Publicitatea imobiliara in sistemul cartii funciare potrivit Legii nr. 7/1996

Publicitatea imobiliara in sistemul cartii funciare potrivit Legii nr. 7/1996

1. Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, a fost publicata in Monitorul Oficial nr. 61 din 26 martie 1996. A suferit modificari substantiale prin O.U.G. nr. 41 din 27 mai 2004, publicata in M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004, si prin Legea nr. 247 din 19 iulie 2005, publicata in M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005. In temeiul articolului II al Titlului XII al Legii nr. 247/2005, Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare a fost republicata in M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006.

Prin institutia cadastrului se urmareste realizarea unui cadastru general al tarii, inca nerealizat, cu toate ca au existat mai multe tentative in acest sens (Legea cadastrului nr. 93/1933; Legea fondului funciar nr. 59/1974), iar prin institutia cartilor funciare, se urmareste crearea la nivelul intregii tari a unui sistem real, unic si unitar de evidenta juridica a stramutarii, constituirii si stingerii drepturilor reale imobiliare.

Baza tehnica a cartilor funciare o constituie documentele cadastrale ce cuprind date si informatii referitoare la imobile, drepturile de proprietate asupra acestora si la proprietari. Fara masuratori si evidente cadastrale nu se poate trece la un sistem real de publicitate imobiliara.

Sistemul de evidenta al cadastrului general are ca finalitate inscrierea in registrul de publicitate imobiliara.

2. Cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica a tuturor imobilelor de pe intreg teritoriul tarii.

Functiile cadastrului:

- functia tehnica consta in determinarea, pe baza de masuratori, a pozitiei, configuratiei si marimii suprafetelor terenurilor pe destinatii, categorii de folosinta si pe proprietari, precum si ale constructiilor;

- functia economica in cadrul careia se evidentiaza elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor si calcularii impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzactii imobiliare. Agentia Nationala si oficiile teritoriale din subordine au obligatia de a furniza, la cerere, organelor abilitate, evidentele necesare stabilirii valorii de impunere;

- functia juridica realizata prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de proprietate, si prin inscrierea in cartea funciara.

Cadastrul general se organizeaza la nivelul fiecarei unitati administrativ teritoriale: comuna, oras sau municipiu, judet si la nivelul intregii tari.

Prin sistemul de cadastru general se realizeaza:

a) identificarea, descrierea si inregistrarea in documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, masurarea si reprezentarea acestora pe harti si planuri cadastrale, precum si stocarea datelor pe suporturi informatice;

b) asamblarea si integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;

c) identificarea si inregistrarea tuturor proprietarilor si a altor detinatori legali de imobile, in vederea inscrierii in cartea funciara cu caracter definitiv;

d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea corecta a obligatiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.

Organizarea si conducerea cadastrului general la nivel central au fost incredintate Oficiului National de Cadastru, Geodezie si Cartografie, institutie publica cu personalitate juridica aflata in subordinea Guvernului, care a fost infiintat prin H.G. nr. 1038/1996, publicata in Monitorul Oficial nr. 284 din 12 noiembrie 1996, iar oficiile de cadastru si organizarea teritoriului aflate in subordinea Ministerului Agriculturii si Alimentatiei, au fost reorganizate ca oficii de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol.

Potrivit art. 3 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificata prin O.U.G. nr. 41/2004, s-a infiintat Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, institutie publica cu personalitate juridica, unica autoritate in domeniu, aflata in subordinea Ministerului Administratiei si Internelor, prin reorganizarea Oficiului National de Cadastru, Geodezie si Cartografie, si preluarea activitatii privind publicitatea imobiliara de la Ministerul Justitiei. Agentia Nationala de Cadastru si Publicitatea Imobiliara a fost infiintata prin H.G. nr. 1210/29 iulie 2004, publicata in Monitorul Oficial nr. 718 din 9 august 2004 (republicata in M.Of. nr. 386 din 5 mai 2006).

La nivelul fiecarui judet si in municipiul Bucuresti s-au infiintat oficiile de cadastru si publicitate imobiliara ca unitati cu personalitate juridica in subordinea Agentiei Nationale, prin reorganizarea oficiilor judetene de cadastru, geodezie si cartografie si al municipiului Bucuresti si a birourilor de carte funciara de pe langa judecatorii.

