Conditiile de valabilitate ale contractului de vanzare-cumparare

 

Conditiile de valabilitate ale contractului de vanzare-cumparare

Introducere

Vanzarea-cumpararea este un contract prin care vanzatorul stramuta dreptul de proprietate (sau un alt drept[1]) asupra unui bun al sau cumparatorului, care se oblige in schimb, sa plateasca pretul bunului vandut .

De obicei, prin vanzare-cumparare se transfera dreptul de proprietate, transmiterea proprietatii fiind de natura acestui contract[3].

Este insa posibil ca stramutarea sa aiba ca obiect si un alt drept (decat dreptul de proprietate) precum: un alt drept real (de exemplu, dreptul de uzufruct), un drept de creanta, un drept din domeniul proprietatii intelectuale sau chiar drepturi succesorale[4].

Putem astfel aprecia, ca transmiterea proprietatii este numai de natura contractului de vanzare-cumparare, nu si de esenta lui.

Pentru a forma obiectul stramutarii de catre vanzator, dreptul trebuie sa fie transmisibil, adica sa nu fie indisolubil legat de o anumita persoana; deci, nu se pot transmite, prin vanzare: drepturi personale nepatrimoniale, cele patrimoniale cu caracter strict personal si nici cele constituite, prin vointa partilor sau a legii, cu caracter intuitu personae[5].

De exemplu, nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare: dreptul de abitatie al sotului supravietuitor, dreptul de intretinere, dreptul de pensie etc.

Indiferent de natura contractului de vanzare-cumparare, pentru ca acesta sa fie valabil sunt necesare niste conditii esentiale de valabilitate ale acestuia, conditii care fac obiectul prezentei lucrari.

Capitolul I. Conditiile esentiale de valabilitate

Potrivit art. 948 Cod civil "conditiile esentiale pentru validitatea unor conventii" sunt: capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiectul determinat, posibil, licit, si o cauza morala si licita.

Desi Codul civil nu face referire, legislatia civila actuala adauga si forma (caracreristica contractelor solemne) la cele patru conditii esentiale de validitate, prezentate mai sus.

Intrucat conditiile esentiale de valabilitate ale contractului, in general, au fost studiate pe larg in materia teoriei generale a obligatiilor (ce constituie si dreptul comun pentru contractele civile speciale), in cele ce urmeaza vom trata, in special particularitatile contractului de vanzare-cumparare, si numai ocazional vom reamintii unele reguli generale.

Sectiunea I. Capacitatea partilor contractante

1. Reguli generale

Potrivit art. 949 Cod civil, in principiu, toate persoanele se bucura de capacitatea de a contracta (in general), regula fiind capacitatea, iar exceptia incapacitatea. Dispozitia este reluata in acelasi sens in art. 1306 Cod civil privind capacitatea in materia contractului de vanzare - cumparare. Sunt incapabili de a contracta, in general, minori si interzisi si "toti acei carora legea le-a prohibit oarecare contracte" ( art. 950 Cod civil ).

Avand in vedere ca vanzarea - cumpararea este un act de dispozitie, atat pentru vanzator, cat si pentru cumparator, partile trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina[6].

In consecinta, minorii intre 14 si 18 ani (cu capacitate de exercitiu restransa) vor putea incheia contracte personal, dar numai cu incuvintarea ocrotitorilor sai legali si in toate cazurile cu autorizatia autoritatii tutelare[7].

Pentru persoane juridice regula capacitatii este subordonata principiului specialitatii, consacrat de art. 34 din Decretul nr. 31/1954[8].

2. Incapacutati speciale

Cazurile de incapacitate sunt expresi limitativ prevazute de lege.

Incapacitatilesunt interdictii (prohibitii) de a vinde si de a cumpara sau numai de a cumpara. Interdictiile sau prohibitiile de avinde sunt cunoscute ca si inalienabilitati fiind stabilite de lege in finctie de natura, destinatia bunurilor si nu in consideratia unor persoane (intuitu personae).

Incapacitatile speciale in materia contractului de vanzare-cumparare, prevazute expres de lege, pot fii: cu privire numai la vanzare, numai la cumparare sau atat la vanzare cat si la cumparare.

In continuare, vom prezenta cateva incapacitati la vanzare si cumparare, prevazure de Codul civil si legile speciale.

a). Conform art. 1307 Cod civil vanzarea intre soti este interzisa. Scopul acestei interdictii este determinat de apararea intereselor mostenitorilor rezervatari sau a celor care beneficiaza de raportul donatiilor[9].

