cartea funciara a declaratiei de renuntare la proprietate.

Denumirea de uzucapiune extratabulara este data de imprejurarea ca dobandirea dreptului de proprietate de catre posesorul imobilului are loc fara sa fi fost intabulat, la inceperea posesiei, in cartea funciara.

Conditiile cerute de lege pentru a putea invoca aceasta uzucapiunii sunt:

- titularul dreptului intabulat in cartea funciara sa fie decedat ori sa existe o declaratie de renuntare la proprietate;

- uzucapantul sa posede imobilul timp de cel putin 20 de ani de la moartea proprietarului tabular ori de la data declaratiei de renuntare la proprietate;

- posesia sa fie utila, indiferent de buna-credinta sau reaua-credinta a posesorului.

Intabularea dreptului real dobandit de uzucapant are loc potrivit procedurii reglementate de art. 130 din Legea nr. 115/1938, la cererea uzucapantului. Cererea de intabulare se adreseaza Biroului de carte funciara din raza teritoriala a judecatoriei de la locul situarii imobilului si va fi publicata prin afisare, pentru ca cei interesati sa poata face opozitii. Daca in termen de o luna, nu s-au facut opozitii, registratorul de la biroul carte funciara va dispune, prin incheiere, intabularea dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune. Atunci cand s-au facut opozitii, ele se noteaza in cartea funciara si cauza se va trimite instantei de judecata spre solutionare.

e) Jonctiunea posesiilor

Regula exprimata de art. 1859 C.civ. este aceea a "autonomiei posesiilor", in sensul ca fiecare posesor incepe in persoana sa o noua posesie.

Prin exceptie - art. 1860 C.civ. - recunoaste facultatea jonctiunii posesiilor, adica posesorul actual pentru a opune prescriptia achizitiva, poate adauga la timpul posesiei sale durata de timp a posesorului anterior, durata posesiei autorului sau.

Pentru a opera jonctiunea posesiilor, trebuie indeplinite doua conditii:

sa fie o posesie propriu-zisa;

posesorul actual sa fie un succesor in drepturi a posesorului anterior (ex. dobandire prin mostenire, printr-un act juridic, etc.).

Se pot intalni urmatoarele situatii:

a)     posesia dobanditorului este de buna-credinta si cu just titlu, iar a autorului de rea-credinta. In aceasta situatie exista doua posibilitati: de a incepe o noua prescriptie de la 10 la 20 de ani; de a opera jonctiunea posesiilor, situatie in care va opera uzucapiunea de 30 de ani - are interes pentru aceasta jonctiune a posesiilor atunci cand timpul ramas pana la indeplinirea termenului de 30 de ani ar fi mai mic decat timpul necesar indeplinirii uzucapiunii de scurta durata;

b)     cand posesia dobanditorului este de rea-credinta, iar cea a autorilor este cu buna-credinta si just titlu, atunci va opera uzucapiunea de 30 de ani, indiferent ca se foloseste numai de timpul posesiunii sale ori recurge la jonctiunea posesiilor - acest ultim caz se devanseaza termenul de incepere a curgerii termenului de prescriptie achizitiva;

c)     cand posesia dobanditorului este de aceeasi natura cu a autorilor, dupa caz, va opera fie uzucapiunea scurta fie cea de lunga durata. Eventuala invocare a jonctiunii posesiilor va devansa termenul de incepere a curgerii termenului de prescriptie achizitiva.

f) Modul de calcul a termenului este al comutatiei intermediare - ziua in care incepe prescriptia nu se ia in calcul, insa ultima zi se ia in calcul.

g) Intreruperea si suspendarea prescriptiei.

