RAPORT DE EVALUARE

SPATIU COMERCIAL

Partea I - INTRODUCERE

Catre: S.C. DOLIADI S.R.L. Bacau

Data: 01 iulie 2010

Conform instructiunilor evaluarii mentionate in acest raport, evaluatorul a inspectat in teren si realizat evaluarea urmatoarei proprietati: "SPATIU COMERCIAL" situat in Bacau, str. Lete nr. 13 jud. Bacau. Proprietatea supusa evaluarii se compune dintr-un spatiu comercial la parter de cladire, cu suprafata construita de 74,37 mp (conform CF) si cotele indivize aferente acestuia. Proprietatea este inscrisa in cartea funciara 9353 Bacau , numar topo 614/C;0;1. Terenul in folosinta aferent proprietatii evaluate este de 2,27 mp exclusiv si 6,55 mp teren in cota indiviza. Pentru scopul evaluarii proprietatea este considerata ca fiind libera de sarcini.

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii subiect. Raportul va fi utilizat in vederea vanzarii proprietatii. Clientul evaluarii este SC DOLIADI SRL.

Data de referinta a evaluarii este 1 iulie 2010. Cursul mediu de schimb leu - eur considerat este de 4,25. Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator Smeu Dorin in data de 30 iunie 2010. Evaluatorul nu are nici un interes in proprietatea evaluata, asa cum apare si in certicarea evaluarii din acest raport.

In estimarile realizate evaluatorul a tinut cont de recomandarile Standardului International de Evaluare IVS 1 - Valoarea de piata - tip de valoare, Standardului International de Aplicatie in Evaluare GN 1 - Evaluarea proprietatii imobiliare.

A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat valabil, transferabil si, special pentru utilizarea expusa mai sus, liber de orice fel de sarcini.

Rezultatele abordarilor aplicate au fost :

Abordarea prin comparatii : 65,700 EUR echivalent 279,000 lei

Abordarea prin capitalizarea venitului: 70,000 EUR echivalent 297,000 lei

Avand in vedere scopul evaluarii, precum si celelalte aspecte mentionate in raport referitor la abordarea in evaluare, opinia evaluatorului privind valoarea proprietatii de piata anterior mentionate este:

EUR (echivalent 279,000 lei)

valoarea nu include TVA

valoarea include cotele parti indivize aferente spatiului

Valoarea este valabila in limita ipotezelor extraordinare si conditiilor limitative si a celorlalte aspecte prezentate in acest raport. Raportul este intocmit in concordanta cu prevederile Standardelor Internationale de Evaluare IVS 2007. Evaluatorul a respectat si prevederile procedurilor sistemului propriu de asigurare a calitatii certificat de SGS.

CERTIFICAREA VALORII

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam urmatoarele:

afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte.

analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative descrise si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional.

nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.

suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior.

• analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si standardele Comitetului International de Standarde in Evaluare (IVSC).

evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator Smeu Dorin in data de 30 iunie 2010 insotita de Dl. Stratulat , reprezentantul proprietarului.

In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care semneaza mai jos.

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris si prealabil al evaluatorului) si verificat, in conformitate cu Standardul International de Practica in Evaluare GN11- Verificarea evaluarii.

Raportul de evaluare cuprinde pagini ( fara anexe ), la care se adauga anexele:

• ANEXA 1 - Fotografii ale proprietatii - PAGINI
• ANEXA 2 - Extras de carte funciara - PAGINI
• ANEXA 3 - Contract de inchiriere - PAGINI
• ANEXA 4 - Plan de amplasament - PAGINI
• ANEXA 5 - Schite ale proprietatii - PAGINI

ANEXA 6 - Extrase privind oferte de pe piata imobiliara - PAGINI

Partea II-a - PREMISELE EVALUARII

Obiectul evaluarii

Obiectul raportului il constituie proprietatea imobiliara"Spatiu comercial-magazin alimentar ADNANA" din municipiul Bacau, str.Letea nr.13 sc.C parter, cu suprafata construita de 74,37 mp, teren 2,27 mp exclusiv si 6,55 mp in indiviziune.

Imobilul se afla in proprietatea SC DOLIADI SRL, cu sediul in Bacau str.Letea nr.13 inregistrata la ORC Bacau sub nr.J04/1205/2003 CUI RO15518632

Scopul evaluarii

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii descrise anterior pentru vanzarea sa .

