Principii fundamentale de evaluare. Principii de evaluare a intreprinderii

1. Principii fundamentale de evaluare

Exista un set de principii incluse in fundamentele evaluarii . Ele sunt, deopotriva, valabile in evaluarea proprietatilor imobiliare, a afacerilor sau activelor necorporale. Cele mai importante principii de evaluare, sunt:

Principiul anticiparii: valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate care urmeaza a fi generate de proprietatea detinuta.

Pe piata este normal ca investitorii sa gandeasca valoarea mai degraba in functie de beneficiile probabile si riscurile atasate unui anumit plasament de capital, decat in functie de costul istoric sau costul de recreare a acelei proprietati.

Principiul substitutiei: atunci cand pe piata sunt disponibile mai multe bunuri similare cu preturi diferite, acela care are pretul cel mai mic se va epuiza primul.

Forma de manifestare a acestui principiu este cunoscuta din viata obisnuita, dar modul de nuantare in domeniul evaluarii este putin diferit, tinand seama de complexitatea proprietatilor sau afacerilor evaluate care incorporeaza mai multe "bunuri": un activ nu valoreaza mai mult decat costul de inlocuire al tuturor partilor sale componente. Acest principiu mentioneaza o alternativa cu o utilitate sau productivitate egala, tinand cont de factorul timp. De exemplu in investitiile de natura proprietatilor imobiliare se presupune ca un cumparator are urmatoarele trei variante:

a)      sa cumpere o proprietate existenta cu o utilitate egala cu cea in cauza. Aceasta reprezinta abordarea prin comparatie pe piata cu tranzactiile anterioare pentru a estima valoarea de piata;

b)  sa cumpere un teren si sa construiasca pentru a avea o proprietate cu o utilitate egala cu cea in cauza. Aceasta constituie baza pentru abordarea prin costuri a estimarii valorii de piata;

c) sa cumpere o proprietate ce produce venituri de aceeasi marime si cu aceleasi riscuri ca si proprietatea in cauza. Aceasta este baza abordarii prin venituri in estimarea valorii de piata.

Principiul schimbarii: schimbarea este rezultatul actiunii legii cauza-efect.

Schimbarile care apar in cadrul fortelor care creeaza sau influenteaza valoarea (unei proprietati sau afaceri) sunt continue, unele graduale altele rapide. De exemplu, schimbarea de catre guvern a legii impozitului pe profit sau de catre banca comerciala a ratei scontului, falimentul unui competitor major etc. sunt schimbari care au impact direct si rapid asupra valorii. De asemenea, deprecierea fizica sau functionala a activelor se incadreaza in categoria schimbarilor cu impact gradual asupra valorii. Evaluatorul incearca sa cuprinda in estimarea sa schimbarile probabile ale pietei sau ale proprietatii, dar trebuie retinut ca o estimare a valorii este valida doar la data specificata in raport.

Principiul cererii si ofertei: pretul unei marfi (proprietati) variaza direct dar nu neaparat si proportional cu cererea si invers, dar nu neaparat proportional cu oferta.

Atat de cunoscuta lege a cererii si ofertei este esentiala si in estimarea valorii. Atunci cand pe piata sunt oferite mai multe alternative investitionale (obligatiuni, actiuni, firme inchise, unitati operationale etc.) care cumuleaza o oferta mai mare decat cererea solvabila, realizarea echilibrului cerere-oferta va determina scaderea preturilor de vanzare.

Principiul contributiei: valoarea unei parti componente a unei proprietati/afaceri depinde de cat de mult contribuie aceasta la valoarea intregului sau de cat de mult reduce valoarea intregului absenta sa.

Este un principiu care ajuta la intelegerea clara a adevarului ca nu toate costurile inseamna valoare si, de asemenea, permite estimarea valorii in cazuri particulare, cum ar fi: divizarea, fuziunea, recapitalizarea etc. Acest principiu poate fi interpretat si prin estimarea pierderii de valoare atunci cand un factor de productie (sau un component al sau) lipseste. Acest principiu permite efectuarea unor corectii in cazul comparatiei cu tranzactiile anterioare si totodata asigura o baza pentru estimarea uzurii datorate unor lipsuri (deficiente) sau plusuri ale proprietatii in abordarea prin costuri.