Prin Legea nr. 247/2005, acestea au primit denumirea generica de oficii teritoriale.

Oficiul teritorial controleaza, avizeaza si receptioneaza, dupa caz, lucrarile de geodezie, topografie, cadastru si cartografie. Modul de avizare, verificare si receptie a lucrarilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei si cartografiei se stabileste prin regulament aprobat prin ordin al directorului general al Agentiei Nationale, cu consultarea uniunii profesionale infiintata prin lege speciala.

In cadrul oficiilor teritoriale functioneaza baza de date a cadastrului.

La nivelul fiecarei unitati administrativ-teritoriale s-au infiintat birouri de cadastru si publicitate imobiliara, denumite in continuare birouri teritoriale, in subordonarea oficiilor teritoriale. Modul de organizare si functionare, numarul, precum si arondarea birourilor teritoriale pe unitati administrativ-teritoriale, se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agentiei Nationale.

S-a infiintat Centrul National de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie si Teledetectie ca unitate cu personalitate juridica in subordinea Agentiei Nationale, prin reorganizarea Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie si Cartografie.

Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara are urmatoarele atributii principale:

a) coordoneaza si controleaza executarea lucrarilor de cadastru si asigura inscrierea imobilelor in registrul de publicitate imobiliara la nivelul intregii tari;

b) controleaza executarea lucrarilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie si teledetectie la nivelul intregii tari;

c) elaboreaza regulamente si norme, promoveaza tehnici, procedee si metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor stiintifice si tehnice in domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei si publicitatii imobiliare;

d) autorizeaza persoanele fizice si juridice care pot executa lucrari de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei si cartografiei, pe teritoriul Romaniei, in conditiile legii speciale care reglementeaza infiintarea uniunii profesionale a acestora;

e) organizeaza si administreaza fondul national de geodezie si cartografie, precum si baza de date a sistemului de cadastru general;

f) asigura, in conditiile legii, executarea, completarea, modernizarea si mentinerea in stare de utilizare a retelei geodezice nationale;

g) asigura executarea si actualizarea hartilor oficiale;

h) avizeaza continutul topografic al hartilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor si al altor documente cartografice destinate uzului public;

i) pune la dispozitia autoritatilor publice si a altor institutii interesate, in conditiile legii, situatii statistice de sinteza privind terenurile si constructiile;

j) indeplineste sarcinile ce rezulta din angajamentele internationale in domeniul sau de activitate;

k) participa la organizarea si coordonarea masuratorilor in vederea aplicarii legilor funciare;

l) avizeaza tehnic expertizele efectuate de catre expertii judiciari in specialitatea topografie, geodezie si cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instantelor de judecata. Avizele mentionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial in baza unui regulament comun, elaborat de Agentia Nationala si Ministerul Justitiei;

m) asigura inscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifica sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;

n) asigura inscrierea cailor de atac impotriva inregistrarilor de carte funciara;

o) asigura inscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdictii, incapacitati si litigii judiciare in legatura cu bunul imobil;

p) asigura formarea si specializarea personalului de specialitate in publicitate imobiliara prin intermediul Institutului National al Registratorilor; structura, organizarea si modul de administrare ale institutului se stabilesc si se aproba prin hotarare a Guvernului, in termen de 90 de zile de la intrarea in vigoare a prezentei legi;

r) indeplineste si alte atributii ce au legatura cu activitatea specifica.

Atributiile si raspunderile oficiilor de cadastru si publicitate imobiliara, precum si ale Centrului National de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie si Teledetectie se stabilesc prin regulamentele de organizare si functionare ale acestora, aprobate prin ordin al directorului general al Agentiei Nationale.

