Validarea aparentei de drept

Validarea aparentei de drept

1. Notiunea de aparenta in dreptul civil. Conexiunea cu buna-credinta. Lipsa justului-titlu. Aparenta constituie un efect al bunei-credinte. Teoria aparentei se bazeaza pe existenta erorii scuzabile la tertii beneficiari ai actelor incheiate de catre titularul aparent al dreptului. Eroarea trebuie sa fie atat o eroare comuna a celorlalti participanti la circuitul civil, care ar fi fost pusi in situatia sa contracteze in aceleiasi conditii, precum si o eroare individuala, adica eroarea in care se afla chiar beneficiarul actului incheiat cu titularul aparent.

Prin validarea aparentei de drept, buna-credinta are efecte mult mai energice, pentru ca nu mai trebuie sa fie insotita de just titlu, cum se intampla la uzucapiunea scurta, si nici nu se mai cere exercitarea unei posesii pe timpul aratat de lege. Efectul este instantaneu.

In dreptul civil, aparenta are un sens material, prin care se intelege ceea ce este vizibil, constituie un semn exterior; de exemplu, servitutile aparente la care fac referire dispozitiile articolului 622 alineatul (3) din Codul civil.

In afara sensului material, prin aparenta se intelege o "situatie veridica, dar contrara realitatii". In ciuda faptului ca avem de-a face cu un drept aparent, insa, inexistent in realitate, acordandu-se incredere situatiei aparente, se recunosc unele efecte juridice. Acest inteles al notiunii de aparenta este avut in vedere in teoria aparentei.

Titularul aparent se comporta fata de ceilalti participanti la circuitul civil ca si cum ar fi adevaratul titular al dreptului pe care il pretinde. Titularul aparent, prin comportamentul sau si prin titlurile pe care le produce, creeaza o eroare comuna la acei participanti la circuitul civil cu care are ocazia de a intra in raporturi juridice, astfel ca este considerat ca fiind adevaratul titular al dreptului.

Daca titularul aparent incheie un act juridic cu un tert de buna-credinta, actul poate fi mentinut si opus adevaratului titular al dreptului. La randul sau, dobanditorul este in eroare cu privire la imprejurarea ca instrainatorul nu are calitatea de titular al dreptului de care a dispus.

Din cele expuse reiese ca intre buna-credinta si aparenta exista o stransa conexiune. Nu se poate da eficienta aparentei in lipsa bunei-credinte.

Ajungandu-se la sacrificarea titularului real al dreptului cu privire la care s-a tranzactionat, prin validarea aparentei de drept se creeaza exceptii deosebit de grave de la urmatoarele principii fundamentale ale dreptului civil: a) nimeni nu poate fi obligat in absenta manifestarii consimtamantului sau; b) nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decat are; si c) actul lovit de nulitate nu poate produce nici un efect. Tocmai derogarea de la aceste reguli importante ale dreptului civil, impune ca, pentru a nu se ajunge la un arbitrariu prin transformarea exceptiei in regula, validarea aparentei de drept sa fie aplicata cu multa chibzuinta, numai in acele cazuri in care s-ar justifica a se prefera dobanditorul de buna-credinta ce s-a bazat pe aparenta, in detrimentul veritabilului proprietar.

2. Teoriile cu privire la ideea de aparenta. Pentru explicarea mecanismului si a efectelor aparentei au fost emise mai multe teorii. Prin unele dintre ele se incearca explicarea validarii aparentei prin intrebuintarea regulilor aplicabile in cadrul altor institutii juridice (teoria aplicarii regulilor de la simulatie, teoria reprezentarii si a gestiunii de afaceri si teoria culpei), iar altele prezinta o explicatie originala, diferita de fundamentarea unor institutii juridice cu care s-ar asemana.

