Evaluarea terenurilor si constructiilor

Evaluarea terenurilor si constructiilor

Evaluarea terenurilor si cladirilor presupune, pe de o parte, cunoasterea situatiei acestor active imobilizate din punct de vedere al contributiei la fluxurile de venit generate de intreprindere, iar pe de alta parte aprecierea valorii prin metode adecvate, in functie de pozitia evaluatorului, incadrarea activelor respective fiind in exploatare sau in afara exploatarii etc. In cadrul echipei de evaluare, de regula, evaluarea acestor active se realizeaza de catre persoane care au calificare si competenta in evaluarea proprietatilor imobiliare.

Inainte de a ne referi la aspectele tehnice ale evaluarii acestor bunuri sa trecem in revista principalele concepte si principii din Standardele Internationale de Evaluare, Editia a saptea (2005) referitoare la aceste active.

In acceptiunea IVSC privind definitiile cuprinse in standar­dele de evaluare imobiliara, principalele concepte si principii de evaluare se refera la:

Teren (liber si construit); evaluarea terenului constituie un concept economic, iar detinerea lui constituie un concept juridic;

Proprietatea (concept juridic) cu referire la toate avantaje­le, drepturile si beneficiile legate de detinerea acestuia. Proprietatea este clasificata in proprietate imobiliara si proprietate mobiliara; proprietatea imobiliara este consi­derata ca fiind alcatuita din teren si elementele atasate lui; proprietatea mobiliara cuprinde toate celelalte elemente care nu sunt atasate terenului si care sunt grupate in ele­mente corporale si elemente necorporale Drepturile de proprietate sunt considerate elemente necorporale.

Active In cazul in care obiectele de proprietate imobiliara si mobiliara se constituie in resurse ale unor activitati eco­nomice ale unor intreprinderi, ele vor fi abordate ca active.

In consonanta cu Standardele Internationale de Contabili­tate, Standardele Internationale de Evaluare recunosc cla­sificarea in active curente (circulante) cu referire la stocuri, creante, investitii pe termen scurt, disponibil in banca, dar si proprietatea imobiliara detinuta in stoc pentru vanzare si active imobilizate (active fixe pe termen lung). Activele imobilizate sunt grupate in active corporale si necorpora­le Activele corporale si necorporale in functie de conti­nuitatea utilizarii sunt grupate in imobilizari corporale cu referire la terenuri, constructii, masini, toate activele fizi­ce identificabile, mai putin amortizarea cumulata si alte active imobilizate cu referire la imobilizari necorporale, investitii pe termen lung, creante, fondul comercial (goodwill-ul), marci, brevete, drepturi de autor, francize, con­tracte. Se face de asemenea distinctia intre activele in ex­ploatare vazute ca active necesare desfasurarii normale a activitatii economice a unei intreprinderi si active in in­vestitii imobiliare ce se constituie intr-un surplus fata de necesitatile de exploatare.

Pret, cost, piata, valoare In standarde, pretul constituie o indicatie asupra unei valori relative si reprezinta suma ce­ruta, oferita sau platita pentru un bun sau serviciu. Pretul de vanzare constituie un fapt istoric indiferent daca este prezentat sau confidential. Costul este de asemenea un fapt istoric si reprezinta pretul platit de cumparator pentru un bun sau serviciu. Pentru cumparator acesta reprezinta un cost. Valoarea reprezinta o estimare a unui pret probabil. Aceasta nu este un fapt istoric, ci reflecta optica pietei la data evaluarii.

Valoarea de piata; valoarea de non-piata In conformitate cu standardele internationale de evaluare, valoarea de pia­ta este definita ca suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret deter­minat obiectiv, dupa o activitate de marketing adecvat in care ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, pru­dent si fara constrangere Se face mentiunea ca intrucat valoarea de piata se intalneste si sub denumirea de valoare justa de piata aceasta din urma nu trebuie sa fie confun­data cu valoarea justa utilizata in contabilitate. Ca o nou­tate in standardele editia a sasea 2003, s-a introdus Costul de inlocuire Net (CIN) ca element-surogat care sa faca le­gatura intre valoarea de piata a unui bun si raritatea aces­tuia. Metoda CIN este utilizata pentru proprietatile spe­cializate.

Cea mai buna utilizare (CMBU) Concept folosit in evaluarea imo­biliara pentru determinarea valorii celei mai ridicate cu re­ferire la indeplinirea criteriilor de evaluare in ceea ce pri­veste existenta (sa fie fizic posibila), motivatia (justificata adecvat), legalitatea (permisibila legal) si fezabilitatea (fezabila financiar),

Utilitatea

Alte concepte importante (cu referire la echivalarea sau non-echivalarea valorii de piata cu valoarea justa).

Terenul si constructiile fixate in teren constituie ceea ce denumim proprietate imobiliara. Trebuie sa facem distinctie intre evaluarea unei proprietati imobiliare printr-una din metodele consacrate si evaluarea unei afaceri care detine si proprietati imobiliare care pot fi valorificate distinct, mai ales in situatia cand reprezinta active in afara exploatarii. In aceste situatii se utilizeaza metodele de evaluare a proprietatilor imobiliare, adica: a) metoda comparatiei directe; b) metoda de randament; c) metoda costurilor.

Premiza metodei comparatiilor directe este ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare se poate extrage din preturile de tranzactionare a unor proprietati similare sau comparabile. Metoda se preteaza la toate tipurile de proprietati imobiliare in conditiile in care evaluatorul are acces la o baza de date credibile privind tranzactii recente cu proprietati similare sau comparabile. Daca exista un numar redus de tranzactii este putin relevanta, iar in cazul proprietatilor cu piata limitata este nerecomandata.

Aceasta metoda se bazeaza pe analiza comparativa a pietei, vizand proprietati comparabile, cercetarea pietei privind tranzactii curente sau trecute, oferte de vanzare/cumparare etc., fiind prima etapa a metodei. Se identifica tranzactiile inregistrate intr-o perioada recenta cu proprietati imobiliare similare sau comparabile si se verifica credibilitatea datelor si informatiilor culese. O directie de investigare o reprezinta gradul de independenta a tranzactiilor si eventuala existenta a unor conditii speciale de vanzare.

In continuare, pretul de vanzare al proprietatilor comparabile necesita o exprimare dupa criterii relevante de comparatie in functie de care se segmenteaza proprietatile investigate dupa scopul comparatiei si natura evaluarii. Exemple de criterii de comparatie sunt pretul/mp de suprafata construita, pretul/mc de volum al constructiei, pretul/camera de cazare (la hoteluri, moteluri etc.), pretul pe loc (la restaurante, cinematografe, teatre etc.) etc. Acestea faciliteaza comparatia obiectului evaluat cu alte proprietati similare sau comparabile.

