Dreptul de proprietate

Dreptul de proprietate

Teoria generala a proprietatii

Proprietatea este, atat in sens economic, cat si juridic, expresia suprema a accesului oamenilor la posesia, folosinta si dispozitia bunurilor.

Codul civil roman de la 1865 fiind redactat dupa Codul francez, defineste dreptul de proprietate avand in vedere atributele juridice care alcatuiesc continutul sau juridic. Astfel, art.480 din Codul civil prevede "Proprietatea este dreptul pe care il are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege". Proprietarul exercita atributele dreptului sau intotdeauna in putere proprie nefiind subordonat nimanui, decat legii. Toate celelalte persoane, altele decat proprietarul exercita aceste atribute, atat in puterea legii, cat mai ales in puterea proprietarului care le-a constituit dreptul subiecriv ce le apartine asupra bunurilor sale. Deci puterea oricarui titular de drepturi este limitata, nu numai de dreptul subiectiv ci si de vointa proprietarului care, recunoscandu-i altuia anumite atribute asupra unui bun ce-i apartine, i le concretizeaza si le stabileste limitele prin contract sau testament.

Proprietarul exercita atributele dreptului de proprietate in interesul sau propriu.

Fara indoiala ca si titularii altor drepturi subiective, reale sau de crenta, prin exercitarea acestor atribute, urmaresc realizarea unor interese proprii. Totusi proprietarul se deosebeste prin aceea ca este singurul subiect de drept care exercita, direct sau indirect (prin alte persoane) plenitudinea atributelor proprietatii, in ultima instanta in propriul sau interes.

Avand in vedere continutul sau juridic si pozitia specifica a proprietarului, dreptul de proprietate poate fi definit, intr-o formulare corespunzatoare, ca fiind acel drept real care confera titularul atributele de posesie, folosinta si dispozitie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita in plenitudinea lor, in putere proprie si in interesul propriu, cu respectarea normelor juridice in vigoare. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care confera titularului sau trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia.

Caracterele dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate prezinta mai multe caractere proprii care il deosebesc fata de toate celelalte drepturi reale. Astfel, dreptul de proprietate este:absolut si inviolabil, deplin si exclusiv, perpetuu si transmisibil.

Caracterul absolut si inviolabil. Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului sau in raporturile acestuia cu toti ceilalti, care sunt obligati sa nu faca nimic de natura a-l incalca. Ori de cate ori bunul aflat in proprietatea unei persoane ajunge in detinerea sau posesia nelegitima a alteia, proprietarul are dreptul la actiunea in revendicare. Actiunea in revendicare poate fi introdusa impotriva oricarei persoane, deci dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes.

Constitutia Romaniei dispune imperativ:"Proprietatea privata este, in conditiile legii, inviolabila". Cu alte cuvinte, dreptul nu poate fi incalcat de nimeni. Aceasta interdictie se impune cu aceeasi forta si statului, dar exista doua exceptii:

a) bunurile imobile aflate in proprietate privata pot fi expropriate, in conditiile legii, pentru cauza de utilitate publica. Constitutia prevede: "Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire". De asemenea, art.481 Cod civil dispune: "Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietate sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire".

In vederea aplicarii acestor dispozitii de principiu a fost adoptata Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publica care prevede categoria de imobile supuse exproprierii, defineste utilitatea publica si reglementeaza declararea ei.

b) subsolul oricarei proprietati imobiliare poate fi folosit si exploatat pentru lucrari de interes general. Constitutia dispune: "Pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse subsolului, plantatiilor sau constructiilor, precum si pentru alte daune imputabile autoritatii". In ambele cazuri, despagubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul, sau in caz de divergenta, de instantele de judecata competente.

Caracterul deplin si exclusiv. In acest sens, atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci si independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, in afara de cazurile cand proprietatea este dezmembrata; in cazul dezmembrarii, unele atribute ale acestui drept se exercita de catre o alta persoana, pe temeiul unui alt drept real principal derivat din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, abitatie etc). Asadar, caracterul deplin si exclusiv al dreptului de proprietate lipseste atunci cand asupra bunului respectiv se constituie drepturi reale dezmembraminte ale proprietatii.

Caracterul perpetuu si transmisibil. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se intelege ca acesta este nelimitat in timp si dureaza atata vreme cat exista bunul care face obiectul sau. El nu se pierde prin neuz, adica prin neexercitare. Actiunea in revendicare este imprescriptibila.

Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte intre vii, in conditiile legii dar transmisiunea lui este inevitabila si obligatorie pentru cauze de moarte. Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului perpetuu. Dimpotriva, transmisibilitatea este corolarul logic si practic al perpetuitatii sale. Prin transmiterea dreptului de proprietate se realizeaza trecerea lui din patrimoniul unei persoane in patrimoniul alteia, fara nici o modificare.

La baza transmisiunii dreptului de proprietate prin acte intre vii sta principiul consensualismului consacrat in Codul civil care prevede: "In contractele ce au ca obiect translatia proprietatii se transmite prin efectul consimtamantului partilor, chiar si atunci cand nu s-a facut traditiunea sau predarea lucrului. Deasemenea, vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator de indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului desi lucrul inca nu va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat".

De la principiul consensualismului exista si unele situatii de exceptie, cand transferul dreptului de proprietate are loc intr-un alt moment decat cel al realizarii acordului de vointa si anume:

a) transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc atunci cand aceste bunuri sunt realizate;

b) transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor de gen opereaza in momentul individualizarii lor prin numarare prin cantarire sau masurare;

c) dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai in momentul incheierii contractului in forma inscrisului autentic;

d) transferul dreptului de proprietate prin contracte de donatie are loc la data perfectarii contractului in forma autentica;

e) dreptul de proprietate asupra imobilelor in sistem de carte funciara se transfera de la instrainator la dobanditor numai la data intabularii dreptului.

Exproprierea pentru cauza de utilitate publica

Prin expropriere intelegm trecerea fortata in proprietate publica prin hotarare judecatoreasca a unor imobile aflate in proprietate privata, cu o dreapta si prealabila despagubire, pentru cauza de utilitate publica.

Potrivit art.2 al Legii nr.33/1994 pot fi expropriate bunuri imobile proprietate persoanelor fizice sau persoanelor juridice precum si cele aflate in proprietate privata a comunelor, oraselor, municipiilor si oraselor. Bunurile imobile din proprietatea publica a statului pot oricand sa fie afectate unor utilitati publice prin insasi destinatia acestora. Exproprierea bunurilor imobile din domeniul privat al statului nu se poate realiza prin aceasta operatiune intrucat aceste bunuri fiind in proprietatea statului pot oricand sa intre in sfera bunurilor proprietate publica.

Exproprierea poate fi hotarata de instantele de judecata numai dupa ce utilitatea publica a fost declarata potrivit normelor legale in vigoare.

Utilitatea publica este declarata de catre Guvern, de catre Consiliul Judetean sau Consiliul Local al Municipiului Bucuresti, dupa cum lucrarile sunt de interes national ori de interes local.

Pentru fiecare caz in parte utilitatea publica se face prin lege. Declararea utilitatii publice se face numai dupa efectuarea unei cercetari prealabile. Cercetarea prealabila este in competenta unor comisii numite de Guvern sau de delegatia permanenta a Consiliului Judetean dupa cum lucrarile sunt de interes national sau local. Rezultatul cercetarii se consemneaza intr-un proces-verbal care se inainteaza Guvernului sau dupa caz Consiliului Judetean sau Consiliului Local al Municipiului Bucuresti care va adopta actul de declarare a utilitatii publice.

Solutionarea cererilor de expropriere este de competenta tribunalului in raza caruia este situat imobilul propus pentru expropriere. Instanta va stabili sumele ce se cuvin posesorului si titularilor altor drepturi reale. Despagubirea se compune din valoarea reala a imbilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane asa cum sunt stabilite prin raportul de expertiza.

Dreptul de proprietate publica

Constitutia prevede lapidar: "Proprietatea este publica sau privata", iar la punctul 3 se dispune "Proprietatea publica apartine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale".

Constitutia enumera principalele categorii de bunuri care alcatuiesc obiectul dreptului de proprietate publica. Astfel, potrivit acestui text constitutional "Bogatiile de orice natura ale subsolului, caile de comunicatie, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil si acelea ce pot fi folosite in interes public, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietatii publice".