Principiul  concurentei preturile sunt sustinute si valorile sunt stabilite printr-o continua competitie si interactiune intre cumparatori, vanzatori, antreprenori si alti participanti pe piata imobiliara dar si pe alte piete de bunuri supuse evaluarii si tranzactionabile pe piete specifice(bunuri mobile,active financiare sau intreprinderi).

Principiul echilibrului: sustine ca valoarea proprietatii (imobiliare dar nu numai aceasta) ia nastere si este mentinuta atunci cand se gaseste in echilibru o serie de elemente contrastante, antagonice sau interactive. Acest principiu se aplica la relatiile dintre diverse componente ale unei proprietati, ca si la relatia dintre costurile de productie si productivitatea respectivei proprietati.

Acest principiu se utilizeaza indeosebi in domeniul proprietatilor imobiliare. Proprietatea imobiliara atinge maximum de productivitate sau cea mai buna utilizare, cand factorii de productie (considerati de regula terenul, capitalul, munca si managementul), sunt in echilibru relativ.

Principiul celei mai bune utilizari:se utilizeaza cam in cazul tuturor tipurilor  de proprietati,dar mai ales al celor imobiliare In scopul evaluarii pe piata, proprietatea ar trebui evaluata in ipoteza celei mai bune utilizari(CMBU). Principiul celei mai bune utilizari(CMBU) implica o utilizare legala, posibila si probabila a proprietatii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea.

Principiul conformitatii:se utilizeaza de asemenea cu predilectie in evaluarea proprietatilor imobiliare. O proprietate imobiliara atinge valoarea maxima cand este amplasata intr-un mediu coerent fizic, economic si social sau de utilizarea compatibila si armonioasa a terenului.

Principiul externalitatii (factorilor externi): cuprinde factori ce nu tin de proprietatea insasi si pot avea influente atat pozitive cat si negative asupra valorii acesteia. Dintre acesti factori sunt de amintit: a) tendintele sociale; b) situatia economica; c) reglementarile si restrictiile impuse de stat; d) conditiile de mediu.

Principiile substitutiei, schimbarii, contributiei si al celei mai bune utilizari sunt considerate cele mai importante.

2. Principii de evaluare a intreprinderii

Estimarea unei valori rezonabile a intreprinderii este in functie de experienta si judecata bazata pe informare, dar ea trebuie sa se bazeze pe un fundament teoretic bine definit. Principiile enumerate si analizate pe scurt in continuare au fost sintetizate din combinarea teoriei economice, a standardelor de evaluare a intreprinderii, a realitatilor pietei dar si a logicii bunului simt

Principiul 1. Valoarea intreprinderii este estimata la un anumit moment dat si este echivalenta cu valoarea prezenta a tuturor fluxurilor viitoare anticipate care deriva din dreptul de proprietate asupra capitalului firmei.

Valoarea intreprinderii este orientata spre viitor. Cumparatorul nu isi insuseste trecutul, ci cel mult prezentul si in special viitorul. Pe o piata, investitorii analizeaza intreprinderile pe baza performantelor lor evidente de a genera, dupa cumparare, venituri sau fluxuri financiare libere atat din activitatea de exploatare (operationala), cat si din afara exploatarii.

Ca regula generala, cu cat este mai mare incertitudinea referitoare la performantele viitoare ale intreprinderii, cu atat riscul perceput va fi mai mare si, prin urmare, valoarea va fi mai mica. In conditiile in care valoarea este cel mai probabil pret negociat intre vanzator si cumparator, iar cumparatorul achizitioneaza in fond, viitorul afacerii, respectiv valoarea prezenta (actuala) a tuturor castigurilor anticipate care deriva din proprietatea asupra intreprinderii, este evidenta orientarea spre viitor a procesului de evaluare.

Principiul 2: Atunci cand valoarea este definita ca "valoarea actualizata a tuturor castigurilor viitoare anticipate care deriva din dreptul de proprietate", valoarea are doua componente distincte: comerciala (sau transferabila) si necomerciala (sau valoare pentru proprietar).