Pasul urmator consta din compararea proprietatilor comparabile cu cea evaluata si efectuarea de ajustari pozitive sau negative, in functie de diverse caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor imobiliare. Aceste caracteristici poarta numele de elemente de comparatie si au capacitatea de a influenta valoarea de piata a proprietatilor imobiliare, fiind principalele ratiuni ale modificarii preturilor pe piata imobiliara respectiva. Principalele criterii de comparatie sunt, fara a se limita, urmatoarele:

drepturile de proprietate transmise, se refera la conditiile de transmitere a drepturilor de proprietate (de exemplu proprietatea se transmite grevata de contracte existente de inchiriere/concesiune sau neocupata);

conditiile de finantare, reflecta diferentele de conditii de plata (cash sau in rate) sau de finantare (sub dobanda pietei sau peste aceasta);

conditiile de vanzare, sunt elemente de motivatie proprie vanzatorilor sau cumparatorilor, datorita unor necesitati, interese sau relatii intre participantii la tranzactie;

conditiile pietei, se refera la modificarile dintre conditiile de la data evaluarii si cele de la datele tranzactiilor proprietatilor comparabile, datorita unor factori ca inflatia, dobanda creditului ipotecar, indicele preturilor in constructii etc.; factorul timp este favorizant pentru modificarea conditiilor pietei si cu cat intervalul de timp de la data tranzactiei trecute este mai lung cu atat se impun mai mult ajustarile;

amplasamentul sau localizarea, se refera la caracteristicile de amplasare ale proprietatii evaluate si ale celor comparabile; ceea ce intereseaza este recunoasterea pietei pentru un anumit amplasament ca fiind mai valoros decat altul;

caracteristicile fizice, cuprind dimensiunile fizice ale proprietatilor (suprafata, volum etc.), calitatea materialelor intrebuintate, arhitectura, design, functionalitate, vechime etc.;

caracteristicile economice, element aplicabil mai ales proprietatilor generatoare de venituri si se refera la atributele proprietatii, care pot influenta marimea venitului generat de proprietate, cum ar fi cheltuielile de exploatare, clauzele contractelor de inchiriere etc.;

utilizarea, cuprinde aprecierea eventualelor diferente intre cea mai buna utilizare (CMBU) a proprietatii evaluate si a proprietatilor comparabile;

componente non-imobiliare ale valorii, care personalizeaza proprietatea, cum ar fi bunuri mobile (mobilier, echipamente), active necorporale si alte elemente ce sunt incluse in pretul proprietatilor imobiliare.

In functie de contextul evaluarii, pot fi considerate si elemente suplimentare de comparatie, cum ar fi accesul la proprietate, conditiile de mediu, restrictiile de dezvoltare a proprietati, stadiul de dezvoltare a infrastructurii etc. Ordinea de efectuare a ajustarilor este exact cea din enumerare. Corectiile se pot exprima procentual si in marimi absolute si se fac asupra pretului proprietatilor comparabile, deoarece acestea sunt cele cunoscute. Procedura de ajustare este urmatoarea: se fac corectiile aferente primelor 4 elemente, in mod succesiv. Fiecare corectie noua se aplica asupra pretului anterior corectat. Ultimele 5 corectii se fac asupra pretului corectat pentru conditiile de piata si efectul lor se insumeaza dupa ce au fost toate efectuate (vezi si exemplul de calcul).

Metodele de randament considera, in baza principiului anticiparii, proprietatea ca o investitie generatoare de venituri si leaga valoarea proprietatii de veniturile nete actualizate anticipate aduse de aceasta. Se calculeaza veniturile curente generate de proprietate si se estimeaza venitul net din exploatarea proprietatii. Sunt doua metode distincte care folosesc tehnica de capitalizare si respectiv de actualizare.

In metoda capitalizarii directe, nivelul estimat la perpetuitate al venitului net se transforma intr-un indicator de valoare al proprietatii, prin intermediul ratei de capitalizare. Formula folosita este de tipul , unde V_CD reprezinta valoarea proprietatii determinata prin metoda capitalizarii directe iar V este venitul anual generat de exploatarea proprietatii, de tipul unui venit anual net din exploatare stabilizat, venit brut potential (grad de ocupare 100%) sau venit brut efectiv (grad de ocupare mai mic). Rata de capitalizare a pietei locale imobiliare notata cu litera "c", este o rata totala sau de randament, extrasa ca raport intre tipul de venit anual considerat si pretul de vanzare pe piata al unor proprietati comparabile.

Cea de a doua metoda este cea a fluxurilor financiare actualizate sau metoda cash-flow, prin care fluxul de numerar generat de proprietate in anii viitori este folosit prin tehnica actualizarii ca o masura a valorii proprietatii. Formula folosita este de tipul:

, in care este fluxul financiar generat de proprietate in perioada n luat in calcul (net sau brut), este valoarea reziduala sau fluxul de recuperare, rezultata fie din revanzarea proprietatii la finele perioadei de previziune explicite (daca exista un drept complet de proprietate sau daca dreptul de inchiriere este cedat), fie prin vanzarea dreptului de inchiriere primit (daca nu a expirat la finele perioadei explicite). poate sa fie si de alt tip, in functie de alte tipuri de interes in proprietatea imobiliara (credit ipotecar sau capital propriu). Rata de actualizare "a" reprezinta o rata de fructificare a capitalului asteptata in perioada urmatoare de vanzatorii si cumparatorii tipici, reflectand in acelasi timp si riscurile percepute de investitori. Rata se extrage din analiza pietei prin compararea caracteristicilor fizice, economice si financiare ale proprietatii evaluate cu cele ale proprietatilor comparabile si trebuie sa fie consistenta cu tipul de venit (net, brut etc.).

Metodele de randament sunt recomandate in cazul proprietatilor tranzactionate pe baza capacitatii lor de a realiza venituri si pentru care exista informatii comparabile relevante si recente privind aceste aspecte.

Metoda costurilor are la baza principiul substitutiei, prin care se considera ca un cumparator avizat si prudent nu va accepta sa plateasca pentru o proprietate imobiliara mai mult decat ar costa obtinerea imediata a unei alte proprietati avand aceeasi utilitate si atractivitate.