Daca vanzarea intre soti nu ar fii interzisa, prin vanzari simulate unul dintre soti ar putea face celuilalt liberalitati care sa depaseasca cotitatea disponibila sau care sa fie sustrase raportului donatiilor.

Alt motiv care a determinat prohibirea prevazuta de art. 1307 Cod civil este acela ca sotii pot, cu mai mare usurinta sa fraudeze interesele creditorilor, prin vanzari aparente si fictive. "Sotul urmarit, sau amenintat de o urmarire, ar putea cu cea mai mare inlesnire sa transmita prin vanzare proprietatea bunurilor sale celuilalt sot, pentru a le pune la adapostul creditorilor"[10]

Pe de alta parte, interdictia se impune si pentru a da efect prevederii art. 937 Cod civil prin care donatia intre soti este declarata revocabila. Daca vanzarea intre soti ar fi valabila, s-ar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate. Scopul interdictiei este de a impiedica sotii sa realizeze donatii irevocabile, sub aparenta unor vanzari simulate.

Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti, duce la nulitatea relativa a contractului[11]. Anularea poate fi ceruta de oricare dintre soti sau de mostenitorii lor, fie de creditori, fara a fi obligati sa dovedeasca fraudarea drepturilor.

Nulitatea vanzarii intre soti (fiind relativa) poate fi confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre parti sau de mostenitori dupa moartea vanzatorului[12].

Vanzarea intre concubini este valabila, cu exceptia situatiei in care a fost efectuata cu un scop imoral (de exemplu, pentru a se mentine starea de concubinaj[13])

b). Tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atata timp cat socotelile definitive ale tutelei nu au fost date si primite (art. 809 Cod civil si art. 1308 pct. 1 Cod civil).

Totodata art. 128 Codul familiei interzice orice acte juridice intre tutore si sotul sau sau rudele lui, pe de-o parte, si minor, pe de alta parte.

c). Mandatarii, atat cei conventionali cat si cei legali, imputerniciti de a vinde un lucru, nu pot sa-l cumpere intrucat, de regula, nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de vanzator si pe cel de cumparator (art. 1308 pct. 2 Cod civil).

d). Persoanele care administreaza bunuri care apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art. 1308 pct. 3 Cod civil).

e). Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau, a unitatilor administrativ-teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 Cod civil).

In cazul in acre bunurile destinate vanzarii au preturi fixe, astfel incat orice apreciere subiectiva este exclusa, cumpararea "poate fi recunoscuta valabila, daca nu intervin alte cauze de nulitate[14]"

Sanctiunea nerespectarii prevederilor art. 1308 Cod civil este nulitatea relativa, intrucat nulitatea nu este de ordine publica, ci de interes privat[15].

f). Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari ai drepturilor litigioase care sunt de competenta curtii de apel in a carui circumscriptie isi executa functia sau profesia (art. 1309 Cod civil).

In cazul judecatorilor de la Curtea Suprema de Justitie si al procurorilor de la Parchetul de pe langa Curtea Suprema de Justitie interdictia se extinde pe tot teritoriul tarii.

Aceasta interdictie este intemeiata pe un motiv de ordine publica si, in consecinta, sanctiunea este nulitatea absoluta a actului si suportarea cheltuielilor vanzarii si plata daunelor-interese[16].

g). Alte incapacitati au fost prevazute de Legea fondului funciar nr. 18/1991 si de Legea 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor si Constitutia Romaniei.

Conform art. 32 alin. (1) dil Legea nr. 18/1991 republicata, dreptul de proprietate asupra terenului care a fost constituit in favoarea unor persoane indreptatite (care nu au avut terenuri) nu poate fi instrainat prin acte inter vivos timp de 10 ani de la inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii actului de instrainare.

Proprietatea funciara a dobanditorului si a familiei sale nu poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil [art. 2 alin. (2) din Legea 54/1998].

Potrivit Constitutiei cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandii dreptul de proprietate asupra terenurilor, indiferent daca au sau nu domiciliul in Romanaia [art. 41 ailn. (2)].

Terenurile agricole nu pot fi dobandite in proprietate nici de persoanele juridice straine (care nu au nationalitatea romana).

In schimb, persoanele juridice straine, investitori in Romania, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor, in cadrul realizarii investitiei facute in tara.