Subiectele dreptului de proprietate publica

Potrivit Constitutiei "Proprietatea publica apartine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale". Art.4, alin.2 din Legea nr.18/1991 cu referire la terenurile proprietate publica arata "Domeniul public poate fi de interes national caz in care proprietatea asupra sa, in regim de drept public, apartine statului sau de interes local, caz in care proprietatea, deasemenea, in regim de drept public, apartine comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor". Pe cale de consecinta. titularii dreptului de proprietate publica sunt:

a) statul asupra bunurilor din domeniul public de interes national;

b) unitatile administrativ-teritoriale (comuna, orasul,municipiul, judetul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local.

Dreptul de proprietate publica este acel drept de proprietate asupra bunurilor din domeniul public de interes national si din domeniul public de interes local apartinand statului si unitatilor sale administrativ-teritoriale, care se exercita in regim de drept, fiind inalienabil, imprescriptibil si insesizabil.

Bunurile de "uz public" sunt acele bunuri care prin natura lor sunt destinate a fi folosite de toti membrii societatii: retele stradale, parcuri publice, cai de comunicatie, piete ce asigura folosinta publica directa.

Bunurile de "interes public" sunt acele bunuri destinate a fi folosite in cadrul unor activitati care intereseaza un segment al populatiei:sedii, scoli, librarii, bunuri afectate unor servicii publice.

Dreptul de proprietate publica prezinta anumite caractere juridice proprii specifice, care-l deosebesc sub aspect juridic de dreptul de proprietate privata, indiferent de titular. Astfel, Constitutia prevede: "Bunurile proprietate publica sunt inalienabile".

Dreptul de proprietate publica este inalienabil ceea ce inseamna ca bunurile care fac obiectul acestui drept sunt scoase din circuitul civil, ele nu pot fi instrainate pe cale voluntara, prin acte juridice civile si nici pe cale fortata, ori prin expropriere. Este interzisa si dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt uzufructul, uzul, abitatia, servitutiile propriu-zise si superficia. Bunurile proprietatii publice nu pot fi gajate si nici ipotecate. Actele juridice care s-au incheiat cu incalcarea caracterului inalienabil al dreptului de proprietate publica sunt lovite de nulitate absoluta. Bunurile proprietate publica sunt supuse privatizarii, in principiu.

Dreptul de proprietate publica este imprescriptibil. Dreptul de proprietate publica este imprescriptibil extinctiv si achizitiv.Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprima prin faptul ca actiunea in revendicarea dreptului de proprietate publica poate fi introdusa oricand si prin urmare, dreptul la actiune in sens material nu se stinge, indiferent cat timp nu a fost exercitat. Sub aspect achizitiv, prin imprescriptibilitate intelegm ca bunurile aflate in proprietate publica nu pot fi dobandite in proprietate privata de catre nici o persoana prin uzucapiune in cazul imobilelor si prin posesie de buna credinta, in cazul bunurilor mobile.

Bunurile pot fi concesionate, inchiriate sau date in locatie de gestiune prin licitatie publica organizata potrivit legii.

Domeniul public

Prin domeniul public, lato sensu, intelegem toate bunurile care sunt obiecte ale dreptului de proprietate publica, precum si bunurile proprietate private prin natura lor ori in temeiul unei dispozitii exprese a legii trebuie pastrate si transmise generatiilor viitoare, reprezentand valori destinate uzului public sau folosirii lor in interes public.

Bunurile din domeniul public prezinta trasaturi caracteristice precum:

- bunurile declarate publice prin lege sau prin natura lor intrand in categoria celor care trebuie conservate, aparate si transmise generatiilor viitoare;

- aceste valori sunt de importanta generala in sensul ca apartin patrimoniului natural, cultural, istoric, documentar, stiintific etc. dupa caz, sunt destinate uzului public sau folosirii lor in interes public;

- regimul juridic al bunurilor din domeniul public, indiferent de proprietarul lor, este in intregime sau preponderent de drept administrativ.

In stricto sensu, prin domeniu public intelegem numai bunurile care alcatuiesc obiectul dreptului de proprietate publica al statului si unitatilor administrativ-teritoriale. La aceste bunuri se adauga si serviciile publice. Fac parte din categoria bunurilor dreptului de proprietate publica cele enuntate in Constitutie pe care le-am prezentat mai sus. Deasemenea, Codul civil prevede ca: "Drumurile mari, drumurile mici si ulitele care sunt in sarcina statului, fluviile si raurile navigabile sau plutitoare, tarmurile, adaugirile catre mal si locurile de unde s-a retras apa marii, porturile naturale sau artificiale, malurile unde trag vasele si indeobste toate partile din pamantul Romaniei care nu sunt proprietate particulara, sunt considerate dependinte ale domeniului public". De asemenea, potrivit Codului civil sunt bunuri din domeniul public"toate averile vacante si fara stapan, precum si ale persoanelor care mor fara mostenitori sau ale caror mosteniri sunt lepadate". "Portile, zidurile, santurile, intariturile pietelor de razboi si ale fortaretelor fac si ele parte din domeniul public".