Potrivit art. 13 din H.G. nr. 1210/2004, republicata, Oficiile de cadastru si publicitate imobiliara indeplinesc urmatoarele atributii principale:

a) inscriu imobilele in evidentele de cadastru si publicitate imobiliara;

b) asigura inscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifica sau se sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate;

c) inscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdictii, incapacitati si litigii judiciare in legatura cu bunul imobil; asigura inscrierea cailor de atac impotriva inregistrarilor de carte funciara;

d) inscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlalte persoane interesate;

e) avizeaza tehnic, inainte de depunerea lor in instanta de judecata, expertizele topocadastrale intocmite de expertii judiciari, in baza unui regulament elaborat in comun de Agentia Nationala si de Ministerul Justitiei;

f) avizeaza planul urbanistic general;

g) avizeaza documentatiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor;

h) autorizeaza persoanele fizice care executa lucrari tehnice de cadastru;

i) organizeaza, coordoneaza si executa masuratorile pentru punerea in posesie a titularilor prevazuti de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, si de Legea nr. 1/2000, cu modificarile si completarile ulterioare;

j) verifica periodic starea fizica a punctelor din retelele de sprijin, conform normelor si regulamentelor emise de Agentia Nationala;

k) pune la dispozitia autoritatilor publice si a altor institutii interesate, in conditiile legii, situatii statistice si de sinteza privind terenurile si constructiile;

l) furnizeaza persoanelor fizice si juridice, contra cost, servicii si informatii conform tarifelor in vigoare;

m) avizeaza impreuna cu institutiile de specialitate de la nivelul judetean si local proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosinta agricola si stabilirea retelei de drumuri agricole;

n) indruma activitatea desfasurata de serviciile comunitare pentru cadastru si agricultura, constituite la nivelul unitatilor administrativ-teritoriale;

o) asigura evidenta documentatiilor de schimbare a categoriei de folosinta a terenurilor si a suprafetelor aferente.

Activitatea de publicitate imobiliara in cadrul oficiilor teritoriale este indeplinita de registratori de carte funciara, denumiti in continuare registratori, numiti prin ordin al directorului general al Agentiei Nationale, in urma unui concurs organizat de aceasta.

Numarul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabileste prin ordin al directorului general al Agentiei Nationale.

In cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliara este in responsabilitatea unui registrator - sef iar in cadrul birourilor teritoriale in responsabilitatea unui registrator coordonator, numiti prin ordin al directorului general al Agentiei Nationale, in urma unui concurs.

Poate fi numita registrator persoana care indeplineste in mod cumulativ urmatoarele conditii:

a) are cetatenia romana si are capacitatea drepturilor civile;

b) este licentiat in drept;

c) nu are antecedente penale;

d) se bucura de o buna reputatie;

e) cunoaste limba romana;

f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea functiei;

g) a indeplinit timp de 5 ani functia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani functia de notar, judecator, procuror, avocat, consilier juridic sau alta functie de specialitate juridica.

Absolventii Institutului National al Registratorilor au prioritate la ocuparea posturilor vacante de registratori. Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor vacante de registratori se va face numai daca acestea nu au fost ocupate de absolventii Institutului.

Pana la data organizarii concursului, registratorii puteau fi numiti din cadrul angajatilor serviciilor de publicitate imobiliara care, desi nu indeplineau conditiile de studii, aveau cel putin 5 ani de experienta in domeniul publicitatii imobiliare.

Registratorul raspunde pentru activitatea sa in conditiile legii.

In cadrul Agentiei Nationale functioneaza Directia de publicitate imobiliara care organizeaza, coordoneaza si controleaza activitatea de publicitate imobiliara din cadrul oficiilor teritoriale, in vederea respectarii legilor si reglementarilor in materie.

Centrul National de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie si Teledetectie indeplineste urmatoarele atributii principale (art. 14 din H.G. nr. 1210/2004, republicata):

a) proiectarea, executia si intretinerea retelelor geodezice nationale si a sistemului national de statii permanente GPS;

b) realizarea si intretinerea hartilor oficiale ale Romaniei in format analogic si digital si a modelului digital al terenului, in colaborare cu alte institutii abilitate;

c) realizarea si intretinerea evidentelor limitelor administrative ale teritoriului Romaniei;

d) prelucrarea imaginilor fotoaeriene si a inregistrarilor de teledetectie;

e) participarea la realizarea si administrarea bazei de date cartografice nationale;

f) realizarea de produse cartografice derivate din datele existente in Fondul National Geodezic;

g) participarea la integrarea in baza de date geodezice si cartografice nationale a datelor obtinute din receptia lucrarilor tehnice de specialitate;