2.1. Aplicarea regulilor de la simulatie. S-a considerat ca actele indeplinite de titularul aparent ar trebui mentiune astfel cum, in materia simulatiei, tertii de buna-credinta isi pot sprijini apararea pe actul aparent, desi, acesta nu corespunde realitatii, fiind contrazis de actul secret.

Teoria nu este la adapost de critica, pentru ca simulatia in actele juridice este rezultatul unui acord stabilit de doua persoane, ceea ce nu se intampla in cazul aparentei, unde chiar participantul la actul juridic este de buna-credinta si devine beneficiar al situatieie juridice aparente.

Simulatia creeaza situatii relative. Ceea ce este secret fata de unii participanti la circuitul civil, poate fi cunoscut fata de altii. In raport de acest aspect, se vor putea prevala sau nu de actul aparent, pentru a-i mentine efectele, desi nu este conform realitatii. In cazul aparentei nu exista aceasta aceasta divizare a tertilor, pentru ca suntem in prezenta erorii comune si invincibile.

2.2. Teoria reprezentarii si a gestiunii de afaceri. In cadrul acestei teorii s-a considerat ca la momentul incheierii actelor cu tertul de buna-credinta, titularul aparent ar fi actionat ca un reprezentant al titularului veritabil sau ca un gerant de afaceri al acestuia.

Teoria nu poate fi primita pentru ca titularul aparent nu are intentia de a gera interesele titularului veritabil al dreptului, pe de-o parte, si incheie actele in numele sau propriu, pe de alta parte.

Teoria reprezentarii nu poate fi primita si pentru motivul ca spre deosebire de reprezentare, din actul incheiat, titularul aparent actionand in nume propriu, dobandeste obligatiile specifice actului incheiat cu tertul de buna-credinta.

2.3. Teoria culpei titularului veritabil. In cadrul acestei teorii s-a sustinut ca titularul dreptului se face vinovat pentru neexercitarea dreptului sau, inlesnind astfel, crearea unei aparente necorespunzatoare realitatii, iar pentru repararea prejudiciului pe care i l-ar crea tertului, trebuie sa recunoasca efectele actului juridic incheiat in conditiile aparentei. Titularul dreptului isi asuma un adevarat risc de a-si pierde dreptul pentru a se garanta securitatea circuitului civil. S-a considerat ca exercitarea dreptului constituie chiar o obligatie pentru titular, iar incalcarea acestei obligatii da nastere raspunderii in raport cu tertul dobanditor de buna-credinta.

Consideram ca este de apreciat in aceasta teorie, faptul ca se discuta despre contributia titularului veritabil la crearea situatiei aparente carei ii cade victima tertul dobanditor de buna-credinta. Este corect ca pasivitatea titularului real care nu exercita dreptul, nu promoveaza actiunile in justitie pentru apararea dreptului sau, favorizeaza uzurparea dreptului de catre cel care devine titularul aparent si generarea erorii comune. Insa, teoria nu poate fi primita pentru ca este exagerat a se transforma facultatea de exercitare a unui drept intr-o obligatie.

2.4. Critica teoriilor. Aparenta se bazeaza pe buna-credinta a tertului dobanditor si pe eroarea comuna. Toate teoriile care au incercat sa explice functionarea aparentei prin imprumutarea regulilor aplicabile altor institutii juridice s-au dovedit a fi insuficiente.

Trebuie admis ca aparenta se fundamenteaza pe buna-credinta a tertului dobanditor care a incheiat actul cu titularul aparent, si pe eroarea comuna.

3. Elementele aparentei. Pentru a i se da eficienta, aparenta trebuie sa intruneasca atat elemente materiale, cat si elemente psihologice.

3.1. Elementele materiale ale aparentei. Elementele materiale ale aparentei sunt: publicitatea, notorietatea, persistenta si actul juridic.

3.1.1. Publicitatea. Publicitatea trebuie inteleasca atat in sensul manifestarii publice a exercitiului unui drept pe care titularul aparent nu-l are,[4] dar si in intelesul de indeplinire a masurilor de publicitate imobiliara acolo unde sunt cerute de catre lege.

Indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara, raportat la sistemul de publicitate imobiliara aplicabil la momentul respectiv in localitatea in care se afla situat imobilul in discutie, este de natura sa creeze convingerea ca cel care beneficiaza de inscrierea in registrul de publicitate este chiar titularul dreptului.

Consideram ca nu poate fi conceputa ideea de aparenta in conditiile in care titularul ar exercita o posesie clandestina a bunului asupra caruia efectueaza actul de dispozitie pe de-o parte, si nu ar indeplini toate conditiile de publicitate imobiliara, pe de alta parte. Lipsa indeplinirii formalitatilor de publicitate imobiliara are implicatii si asupra elementelor psihologice, pentru ca ar trebui sa creeze indoiala in mintea tertului care contracteaza cu un asemenea instrainator. Or, se cunoaste ca indoiala inlatura buna-credinta.

3.1.2. Notorietatea si persistenta. Situatia juridica aparenta, dar nereala, trebuie sa fie de notorietate publica, toti participantii la circuitul civil ce sunt tinuti sa trateze cu titularul aparent, avand convingerea ca acesta si nu o alta persoana este titularul dreptului. Starea de notorietate trebuie sa fie caracterizata de persistenta, in sensul ca trebuie sa aiba o durata indelungata si sa fie constanta.

3.1.3. Actul juridic. Existenta actului juridic trebuie sa fie privita din doua puncte de vedere: a) actul juridic ce sta la baza aparentei (actul de dobandire al titularului aparent); si b) actul juridic incheiat de catre titularul aparent cu tertul de buna-credinta. Titlul oneros si titlul particular al actului.

Sub primul aspect, trebuie sa existe un titlu aparent de dobandire a dreptului de catre titularul aparent. Acest titlu trebuie sa fie apt sa creeze convingerea ca titularul aparent a dobandit in mod valabil dreptul pe care il pretinde. Pentru a avea o asemenea aptitudine, titlul prezentat trebuie sa intruneasca, cel putin din punct de vedere formal, toate conditiile de validitate. Infatisarea unui act autentic de dobandire a dreptului de proprietate asupra imobilului tranzactionat, cu indeplinirea formalitatii de inscriere a dreptului in cartea funciara, este de natura sa creeze impresia ca titularul aparent detine un titlu valabil de dobandire a dreptului; aparent s-a manifestat consimtamantul de catre instrainator, insa, acest consimtamant ar putea sa fie viciat, imprejurare cu privire la care tertul dobanditor este strain. Tot astfel, se poate considera in cazul in care prezinta un certificat de mostenitor emis de catre notarul competent sa instrumenteze procedura dezbaterii succesorale in cauza respectiva.

In ce priveste actul juridic incheiat intre titulatul aparent si tert, de asemenea, acesta trebuie sa indeplineasca toate conditiile unui act juridic, adica ale unui titlu regulat. Acest act trebuie sa fie cu titlu oneros si cu titlu particular. Este firesc ca tertul dobanditor de buna-credinta sa fie preferat in detrimentul adevaratului titular al dreptului numai in ipoteza in care dobandirea de la titularul aparent se face printr-un act cu titlu oneros. Fata de dobanditorul cu titlu gratuit al unui imobil, se aplica fara restrictii principiul resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis, dat fiind ca, in raport cu acest tert care incearca sa pastreze un profit obtinut fara prestarea unui contraechivalent (certat de lucro captando), este justificat a fi ocrotita persoana de la care provine dreptul transmis, fiindca aceasta din urma ar suferi o paguba (certat de damno vitando).

3.2. Elementele psihologice ale aparentei. Latura psihologica a aparentei este reprezentata de eroarea comuna si de eroarea individuala a tertului dobanditor.