Sectiunea a II-a. Consimtamantul

Potrivit art. 1295 Cod civil "vinderea este perfectata (.) indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului" (s.n.).

Vanzarea se incheie prin acordul de vointa dintre parti[17]. Existenta consimtamantului este, in principiu, indispensabila pentru perfectarea vanzarii, cu unele exceptii. De exemplu, potrivit art. 41 din Constritutie si dispozitiilor Legii nr. 33/1994, existenta consimtamantului vanzatorului nu mai este necesara, iar pretul, numit in aceasta materie despagubire, se stabileste de comun acord cu proprietarul, iar in caz de divergenta prin justitie[18], in vederea formarii contractului.

1. Antecontractul de vanzare-cumparare

Este o promisiune de a contracta, un acord de vointa ce precede incheierea unui anumit contract si care are menirea de a conferi partilor certitudinea ca niciuna dintre ele nu va capitula de la intentia realizarii contractului preconizat[19].

Institutia antecontractului de vanzare-cumparare a fost reglementata in legislatia noastra prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958, dar ea a constituit si inainte o creatie a practicii judiciare, frecvent utilizata pentru a lega juridiceste partile care, pentru moment nu pot (sau nu vor) sa incheie un contract valabil de vanzare-cumparare a unui imobil.

Este posibil ca acesta promisiune sa fie angajata doar fata de una dintre parti, cealalta rezervandu-si facultatea optiunii, sau este posibil ca ambele parti sa-si promita reciproc, avand simultan calitatea de promitent si cea de beneficiar.

Aceste doua modalitati de manifestare a promisiunii, o data unilaterala, asta data bilaterala (sinalagmatica) corespund varietatilor de antecontract cel mai frecvent intalnite in practica, intrucat prin intermediul lor se urmareste, in mod nemijlocit, perfectarea ulterioara a contractului dorit.

Uneori insa, promisiunea asumata prin antecontract nu tinde in mod direct la certificarea incheierii in viitor a contractului, ci prin ea este angajata o obligatie a carei existenta depinde, in mod esential, de un viitor contract a carui perfectare este, insa, incerta (este situatia pactului de preferinta, care reprezinta neindoielnic un antecontract).

Alteori, obligatia asumata de promitent nu este cea de a incheia el insusi contractul, ci de a determina pe un tert sa consimta a intra in raportul juridic dorit de beneficiar (cazul promisiunii de porte-fort).

In toate cazurile insa, ceea ce reuneste toate aceste figuri juridice in tiparele unei singure institutii juridice este scopul principal urmarit de parti sau macar de una dintre ele, acela de a intra, in viitor, intr-un raport juridic contractual care sa dea satisfactie deplina interesului manifestat.

2. Obiectul antecontractului

Antecontractul, atunci cand este sinalagmatic, da nastere la doua obligatii (reciproce) de a face, iar cand este unilateral, la o singura astfel de obligatie care este asumata de promitent.

Partile au si o obligatie de nonfacere, aceea de a nu intreprinde nimic in directia consimtirii la o alta vanzare avand acelasi obiect sau a oricarei alte actiuni de natura sa impiedice perfectarea contractului promis[20].

In cuprinsul antecontractului trebuie sa figureze atat lucrul ce se intentioneaza a fi vandut, cat si pretul pentru care urmeaza a se face vanzarea.

Din cuprinsul antecontractului trebuie sa rezulte, in mod indubitabil, promisiunea partilor de a incheia, in viitor, un anumit contract sau promisiunea de a acorda preferinta in cazul adoptarii hotararii de a contracta sau, in sfarsit, promisiunea de a determina o terta persoana sa contracteze cu beneficiul promisiunii.

3. Natura conventionala si forma antecontractului

In dreptul nostru, antecontractul nu este supus formei contractului[21] pe care il precede (chiar daca obiectul contractului il constituie un teren pentru care legea impune forma autentica, la instrainare), ceea ce constituie o facilitate care indeamna partile sa apeleze la antecontract mai ales atunci cand perfectarea imediata a contractului nu este posibila datorita neindeplinirii formalitatilor legale cerute sub sanctiunea nulitatii absolute.

Se subintelege ca, daca partile doresc, potrivit principiului consensualismului si al libertatii manifestarii consimtamantului, ele pot incheia antecontractul in orice forma.

Fiind un acord de vointe, un act juridic bilateral, antecontractului ii sunt aplicabile, de regula, dispozitiile privitoare la contracte sau conventii, cuprinse in art. 942-1206 Cod civil.