h) participarea la realizarea metodologiilor si specificatiilor tehnice, respectiv propunerea de standarde tehnologice, a modelelor si structurilor de date geodezice-cartografice;

i) verificarea si etalonarea aparaturii de specialitate, in colaborare cu Institutul National de Metrologie;

j) asigurarea cercetarii in domeniile de activitate ale geodeziei, fotogrammetriei, cartografiei si teledetectiei;

k) crearea si dezvoltarea sistemelor, tehnologiilor si a bazelor de date prin surse proprii si/sau in colaborare cu tertii;

l) participarea la realizarea proiectelor internationale angajate de Agentia Nationala.

3. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenta si inventariere sistematica a bunurilor imobile sub aspect tehnic si economic, cu respecarea normelor tehnice elaborate de O.N.C.G.C. si a datelor de baza din cadastrul general, privind suprafata, categoria de folosinta si proprietarul.

Potrivit art. 4, ministerele, alte institutii centrale de stat, regiile autonome si alte persoane juridice organizeaza cadastrul de specialitate in domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor protejate, naturale si construite, celor cu risc ridicat de calamitati naturale ori supuse poluarii si degradarii si altele asemenea.

Prin O.U.G. nr. 41/2004, a fost abrogat art. 4 al Legii nr. 7/1996, iar notiunea de cadastru de specialitate a fost redefinita ca "sistem informational specific domeniului de activitate.

4. Cadastrele locale. Cadastrele intocmite la nivelul unitatilor administrativ-teritoriale - comuna, oras si municipiu - alcatuisc baza tehnica a cartilor funciare, deoarece acestea se intocmesc, se numeroteaza si se tin pe aceste localitati.

La nivelul unitatilor administrativ-teritoriale - comuna, oras si municipiu - lucrarile tehnice de cadastru constau in (art. 10):

a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitatii administrativ-teritoriale si a limitelor intravilane componente;

b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, in lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar si determinarea formei si dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecarei unitati administrativ-teritoriale;

c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instantelor judecatoresti;

d) intocmirea documentelor tehnice cadastrale.

Delimitarea si marcarea hotarelor administrative ale unitatilor administrativ-teritoriale - comuna, oras si municipiu -, precum si limitele intravilanelor localitatilor se face de catre comisia stabilita in acest scop prin ordinul prefectului; regulamentul de organizare si functionare a comisiei de delimitare se aproba prin ordin al ministrului administratiei si internelor.

Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor intocmi la nivelul comunelor, oraselor si municipiilor, sunt:

a) registrul cadastral al imobilelor;

b) indexul alfabetic al proprietarilor;

c) registrul cadastral al proprietarilor;

d) planul cadastral si anexele la partea I a cartii funciare.

Planul cadastral contine reprezentarea grafica a datelor din registrele cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unitatilor administrativ-teritoriale - comune, orase si municipii - si se pastreaza la oficiul teritorial.

Registrele, planurile cadastrale si anexele la partea I a cartii funciare vor sta la baza completarii sau, dupa caz, a intocmirii din oficiu a cartilor funciare, la finalizarea masuratorilor cadastrale la nivelul unitatilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se pastreaza in arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile si registrele cadastrale se transmite cu titlul gratuit la consiliile locale.

Planurile, registrele cadastrale si anexele la partea I a cartii funciare se tin la zi, in concordanta cu documentatiile cadastrale intocmite pentru inscrierea actelor si faptelor juridice, in baza cererilor si comunicarilor facute potrivit legii.

Completarea, modernizarea si mentinerea in stare de utilizare a retelei geodezice nationale necesare intocmirii si tinerii la zi a planurilor cadastrale si hartilor topografice se realizeaza sub coordonarea Agentiei Nationale.

Pentru punerea in aplicare a legii, sub aspectul reglementarii publicitatii imobiliare, a fost adoptat Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justitiei nr. 2371/C/1997, publicat in Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. In prezent, este in vigoare Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006, emis de directorul general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara publicat in Monitorul Oficial nr. 1049 din 29 decembrie 2006.