Potrivit Legii nr.18/1991, art.5, alin.1 din domeniul public fac parte terenurile "pe care sunt amplasate constructii de interes public, piete, comunicatie, retele stradale si parcuri publice, porturi si aeroporturi, terenurile cu destinatie forestiera, albiile raurilor, cuvetele lacurilor de interes public, fondul apelor maritime interioare si al marii teritoriale, tarmurile Marii Negre inclusiv plajele, terenurile pentru rezervatii naturale si parcuri nationale, monumentele, ansamblurile si siturile arheologice si istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apararii sau pentru orice alte folosinte care potrivit legii, sunt din domeniul public ori care prin natura lor, sunt de uz sau interes public."

Bunurile din domeniul public pot face parte din domeniul public local si national, delimitarea fiind extrem de dificila.

Potrivit H.G. nr.113/1992 privind stabilirea unor masuri pentru defalcarea si trecerea in patrimoniul comunelor, oraselor sau dupa caz al judetelor a bunurilor si valorilor de interes local din domeniul public si privat al statului, arata ca delimitarea intre domeniul public de interes national si domeniul public de interes local sau judetean se va face avand in vedere uzul si interesul pe care-l reprezinta bunurile si valorile respective.

Din domeniul public de interes national fac parte: drumurile nationale, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si cele ale platoului continental, porturile, aeroporturile, spatiul aerian, terenurile si cladirile cu destinatii speciale pentru nevoile de aparare etc.

Apartin domeniului public local al comunelor si oraselor terenurile si cladirile de interes public, pietele, caile de comunicatie, zonele de agrement, strazile etc.

Proprietatea privata

Potrivit Constitutie "Proprietatea privata este ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular" iar "proprietatea privata este in conditiile legii inviolabila".

Legea nr.18/1991 privind fondul funciar prevede ca: "terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privata sau a altor drepturi reale, avand ca titular persoane fizice sau juridice, ori pot apartine domeniului public sau domeniului pravat".

In domeniul privat al statului si respectiv al comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor sunt cuprinse terenurile si alte bunuri care nu sunt enumerate de lege si care fac parte din domeniul public al statului.

Titularul dreptului de proprietate privata poate fi expropriat numai pentru o cauza de utilitate publica stabilita, potrivit legii, cu o dreapta si prealabila despagubire.

Caracterele juridice al dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate este alienabil. Bunurile din proprietate privata se gasesc in circuitul civil. Bunurile din domeniul privat al statului pot fi vandute, concesionate, inchiriate sau date in locatie de gestiune, dar numai prin licitatie publica organizata in conditiile legii si nu prin acte juridice asa cum este cazul bunurilor proprietate privata apartinand persoanelor fizice si persoanelor juridice.

Dreptul de proprietate este imprescriptibil deoarece nu se stinge prin neuz oricat ar dura pasivitatea proprietarului. Cu toate acestea actiunea in revendicare promovata de proprietar pentru readucerea bunului in patrimoniul sau poate fi paralizata prin invocarea de catre o alta persoana a prescriptiei achizitive (uzucapiune) daca a folosit bunul in temeiul si in conditiile prevazute de lege.

Dreptul de proprietate este sesizabil (poate fi urmarit).

Bunurile ce formeaza obiectul proprietatii private pot fi urmarite de creditori pentru a-si realiza creantele. Bunurile ce pot fi urmarite sunt mobile si/sau imobile.

Titulari ai dreptului de proprietate privata pot fi persoane fizice, persoane juridice, statul si unitatile administrativ-teritoriale, adica comunele, orasele, muncipiile si judetele.

Dreptul de proprietate.

Potrivit art.480 Cod civil "proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si de a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege".

Codul civil si actuala Constitutie prevede ca: "nimeni nu poate fi silit a ceda proprietate sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire". Din aceste doua prevederi legale rezulta catracterul absolut al dreptului de proprietate.

Atributele dreptului de proprietate.