Valoarea de piata este o reflectie a cererii si ofertei existente pe o anumita piata, iar costurile unor proprietati comparabile cu cea evaluata pot sa nu aiba aceeasi curba de variatie cu modificarile preturilor. In acest sens, valoarea de piata poate fi mai mare sau mai mica decat costul de inlocuire al proprietatii si inclusiv conditiile externe pot influenta semnificativ valoarea de piata, in special in cazul constructiilor vechi.

In metoda costurilor, valoarea proprietatii rezulta prin estimarea costurilor de construire a unei proprietati noi, incluzand si profitul/pierderea antreprenorului, avand aceeasi utilitate sau respectiv a costurilor de adaptare a unei proprietati vechi pentru aceeasi utilizare, la care se adauga costul de achizitionare al terenului, mizand pe asociatia dintre valoare si cost facuta de participantii la tranzactii.

Costurile sunt compuse atat din costuri directe, care cuprind cheltuieli de autorizare, materiale, manopera, utilaje, organizare de santier, asigurari, profitul antreprenorului etc. cat si din costuri indirecte, care constau din cheltuieli legate de proiectare, arhitectura, analiza solului, studii de mediu, marketing, cheltuieli administrative, impozite pe proprietate etc. In costurile de dezvoltare a unei proprietati imobiliare poate fi cuprins si profitul investitorului imobiliar, reprezentand remunerarea asteptata de antreprenor. Dupa estimarea costului net de inlocuire se aduc corectiile impuse de pierderile de valoare datorate uzurii fizice sau economice, functionale, externe, strategice sau datorate factorilor de mediu. Se adauga apoi valoarea estimata a terenului si profitul promotorului imobiliar, rezultatul fiind o indicatie a valorii proprietatii data de metoda costurilor.

1. Evaluarea terenului

Se aplica un tratament distinct intre terenurile utilizate in procesul de exploatare si terenurile in surplus sau in exces. Terenurile aflate in exploatare se vor vinde impreuna cu celelalte active de exploatare si teoretic nu vor putea fi disponibilizate separat, fiind necesare derularii obiectului de activitate al firmei. Din acest motiv, in afara valorii de piata a terenurilor comparabile se va avea in vedere inclusiv pozitia si contributia terenului in exploatare si durata de viata estimata a exploatarii. Spre deosebire de terenurile aflate in exploatare, cele in surplus pot fi teoretic disponibilizate imediat si pentru estimarea valorii lor se aplica standardul valorii de piata. Pentru evaluarea terenului se utilizeaza urmatoarele proceduri: 1) metoda comparatiei directe; 2) metoda repartizarii (alocarii); 3) metoda extractiei; 4) metoda parcelarii; 5) metoda reziduala; 6) metoda capitalizarii rentei de baza.

Metoda comparatiei directe este utilizata in conditiile in care se pot colecta date credibile privind tranzactii cu terenuri comparabile in zona. Este aplicabila in special pentru terenul liber de constructii sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. Consta in analiza pietei terenurilor comparabile, incluzand analiza cererii si ofertei competitive, a echilibrul pietei, a preturilor la care au fost inregistrate tranzactii si a elementelor de comparatie cu proprietatile similare, compuse din drepturile de proprietate, restrictiile legale, conditiile pietei si data vanzarii, localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile, zonarea si cea mai buna utilizare. Ajustarile au la baza diferentele dintre elementele de comparatie ale altor terenuri fata de cel evaluat si pot fi exprimate procentual sau sub forma unei sume de bani.

In continuare prezentam un exemplu de estimare a valorii proprietatii prin metoda comparatiilor de piata. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza comparatiilor relative. Aceasta metoda a fost aplicata tinand seama de tipul proprietatii imobiliare evaluate si de gradul ridicat de adecvare a aplicarii metodei in acest caz.

Analiza a fost aplicata asupra unor date si informatii extrase din tranzactiile recente ale unor proprietati imobiliare de tip teren liber, ale caror caracteristici principale au fost verificate de evaluator pe teren.

Etapele parcurse pentru aplicarea acestei metode au fost:

prezentarea proprietatilor comparabile cu caracteristicile acestora;

selectarea elementelor de comparatie;

determinarea corectiilor relative pentru fiecare element de comparatie analizat;

selectarea valorii proprietatii de evaluat.

Datele privitoare la elemente de comparatie, terenul ce trebuie evaluat si comparabilele selectate sunt prezentate in Tabelul 7.6.

Tabelul 7.6.

Corectiile efectuate au fost urmatoarele:

pentru principalele elemente de comparatie (dreptul de proprietate transmis, conditiile de vanzare, conditiile pietei) ale proprietatilor selectate de evaluator nu au fost aplicate corectii, tranzactiile fiind efectuate recent de proprietari prin brokeri imobiliari;

pentru localizare se impun corectii pozitive pentru toate proprietatile, chiar si pentru comparabila C (terenul evaluat are deschidere la doua artere);

pentru suprafata totala de teren aferenta proprietatii se impune corectie negativa pentru proprietatea A, suprafata acesteia fiind mai mica decat suprafata de teren din cadrul proprietatii de evaluat si corectii pozitive pentru proprietatile B si C care au suprafata mai mare decat a terenului de evaluat;

din punct de vedere al utilizarii posibile a terenurilor, proprietatile A si B necesita o corectie pozitiva avand in vedere ca utilizarea lor cea mai buna este de proprietati rezidentiale, iar proprietatea B nu necesita nici un fel de corectie.

Observatie: terenurile din zona avand suprafete pana in 50 mp au preturi mai mari decat cele cuprinse intre 500(600) - 800(1.000) mp.

Analizand toate corectiile care se impun pentru criteriile de comparatie prezentate mai sus rezulta ca valoarea terenului evaluat s-ar situa in intervalul valorilor 325-340 USD/mp, determinata de sensul in care au fost efectuate corectiile si de importanta elementului de comparatie in analiza efectuata. in opinia evaluatorului, luand in considerare avantajele amplasamentului (indeosebi faptul ca are deschidere la doua strazi si o vizibilitate maxima dinspre Bulevard), valoarea terenului evaluat se situeaza la un nivel de minim 340 USD/mp.

2. Metoda repartizarii (alocarii) valorifica principiul echilibrului si conceptul de contributie, care considera ca anumite tipuri de proprietati imobiliare, continand in special constructii noi, situate in anumite amplasamente, sunt caracterizate de un anumit raport intre valoarea terenului si valoarea proprietatii (). Cu cat constructiile au o vechime mai mare, cu atat acest raport va avea valori mai mari. Desi rezultatul aplicarii metodei nu are o relevanta deosebita, constituie un indiciu util al valorii in conditiile in care pe piata s-au inregistrat un numar scazut de tranzactii cu terenuri libere.