Definitia valorii

Conform IVS1, valoarea de piata este definita astfel: "Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

2.4 Drepturile de proprietate evaluate

Imobilul supus evaluarii este dabandit de proprietar in baza contractului de vanzare cumparare nr.2566/02/12/2005,carte funciara nr.9353, iar drepturile de proprietate detinute de actualul proprietar sunt descrise detaliat in capitolul- Indentificarea proprietatii.

Data evaluarii

Data de referinta a evaluarii este 01 iulie 2010, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.

Data inspectiei

Inspectia proprietatii a fost realizata la data de 30 iunie 2010 ora 12 a.m. de catre evaluator Smeu Dorin , in prezenta reprezentantului S.C. DOLIADI S.R.L., Dl. Stratulat. Au fost inspectate constructia, terenul, amenajarile acestuia, analizat amplasamentul. Nu au fost facute investigatii privind contaminantii si nici sondari pentru defecte ascunse ale constructiilor de pe amplasament.

Moneda raportului

Valoarea este exprimata in LEI si nu cuprinde taxa pe valoare adaugata. Cursul mediu de schimb considerat este de 4,25 lei/1EUR.

Informatii si surse de informatii utilizate

Informatiile utilizate au fost:

A. Informatii puse la dispozitia evaluatorului de catre client:

Datele de identificare ale proprietatii evaluate - adresa, identificare fizica pe teren impreuna cu reprezentantul S.C. DOLIADI S.R.L.

Documente care atesta situatia juridica a proprietatii supuse evaluarii - extrase de carte funciara, schite ale cladirii,

Suprafatele terenului si constructiilor preluate din documentele de proprietate disponibile si schitele furnizate

Gradul de utilizare si modul de exploatare al constructiilor

Istoricul proprietatii

Scopul evaluarii

B. Informatii la care are acces evaluatorul

Date privind piata imobiliara locala

Baza de date a evaluatorului

Standardele internationale de evaluare - IVS 2007

Bibliografie de specialitate.

Ipoteze generale si conditii limitative

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

1. Ipoteze:

T    Se presupune ca dreptul de proprietate asupra bunurilor evaluate este valid si marketabil, fara restrictii. Evaluatorul nu a intreprins investigatii suplimentare pentru certificarea drepturilor de proprietate inscrise in documentele prezentate.

T    Suprafetele utilizate in evaluare sunt cele preluate din documentele puse la dispozitia clientului. Pe teren nu s-au observat discrepante fata de dimensiunile din documente si nu s-au facut masuratori.

T    Proprietatea este evaluata in ipoteza ca este libera de sarcini.

T    Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere, evaluatorul neefectuand investigatii pentru a stabili veridicitatea si acuratetea acestora.

T    Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale constructiilor, solului, sau structurilor care sa influenteze valoarea proprietatii evaluate, decat cele care sunt mentionate in mod expres in cadrul prezentului raport. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi.

T    Situatia actuala a proprietatii a stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii acestuia in conditiile tipului valorii selectate, prezentate anterior.

T    Nu am realizat o analiza a constructiilor, nici nu am inspectat acele parti care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in stare tehnica buna. Nu ne putem exprima opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului constructiilor.

T    Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase.

T    Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu proprietarul, nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice la data evaluarii care afecteaza valoarea proprietatilor analizate sau a proprietatilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate.

T    S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale modificari care pot sa apara in perioada urmatoare.

T    Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, in concordanta cu faptele ce sunt disponibile la data evaluarii.

T    Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie.

2. Conditii limitative:

T    Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;

T    Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;

T    Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea evaluata, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;

T    Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

T    Valoarea estimata este valabila la data evaluarii. Intrucat piata, conditiile de piata se pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un alt moment;

Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

Partea a III -a - PREZENTAREA DATELOR

Identificarea proprietatii. Descriere legala

Proprietatea supusa evaluarii se compune dintr-un spatiu comercial la parter de cladire, cu aria construita de 74,37 mp si cotele indivize aferente acestuia. Aria utila este de 65,67 mp.

Adresa este str. Letea nr. 13,Sc.C parter Bacau

Proprietatea este inscrisa in CF nr. 9353 Bacau. Conform actelor prezentate evaluatorului (anexat), proprietatea a intrat in proprietatea S.C. DOLIADI S.R.L. in anul 2005 in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 2566 din 02.12.2005.