In general, se admite ca termenul de conventie vizeaza genul, desemnand orice act juridic bilateral sau multilateral, in timp ce termenul de contract constituie specia, desemnand un raport juridic. Asadar, daca orice contract este o conventie, nu orice conventie este un contract.

Cu toate acestea, avand in vedere particularitatile obiectului de studiu, o distinctie terminologica ni se pare utila pentru o caracterizare cat mai exacta a naturii juridice a antecontractului[22].

Intrucat antecontractul, asa cum sugereaza si denumirea, pregateste, precede si prefigureaza un contract care reprezinta finalitatea ultima si principala urmarita de parti, putem considera ca are o natura conventionala, introducand astfel un criteriu suplimentar, desi nu esential, de distinctie intre antecontract si raportul juridic final[23].

4. Obligatia de a incheia contractul promis

Promisiunea cuprinsa intr-un antecontract valoreaza, in dreptul nostru, o obligatie de a contracta, si ea indatoreaza partile la executarea intocmai ca si orice alta obligatie conventionala asumata[24].

Obligatia de a contracta izvorata din antecontract este o obligatie de a face, care, la nevoie poate fi executata, in natura, si fara concursul debitorului (obligatia de a contracta poate izvori si dintr-un act juridic unilateral cum este testamentul, de pilda, daca testatorul impune legatarului sau universal sarcina de a cumpara un bun ce formeaza obiectul uni legat particular ).

Mentionam ca obligatia promitentului este personala si prescriptibila, termenul pana la care se va proceda la incheierea actului de vanzare-cumparare va fi termenul stipulat in antecontract, fie termenul de trei ani, cand partile n-au convenit nimic in privinta lui[25].

Executarea in natura a obligatiei de a contracta, poate fi voluntara, cand partile incheie de buna voie contractul reciproc promis, sau silita, cand fata de refuzul uneia dintre parti de a contracta, hotararea judecatoreasca tine loc de contract de instrainare.

Executarea voluntara a obligatiei de a contracta inseamna, de fapt, consimtamant la incheierea contractului de instrainare.

5. Modalitati de executare silita a antecontractelor

Pentru infrangerea rezistentei debitorului obligatiei si perfectarea contractului de vanzare - cumparare, instanta are la dispozitie doua posibilitati:

a). Inlocuirea actului autentic prin hotarare judecatoreasca; aceasta solutie propusa de doctrina, considera ca instanta va putea sa pronunte (si dupa abrogarea art. 12 din Decretul nr. 144/1958) o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de contract de vanzare - cumparare, care va avea un caracter constitutiv de drepturi, operand trensferul dreptului de proprietate de la data cand ramane definitiva[26].

b). Institutia daunelor cominatorii; (institutie recunoscuta constant in doctrina si in jurisprudenta) poate, de asemenea, fi mijloc indirect de asigurare[27] a executarii in natura a obligatiilor de a face cu caracter intuitu personae.

In dreptul nostru (ca si in alte legislatii, de altfel), institutia daunelor cominatorii nu reuseste intodeauna sa infranga rezistenta debitorului, care le poate ignora[28].

In literatura juridica s-a pus intrebarea: ce se intampla daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia de a vinde lucrul unei terte persoane.

In acest caz, vanzarea incheiata cu o alta persoana este, sub rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) valabila, iar beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar.

Prin urmare, beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese.

Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului, beneficiarul-cumparator mai are posibilitatea ca instanta, il lumina principiului executarii in natura o obligatiilor si a repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077 Cod civil, o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane definitiva[29]

6. Varietati ale antecontractului de vanzare

Asa cum am aratat, institutia antecontractului nu cunoaste o consacrare unitara in sistemele de drept moderne[30].

In general, antecontractul este perceput intr-o legatura cvasinecesara cu contractul pe care-l pregateste, fiind considerat un mijloc de prefigurare a unui raport juridic inca nenascut dar bine conturat in toate elementele sale.

Intrucat contractul avut in vedere de parti reprezinta o forma perfecta a antecontractului, intregita in toate elementele ce i-au lipsit antecontractului, pentru a fi insusi contractul dorit, tendinta generala este aceea de a recunoaste calitatea de veritabile antecontracte doar promisiunilor unilaterale sau bilaterale de a contracta.