Nu intereseaza pozitia psihologica a titularului aparent. Indiferent ca acesta actioneaza cu buna-credinta ori cu rea-credinta, daca sunt intrunite toate conditiile pentru validarea aparentei de drept, efectele actului juridic vor fi mentiune in raport cu tertul dobanditor de buna-credinta.

3.2.1. Eroarea comuna. Acest element psihologic al aparentei consta in convingerea pe care o au participantii la circuitul civil ca titularul aparent ar fi adevaratul titular al dreptului. Eroarea, chiar comuna, trebuie sa fie una scuzabila, adica nu va fi primita eroarea ce ar fi putut fi inlaturata prin masuri minime impuse de prudenta normala in gestionarea patrimoniului si intocmirea diverselor acte juridice asupra bunurilor. Pentru tertul dobanditor, eroarea comuna constituie un element obiectiv si exterior, pe care se sprijina buna sa credinta, jucand un rol similar justului titlu. Astfel, se explica formularea potrivit careia eroarea comuna creeaza dreptul (error communis facit jus).

Eroarea este comuna atunci cand este impartasita de un numar cat mai mare de participanti la circuitul civil. Ar fi absurd sa se pretinda sa fie prezenta la toti oamenii. Imporant este sa fie prezenta la toti acei participanti la circuitul civil care ar fi tinuti sa actioneze in aceleasi conditii ca si tertul dobanditor.

Eroarea comuna este caracterizata de doua trasaturi: invincibilitatea si credinta legitima. Acestea nu sunt cerute cumulativ, ci pentru unele situatii se vorbeste despre invincibilitate, iar pentru alte situatii, se considera ca este suficienta credinta legitima.

Invincibilitatea erorii comune il scuteste pe tertul de buna-credinta de a mai dovedi piedicile pe care el insusi le-ar fi intalnit in cercetarea cauzelor ascunse, uneori indepartate ale nevalabilitatii titlului autorului sau (titularul aparent). Fiind prezenta la un numar cat mai mare de persoane ce ar fi fost tinute sa contracteze in imprejurari similare, eroarea comuna creeaza o prezumtie de invincibilitate.

Credinta legitima se refera la convingerea tertului ca titularul aparent are calitatea de veritabil titular al dreptului si ca nu are de efectuat alte verificari. Credinta legitima este aplicabila situatiei mandatului aparent. In acest caz, pentru ca nu se trateaza direct cu titularul dreptului (de data aceasta avem de-a face cu titularul veritabil al dreptului), ci cu un pretins mandatar (cu privire la care tertul are convingerea ca il reprezinta si il angajeaza pe adevaratul titular al dreptului). Ar fi si greu de indeplinit o conditie de eroare comuna cu privire la existenta unui mandat, cand se cunoaste ca, de cele mai multe ori, mandatul este dat unei persoane pentru o operatiune determinata.

3.2.2. Eroarea individuala a tertului dobanditor. Astfel cum s-a aratat in mod constant, aparenta functioneaza numai in folosul tertului de buna-credinta care s-a sprijinit pe situatia juridica publica, notorie si persistenta creata de catre titularul aparent al dreptului.

Buna-credinta a tertului dobanditor este prezumata. Pentru a se recunoaste efectele aparentei, trebuie dovedita eroarea comuna; mai exact, trebuie dovedite acele conditii materiale ce erau apte sa creeze convingerea colectiva ca titularul aparent si nu alta persoana detine dreptul. Din imprejurarea existentei unei erori comune se poate trage concluzia ca in aceeasi eroare s-a aflat si tertul dobanditor.

Evident, ca si in aceasta materie, prezumtia de buna-credinta a dobanditorului este relativa, putand fi rasturnata facandu-se dovada ca a avut cunostinta de adevarata situatie a dreptului pe care l-a dobandit, sau ca a eroarea in care s-a aflat nu era una scuzabila. Cea mai mica indoiala cu privire la unele aspecte ale dobandirii dreptului de catre titularul aparent sau autorii acestuia, este de natura sa inlature buna-credinta.