3. Metoda extractiei reprezinta o alternativa a metodei alocarii prin care, in conditiile in care se cunoaste valoarea unei proprietati, se extrage din aceasta valoarea contributiei constructiei, determinata prin costul net de reconstructie, diferenta reprezentand-o valoarea terenului. Aplicabilitatea se adreseaza in special proprietatilor imobiliare din zonele rurale sau proprietatilor la care contributia constructiilor este usor de stabilit si in general mai redusa.

4. Metoda parcelarii. Parcelarea consta in divizarea unei suprafete de teren in parcele mai mici care vor fi vandute ulterior pentru anumite utilizari. Presupune inclusiv dezvoltarea utilitatilor si cailor de acces putand mari astfel semnificativ valoarea unui teren. Daca parcelarea, care este o alternativa posibila de dezvoltare a unei proprietati imobiliare, reprezinta cea mai buna utilizare (CMBU) a unei proprietati imobiliare, atunci este recomandata aceasta metoda. Sfera de aplicabilitate cuprinde terenuri industriale, de agrement sau rezidentiale.

Procedural, se identifica loturile care pot fi obtinute din divizarea terenului, cu respectarea tuturor cerintelor legale (utilitati, acces, calitate sol. topografie, deschidere la fatada etc.) ca numar si dimensiuni. In etapa urmatoare se estimeaza preturile probabile de vanzare a fiecarei parcele, rata de absorbtie de catre piata si durata dezvoltarii. Din preturile obtenabile se vor deduce cheltuielile cu dezvoltarea proprietatii, cele de marketing pentru atragerea clientilor si profitul intreprinzatorului. Rezultatul constituie venit net din vanzarea parcelelor care se capitalizeaza cu o rata de rentabilitate coerenta cu durata dezvoltarii si absorbtiei pe piata a loturilor sau se supune actualizarii, tinand cont de durata dezvoltarii si absorbtiei.

5. Metoda reziduala este metoda care se poate folosi cand evaluatorul nu dispune de informatii credibile privind loturi similare sau comparabile de teren, daca valoarea constructiilor existente pe teren poate fi apreciata in mod riguros, daca ratele de capitalizare pentru teren si constructii pot fi obtinute din tranzactiile inregistrate pe piata si daca se poate estima corect venitul net anual operational aferent proprietatii, iar acesta prezinta o stabilitate pronuntata. Ca si metoda alocarii, metoda reziduala are la baza principiul echilibrului si conceptul de contributie, intelese ca echilibru intre factorii de productie (teren, capital, management si forta de munca).

6. Metoda capitalizarii rentei de baza este metoda care se poate folosi cand evaluatorul dispune de informatii credibile privind preturile de inchiriere. Consta in capitalizarea rentei de baza, adica a sumei platite pentru dreptul de ocupare si utilizare a terenului conform regulilor de inchiriere a terenului. In masura in care renta curenta selectata reflecta situatia de pe piata, valoarea rezultata prin aplicarea metodei este una echivalenta cu valoarea de piata a intereselor din inchiriere. In continuare in Tabelul 7.7. este prezentat un exemplu in acest sens.

Tabelul 7.7.

2. Evaluarea constructiilor

Evaluarea constructiilor poate fi facuta prin aplicarea celor trei abordari prezentate anterior pentru proprietati imobiliare, identice cu cele pentru evaluarea afacerilor, adica pe baza de venituri (metode de randament), pe baza comparatiei de piata (metoda comparatiei directe) si pe baza costurilor (metoda costurilor), similara abordarii bazate pe active. Diferenta esentiala in cele trei abordari o constituie deprecierea cumulata, care este o pierdere de valoare a constructiei datorata unor cauze diverse si care este luata in considerare distinct in metoda costurilor, pentru a fi dedusa din costul brut de inlocuire sau de reconstructie al cladirii. In celelalte abordari, rezultatul aplicarii metodelor il constituie valoarea estimata a constructiei care inglobeaza deja deprecierea cumulata si care nu mai trebuie apreciata distinct.

Metoda costurilor este recomandata la constructiile noi sau relativ noi, la cele cu piata limitata sau care corespund definitiei proprietatilor specializate. Se aplica totodata si in cazul cladirilor utilizate ca sediu suport al unor afaceri de succes, al caror goodwill nu este transferabil si cladirii in situatia tranzactionarii doar a acesteia din urma.

Pentru cladiri se poate estima fie costul de reconstructie (CBR) fie costul de inlocuire (CBI). Primul este costul necesar pentru a realiza in preturi curente o replica exacta a constructiei evaluate, cu aceeasi materiale, arhitectura, normative etc., copiind inclusiv eventualele neadecvari functionale sau deficientele existente. Costul de inlocuire este estimat pentru realizarea in preturi curente a unei constructii de utilitate echivalenta cu a celei evaluate, cu materiale, arhitectura, normative recente si fara a copia eventualele neadecvari functionale sau deficiente. In definitiile de mai sus, costul de reproductie si cel de inlocuire trebuie intelese ca si costuri brute.

Pentru a ajunge la valoarea rezultata in urma evaluarii, in metoda costurilor, din aceasta se scade deprecierea cumulata (DC) estimata a cladirii, rezultatul fiind costul de inlocuire net (costul de reproductie net) sau in literatura romana de specialitate valoarea ramasa actualizata. Deprecierea ce va fi dedusa din CBR sau CBI poate fi inteleasa si ca diferenta urmatoare: DC = [Contributia unei constructii similare noi la valoarea de piata a proprietatii - Contributia constructiei evaluate la valoarea curenta de piata a proprietatii].

Metodele uzuale pentru estimarea costului de reconstructie sau de inlocuire sunt: metoda comparatiilor unitare, metoda costurilor segregate si metoda devizelor. Recomandarea principala este ca oricare dintre cele 3 metode s-ar aplica, trebuie sa aiba la baza informatii recente si credibile de pe piata imobiliara din zona, incluzand contracte de construire pentru cladiri comparabile, preturi actualizate in zona ale materialelor de constructie, manoperei, transportului, utilajelor, profiturilor medii ale antreprenorilor locali etc. Doar in ultima instanta sunt recomandate folosirea unor cataloage sau ghiduri de estimare a preturilor unor diverse tipuri de constructii, cum este de exemplu colectia Matrix Rom.