Prin ordinul ministrului justitiei, nr. 1330/C/25.06.1999, s-a dispus ca incepand cu data de 1 iulie 1999, sa se treaca la infiintarea cartilor funciare cu caracter nedefinitiv, in baza art. 61 din lege, urmand ca la momentul definitivarii lucrarilor cadastrului general pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala, sa se procedeze la deschiderea cartilor funciare definitive.

Sunt aplicabile toate principiile mai putin principiul efectului constitutiv al inscrierii in cartea funciara.

Potrivit art. 58 alin. (2), in regiunile de transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare, pana la deschiderea cartii funciare, privilegiile si ipotecile legale, sechestrul, urmarirea imobilului, a fructelor si veniturilor sale, punerea in miscare a actiunii penale, precum si actiunile pentru apararea drepturilor reale privitoare la imobilele neinscrise in cartea funciara vor continua sa fie inscrise in vechile registre de publicitate imobiliara.

6. Prin imobil se intelege una sau mai multe parcele alaturate, cu sau fara constructii, apartinand aceluiasi proprietar. Una sau mai multe parcele alaturate, de pe teritoriul unei unitati administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinta, apartinand aceluiasi proprietar, formeaza imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identifica printr-un numar cadastral unic si se inscrie intr-o carte funciara. Este ceea ce anterior era definit ca fiind corpul de proprietate.

Prin parcela se intelege suprafata de teren cu aceeasi categorie de folosinta.

Corpul de proprietate era format din unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localitati, apartinand aceluiasi proprietar.

Partida cadastrala era constituita din mai multe corpuri de proprietati, de pe teritoriul aceleiasi localitati, apartinand unui proprietar, si se inscrie in aceeasi carte funciara.

7. Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile de cadastru si publicitate imobiliara, pentru imobilele situate in raza de activitate a acestora.

Cartile funciare intocmite si numerotate pe teritoriul administrativ al fiecarei localitati alcatuiesc, impreuna, registrul cadastral de publicitate imobiliara al acestui teritoriu, ce se tine de catre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial in a carui raza teritoriala de activitate este situat imobilul respectiv.

Acest registru se intregeste cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicand numarul cadastral al imobilelor si numarul de ordine al cartilor funciare in care sunt inscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor si cu o mapa in care se pastreaza cererile de inscriere, impreuna cu un exemplar al inscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse inscrierii.

Imobilele ce apartin domeniului public si domeniului privat al statului sau, dupa caz, al unitatii administrativ-teritoriale, se vor inscrie in carti funciare speciale ale unitatii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu exceptiile prevazute de lege.

Cartile funciare speciale se tin de catre birourile teritoriale ale oficiului de cadastru si publicitate imobiliara.

8. Alcatuirea cartii funciare. Cartea funciara este alcatuita din titlu, indicand numarul ei si numele localitatii in care este situat imobilul, precum si din trei parti:

A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:

a) numarul de ordine si cel cadastral al imobilului;

b) suprafata imobilului, destinatia, categoriile de folosinta si, dupa caz, constructiile;

c) planul imobilului cu vecinatatile, descrierea imobilului si inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil in parte, constituie anexa la partea I, intocmita conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agentiei Nationale.

B. Partea a II-a, referitoare la inscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:

a) numele proprietarului;

b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum si mentionarea inscrisului pe care se intemeiaza acest drept;

c) stramutarile proprietatii;

d) servitutile constituite in folosul imobilului;

e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la proprietate;

f) orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face in titlu, in partea I sau a II-a a cartii funciare, cu privire la inscrierile facute.

C. Partea a III-a, referitoare la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini, care va cuprinde:

a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, servitutile in sarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte;

c) sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor sale;

d) orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face cu privire la inscrierile facute in aceasta parte.

9. Efectele inscrierii. Inscrierile in cartea funciara isi vor produce efectele de opozabilitate fata de terti de la data inregistrarii cererilor; ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul inscrierilor.

Daca mai multe cereri de inscriere a drepturilor reale au fost depuse deodata la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelasi rang, urmand ca instanta sa hotarasca asupra rangului fiecareia.

Daca au fost depuse deodata mai multe cereri avand ca obiect inscrierea mai multor drepturi de ipoteca asupra aceluiasi imobil, ele vor primi acelasi rang.