4. Efectele aparentei. Aparenta produce efecte in ce priveste dovada existentei unui drept in favoarea unei persoane si in sensul validarii actului nul. Consecintele validarii unui act nul trebuie analizate in ce priveste: a) raporturile dintre titularul adevarat si tertul de buna credinta; b) raporturile dintre titularul adevarat si titularul aparent; si c) raporturile dintre titularul aparent si tert.

Titularul adevarat al dreptului este tinut sa suporte efectele actului incheiat intre titularul aparent si tert. In conflictul dintre aceste persoane, castig de cauza va avea tertul dobanditor de buna-credinta.

Titularul aparent al dreptului nu dobandeste drepturi in contra veritabilului titular. In consecinta, titularul aparent va fi tinut sa despagubeasca pe veritabilul titular care a fost deposedat de dreptul sau.

Intinderea obligatiei de despagubire va fi diferita in raport de buna-credinta sau de reaua-credinta a titularului aparent. Este posibil ca titularul aparent, la randul sau, sa fi fost convins de temeinicia titlului de care a beneficiat, situatie in care vorbim de un titular aparent de buna-credinta caruia i se va aplica regimul posesorului de buna-credinta (va pastra fructele culese si va restitui numai pretul incasat din instrainarea bunului, iar nu valoarea bunului de la momentul cererii de chemare in judecata).

Titularul aparent de rea-credinta va tinut la o reparare integrala a prejudiciului, in sensul ca va restitui fructele percepute, precum va plati contravaloarea celor pe care nu le-a cules si a celor care au fost conferite tertului dobanditor de buna-credinta. In privinta despagubirii pentru bunul iesit in mod irevocabil din patrimoniul titularului veritabil, va fi tinut la plata valorii bunului de la momentul cererii de chemare in judecata, precum si a oricaror alte daune ce i-au fost pricinuite de pierderea respectivului drept.

In ce priveste raporturile dintre titularul aparent si tert, in principiu, intre aceste persoane, nu se nasc raporturi deosebite din starea de aparenta. Pentru ipoteza in care nu se da eficienta aparentei si se admite actiunea adevaratului titular al dreptului, tertul fiind evins, se va indrepta impotriva titularului aparent cu actiunea in garantie pentru evictiune. Prin urmare, putem vorbi de obligatia de garantie pentru cazul in care nu se valideaza aparenta.

5. Aplicatii ale teoriei aparentei. Aplicatiile aparentei ca metoda de salvare a actului nul se refera, pe de-o parte, la actele incheiate cu titularul aparent (creditorul aparent, mandatarul aparent, mostenitorul aparent si proprietarul aparent), iar pe de alta parte, la actele instrumentate in conditii in care se crede ca au fost legal intocmite.

5.1. Creditorul aparent. In conformitate cu prevederile articolului 1097 din Codul civil, "Plata facuta cu buna-credinta acelui ce are creanta in posesiunea sa este valabila chiar daca in urma posesorul ar fi evins". Creditorul adevarat nu are decat posibilitatea de a solicita de la creditorul aparent suma pe care a incasat-o de la solvensul de buna-credinta.

Pentru se valida plata facuta creditorului aparent, trebuie sa existe elementul obiectiv al posesiunii titlului de creanta de catre titularul aparent (falsul creditor), precum si buna-credinta a solvensului, adica acesta sa aiba convingerea ca ar face plata adevaratului creditor. Buna-credinta trebuie sa existe la momentul platii.

5.2. Mandatarul aparent. Codul civil, in articolele 1554, 1557 si 1558, trateaza problema validarii actelor incheiate de catre tertii de buna-credinta cu mandatarul al carui mandat a incetat prin revocare ori prin incetarea din viata a mandantului, in conditiile in care nu i-au fost aduse la cunostinta aceste imprejurari. In aceste cazuri, a existat un contract de mandat intre pretinsul mandatar si persoana despre care afirma ca o reprezinta.