Metoda comparatiilor unitare. Prin aceasta metoda se estimeaza costul unitar al constructiei evaluate, fie pe unitatea de suprafata, fie pe unitatea de volum. De mare importanta este, din acest motiv, corectitudinea masuratorilor facute de evaluator sau preluate din diverse situatii sau planse. Se pot prelua costuri unitare cunoscute de la alte structuri similare sau comparabile, preluate din contracte sau din alte surse verificabile (cum ar fi cataloage de structuri standard actualizate), la care se aduc corectii in functie de diferentele existente, pentru conditiile pietei si, daca este cazul, pentru diferenta de amplasament.

In conditiile de echilibru al pietei proprietatilor evaluate, costul unitar se poate extrage si din pretul de tranzactie total al unei constructii comparabile, aflata in cea mai buna utilizare (CMBU), cu un grad de ocupare stabil si pentru care valoarea terenului se cunoaste.

Daca se preia costul unitar din cataloage, trebuie avute in vedere urmatoarele:

a)  necesitatea efectuarii unor corectii care sa ia in considerare diferentele structurii evaluate si cea din catalog;

b) corectiile pot viza si diferentele de preturi la materii prime, manopera, utilaje, profit al antreprenorului sau transport dintre diferitele zone ale tarii;

c)  unele structuri evaluate au fost construite cu tehnologii si/sau materiale moderne, care nu sunt cuprinse in cataloage;

d) daca preturile de catalog nu sunt actualizate, se aplica corectii indiciale care trebuie sa reflecte in mod obiectiv nu atat indicele inflatiei cat indicele evolutiei preturilor in domeniul specific al constructiei evaluate (ind. usoara, transport, telecomunicatii, constructii comerciale, administrative etc).

Metoda costurilor segregate. In aceasta metoda, se identifica principalele componente ale cladirii evaluate, iar costurile unitare se aplica independent, pentru fiecare componenta in parte (exemplu costul panourilor prefabricate, costul usilor blindate etc.) sau la unitatile de masura adecvate componentelor (de lungime, de suprafata, de volum etc.). De exemplu lei/ml de burlane, lei/mp de pardoseli calde sau reci, lei/mp tamplarie de lemn, lei/mc de beton in fundatii sau in stalpi, lei/mc de sapatura etc.

Ulterior se insumeaza costurile tuturor componentelor, tinand cont de costurile unitare pe component sau pe unitatea de masura, rezultatul fiind costul segregat total. La costul total, se va tine cont si de costurile indirecte si de profitul investitorului imobiliar, care vor fi adaugate. Aceasta metoda necesita insa un cunoscator al principiilor constructive ale cladirilor, familiarizat cu costurile in constructii.

Metoda devizelor. Rezultatul aplicarii metodei devizelor este costul de reconstructie al cladirii evaluate si nu costul sau de inlocuire. Dintre cele trei metode, aceasta este cea mai precisa dar este rezervata specialistilor in constructii, capabili sa intocmeasca un deviz complet aferent cladirii evaluate, care cuprinde estimarea exacta a categoriilor de lucrari si articole necesare si de aici a materialelor (cantitativ si calitativ), manoperei si utilajelor necesare, profitul si regia antreprenorului, cota estimata de cheltuieli neprevazute etc. La totalul rezultat, mai pot veni in completare, daca este cazul, unele cheltuieli indirecte sau profitul investitorului imobiliar.

Aceasta metoda este insa mare consumatoare de timp si implica obligatoriu un specialist in intocmirea de devize de constructii, avand astfel un cost ridicat. Din acest motiv este mai putin utilizata in evaluarea unor intreprinderi care pot avea zeci de cladiri in afara exploatarii.

In evaluarea constructiilor se impune luarea in calcul a deprecierii cumulate (DC) datorata unor cauze fizice (uzura fizica), functionale si externe.

Distingem asadar mai multe tipuri de deprecieri:

Depreciere (uzura sau deteriorare) fizica, cu doua componente de uzura fizica:

a)  uzura fizica recuperabila (evidentiata prin cost de reparare sau remediere);

b)  uzura fizica nerecuperabila (datorata distrugerilor, deteriorarilor);

Depreciere (neadecvarea sau invechirea) functionala, cu doua variante de neadecvari:

a) neadecvari functionale recuperabile (cu trei subvariante:

a₁) neadecvari functionale ce impun completari si adaugiri;

a₂) neadecvari functionale ce impun modernizari sau inlocuiri;

a₃) neadecvari functionale datorate supradimensionarii;)

b)  neadecvare functionala nerecuperabila (cand costul remedierii este superior cresterii valorii constructiei si, ca urmare, constructia nu se mai justifica);

Deprecierea externa (economica, de mediu sau de locatie).

Deprecierea cumulata (DC) se estimeaza prin mai multe metode, dintre care amintim:

Metoda duratei de viata economica;

Metoda duratei de viata economica modificata;

Metoda segregarii (care permite determinarea urmatoarelor costuri estimate: a) cost estimat dupa deprecierea fizica; b) cost estimat dupa deprecierea functionala; c) cost estimat dupa deprecierea din cauze externe).

4. Metoda comparatiei de piata. Datorita folosirii datelor rezultate din comparatiile de piata, deprecierea cumulata rezulta prin deducerea valorii de contributie a constructiei la data evaluarii din costul de reconstructie/inlocuire al cladirii la data evaluarii. Credibilitatea rezultatelor obtinute prin aplicarea metodei este conditionata de identificarea unor proprietati cat mai comparabile cu cea evaluata si in care tranzactiile au vizat transferul unor tipuri de drepturi similare celor evaluate. In aceasta metoda, se obtine deprecierea globala aferenta constructiei, fara a se face distinctie intre diferitele tipuri de depreciere. Mai multe precizari necesare in activitatea de evaluare a proprietatilor imobiliare sunt accesibile in standardul international de practica in evaluare GN 1 Evaluarea Proprietatilor Imobiliare.

In continuare prezentam un exemplu de evaluare a unei constructii prin metoda comparatiei directe.

Din datele culese am selectionat patru proprietati compara­bile tranzactionate, prezentate in continuare, si pe baza carora a fost intocmita grila de piata (vezi Tabelul 7.8.).

Tabelul 7.8.

Analiza pe perechi de date - grila de piata(Tabelul 7.9.)

Tabelul 7.9.

Corectiile care s-au facut au fost urmatoarele:

Suprafata teren: corectia s-a calculat pe baza pretului unitar de 6,5 euro/mp.;

Suprafata utila: pe baza costurilor s-a determinat un pret unitar/mp arie utila de 400 euro/mp TVA inclus.;

Amenajari: corectiile s-au efectuat pornind de la diferen­tele existente in calitatea si structura amenajarilor curtilor, rela­tiv la proprietatea subiect.