Intreruperea prescriptiei, poate fi: naturala si civila.

a)     intreruperea naturala a prescriptiei achizitive se realizeaza in doua situatii:

- cand posesorul este si ramane lipsit de folosinta lucrului, fie de adevaratul proprietar, fie de o terta persoana timp de 1 an;

- cand lucrul este declarat imprescriptibil in urma unei transformari legale a naturii sau destinatiei sale.

b)     intreruperea civila a prescriptiei achizitive. Cauzele de intrerupere au fost considerate comune cu cele aplicabile la materia prescriptiei extinctive:

- recunoasterea dreptului din partea posesorului;

- cererea de chemare in judecata - este vorba de actiunea in revendicare, chiar daca a fost introdusa la o instanta necompetenta;

- actul incepator de executare (exemplu: somatia de executare in procedura executarii silite imobiliare directe, sechestrul, comandamentul). In cazul prescriptiei achizitive, act incepator de executare il constituie cererea de executare a hotararii definitive si irevocabile obtinute de catre proprietar in actiunea in revendicare. Acest act are drept efect intreruperea a doua prescriptii: pe de-o parte prescriptia dreptului de a cere executarea silita a respectivei hotarari, iar pe de alta parte prescriptia achizitiva ce a inceputa sa curga in favoarea paratului posesor de la data ramanerii irevocabile a sentintei.

Prescriptia nu este intrerupta daca s-a pronuntat incetarea procesului, daca cererea de chemare in judecata sau de executare a fost respinsa, anulata sau daca s-a perimat, ori daca cel care a facut-o a renuntat la ea.

Suspendarea prescriptiei nu inlatura timpul scurs anterior cauzei de suspendare.

Cazuri: - cat timp cel impotriva caruia curge prescriptia este impiedicat de un caz de forta majora;

- cat timp cel care se pretinde proprietar ori cel care invoca uzucapiunea se afla in randurile fortelor armate ale Romaniei, iar acestea sunt puse pe picior de razboi. Calitatea de cadru militar, de militar in termen ori rezervist concentrat nu este suficienta, fiindca este necesar ca fortele armate din care face parte militarul sa se afle pe picior de razboi (situatii precum starea de razboi, mobilizarea ori desfasurarea unor misiuni si operatiuni care potrivit legii, determina incadrarea respectivelor unitati militare in categoria de unitati ce desfasoara operatiuni in zone de conflict - de exemplu, unitatile aflate in misiune in alte tari, pe baza tratatelor si acordurilor internationale la care Romania este parte, pentru mentinerea pacii -);

- intre parinti sau tuturor si cei care se afla sub ocrotirea lor, cat timp socotelile nu au fost date si aprobate;

- prescriptia nu curge impotriva celui lipsit de capacitate de exercitiu, cat timp nu are reprezentant legal;

- prescriptia nu curge intre soti in timpul casatoriei.

h) Efectele uzucapiunii

Dobandirea proprietatii sau a altui drept real asupra lucrului de catre posesor, cu efect retroactiv (chiar din ziua in care a inceput posesia);

uzucapiunea este un mod de dobandire originar. Dreptul de proprietate se naste in patrimoniul proprietarului uzucapant, liber de sarcinile constituite de catre proprietarul anterior.

Invocarea uzucapiunii poate avea loc pe calea actiunii in justitie - actiune in constatare - ori pe cale de exceptie (indirecta). Constatarea intervenirii uzucapiunii trebuie ceruta de cel interesat si nu se face din oficiu.

Renuntarea la uzucapiune poate avea loc numai dupa implinirea termenului, prin recunoastere sau tacit. Creditorii, precum si orice alta persoana interesata pote invoca prescriptia la care debitorul sau a renuntat.

Accesiunea imobiliara artificiala (incorporatiunea)

Acest mod de dobandire a proprietatii se refera la dobandirea constructiilor si plantatiilor.

Situatii: 1) cand constructia sau plantatia este facuta de proprietarul terenului cu materialele altcuiva. Legea prevede ca lucrarile devin proprietatea celui care este proprietarul terenului. Proprietarul terenului are obligatia de a despagubi pe constructor cu pretul materialelor si despagubiri (daune interese);

2) cand lucrarile sunt facute de o persoana cu materialele proprii pe terenul altuia.

a) constructorul este de rea-credinta. El stie ca este terenul altuia. Proprietarul terenului are un drept de optiune intre: - de a pastra lucrarile cu obligatia de a plati valoarea materialelor si pretul muncii fara a se lua in considerare sporirea valorii fondului;

- de a obliga pe constructor sa-si ridice lucrarile pe cheltuiala sa, eventual cu obligatia de a plati daune interese.

b) constructorul de buna-credinta. Nu stie ca realizeaza lucrarea pe terenul altuia sau are convingerea ca el detine un titlu in virtutea caruia ii este permis sa realizeze lucrarea pe terenul altuia.