De asemenea, se poate vorbi despre mandat aparent atunci cand, in conditiile existentei unui mandat, prin abuzul mandatarului, se depasesc limitele mandatului. Tertului de buna-credinta nu-i este opozabila conduita abuziva a mandatarului pe care mandatul si l-a ales in mod gresit.

Mandatul aparent rezulta, insa, si din situatia in care, fara a fi existat vreodata un contract de mandat, tertul are convingerea legitima ca trateaza cu un veritabil mandatar.

5.3. Mostenitorul aparent. Este posibil ca o persoana care la un anumit moment este considerata ca fiind succesoare a unei persoane a carei succesiune s-a deschis, sa fie inlaturata de la respectiva mostenire.[12] In cazul mostenirii legale, o astfel de situatie poate fi intalnita atunci cand un succesor dintr-o clasa inferioara este inlaturat de aparitia unui succesor dintr-o clasa prioritara, sau de descoperirea unui testament. In cazul succesiunii testamentare, este posibila in cazul in care dupa ce un legatar este pus in posesia mostenirii, se descopera un alt testament incheiat ulterior, prin care este desemnat un alt succesor.

Pentru ca mostenitorul initial s-a comportat ca un veritabil succesor, efectuand inclusiv acte de dispozitie asupra bunurilor pe care le-a primit in virtutea calitatii de erede, se pune problema validarii actelor de dispozitie; cat priveste actele de conservare si de administrare, se considera ca acestea trebuie mentinute, pentru ca si titularul veritabil le-ar fi incheiat, pe de-o parte, acestea fiind acte necesare si utile, pe de alta parte.

In ce priveste actele de dispozitie, in privinta bunurilor mobile acestea sunt mentinute pe temeiul dobandirii dreptului de catre tertul de buna-credinta prin simpla intrare in posesia lor, in conformitate cu prevederile articolului 1909 din Codul civil.

Aparenta de drept este chemata sa valideze actele de dispozitie efectuate de catre mostenitorul aparent asupra imobilelor, in conditiile in care dobanditorul nu are, inca, posibilitatea sa apeleze la uzucapiunea scurta pentru a pastra bunul in patrimoniul sau.

5.4. Proprietarul aparent. Plecand de la validarea actelor de dispozitie efectuate asupra imobilelor de catre mostenitorul aparent, solutia a fost exista la orice situatie in care tertii de buna-credinta, pe fondul unei erori comune si invincibile, trateaza cu un proprietar aparent.

Validarea aparentei create de titularul aparent al dreptului de proprietate este deosebit de energica, pentru ca tertul de buna-credinta este imediat deposedat de dreptul ce a fost instrainat tertului de buna-credinta, mai inainte de a se fi indeplinit conditiile uzucapiunii scurte, sau mai inainte de a se fi prescris actiunea in rectificare ce ar fi deschisa in contra sa in conformitate cu cu prevederile articolului 36 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata. Dupa indeplinirea acestei prescriptii, va intra in functiune prezumtia absoluta de proprietate reglementata de dispozitiile articolului 31 din Legea nr. 7/1996, republicata, in conformitate cu care "Cuprinsul cartii funciare, in afara ingradirilor si exceptiilor legale, se considera exact numai in folosul acelei persoane care, in virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobandit cu buna-credinta un drept real inscris in cartea funciara".

In conformitate cu prevederile alineatului (2) al aceluiasi articol, "Dobanditorul este considerat de buna-credinta daca, la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in folosul sau, nu a fost notata nici o actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare sau daca din titlul transmitatorului si din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situatia juridica reala".