Spatiul comercial se afla la parterul unui bloc de locuinte de tip P+10E alcatuit din :

-65,67 mp suprafata utila

spatiu de depozitare -9,56 mp

baie  -1,46 mp

vestiar  -1,80 mp

birou  -5,39 mp

spatiu de desfacere -47,46 mp

Terenul in folosinta aferent proprietatii evaluate este de 2,27 mp exclusiv si 6,55 mp teren in cota indiviza.

Descrierea legala a proprietatii este urmatoarea "Spatiu comercial compus din spatiu desfacere, spatiu depozitare, birou, baie, vestiar in suprafata totala construita de 74,37 mp, avand destinatia de spatiu comercial, impreuna cu dreptul de folosinta asupra suprafetei de 2,27 mp exclusiv si 6,55 mp teren indiviz, aferent constructiei"

In aceasta ipostaza si cele de mai sus fiind consemnate, proprietatea este considerata si evaluata ca fiind libera de sarcini, solicitantul angajandu-se sa puna la dispozitia cumparatorului extrasul CF actualizat .

3.2 Date privind zona, vecinatatile si localizarea.

Judetul Bacau, unul dintre cele 41 de judete ale Romaniei, este situat in estul tarii si se intinde pe o suprafata de 6.606 km2.Este traversat de trei cursuri de rauri importante: Siret, Bistrita, Trotus.Resedinta de judet este Municipiul Bacau care are o suprafata de 43,2 km2, 180.000 de locuitori fiind cel mai mare oras al judetului. Se gaseste la 9 km Nord - Est de confluenta a doua rauri, Siretul si Bistrita, fiind unul dintre cele mai mari si importante orase din Moldova. Bacaul este traversat pe directia Nord-Sud de drumul european E85 (DN2 ce face parte din coridorul Pan European nr. IX) si face legatura intre capitala, Bucuresti, si Nordul tarii, respectiv cu principalul coridor care traverseaza Moldova spre Grecia, Bulgaria, Ucraina si mai departe Rusia.

Piata imobiliara a municipiului Bacau a urmat aceleasi trenduri ca si piata imobiliara a intregi tarii.Momentan piata imobiliara este inghetata ,efectuandu-se tranzactii doar in segmentul apartamentelor si datorita programului guvernamental Prima Casa.Piata terenurilor, a caselor chiar daca preturile au scazut nu se observa nici o revigorare.

Identificarea zonei in localitate. Tipul de dezvoltare al zonei

Proprietatea este amplasata in partea de sud a municipiului Bacau,intr-un cartier preponderent rezidential si comercial.,denumit cartier Bazar.Spatiul este amplasat la parterul unui imobil tip P+10E.Densitatea populatiei in zona este mare,traficul rutier este mediu,nu exista mijloace de transport in comun,in zona sunt toate utilitatile.

Caracteristicile cladirilor din zona ( nivel de inaltime, varsta, densitate). Vecinatati

Vecinatatile imediate sunt alte imobile tip P+10E si P+4E,imobile cu locuinte unifamiliale.Spatii comerciale se afla in zona doar la parterul imobilului cu nr.13, unde se afla si proprietatea de evaluat.

Descrierea constructiilor

Identificare. Arii

Este o cladire cu finsaje si dotari medii . Suprafetele cladirii sunt:

aria construita (Sc) - 74,37mp

aria desfasurata (Sd) - 74,37 mp

aria utila (Su) - 65,67 mp

Proprietatea de evaluat este un spatiu comercial la parter de bloc P+10E,construit in anul 1978 si cuprinde un spatiu de vanzare cu o suprafata de 74,37 mp compus din spatiu de desfacere,spatiu de depozitare, baie, vestiar, birou.

Caracteristici ale imobilului:

Imobilul este amplasat in cartierul Letea a municipiului Bacau, zona cu caractere rezidential si comercial, densitatea populatiei in zona fiind mare.

Aspectul zonei este civilizat

Strada nu este inclusa in traseele de transport in comun

Accesul in spatiul comercial se face direct din zona pietonala, fiind prevazut si cu acces si prin spatele blocului.

Caracteristici constructive:

Structura de rezistenta : cadre din beton armat, fundatie din beton armat continua sub ziduri.

Inchiderile exterioare si compartimentarile interioare sunt ddin zidarie si beton armat, fara fisuri , faianta, gresie in baie, toti peretii sunt in stare buna.

Pardoselilor sunt cu faianata, nu prezinta fisuri, infiltratii de apa, fara drenaj.