Dobanditorul anterior poate cere instantei judecatoresti sa acorde inscrierii sale rang preferential fata de inscrierea efectuata la cererea unui tert, care a dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinta la data incheierii actului.

Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune. Aceste drepturi se vor inscrie, in prealabil, daca titularul intelege sa dispuna de ele.

Potrivit art. 26 alin. (3), care nu constituie decat o repetare a frazei finale a alineatului (1) al aceluiasi articol, titularul drepturilor dobandite prin modurile enumerate, nu poate insa dispune de ele, decat dupa ce acestea au fost inscrise in prealabil in cartea funciara.

In aceleasi conditii sunt opozabile fata de terti si drepturile reale dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotarari judecatoresti.

In conformitate cu prevederile art. 32 din lege, Efectul de opozabilitate al inscrierilor este inoperant cu referire la:

a) suprafata terenurilor, destinatia, categoria de folosinta, valoarea sau alte asemenea aspecte;

b) restrictii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinatate, expropriere sau prin prevederi legale privind protectia ecologica, sistematizarea localitatilor si alte asemenea aspecte.

10. Felurile inscrierilor. Se pot face mai multe feluri de inscrieri.

Intabularea, avand ca obiect inscrierea definitiva a drepturilor reale. Este inscrierea prin care se realizeaza opozabilitatea fata de terti a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale.

Potrivit art. 20 alin. (1) dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis in mod valabil.

Drepturile reale se sting numai prin inscrierea radierii lor din cartea funciara, cu consimtamantul titularului dreptului; acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin implinirea termenului aratat in inscriere; daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane.

Hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila sau, in cazurile prevazute de lege, actul autoritatii administrative, vor inlocui acordul de vointa cerut in vederea inscrierii drepturilor reale, daca sunt opozabile titularilor

Modificarea continutului unui drept ce greveaza un drept real imobiliar se inscrie, daca legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobandirea si stingerea drepturilor reale (de exemplu, reductiunea inscriptiei ipotecare).

Inscrierea provizorie a drepturilor reale sub conditia justificarii ulterioare. Inscrierea provizorie poate fi ceruta in urmatoarele situatii:

a) cand dreptul real ce se cere a fi inscris este afectat de o conditie suspensiva;

b) cand se solicita intabularea unui drept real in temeiul unei hotarari judecatoresti ce nu a ramas irevocabila;

c) daca se dobandeste un drept tabular care, anterior, a fost inscris provizoriu;

d) daca debitorul a consemnat sumele pentru care a fost inscrisa ipoteca ori privilegiul imobiliar;

e) daca pentru solutionarea cererii sunt necesare inscrisuri suplimentare, care nu aduc insa atingere fondului dreptului ce se cere a fi inscris si nu fundamenteaza noi capete de cerere. In acest din urma caz, solicitantul va fi instiintat pentru a depune intr-un termen stabilit, dupa caz, de registrator, inscrisurile necesare, sub sanctiunea radierii inscrierii provizorii. Daca inscrisurile vor fi depuse in termenul fixat, se va proceda la justificarea inscrierii provizorii, printr-o incheiere data de registratorul de carte funciara.

Inscrierea provizorie devine opozabila tertilor cu rangul determinat de cererea de inscriere, sub conditie si in masura justificarii ei.

Justificarea inscrierii provizorii se va face in temeiul consimtamantului celui in contra caruia s-a efectuat inscrierea provizorie, a unei hotarari judecatoresti irevocabile ori a incheierii registratorului de carte funciara, in situatia ultimului caz de inscriere provizorie mentionat.

Justificarea radierii dreptului de ipoteca se va face in baza consimtamantului dat in forma autentica al titularului dreptului de ipoteca ori in temeiul unei hotarari judecatoresti definitiva si irevocabila.

Justificarea unei inscrieri provizorii isi intinde efectul asupra tuturor inscrierilor care s-au facut conditionat de justificarea ei; nejustificarea unei inscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei si a tuturor inscrierilor care s-au facut conditionat de justificarea acesteia.

Notarea, avand ca obiect inscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si a masurilor de indisponibilizare, in legatura cu imobilele din cartea funciara. Prevederile art. 38 din lege arata: "Actele si faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara, vor putea fi inscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terte persoane.'