5.5. Actele instrumentate in conditii in care se crede ca au fost legal intocmite. Aceasta aplicatie a teoriei validarii aparentei de drept vine sa salveze situatiile juridice create prin intermediul unor acte lovite de nulitate datorita neindeplinirii unor conditii de forma, avandu-se in vedere ca valorificarea nulitatii, dimpotriva, ar genera situatii inechitabile. Validarea unor astfel de acte este acordata beneficiarilor care, in buna-credinta, au considerat ca organul care le-a emis a fost corect investit. Actele sunt intocmite cu respectarea tuturor conditiilor de fond si de forma, mai putin cerinta numirii legale in functie a agentului instrumentator. Existenta erorii comune ca acea persoana a fost numita si exercita in mod legal o anumita functie, unita cu buna-credinta a beneficiarilor actului, justifica mentinerea actului astfel intocmit.

Persoanele care se adreseaza unui serviciu public trebuie sa se supuna autoritatilor administrative, iar nu sa cerceteze si sa ceara justificari cu privire la modalitatile de investire in functie a persoanelor care lucreaza in respectivele servicii publice, trecand peste aparentele de legalitate.

Solutia validarii actelor despre care se crede ca au fost intrumentate in conditii legale, a fost evocata de dispozitiile articolului 7 din Decretul nr. 278/2960 cu privire la actele de stare civila, in conformitate cu care "Inregistrarile facute in registrul de stare civila de o persoana necompetenta, care a exercitat in mod public atributia de delegat de stare civila sunt valabile, chiar daca acea persoana nu avea, in realitate, aceasta calitate".

In acelasi sens, sunt dispozitiile articolului 7 din Legea nr. 119/1996 cu privire la actele de stare civila, potrivit carora "Actele de stare civila intocmite de o persoana care a exercitat in mod public atributiile de ofiter de stare civila, cu respectarea prevederilor prezentei legi, sunt valabile, chiar daca acea persoana nu avea aceasta calitate".

6. Critica reglementarii alineatului (2⁴) al articolului III al Legii nr. 169/1997 modificata si completata. Cu ocazia modificarii si completarii Legii nr. 169/1997 prin Legea nr. 247/2005 Titlul V, s-a introdus alineatul (2⁴) al articolului III, care are urmatorul continut: "In cazul unor instrainari succesive ale terenurilor, cel care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remita pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren'.

Din interpretarea textului se desprinde concluzia ca in cazul constatarii nulitatii unui titlu de proprietate emis in procedura reglementata de Legea nr. 18/1991 cu modificarile si completarile ulterioare, daca terenul la care se refera titlul nul a facut obiectul unor instrainari succesive, aceasta constatare a nulitatii nu afecteaza pe dobanditorii succesivi; altfel spus, sunt mentinute instrainarile repetate savarsite pe baza titlului nul, dreptul de proprietate asupra imobilului ramanand irevocabil in patrimoniul ultimului subdobanditor.

Concluzia mentinerii efectelor actelor subsecvente de instrainare reiese din solutia de acordare a pretului actualizat fostului proprietar ramas fara teren.

La prima vedere, textul constituie o aplicatie legala a teoriei aparentei. Insa, la o analiza atenta se poate observa ca dispozitia legala se indeparteaza de la regulile recunoscute de doctrina cu privire la aplicarea teoriei aparentei, pe de-o parte, si nu contine precizari de natura sa mentina numai acele instrainari care ar fi justificat sa fie metinute din considerentul securitatii dinamice a circuitului civil, pe de alta parte.

O prima problema este data de imprejurarea ca se solicita sa fie vorba despre instrainari succesive. Se pare ca legiuitorul a dorit sa transeze problema in sensul ca daca a avut loc o singura instrainare, dobanditorul direct va suporta, fara exceptie, efectele nulitatii titlului de proprietate al instrainatorului potrivit adagiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.

Limitarea legii nu ni se pare acceptabila, pentru ca teoria aparentei isi gaseste aplicarea si atunci cand are loc o singura operatiune de instrainare. Ar putea exista cazuri in care chiar o singura instrainare sa fie facuta in favoarea unui dobanditor care cu buna-credinta se intemeiaza pe aparenta creata de titlul nul de care a beneficiat instrainatorul.