Inaltimea medie este de 4 m, planseul peste parter este din beton armat, iar acoperisul blocului este tip terasa necirculabila.

Sala de vanzare are tavan fals din panouri de rigips, fara probleme de umiditate.

Tamplaria este din PVC cu geam termopan fix, in stare foarte buna

Intrarea in magazin se face prin usa direct din zona pietonala

Finisajele sunt de calitate medie, zugraveli cu var lavabil, la data evaluarii starea lor fiind satisfacatoare.

Instalatii aferente spatiului:

Brasament de apa+canalizare(de la reteaua orasului) in stare de functionare

Alimentare cu energie electrica in vederea asigurarii iluminatului cu tuburi fluorescente si partial iluminat incandescent

Energia termica asigurata in intreg spatiul de corpuri de incalzire statice din otel alimentate de la o centrala termica proprie marca Feroli ce functioneaza cu fax metan

Spatiul nu este prevazut cu instalatie de ventilatie sau climatizare

Telefonie fixa si mobila

Starea generala a cladirii

Cladirea fiind construita in anul 1978, starea generala a acesteia este buna, astfel ce necesita doar reparatii curente ale finisajelor si instalatiilor.

3.4 Studiu de vandabilitate (Analiza pietei)

Tipul de piata analizat. Arealul de piata analizat

Proprietatea evaluata se afla in zona de sud a orasului Bacau, pe strada Letea in cartierul Bazar.Este un spatiu comercial situat la parterul unui imobil P+10E, finisat, cu cotele sale parti indivize aferente.

Astfel piata specifica proprietatii este cea a proprietatilor comerciale situate la parter de cladire situate in municipiul Bacau.

Evolutia pietei. Cererea. Oferta

Piata spatiilor comerciale a cunoscut o lunga perioada de crestere dupa privatizarea intreprinderilor cu obiect de activitate comert care aveau spatii comerciale . De la un an la altul chiriile au crescut si preturile de tranzactionare de asemenea. Cele mai ridicate preturi au fost in a doua parte a anului 2007 cand chiriile pentru spatii ultracentrale depaseau 60 EUR / mp iar pentru tranzactii se vehiculau preturi care depaseau 6000 EUR/mp.

Incepand cu anul 2008 cererea pentru spatiile centrale s-a redus. Primul impact negativ a fost aparitia a doua spatii tip mall in Bacau - Arena Mall si Real Center cu suprafete mari de spatii comerciale de inchiriate, care au polarizat in mare parte comertul clujean.,dar si supermarketuri de tip Kaufland,Plus,Penny Market.Toate spatiile comerciale din oras au avut de suferit dar in special cele centrale. Rata de ocupare a inceput sa descreasca ceea ce a inceput sa se reflecte in preturi. Criza economica care a inceput sa se simta la finalul lui 2008 a contribuit suplimentar la scaderea cererii.

Nivelul chiriilor a scazut din 2008 continuu si au scazut si preturile pentru spatiile comerciale centrale. Este greu de apreciat nivelul scaderilor pentru ca proprietatile au fost afectate in mod diferit, in functie de tipul proprietatii, localizare, calitatea proprietatii. Numarul tranzactiilor a scazut foarte tare, cererea solvabila fiind diminuata de dificultatea crescanda a accesului la finantare, de lipsa banilor din piata si de incertitudinile tot mai ridicate ale investitorilor.

Pe termen scurt si mediu se poate preconiza ca nivelul preturilor va continua sa scada. Numarul tranzactiilor va ramane redus.

Cererea pentru acest tip de proprietati de manifesta mai ales pentru inchiriere. Potentialii chiriasi sunt firme care doresc sa dezvolte activitati comerciale sau prestatoare de servicii . De mentionat este ca prin amplasare spatiul este mai atractiv pentru activitatii comerciale (magazin alimentar de cartier). Aceasta cerere a scazut in ultima perioada iar multe din firmele care aveau deja inchiriate spatiile au renegociat chiriile in jos,. Cererea pentru cumparare pentru un astfel de spatiu este relevanta dar mai putin solvabila, potentialii cumparatori trebuind sa aiba putere financiara mare pentru achizitie.

Oferta de proprietati similare este compusa din proprietati aflate in imediata vecinatate cu proprietatea de evaluat,dar si din proprietatile aflate pe strazile Republicii si Marasesti.Pentru vanzare oferta de spatii comerciale este in continuare limitata dar pentru inchiriere este foarta bogata.