Acest principiu, relativ simplu de exprimat, este uneori greu de cuantificat, pentru ca, asa cum s-a aratat, o conditie importanta a manifestarii valorii este determinata de transferabilitatea proprietatii si, deci, evaluatorul trebuie sa discearna si sa cuantifice valoarea netransferabila care apartine proprietarului actual in virtutea atributelor sale personale, incluzand in valoarea de piata doar valoarea comerciala (transferabila).

Principiul 3: Valoarea este estimata la un anumit moment de timp. Ea este, in functie de informatiile cunoscute si previziunile facute, numai la acel moment de timp.

Intreprinderea ca obiect al cercetarilor si practicii economice (inclusiv al evaluarii) este poate cea mai apropiata de conceptul filosofic "totul curge".

Intreprinderile sunt in continua evolutie, ca rezultat al vanzarii sau cumpararii de active, linii de fabricatie, schimbarii managementului, modificarii aranjamentelor financiare, schimbarilor din ramura si a situatiei concurentiale.

Fiecare in parte si toate aceste schimbari influenteaza evolutia intreprinderii si conduc la modificarea valorii ei. Prin urmare, valoarea corespunde unui anume moment de timp.

Principiul 4: Participatia de control intr-o firma are o valoare pe actiune mai mare decat valoarea pe actiune a unui pachet minoritar, atunci cand acestea sunt estimate separat (cu exceptia cazurilor in care exista acorduri speciale intre asociati, care confera drepturi suplimentare actionarilor minoritari).

Trebuie sa se faca deosebire intre estimarea valorii totale a intreprinderii si a valorii individuale a participatiilor pe care le au diferiti actionari ai intreprinderii. Actionarii majoritari, prin activitatea lor, pot influenta evolutia valorii firmei respective, evident si in functie de interesele acestora.

Principiul 5: Piata determina rata de fructificare a capitalului asteptata de investitor.

Costul capitalului sau rata de fructificare a capitalului are un rol esential in estimarea valorii de piata a intreprinderii. De asemenea, evaluatorul trebuie sa inteleaga ca la un anumit moment de timp, fortele pietei sunt cele care determina ratele de fructificare a capitalului, asteptate de investitori. Aceste forte sunt determinate indeosebi de:

conditiile economice generale, dar in mod deosebit ratele dobanzilor la creditele pe termen scurt si lung;

situatia echilibrului cerere-oferta pe piata investitiilor in general si a intreprinderilor in special;

categoria de cumparatori de pe piata, motivatia lor si filosofia de investitie a fiecaruia dintre ei. Evident ca fiecare categorie are asteptari specifice referitoare la fructificarea capitalului si atitudinea lor va influenta performantele generale ale pietei de capital.

Principiul 6. Cu cat este mai mare valoarea activelor tangibile (estimata ca valoare de utilizare sau de lichidare), cu atat este mai mare valoarea intreprinderii.

Acest principiu se fundamenteaza pe urmatoarele elemente:

Valoarea de utilizare presupune continuitatea activitatii intreprinderii evaluate. De exemplu, activele tangibile cum ar fi cladirile sau echipamente cu utilizare unica au, de obicei, o "valoare de utilizare" mai mare decat "valoarea de lichidare". Teoretic, atunci cand se estimeaza activul net corectat, cu cat este mai mare valoarea activelor tangibile, cu atat este mai mare suma necesara de investit pentru a intra in domeniul in care functioneaza intreprinderea.

Rezulta un cost mai mare de intrare in ramura, o probabilitate mai mica de concurenta si, de asemenea, o rata de fructificare ceruta de cumparator mai mica. Aplicarea acestui rationament trebuie sa reflecte conditiile unei situatii date.

Desi se presupune continuitatea activitatii intreprinderii, toate previziunile pe care le realizeaza un investitor rational iau in calcul si probabilitatea de faliment. La data cumpararii intreprinderii, activul net al firmei va avea o valoare de lichidare. Teoretic, cu cat valoarea de lichidare la data evaluarii este mai mare, cu atat riscul cumparatorului este mai mic si, prin urmare, rata de fructificare asteptata de cumparator este mai mica.

Avand in vedere cresterea importantei imobilizarilor necorporale , a capitalului  intelectual al intreprinderilor este posibila o revizuire in viitor a acestui principiu.