Jus utendi este dreptul de a folosi lucrurile potrivit naturii sau destinatiei acestora. Proprietarul se poate folosi de lucrul sau sau potrivit nevoilor si dorintelor sale, fie el insusi, fie incheind un contract ca de pilda, contractului de inchiriere sau prestare de servicii.

Dreptul de posesie poate fi definit ca atribut, prerogativa a proprietarului de a stapani in fapt, direct si nemijlocit bunul, prin putere proprie si in interes propriu sau de a consimti ca stapanirea de fapt a bunului sa se faca in numele si in interesul lui de catre o alta persoana.

Jus fruendi este dreptul de a folosi "luand fructele, naturale sau civile (recolte, amenzi, chirii) cu caracter de periodicitate si fara a epuiza lucrul sau creanta".

Dreptul de folosinta este atributul in temeiul caruia proprietarul are puterea de a utiliza bunul in propriul sau interes, dobandind in proprietate fructele, veniturile pe care le poate obtine din aceasta.

Jus abutendi inseamna "a consuma, a instraina, a desfiinta, a distruge, a intrebuinta in mod definitiv fara posibilitatea de reincepere pentru cel ce a uzat astfel". Dreptul de dispozitie este atribuult ce confera prerogativa proprietarului de a instraina bunul sau de a construi asupra lui drepturi reale in favoarea altuia, precum si de a consuma sau de a stinge, chiar fara folos lucrul ce-i apartine, suprimandu-i existenta sau modificandu-i functionalitatea.

Subiectele dreptului de proprietate pot fi persoane fizice si persoane juridice.

Obiectul dreptului de proprietate il formeaza bunurile corporale, mobile si imobile. 

La bunurile imobile distingem pentru determinarea proprietatii imobiliare:

- granituirea (trasarea limitelor suprafetei respective);

- ingradirea (inchiderea suprafetei prin semne distinctive).

In cadrul dreptului de proprietate distingem proprietatea asupra:

- fetei: proprietatea superficiala, coloana de aer corespunzatoare, fructele, constructiile, plantatiile, animalele (vanatoare), electricitatea;

- subfetei care confera dreptul de a sapa, construi, turna fundatii, taie radacinile copacului vecinului, mine, cariera;

- suprafata: inchiriere, concesionare.

Continutul raportului juridic de proprietate.

Drepturile care pot fi patrimoniale sunt cele care au un caracter pecuniar, transmisibile dintr-un patrimoniu in altul, se pot exercita in nume propriu, prin reprezentare sau cand exista interes si nepatrimoniale care se refera la onoare, demnitate, dreptul la munca.

Drepturile patrimoniale pot fi reale si de creanta.

Drepturile reale sunt facilitati acordate titularului dreptului subiectiv civil asupra unor bunuri, este un raport social, este un drept absolut, trasatura ce asigura opozabilitatea fata de terti, are un subiect individualizat iar celelalte subiecte pasive sunt nedeterminate. Drepturile reale sunt limitate numeric prin lege si ele confera dreptul de urmarire (indrituire de a-si pretinde bunul de la oricine si de oriunde s-ar afla) si dreptul de preferinta (da posibilitate titularului dreptului real de a avea prioritate fata de orice alt subiect de drept pentru satisfacerea intereselor sale, inaintea titularilor altor drepturi). Dreptul de preferinta acorda prioritate pentru realizarea creantei creditorului care are o garantie reala (mobiliara sau imobiliara).

Dreptul de creanta este dreptul subiectv, in temeiul caruia subiectul activ numit creditor poate pretinde unui subiect pasiv determinat denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva. Este un drept absolut, opozabil erga omnes, este relativ (se cunosc partile) efectele se produc intre parti (creditor si debitor).

Modalitatile dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate se infatiseaza sub diferite modalitati si anume:

1) Dreptul de proprietate comuna care se caracterizeaza prin aceea ca un bun sau mai multe bunuri apartin in proprietatea a doua sau mai multe persoane care isi exercita impreuna, simultan si concurent toate prerogativele recunoscute de lege oricarui proprietar.

2) Dreptul de proprietate rezolubila sau revocabila se caracterizeaza prin aceea ca existenta sa in patrimoniul dobanditorului este nesigura putand fi desfiintat pentru a se putea reintoarce, de regula, in patrimoniul instrainatorului. Acest drept de proprietate depinde de realizarea sau nerealizarea lui de un eveniment viitor si nesigur ( ex.: art.836 Cod civil donatiile facute de persoane care n-au copii sau alti descendenti in momentul perfectarii lor sunt revocate deplin drept daca donatorului i se naste un copil, chiar postum).