In continuare prezentam cateva exemple de spatii ofertate spre vanzare din municipiul Bacau

Chiriile pentru spatiile comerciale sunt in continuare in scadere datorita crizei economice,mentionam in continuare cateva exemple de spatii ofertate spre inchiriere.

Echilibrul pietei. Date de piata

La data evaluarii, piata imobiliara specifica este in dezechilibru, oferta fiind mai mare

decat cererea iar numarul tranzactiilor incheiate foarte redus. In aceste conditii se poate estima ca avem o piata a cumparatorului.

Chiriile pentru spatii comerciale in zona variaza de la 6 la 15 EUR/mp, iar preturile de oferta/tranzactionare variaza mult in functie de localizare, suprafata constructiilor, calitatea acestora, dimensiune, gteren aferent etc., un interval mai des intalnit de piata in zona fiind 1000-2000 Eur/mp.

4 Partea a IV -a - ANALIZA DATELOR

4.1 Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare - CMBU - reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare - este definita ca "cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal si fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate"

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

cea mai buna utilizare a terenului liber

cea mai buna utilizare a terenului construit.

In cazul de fata terenul este cota parte indiviza si nu se pune problema demolarii proprietatii. Cea mai buna utilizare se va estima in ipoteza terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie:

• permisibila legal
• posibila fizic
• fezabila financiar
• maxim productiva

Alternativele cele mai probabile de utilizare, avand in vedere amplasarea si dimensiunile spatiului sunt ca proprietate comerciala. Alternativa 1 este cea de utilizare ca si spatiu comercial de prestare servicii (utilizarea prezenta) iar alternativa 2 de utilizare ca si reprezentanta de firma, banca etc. Din punct de vedere legal ambele sunt fezabile si sunt posibile fizic.

Tabelul urmator prezinta elementele luate in considerare la analiza fezabilitatii financiare pentru fiecare alternativa. Pentru fiecare caz s-au luat in considerare chiriile obtenabile pe piata pentru tipul de utilizare definit, gradul de ocupare previzionat, ratele de capitalizare brute aferente de pe piata, cheltuielile necesare pentru amenajare, reconversie etc.

Estimarile de mai sus conduc la o maximizare a valorii pentru alternativa de utilizare ca spatiu comercial (prestare de servicii) - astfel, in opinia evaluatorului, cea mai buna utilizare este astfel cea de proprietate comerciala pentru prestari servicii.

4.2 Abordarea prin comparatii, metoda comparatiei directa

Prin aceasta abordare opinia asupra valorii se formeaza prin compararea proprietatii subiect cu proprietati similare, vandute recent sau ofertate pe piata. Premisa importanta a abordarii este ca valoarea subiectului de evaluat este in directa legatura cu preturile proprietatilor comparabile. Analiza se concentreaza asupra asemanarilor si diferentelor intre proprietati. Elementele de comparatie luate in considerare sunt deobicei drepturile de proprietate evaluate, motivatiile cumparatorilor si vanzatorilor, conditiile de finantare, conditiile pietei la data evaluarii, dimensiunea proprietatii, localizarea, caracteristicile fizice si caracteristicile economice. Abordarea este credibila atunci cand exista tranzactii recente suficiente.

In cazul de fata, numarul tranzactiilor cu acest tip de proprietate s-a redus simtitor din a doua parte a anului 2008, oferta de proprietati similare fiind insa in crestere. De asemenea, conditiile pietei in ultimele 12 luni s-au schimbat foarte mult, avand acum o piata a cumparatorilor.

S-a aplicat ca metoda analiza calitativa prin exprimarea unor corectii cantitative pentru fiecare element de comparatie. Evaluatorul a analizat astfel vanzarile si ofertele comparabile pentru a determina daca acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietatii de analizat. Corectiile au fost exprimate procentual sau in valoare absoluta. Criteriul de selectie a valorii a fost corectia totala bruta ca procent din pretul de vanzare cea mai mica.

Sursele de informatii pentru imobilele de comparatie au fost din baza proprie de date, de la agentiile imobiliare colaboratoare si partial de la institutiile si persoanele direct implicate in tranzactii.