3.Evaluarea imobilizarilor corporale in curs.

Imobilizarile corporale in curs sunt constituite din constructii in curs de executie, incepute si neterminate sau care au obtinute autorizatiile necesare si va incepe curand executia si din instalatii si masini achizitionate sau realizate in regie proprie si aflate in curs de montaj/instalare si/sau de probe tehnologice, in vederea punerii in functiune. In abordarea bazata pe active exista doua baze de evaluare adecvate pentru evaluarea imobilizarilor corporale in curs:

Se estimeaza valoarea curenta de piata, in ipoteza punerii in functiune a obiectivului, deducandu-se costurile curente aferente finalizarii investitiei si luand in considerare eventualele contracte de inchiriere in vigoare.

Se estimeaza valoarea reziduala (valoarea de casare) a imobilizarii in curs, rezultata prin recuperarea valorii materialelor componente prin dezmembrare. Aceasta valoare poate fi negativa daca costurile cumulate de dezmembrare si comercializare a materialelor  recuperate sunt superioare valorii materialelor recuperate.

In situatia evaluarii pentru inregistrarea in documentele financiare, se va aprecia valoarea de piata a terenului pentru utilizarea preconizata a imobilizarii in curs, la care se insumeaza costurile de productie sau de achizitie a imobilizarii.

Costul de achizitie al unei imobilizari corporale in curs este dat de pretul de achizitie, la care se adauga taxe aferente, cheltuieli de transport, de punere in functiune etc. Costul de productie al unei imobilizari corporale in curs este dat de pretul de deviz al investitiei la data evaluarii. Analiza naturii acestor imobilizari (specializate sau nespecializate), a caracteristicilor pietei proprii acestor active (limitata sau dezvoltata), a incadrarii lor in categoria de active utilizate in exploatare sau a celor in afara exploatarii si aprecierea utilitatii lor pentru functionarea in continuitate a intreprinderii, conduc la selectarea celei mai adecvate metode de evaluare.

7.4. Evaluarea mijloacelor fixe de tipul echipamentelor tehnologice, masinilor, utilajelor si instalatiilor de lucru, aparatelor si instalatiilor de masurare, control si reglare, mijloacelor de transport, mobilierului si biroticii

Mijloacele fixe amortizabile, de tipul instalatiilor tehnice, mijloacelor de transport, mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale, etc., sunt detaliate in Catalogul privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe, anexat la HG 2139/2004. Aceste categorii de mijloace fixe sunt constituite din masini, ansambluri de masini, aparate, mecanisme sau dispozitive, inclusiv elemente de legatura sau conexiune ce indeplinesc o functiune intr-un proces tehnologic la o masina, la un vehicul, intr-o instalatie sau fabrica etc. O parte din aceste imobilizari corporale sunt folosite in activitatile de exploatare pentru a produce venituri iar valoarea lor se transmite in timp asupra produsului finit sau serviciului prestat. O alta parte sunt mijloace fixe auxiliare activitatilor de exploatare, asigurand suportul necesar acestora.

Pentru evaluare se procedeaza la impartirea mijloacelor fixe in trei categorii principale: mijloace fixe operationale, care functioneaza fiind necesare activitatilor de exploatare, mijloace fixe in afara exploatarii, detinute in surplus sau redundante si cele detinute ca stocuri in vederea vanzarii. Scopul acestei grupari este de a selecta cele mai adecvate metode de evaluare si definitii ale valorii.

Definitiile valorii (valoarea de piata, valoarea de utilizare, valoarea de lichidare, valoarea de recuperare, costul de inlocuire asigurat, valoarea de licitatie realizabila, valoarea de reconstituire, valoarea de despagubire, costul de inlocuire net) care pot fi aplicate in evaluarea acestor mijloace fixe sunt precizate in Standardele Internationale de Practica in Evaluare GN 3 - Evaluarea instalatiilor, masinilor si echipamentelor si GN 5 - Evaluarea bunurilor mobile. Cele mai adecvate definitii vor fi selectate de evaluator in functie de contextul evaluarii.

Conform Standardului GN 3, valoarea de utilizare este acceptata ca baza de evaluare a acestei categorii de mijloace fixe in situatia in care acestea sunt evaluate ca parte a valorii totale a unei intreprinderi care isi continua activitatea.

Valoarea de piata are semnificatia pretului de tranzactionare curent practicat pe piata pentru un mijloc fix similar sau comparabil cu obiectul evaluat, la care se aduc corectii datorate unor factori ce au un impact asupra valorii, rezultati din diferentele de tip, model, vechime si conditie. Pentru identificarea mijloacelor fixe identice sau asemanatoare se folosesc metodele identificarii, asimilarii sau corelarii.

Problema nu este atat de a identifica mijloacele fixe similare sau asemanatoare cat de a afla preturile de tranzactionare curente ale acestor mijloace fixe identice sau comparabile. Exista doua aspecte semnificative ce pot fi distinse, si anume oferta de mijloace fixe noi identice sau comparabile cu cel evaluat si piata secundara a acestora. In conditiile unei piete secundare dezvoltate, active, in care se tranzactioneaza mijloace fixe identice/comparabile ce prezinta un anumit grad de depreciere si vechime, valoarea de piata a activelor evaluate se poate extrage direct din tranzactiile de pe piata. Pentru aceasta se identifica mijloacele fixe identice/comparabile ce prezinta deprecieri apropiate si se extrag preturile de tranzactionare curente. Aceasta alternativa este mai dificil de imaginat in conditiile actuale de subdezvoltare a pietei secundare a majoritatii categoriilor de mijloace fixe care nu tin de proprietati imobiliare. In mod normal se identifica pretul de tranzactionare curent (pret la producator, oferte, cataloage etc.) al mijloacelor fixe similare/asemanatoare noi, dupa care din acesta se deduce marimea procentuala a deprecierii totale estimate. Acest proces reprezinta de fapt incadrarea activului evaluat in randul celor similare/comparabile tranzactionate pe piata. Sunt insa mijloace fixe care implica cheltuieli semnificative de montaj, punere in functiune, transport etc. In aceste cazuri, pretul de tranzactionare curent al mijlocului fix nou nu este o masura adecvata. Ar fi mult mai potrivit sa se lucreze cu o valoare de inlocuire, care sa inglobeze si cheltuielile acestea suplimentare, absolut de neevitat si care au o valoare mare.