Desi in cazul pactului de preferinta si al promisiunii de porte-fort nu este angajata insasi obligatia de a contracta, acestea reprezinta, in fond, adevarate antecontracte, caci acceptiunea sub care trebuie sa fie recunoscuta aceasta institutie nu trebuie sa fie una restrictiva, ingusta, ci trebuie sa permita cuprinderea in aceiasi arie nationala a tuturor tipurilor de conventii incheiate cu gandul la perspectiva, mai mult sau mai putin incurajatoare, a unui viitor contract.

Pentru aceste considerente, apreciem utila o prezentare sumara a principalelor varietati de antecontracte intalnite in practica.

A. Promisiunea unilaterala de vanzare

Intervine in cazul in care o presoana, prevazand un interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta, ulterior, de obicei inauntrul unui termen, consimtamantul de a-l cumpara.

O promisiune de vanzare, acceptata cu aceasta rezerva, constituie un contract distinct, ce nu este o vanzare si deci nu poate produce efectele acestuia (nefiind un act unilateral de vointa).

Putem spune ca promisiunea de vanzare (sau de cumparare[31]) este de fapt un antecontract, care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata fata de cealalta sa vanda in viitor un anumit bun .

Avand in vedere ca, promitentul are o obligatie de a face, in cazul in care el va refuza vanzarea, contractul nu se va incheia, iar beneficiarul nu va avea dreptul la daune-interese, potrivit art. 1075 Cod civil.

Obligatia promitentului se stinge la expirarea termenului prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare[art. 3 si art. 7 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958][33].

Intrucat da nastere la un drept de creanta, dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale (art. 1191 si urm. Cod civil) chiar daca vanzarea proiectata ar fi un contract solemn (de exemplu, vanzarea unui teren).

Avand in vedere cele de mai sus, rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral, deoarece creeaza obligatii numai pentru una dintre parti, respectiv pentru promitent. In schimbul dreptului de optiune care i se ofera beneficiarului promisiunii poate sa se oblige, la randul sau, la plata unei sume de bani, ca pret al dreptului sau de optiune. In acest caz, promisiunea unilaterala de a vinde va fi un contract sinalagmatic[34].

B. Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare - cumparare

Promisiunea de vanzare si cumparare este bilaterala cand ambele parti se obliga sa incheie in viitor[35] contractul de vanzare-cumparare. Promisiunea bilaterala este tot un antecontract, cu deosebirea ca oricare dintre parti poate sa ceara incheierea contractului.

Promisiunea sinalagmatica de contract este denumita uzual "antecontract" datorita frecventei sale deosebite in raport cu celelalte varietati de antecontract. Cel mai cunoscut exemplu este cazul vanzariii unui teren printr-un act sub semnatura privata, situatie in care contractul de vanzare-cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in forma prevazuta de lege (forma autentica) si cu respectarea dreptului de preemtiune, daca este cazul[36].

In cazul in care promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata cu o terta persoana este, dupa cum am mai aratat, valabila.

Numai daca lucrul a mai ramas in patrimoniul vanzatorului promitentul-cumparator poate cere respectarea obligatiilor antecontractuale.

C. Pactul de preferinta

Reprezinta o varietate a promisiunii unilaterale care, datorita specificului sau, are o aplicatie ce se restrange la contractele de vanzare si la cele de inchiriere.

Teoretic insa, el al ar putea privi preferinta acordata si la incheierea altor tipuri de contracte.

In acest sens, pactul de preferinta ar putea fi definit, cu titlu generic, ca fiind promisiunea pe care si-o asuma una dintre parti ca, in cazul in care se va decide sa incheie contractul avut in vedere de cealalta parte, sa acorde preferinta acestuia din urma la contractare, la pret egal.

Promitentul nu se obliga ca va contracta, dar daca se decide sa contracteze este tinut sa-l prefere pe beneficiar[37].

Pactul de preferinta este o promisiune valabila intrucat este afectata numai de o conditie simpla potestativa.

Consecintele juridice ale nerespectarii de catre promitent a obligatiei asumate sunt diferite, in functie de natura contractului si a drepturilor pentru care beneficiarul a obtinut preferinta[38].

D. Promisiunea de porte - forte

Denumita si "promisiunea de a determina pe altul sa ratifice un act", varietate de antecontract constituir o conventie prin care o persoana (promitent) se angajaza fata de o alta persoana (beneficiar) sa determine pe un tert sa incheie un act juridic promis sau sa ratifice unul incheiat in contul lui de catre promitent, fara imputernicirea sa prealabila .