Proprietatile comparabile utilizate in analiza sunt prezentate mai jos

Comparabila 1-Spatiu comercial situat in Bacau strada Letea nr.13 la parter de bloc, in vecinatatea spatiului de evaluat in suprafata de 215 mp utili,250 mp suprafata construita,cu finisaje medii, cu expunere la strada de 15 ml.Proprietatea este la vanzare de 6 luni la pretul de 1.300.000 lei echivalentul de 300,000 euro.Informatia este credibila si verificata fiind preluata direct de la proprietar.

Comparabila 2:Spatiu comercial situat in Bacau strada Carpati(langa Piata Sud), la parter de bloc in suprafata construita de 220 mp si suprafata utila de 198 mp, cu expunere la strada de 8 ml.Proprietaea este de vanzare de circa 4 luni la pretul de 290.000 euro.Informatia este credibila, fiind preluata de la agentia imobiliara care detine oferta si verificata pe teren.

Comparabila 3:Spatiu comercial situat in Bacau strada Cornisa la parter de bloc, in suprafata utila de 82 mp,cu o expunere la strada de 20 ml.Proprietatea este la vanzare de 6 luni la pretul de 115.000 euro.Informatia este preluata de la agentia imobiliara care detine oferta.

Comparabila 4:Spatiu comercial in Bacau strada Republicii nr.31 in suprafata utile de 80 mp, cu expunere la strada de 8 ml.Proprietatea este de vanzare de circa 2 luni la pretul de 96.000 euro.Informatia este credibila fiind preluata din ziarul Desteptarea din data de 02.iulie 2010 si verificata pe teren.

Grila de comparatii este urmatoarea :

Corectiile aplicate au fost urmatoarele:

Pentru tipul comparabilei - comparabilelor 1si 2 li s-au aplicat corectie de -10%,iar comparabileleor 3 si 4 o corectie de -8% , deoarece sunt oferte.

Pentru drepturi de proprietate transmise - nu au fost necesare corectii

Conditii de finantare: nu au fost necesare corectii

Conditii de vanzare: nu au fost necesare corectii

Cheltuieli imediat dupa cumparare - nu au fost necesare corectii

Conditii de piata: nu au fost necesare,

Pentru localizare:

o      Comparabilei 2 i s-au aplicat o corectie de -10%, fiind situate in zone mai atractive comercial,

o      Comparabilelor 3 si 4 li s-au aplicat corectii de -5%, fiind amplasate in zone centrale dar cu vad mai putin bun comercial.

o      Corectiile au fost procentuale, cuantificate prin diferentele de chirie percepute de la o zona la alta.

Pentru caracteristici fizice:

o      Teren in exces - nu au fost necesare corectii, toate spatiile au doar cote indivize de teren

o      Expunere comerciala - s-au facut corectii pentru diferentele de "vizibilitate" ale comparabilelor, tinand cont de dimenisiunile vitrinelor.

o      Arie utila -comparabilele 1 si 2 au suprafata mai mare, pretul unitar fiind ajustat pozitiv pentru a reflecta posibilitatea de a obtine preturi unitare mai mari pentru spatii mai mici, tinand cont de marimea diferentelor si de principiul contributiei marginale

o      Finsaje - nu au fost necesare, fiind la nivele similare

o      Utilitati - nu au fost necesare corectii

Pentru caracteristici economice - nu au fost necesare corectii

Pentru componente non imobiliare - nu au fost necesare corectii

La final s-a selectat comparabila pentru care s-au facut cele mai putine corectii in cuantum absolut (cel mai mic procent al corectiei brute) - aceasta fiind comparabila 4.

Astfel, valoarea unitara estimata este de 1.000 EUR/mp ceea ce conduce la o valoare totala de 65.700 EUR

V comp = 65.700 EUR echivalent 279,000 ron

4.3 Abordarea prin capitalizarea venitului

Evaluarea a fost realizata prin metoda capitalizarii directe. Prin acesta metoda venitul anual estimat ca fiind generabil de catre o proprietate se converteste in valoare prin aplicarea unei rate adecvate de venit. In cazul de fata am utilizat o rata totala de capitalizare aplicata venitului net din exploatare estimat.