Valoarea de inlocuire (VI_n) este extrasa din piata si poate fi definita ca fiind cuantumul cheltuielilor legate de achizitionarea unui mijloc fix nou, similar cu cel evaluat, inclusiv cele legate de montare si punere in functiune. Tehnic, VI_n se stabileste luand in considerare preturile de piata al utilajelor similare la data evaluarii. In mod obiectiv insa, multe mijloace fixe din intreprinderile evaluate, fie nu se mai produc in prezent, fie nu pot fi identificati producatorii, fie nu exista informatii privind tranzactionarea tipului respectiv de mijloc fix. Situatia aceasta presupune ca, alaturi de vechimea mijlocului fix, a parametrilor sai de functionare si a caracteristicilor sale tehnice, sa se utilizeze una din urmatoarele patru metode pentru estimarea VI_n:

1) Metoda identificarii - se identifica obiectul evaluat cu unul sau cu unele obiecte identice, pentru care se cunosc date privind tranzactii recente si care se comercializeaza in volume comparabile cu cele ale obiectului evaluat, VI_n fiind valoarea de tranzactie cea mai scazuta. Practic se pot identifica producatorii sau furnizorii unor mijloace fixe ce pot fi considerate identice cu cel evaluat din punct de vedere al functionalitatii si caracteristicilor tehnice si se pot solicita informatii sau oferte de pret pe baza carora sa se poata selecta in mod adecvat VI_n. Aceasta metoda este insa mare consumatoare de timp, necesitand un volum mare de munca, timp indelungat pentru obtinerea datelor si costuri ridicate.

Metoda asimilarii sau similitudinii - asimilarea obiectului evaluat cu unul sau alte obiecte tranzactionate curent pe piata, in volume comparabile, se face pe baza parametrilor sai principali de functionare, a caracteristicilor sale tehnice esentiale, a consumurilor specifice, VI_n fiind valoarea de tranzactie cea mai scazuta. Odata stabilite elementele de diferentiere ale celor doua sau mai multe mijloace fixe comparate, se cuantifica ponderile pozitive sau negative ale diferentierilor in preturile curente cunoscute ale obiectelor folosite in comparatie. Este un procedeu mai usor de aplicat, mai putin consumator de timp si mai putin costisitor decat metoda identificarii.

Metoda corelarii - in anumite situatii, aparute in cazul unor mijloace fixe vechi, care nu mai sunt produse pe piata, se iau ca baza de estimare a VI_n unul sau mai multe obiecte comparabile in mod rezonabil, din punct de vedere al utilizarii, caracteristicilor tehnice si constructive si parametrilor functionali. Comparatia se face intre mijlocul fix evaluat si unul sau mai multe mijloace fixe comparabile, la care se cunosc preturile de tranzactionare. In baza diferentei dintre utilizare, parametrii functionali sau caracteristici tehnico-constructive, se estimeaza VI_n prin calcule de interpolare, proportionalitate, extrapolare etc.

Metoda indicilor de actualizare (cea mai putin recomandata) - costul istoric al obiectului evaluat se actualizeaza cu indicii de evolutie a preturilor respectivei categorii de mijloace fixe. Pentru mijloacele fixe produse in tara, indicii preluati pot fi cei publicati de Institutul National de Statistica, in timp ce pentru mijloace fixe fabricate in afara tarii se pot prelua indicii de evolutie a preturilor aferente economiilor respective. Nu este o metoda recomandata de standardele ANEVAR, dar poate fi totusi acceptata, in conditiile tranzitiei economice din Romania, caracterizata de numeroase majorari ale preturilor mijloacelor fixe.

Deprecierea mijlocului fix este definita in Standardele Internationale de Evaluare, in capitolul Concepte si principii generale de evaluare ca fiind orice tip de pierdere de valoare relativ la costul nou estimat. La originea pierderii de valoare stau trei tipuri de depreciere:

deteriorarea fizica

deprecierea functionala (tehnologica)

deprecierea economica (externa sau de mediu sau de locatie)

Valoarea rezultata dupa deducerea din valoarea de inlocuire VI_n   (costul de inlocuire brut CIB) a marimii procentuale a deprecierii cumulate, se numeste valoare ramasa actualizata (VRA) sau cost de inlocuire net(CIN).

, unde

a = vechimea utilajului evaluat sau durata de viata consumata, in ani,

b = durata ramasa estimata de viata economica utila,

c = durata estimata de viata economica utila a utilajului nou = a + b,

x = deprecierea totala exprimata procentual sau deducerea procentuala din CIB.

In estimarea deprecierii fizice a unui echipament, exista o serie de factori relevanti care trebuie luati in considerare, cum ar fi conditiile de functionare si intensitatea exploatarii, modul de intretinere curenta, reparatiile capitale care au fost executate, calitatea materialelor si pieselor care se prelucreaza cu echipamentul respectiv si a operatorilor care folosesc echipamentul, respectarea parametrilor recomandati in manualul de utilizare etc. In aprecierea performantelor echipamentului, intereseaza mai mult eficienta sa. Din acest punct de vedere sunt relevante productivitatea, consumurile specifice, performantele tehnice, necesarul de personal, numeric si calitativ, suprafata ocupata etc.

In continuare prezentam un exemplu de evaluare a unui utilaj(buldozer/ excavator) prin metoda comparatiei de piata, dupa un model american de evaluare. Un exemplu de descriere pentru un echipament individual ipotetic este prezentata mai jos.

Tipul echipamentului Buldo-excavator

Producator XYZ Industries

Model CT4

Seria CT478

Anul fabricatiei 1990

Starea observata Foarte buna

Descriere  Model cu presiune slaba asupra terenului cu

o lama cu 6 taisuri, sistem de protectie la

rulare, motor diesel, o foarte buna sustinere

a greutatii (osie)

Locatie Houston, Texas

Data evaluarii data curenta

Aceasta descriere este numai un exemplu pentru un anumit tip de prezentare a unui echipament. Exista si alte tipuri de formate acceptate. Unele ar putea include anumite anexe sau accesorii. Dupa ce subiectul este descris, incepe procesul de identificare al vanzarilor pe piata.

In cazul in care, pentru buldo-excavatorul descris mai sus, premisa era valoarea de lichidare, primul pas care ar trebui facut ar fi cautarea unor surse de informatii pentru vanzari comparabile la nivelul lichidarilor. Sursele de informatii ar putea include publicatii ca Equipment World (Lumea echipamentelor n.t.) si Top Bid (Oferte de top n.t.), care acopera tranzactii cu echipamente pentru constructii, camioane si remorci. Alte surse posibile includ comercianti de echipamente folosite si alte publicatii, unele dintre acestea fiind prezentate in anexe. De asemenea, ar putea fi utila contactarea altor evaluatori si comercianti, care detin baze de date individuale.