Daca promisiunea de porte-fort (garant, in franceza) are ca obiect ratificarea ratificarea unui act juridic incheiat de promitent in contul tertului, se deosebesc, de fapt, doua acte juridice: actul incheiat de promitent pentru tert, fara imputernicirea acestuia si actul prin care promitentul se obliga fata de contractant sa procure ulterior ratificarea de catre tert a actului incheiat pentru el fara imputernicire.

Daca promitentul nu s-ar obliga de a obtine consimtamantul celui reprezentat pentru ratificarea actului incheiat in contul sau (obligatia de a face), atunci actul incheiat de promitent pentru un tert, fara imputernicirea acestuia, ar fi nul, caci o asemenea conventie incheiata intre doua persoane face debitor pe o a treia persoana. Dar promitentul nu promite fapta altuia, ci doar faptul sau propriu, de a depune toate diligentele spre a-l determina pe altul sa consimta el insusi, ratificand actul promitentului.

Actul incheiat de promitent cu beneficiarul prezinta astfel, caracterul unui antecontract prin care una dintre parti se obliga sa determine o terta persoana sa intre in raporturi juridice contractuale cu beneficiarul promisiunii.

Daca tertul refuza actul sau daca ratificarea devine imposibila (din cauza decesului, incapacitatii etc.), actul incheiat pentru el nu va produce nici un efect, perfectarea contractului nemaiavand loc. In acest caz, promitentul si beneficiarul contractant var trebui sa-si restituie ceea ce au executat in temeiul acelui act, promitentul fiind raspunzator cu daune-interese pentru neindeplinirea obligatiei ce si-a asumat.

Daca tertul ratifica actul, promisiunea este indeplinita de catre promitent, realizandu-se scopul mediat prin antecontract, adica statornicirea unui raport juridic contractual intre tert si beneficiarul promisiunii.

Particularitatea acestei conventii consta in faptul ca, daca tertul ratifica actul, acesta se va perfecta retroactiv, ab initio (din momentul incheierii sale) si va produce efecte direct intre tert si beneficiarul promisiunii, iar promitentul, care si-a indeplinit obligatia de a face asumata, va fi liberat.

Promisiunea apare, deci, ca o conventie accesorie fata de actul incheiat in contul tertului, o conventie care nu se confunda cu actul pentru a carei perfectare promitentul se obliga a furniza consimtamantul tertului.

7. Resciziunea pentru leziune

In conditiile devalorizarii monedei nationale, preturile bunurilor au crescut mult, intr-un interval de timp scurt. In acest temei, promitentul-vanzator ar putea fi indreptatit sa refuze vanzarea daca pretul stipulat in antecontract (dar neachitat in momentul incheierii acestuia) ar fi intr-o masura importanta depreciat la momentul in care ar urma sa se perfecteze vanzarea[40].

Leziunea poate fi invocata numai de vanzator (cumparatorul nu poate introduce o astfel de actiune)[41].

In conditiile aratate mai sus, apreciem utilitatea unei reglementari noi privind resciziunea pentru leziune[42], institutie care ocupa un loc destul de insemnat in alte sisteme de drept, mai ales ales in ceea ce priveste soarta antecontractelor de vanzare-cumparare (eventual cu preluarea unor aspecte din asa numita teorie a impreviziunii)

8. Dreptul de preemtiune la cumpararea terenurilor agricole

Dreptul de preemtiune asa cum era stipulat in Legea 54/1998 Privind Circulatia Juridica a Terenurilor la art. 5-11 precum si de Legea nr. 16/1994 Legea Arendarii la art. 9, s-au abrogat prin Legea 247/2005[44].

A. Dreptul de preemtiune in cazul vanzarii de terenuri reglementate de Codul silvic

Potrivit art. 52 C. silvic "Statul prin autoritatea publica centrala care raspunde de silvicultura, are drept de preemtiune la toate vanzarile de bunavoie sau silite, la pret si conditii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publica si terenurile limitrofe acestuia, precum si pentru terenurile acoperite cu vegetatie forestiera".

Astfel statul devine titular al dreptului de preemtiune in conditiile Legii nr. 18/1991 si apoi eliminat prin dispozitiile Legii nr. 54/1998 (lege abrogata), redevine titular al drepturilor de preemtiune la vanzarea terenurilor care constituie enclave la fondul forestier proprietate publica a statului, a terenurilor limitrofe fondului forestier proprietate publica si a terenurilor acoperite cu vegetatie forestiera, daca sunt proprietate privata.