Etapele aplicarii metodei sunt:

1. Estimnarea venitului net din exploatare (VNE)
2. Estimarea ratei de capitalizare totale (Ro)
3. Convertirea VNE in valoare prin intermediul Ro cu formula: Vcap = VNE / Ro

1. Estimarea venitului net din exploatare (VNE) s-a realizat astfel:

s-a estimat o chirie lunara obtenabila de 8 EUR/mp Su (coroborata cu informatiile de pe piata privind chiriile si caracteristicile si localizarea spatiului evaluat)

s-a estimat venitul brut potential VBP ca fiind chiria obtenabila pe 12 luni

s-a estimat un grad de ocupare de 92% (11 luni din 12) si s-a estimat venitul brut efectiv (VBE)

S-a estimat un nivel al cheltuielilor proprietarului (care include asigurari, impozit, intretinere proprietate, management etc). Utilitatile si reparatiile mici curente s-au considerat ca fiind platite de chirias, asa cum sunt de obicei clauzele contractuale pe aceasta piata

Prin scaderea cheltuielilor aferente proprietarului din venitul brut efectiv se obtine venitul net efectiv VNE..

2. Estimarea Ro s-a facut prin calcularea unui multiplicator al venitului brut si o rata a venitului net, ca si raport al ratei venitului net supra multiplicatorului venitului brut. S-au extras date de pe piata privind vanzari si inchirieri de spatii, s-au estimat pentru fiecare gradele de neocupare si cheltuielile si s-a estimat o rata de capitalizare totala pentru fiecare caz:

Comparabila A-Spatiu comercial situat in Bacau strada Letea nr.13 la parter de bloc, in vecinatatea spatiului de evaluat in suprafata de 215 mp utili,250 mp suprafata construita,cu finisaje medii, cu expunere la strada de 15 ml.Proprietatea este la vanzare de 6 luni la pretul de 1.300.000 ron echivalentul de 300,000 euro.Tarif chirie 8 euro/mp. Informatia este credibila si verificata fiind preluata direct de la proprietar.

Comparabila B:Spatiu comercial situat in Bacau strada Carpati(langa Piata Sud), la parter de bloc in suprafata construita de 220 mp si suprafata utila de 198 mp, cu expunere la strada de 8 ml.Proprietaea este de vanzare de circa 4 luni la pretul de 290.000 euro.Tarif chirie 10 euro/mp. Informatia este credibila, fiind preluata de la agentia imobiliara care detine oferta si verificata pe teren.

Comparabila C:Spatiu comercial situat in Bacau strada Cornisa la parter de bloc, in suprafata utila de 82 mp,cu o expunere la strada de 20 ml.Proprietatea este la vanzare de 6 luni la pretul de 115.000 euro.Tarif chirie 12 euro/mp. Informatia este preluata de la agentia imobiliara care detine oferta.

Comparabila D:Spatiu comercial in Bacau strada Republicii nr.31 in suprafata utile de 80 mp, cu expunere la strada de 8 ml.Proprietatea este de vanzare de circa 2 luni la pretul de 96.000 euro.Tarif chirie 10 euro/mp. Informatia este credibila fiind preluata din ziarul Desteptarea din data de 02.iulie 2010 si verificata pe teren.

Rata de capitalizare =6%

Convertirea VNE in valoare prin intermediul Ro cu formula: Vcap = VNE / Ro

Valoarea prin capitalizare=70.000 euro echivaalent 279,000 ron

Reconcilierea valorilor

In urma aplicarii metodelor descrise in acest raport rezultatele (rotunjite) sunt:

Vcomp = 65,700 EUR echivalent 279.000 lei

Vcap = 70,000 EUR echivalent 297.000 lei

Valoarea obtinuta prin comparatii este influentata de calitatea comparabilelor alese si de transparenta informatiilor credibile de piata.

Valoarea obtinuta prin comparatie reflecta nivelul potentialului spatiului analizat. Avand in vedere scopul evaluarii, precum si ipotezele luate in calcul se considera ca este cea mai relevanta pentru proprietatea in cauza.

Astfel, opinia evaluatorului este ca la data evaluarii, valoarea de piata a proprietatii este:

Vcomp = 65,700 EUR echivalent 279.000 lei

valoarea nu este afectata de TVA

valoarea include cotele parti indivize aferente spatiului si dreptul de a utiliza terenul.

Valoarea este valabila in limita ipotezelor si conditiilor limitative si a celorlalte considerente prezentate in cadrul raportului

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu

Valoarea este subiectiva; valoarea este o predictie; Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

ANEXA 1 - Fotografii ale proprietatii

ANEXA 2 - Extrase privind oferte de pe piata imobiliara

COMPARABILA 1

COMPARABILA 2

COMPARABILA 3

COMPARABILA 4