In urma descrierii cu acuratete a proprietatii si dupa efectuarea unei analize de piata, la licitatii sunt gasite 10 vanzari drept comparabile potentiale. Acestea sunt prezentate in lista urmatoare:

Cele 10 vanzari sunt rezumate in Tabelul 7.10 (denumit sinteza vanzarilor comparabile):

Tabelul 7.10. Sinteza vanzarilor comparabile

Dupa analizarea celor 10 vanzari comparabile si verificarea cataloagelor cu serii, s-a determinat ca proprietatile de la vanzarile 1-4 au fost fabricate in 1990, acelasi an in care s-a fabricat si subiectul in cauza, in timp ce proprietatile de la celelalte 6 vanzari ramase (de la 5 pana la 10) erau cu 1 an mai vechi sau modele din 1989. Preturile sunt cuprinse intr-un interval de la 45.000$ la 52.000$ pentru modelele din 1989 si de la 45.000$ la 55.000$ pentru modelele din 1990.

Urmatorul pas in procesul de evaluare il reprezinta compararea acestor vanzari cu proprietatea in cauza. In cazul buldo-excavatorului fabricat in 1990, prima corectie efectuata se refera la stare. Starea subiectului este "foarte buna." O verificare a vanzarilor arata faptul ca vanzarile 1 si 2 erau in stare "foarte buna", in timp ce vanzarile 3 si 4, erau doar in stare "buna". Ca urmare, evaluatorul trebuie sa ia in considerare cat de ridicate ar fi fost preturile in cazul vanzarilor 3 si 4 daca starea acelor elemente ar fi fost identica cu cea a subiectului in cauza. Avand in vedere circumstantele, ar fi probabil mai adecvata o corectie pozitiva a vanzarilor 3 si 4. Insa cu cat? Cuantificarea corectiilor reprezinta una dintre cele mai dificile aspecte ale evaluarilor care utilizeaza abordarea prin comparatia vanzarilor. Cea mai buna metoda, in cazul in care exista informatii disponibile, o reprezinta tehnica "vanzarilor pe perechi". Evaluatorul remarca faptul ca vanzarile 2 si 3 sunt identice in privinta oricarui fapt relevant, cu exceptia starii si a pretului de vanzare. Starea echipamentului din vanzarea 3 era "buna" si s-a vandut cu 45.000$; starea echipamentului din vanzarea 2 era "foarte buna" si s-a vandut pentru 50.000$. Vanzarile 2 si 3 reprezinta "vanzari perechi" si ar fi normal ca, in exemplul dat, sa se traga concluzia ca echipamentul din vanzarea 3 s-ar fi vandut cu 5.000$ mai mult, in cazul in care starea sa ar fi fost "foarte buna", comparativ cu cea a subiectului. Desi echipamentul din vanzarea 4 nu este identic cu cele din vanzarile 2 sau 3, ar fi mai adecvat ca, in exemplul dat, pretul de vanzare al acestuia sa se ajusteze in sus cu 5.000$ pentru a egala starea sa cu cea a subiectului.

De asemenea, este necesar sa se investigheze conditiile de piata predominante, in momentul vanzarii acestor buldo-excavatoare. Trebuie notat ca subiectul isi are locatia in Texas. Presupunand (in scopuri demonstrative) (a) ca o scadere a activitatii de constructii in Texas, in 1994, a dus la restrangerea cererii pentru buldo-excavatoare, (b) ca aceasta situatie continua sa existe in Texas la data evaluarii, si ca (c) activitatea de constructii era la cote ridicate in Florida, in 1994, atunci cand a avut loc vanzarea 4, aceste circumstante sugereaza faptul ca pretul din vanzarea 4 ar trebui sa fie corectat in jos pentru a egala conditiile de piata cu cele dominante ale subiectului in acel moment. La momentul acestei vanzari determinarea marimii corectiei va fi mult mai subiectiva decat determinarea corectiei in cazul starii (conditiei), asa cum a fost prezentata anterior, deoarece, in acest caz, informatia existenta nu furnizeaza evaluatorului o vanzare pereche (ceea ce in realitate va fi cazul destul de des). Ideea este ca evaluatorul a analizat conditiile de piata ale diferitelor vanzari si realizeaza ca se impune o corectie negativa, in cazul vanzarii 4. Marimea corectiei adesea nu va putea fi cuantificat precis, insa evaluatorul si-a indeplinit misiunea prin cercetarea acelor conditii, legate de vanzarile de pe piata, care sunt relevante cu scopurile evaluarii.

De cate ori este posibil, evaluatorul ar trebui sa ia legatura cu licitatorul pentru a determina conditiile de vanzare la licitatie. Tot evaluatorul este acela care ar trebui sa puna intrebari asupra numarului de persoane care se afla in asteptare, a numarului de ofertanti activi, a conditiilor de mediu, a tipului de reclama si a numarului de brosuri expediate. De exemplu, evaluatorul ar dori sa cunoasca daca au fost doar 5 persoane la licitatie si doar un singur ofertant activ, conditii care ar fi dus la prabusirea pretului de vanzare. Desi acest tip de informatii ar putea fi dificil de colectat, absenta acestora poate diminua credibilitatea concluziilor evaluarii.

Aceasta prezentare nu a avut ca intentie ilustrarea tuturor corectiilor, care ar fi trebuit efectuate, pentru atingerea unei concluzii in privinta valorii pentru buldo-excavatorul in cauza. Mai degraba, scopul a fost acela de a accentua faptul ca misiunea evaluatorului este de a cerceta si analiza acele tranzactii de pe piata, comparabile cu proprietatea in cauza, care sunt relevante pentru scopul evaluarii. Corectiile difera de la o proprietate la alta si de la un proiect la altul. Nu exista reguli sau principii specifice care sa aiba aplicabilitate in fiecare caz. De fapt, nu este indicata aplicarea acelorasi corectii in fiecare misiune de evaluare. Evaluatorul nu poate sa se sprijine pur si simplu pe bazele de date si sa utilizeze informatia fara a avea in vedere necesitatea efectuarii corectiilor. Evaluatorul este, in primul rand, un cercetator si un analist de fapte - nu al tuturor faptelor posibile, ci al acelor fapte care influenteaza valoarea.