Este tot atat de adevarat ca existenta unor operatiuni succesive de instrainare face sa fie indeplinite mai usor conditiile de publicitate, notorietate si persistenta, iar pentru subdobanditorul mai indepartat de primul act de instrainare, este de presupus ca exista sanse mai mari sa fie indus in eroare de aparenta creata de sirul de acte de instrainare si sa nu aiba cunostinta de viciile titlului instrainatorului primar.

A doua critica pe care avem a o formula este aceea ca, in afara instrainarilor succesive, nu vine sa se faca nici o precizare cu privire la conduita instrainatorului, respectiv a instrainatorilor; daca in teoria aparentei se pretinde ca instrainatorul, titular aparent al dreptului, sa aiba o conduita conforma dreptului pe care il pretinde, sa se manifeste in mod public exact cum ar fi titularul dreptului, fara nici o rezerva care sa ascunda vreo deficienta a titlului sau de dobandire, textul articolului III alineatul (2⁴) al Legii nr. 169/1997, modificata si completata, trage concluzia publicitatii, in mod exclusiv, din existenta unor instrainari ulterioare.

Textul pe care il criticam nu face nici o precizare nici cu privire la felul actelor de instrainare si nici cu privire la atitudinea subiectiva a subdobanditorilor (mai exact a ultimului subdobanditor, titularul actual al dreptului de proprietate la care se refera titlul nul).

Pentru a da satisfactie ideii de echitate, in teoria aparantei, dobanditorul de la titularul aparent este preferat adevaratului proprietar numai in ipoteza in care actul sau de dobandire este unui cu titlu oneros. Este firesc ca dobanditorul cu titlu gratuit sa suporte fara rezerve consecintele constatarii nulitatii titlului de proprietate al instrainatorului sau.

De asemenea, aparenta fiind un efect al bunei-credinte, am vazut ca presupune existenta erorii scuzabile, atat la nivel general (error communis) cat si la nivel particular (eroarea individuala a dobanditorului). Aaparenta produce efecte numai in favoarea dobanditorului de buna-credinta.

Este de observat ca dispozitia din Legea nr. nr. 169/1997, modificata si completata, nu face vorbire de necesitatea existentei bunei-credinte a subdobanditorului final. Echitatea si bunul simt ne-ar indemna sa circumstantiem aplicarea textului legal numai la cazurile in care regasim cele doua conditii ale teoriei aparentei (actul de instrainare cu titlu oneros si buna credinta a subdobanditorului), insa, ne vedem expusi riscului de a ni se reprosa efectuarea unei distinctii in absenta vreunei distinctii in textul legii.

Facand vorbire numai despre instrainari succesive, dar fara a mentiona conditiile pertinente, discutate mai sus, ale teoriei aparentei, se poate ajunge la concluzia ca pe baza dispozitiilor art. III alineatul (2⁴) al Legii nr. 169/1997, modificata si completata, chiar subdobanditorul de rea-credinta ar fi preferat fostului proprietar, ceea ce este inadmisibil, in raport de principiul legii in conformitate cu care se urmareste reconstituirea dreptului de proprietate pe vechiul amplasament.

Relevand aceste deficiente ale textului legii, se semnaleaza faptul ca un text de lege, aparent generos (pentru ca tot discutam despre teoria aparentei), dat fiind ca este insuficient elaborat, poate da nastere unor incalcari grave ale legii si ale dreptului de proprietate, incat s-ar impune fie abrogarea lui, fie modificarea in asa fel incat sa constituie o exceptie de la regula desfiintarii actelor subsecvente de instrainare, iar asa cum este cunoscut , exceptiile fiind de stricta aplicare, sa se refere numai la acele cazuri in care, mentinerea efectelor actelor de instrainare sa se justifice pe temeiul protejarii bunei-credinte.