Sanctiunea contractului de vanzare-cumparare cu incalcarea dreptului de preemtiune al statului este nulitatea relativa[45].

In doctrina, s-a precizat ca art. 52 C. silvic "este o norma speciala, care se refera la vanzarea unor terenuri cu destinatie forestiera, Asa incat dreptul de preemtiune al statului trece inaintea aceluiasi drept apartinand categoriilor de persoane prevazute la art. 5 din Legea 54/1998 (lege abrogata)" (s.n.).[46] In concluzie, daca statul isi va exercita dreptul sau de preemtiune in termenul de 30 de zile, ceilalti titulari ai acestui drept vor fi inlaturati (deoarece Legea nr. 54/1998 este numai legea generala in materie de circulatie a terenurilor).

9. Arvuna - clauza penala, acontul

In doctrina s-a apreciat ca arvuna este:

- " o suma de bani pe care cumparatorul o da vanzatorului in momentul incheierii vanzarii, ca gaj al acordului de vointa intervenit"[47];

- o conventie accesorie a contractului de vanzare-cumparare, in virtutea careia cumparatorul avanseaza, la incheierea contractului, o suma de bani vanzatorului (ce reprezinta de regula o parte din pret) pe care o pierde daca contractul nu se executa din culpa sa (sau o va primi indoit daca culpa revine vanzatorului)[48];

- o varietate a contractului de vanzare-cumparare[49].

Practica judecatoreasca[50], a carei solutie o impartasim, a apreciat arvuna ca fiind o garantie intr-un antecontract de vanzare-cumparare, care in caz de neperfectare a vanzarii va constitui daune-interese compensatorii suportate de partea culpabila .

Opinam ca arvuna, parte (avans, acont) a pretului vanzarii (platit, in consecinta de cumparator) nu poate avea rol de garantie decat intr-un antecontract de vanzare-cumparare pentru preintampinarea riscului: fie al promitentului-cumparator (ca promitentul-vanzator sa nu respecte obligatia asumata de a face si sa vanda valabil bunul unui tert), ori al promitentului-vanzator (ca promitentul-cumparator sa refuze incheierea vanzarii si, in consecinta, plata restului de pret). In acest sens avem in vedere si prevederile Codului civil care desemneaza arvuna ca pe o clauza antecontractuala menita sa determine perfectarea vanzarii. Astfel, art. 1297 Cod civil face referiri atat la conventia accesorie a arvunei (antecontractul - s.n.), cat si la conventie principala a vinderii (contractul de vanzare-cumparare - s.n.), iar art. 1298 Cod civil prevede ca "partea care nu este in culpa" poate sa ceara "executarea vinderii" (incheierea vanzarii - s.n.).

Consideram, deci ca prin arvuna se intelege suma de bani pe care promitentul - cumparator o da promitentului - vanzator cu ocazia incheierii unui antecontract (ce reprezinta, de regula, o parte din pretul contractului de vanzare - cumparare), si care in caz de neperfectare a contractului din culpa uneia dintre parti, urmeaza sa fie pierduta ori restituita dublu (ori triplu etc.).

Arvuna constituie o clauza penala, deoarece este un mod aparte de evaluare anticipata a cuantumului daunelor - interese datorate in caz de neexecutare culpabila a antecontractului, cu caracteristici proprii, distincte:

a). arvuna are, de regula, un caracter de confirmare a incheierii contractului (antecontractului);

b). un caracter supleativ al prevederilor art. 1298 Cod civil;

c). un caracter de dezicere, in sensul ca oricare dintre parti isi rezerva dreptul de a se dezice unilateral de la executarea antecontractului, fie in schimbul pierderii, fie al restituirii indoite a arvunei primite[52].

Potrivit art. 1297 Cod civil "conventia accesorie a arvunei" devine ineficienta in urmatoarele situatii: a) cand executarea contractului devine imposibila fara culpa vreuneia dintre parti; b) daca partile, de comun acord reziliaza contractul; c) daca contractul este lovit de nulitate.

In toate aceste cazuri arvuna se restituie.

Arvuna se aseamana cu acontul (reprezentand, de regula, o parte din pretul vanzarii); si se deosebeste de acont, care reprezinta intodeauana (si nu ocazional) o parte din pret[53].