3) Dreptul de proprietate anulabila consta in dreptul de proprietate care este deosebit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativa sau anulabil.

4) Dreptul de proprietate pe cote-parti (coproprietatea se caracterizeaza prin faptul ca un bun apartine simultan si concurent, la doi sau mai multi proprietari fara ca bunul respectiv sa fie fractionat in materialitatea sa.

5) Dreptul de proprietate in devalmasie Titularii acestui drept nu au determinata nici macar o cota parte ideala, matematica din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefractionate in materialitate lor. Potrivit art.30 alin,1 din Codul familie "Bunurile dobandite in timpul casatoriei de catre oricare dintre soti sunt de la data dobandirii lor, bunuri comune ale sotilor" si la aliniatul 2 "orice conventie contrara este nula".

Dezmembramintele dreptului de proprietate

Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului care se constituie sau se dobandesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate. Ele nu desfiinteaza dreptul de proprietate, ci il golesc, il restrang in sensul ca proprietarul este ingradit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietatii.

Dreptul de uzufruct este un drept real principal derivat, esentialmente temporar asupra bunului sau bunurilor ce apartin in proprietatea altei persoane care confera titularului sau numit uzufructuar, atributele de posesie si de folosinta cu obligatia de a le conserva substanta si de a le restitui proprietarului la incetarea uzufructului.

Dreptul de uz este acel drept real principal, temporar care confera titularului sau atributele de posesie si folosinta asupra unui bun aflat in proprietea altuia dar numai in limitele necesare satisfacerii trebuintelor lui si ale familiei sale.

Dreptul de abitatie este un drept de uz care are ca obiect o locuinta si confera titularului sau dreptul de a poseda si folosi acea locuinta, proprietatea altei persoane pentru satisfacerea trebuintelor de locuit ale lui si ale familiei sale.

Dreptul de servitute este un drept real principal, derivat, perpetuu, indivizibil constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru uzul si utilitatea altui imobil numit fond dominant, imobile care apartin la proprietari diferiti.

Publicitatea imobiliara

Publicitatea imobiliara desemneaza totalitatea mijloacelor juridice prevazute de lege prin care se evidentiaza situatia materiala si juridica a imobilelor, in mod public pentru a ocroti securitatea statica si securitatea dinamica a circuitului civil referitor la asemena bunuri.

Pe teritoriul statului nostru exista urmatoarele sisteme de publicitate imobiliara:

a) Sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni aplicabil in marea majoritate a localitatilor din vechea tara (Romania inainte de 1918). Este alcatuit din registre de transcriptiuni si registre de inscriptii care se tin la judecatorie. Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, registrele se tin pe numele proprietarilor si nu pe imobile. Situatia juridica a imobilului poate fi aflata numai cunoscand proprietarii succesivi ai imobilului respectiv.

b) Sistemul cartilor funciare se aplica in Transilvania, Banat si Bucovina. Este un sistem de publicitate real, inscrierile se fac pe imobile si nu pe proprietari. Fiecare imobil are propria carte funciara in care sunt mentionate toate schimbarile  care intervin in situatia sa materiala si juridica. Cartile funciare sunt intocmite si numerotate pe comune, orase, municipii. Cartile funciare se tin intr-un singur exemplar.

c) Sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara se aplica intr-un numar redus de localitati din fostul judet Ilfov si in Bucuresti.

Legea cadastrului si al publicitatii imobiliare nr.7/1996 reglementeaza institutia cadastrului menita sa inlocuiasca actualele sisteme de publicitate imobiliara creand astfel un cadru unitar pe intreg teritoriul tarii privind publicitatea imobiliara. Legea se va aplica treptat pe masura efectuarii lucarilor cadastrale iar cartile funciare noi pe masura finalizarii lucrarilor cadastrale si trimiterea acestora la judecatorii in vederea efectuarii si definitivarii documentelor de carte funciara. Noile carti funciare cuprind inscrierile de carte funciara privitoare la descrierea imobilelor, la proprietar, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra acestora, la sarcini, la actele si faptele juridice, drepturile si starile personale aflate in legatura cu imobilele inscrise. Cartile funciare se intocmesc pe localitati si alcatuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliara al teritoriului localitatii.