Proprietarul terenului devine proprietarul lucrarilor fara a solicita desfiintarea lor si are dreptul de a opta numai in privinta despagubirilor ce trebuie sa le plateasca celui care a construit, adica intre: - achitarea contravalorii materialelor si a muncii;

- achitarea sumei egale cu cresterea valorii fondului.

Dobandirea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta.

Regula pe care o formuleaza art. 1909 C.civ. este aceea ca, in materia bunurilor mobile, posesiunea de buna-credinta valoreaza titlu de proprietate.

Asa fiind, spre deosebire de revendicarea bunurilor imobile unde posesia instituie numai o simpla prezumtie relativa de proprietate, ce poate fi rasturnata prin proba contrara, taria deosebita data posesiei de bunuri mobile care, instituie o prezumtie absoluta de proprietate, face ca, in cele mai multe cazuri, revendicarea bunurilor mobile sa devina imposibila.

Aplicarea art. 1909 alin. 1 impune indeplinirea unor conditii.

In primul rand, regula amintita se aplica in privinta bunurilor mobile care pot fi posedate, deci, numai a bunurilor mobile corporale, caci numai acestea sunt susceptibile de detentiunea materiala. Exceptie: bunuri mobile incorporale - titlurile la purtator -.

O a doua conditie care trebuie indeplinita de bunul mobil este aceea ca el trebuie privit in mod individual. Art. 1909 alin. 1 C.civ. nu se aplica in privinta bunurilor mobile care formeaza o universalitate; de exemplu nu se aplica unei succesiuni.

Prevederile art. 1909 alin. 1 pot fi invocate numai de tertul dobanditor care, cu buna-credinta, dobandeste bunul de la un detentor precar caruia adevaratul proprietar i l-a incredintat de bunavoie.

Atunci cand actualul detinator al bunului, dobanditor de buna-credinta de la un detentor precar caruia bunul i-a fost incredintat de adevaratul proprietar (de exemplu: in depozit, cu titlu de imprumut), l-a primit de la detentor cu titlu gratuit (cum ar fi ca dar manual), nu mai subzista ratiunea ca lui sa i se consolideze dreptul de proprietate asupra bunului astfel primit, prin sacrificarea intereselor adevaratului proprietar. Actiunea proprietarului originar trebuie sa fie admisa, iar tertul dobanditor se va intoarce impotriva detentorului precar.

Conditiile pe care trebuiasca le intruneasca posesia bunului mobil, spre a fi aplicabile prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ.:

a) posesia trebuie sa fie reala, in sensul ca tertul dobanditor trebuie sa indeplineasca concomitent si cumulativ, in persoana sa, ambele elemente ale posesiei, animus si corpus.

b) posesia sa fie utila, adica posesia sa fie neviciata.

In plus, posesia trebuie sa fie de buna-credinta. Buna-credinta a tertului dobanditor este, in realitate, nu numai o conditie ceruta in persoana acestuia, dar si o calitate a posesiei pe care el o invoca, si ea trebuie sa existe la momentul intrarii efective in posesie, iar nu de la momentul incheierii contractului intre dobanditorul de buna-credinta si detentorul care l-a instrainat.

Au existat opinii potrivit carora, pe langa buna-credinta, si separat de ea, ar trebui sa existe un just titlu, in aceleasi conditii in care acesta este cerut in cazul uzucapiunii de 10-20 de ani. Literatura de specialitate si practica mai recenta au ajuns la concluzia ca aplicarea art. 1909 alin. 1 C.civ. nu necesita existenta unui just titlu, ca element separat de buna-credinta.