Inscrierea intentiei de a instraina sau ipoteca. Potrivit art. 39, proprietarul unui imobil poate cere ca intentia sa de a instraina sau de a ipoteca sa fie inscrisa, aratand, in acest din urma caz, suma ce urmeaza sa se garanteze prin ipoteca. Daca se savarseste instrainarea sau ipotecarea, dreptul inscris va avea rangul inscrierii intentiei.

Inscrierea intentiei de a instraina sau de a ipoteca isi pierde efectul prin trecerea unui termen de doua luni de la data inregistrarii cererii. Data la care aceasta inscriere isi pierde efectul se mentioneaza atat in inscriere, cat si in incheierea care a ordonat-o.

11. Procedura inscrierii. Inscrierea se face in urmatoarele cazuri:

- daca este ceruta de cel indreptatit in legatura cu un drept real sau personal, un fapt sau un raport juridic referitor la un drept;

- daca notarul public a cerut din oficiu efectuarea inscrierii;

- daca instanta a transmis din oficiu o hotarare ramasa defintiva si irevocabila ramasa definitiva si irevocabila, constitutiva sau declarativa asupra unui drept real.

Cererea de inscriere in cartea funciara se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial si va fi insotita de inscrisul original sau de copia legalizata de pe acesta, prin care se constata actul sau faptul juridic a carui inscriere se cere; copia legalizata se va pastra in mapa biroului de cadastru si publicitate imobiliara.

In cazul hotararii judecatoresti, se va prezenta o copie legalizata, cu mentiunea ca este definitiva si irevocabila.

Cererile de inscriere se vor inregistra de indata in registrul de intrare, cu mentionarea datei si a numarului care rezulta din ordinea cronologica a depunerii lor.

Daca mai multe cereri au fost depuse deodata la acelasi birou teritorial, drepturile de ipoteca si privilegiile vor avea acelasi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmand ca prin judecata sa se hotarasca asupra rangului si asupra radierii incheierii nevalabile.

Inscrierile in cartea funciara se efectueaza la cererea partilor interesate, cu exceptia cazurilor in care legea prevede inscrierea din oficiu; cererea de inscriere se indreapta la biroul unde se afla cartea funciara in care urmeaza sa se faca inscrierea.

Intabularea sau inscrierea provizorie poate fi ceruta de orice persoana care, potrivit inscrisului original, hotararii judecatoresti sau hotararii autoritatii administrative, urmeaza sa stramute, sa constituie, sa modifice, sa dobandeasca sau sa stinga un drept tabular.

Inscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:

a) de mandatarul general al celui indrituit;

b) de oricare dintre titularii aceluiasi drept.

Creditorul a carui creanta certa si exigibila este dovedita printr-un inscris sau printr-o hotarare judecatoreasca, ori in cazurile anume prevazute de lege printr-o decizie a autoritatii administrative, va putea cere instantei, in numele si in folosul debitorului sau, inscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.

Debitorul care a platit valabil creanta ipotecara a unui cesionar neinscris in cartea funciara poate cere radierea ipotecii, daca infatiseaza inscrisul original al cesiunii si chitanta doveditoare a platii.

Cererea se rezolva prin pronuntarea unei incheieri fara citarea partilor.

In cazul in care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau inscrierea provizorie prin incheiere.

Inscrisul trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) indica numele partilor;

c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic;

d) este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana;

e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului. In conformitate cu prevederile art. 54 alineatul (1) fraza finala din Legea nr. 7/1996, republicata, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de inscriere in cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul (3) din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara pentru autentificare, perioada in care cartea funciara este blocata, este de 5 zile lucratoare (in care se include si ziua depunerii cererii de eliberare a mentionatului extras).

Incheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numarului cadastral al imobilului si al cartii funciare, precum si a partii cartii funciare in care urmeaza a se face inscrierea. De asemenea, se vor indica pozitiile ce au fost radiate si numele celui in favoarea sau impotriva caruia s-au facut inscrierile, indiferent de felul lor.

In cazul in care identificarea cadastrala a imobilului nu este posibila, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentatii cadastrale intocmite si receptionate conform prevederilor prezentei legi.

Daca se constata ca cererea de inscriere in cartea funciara nu intruneste conditiile legale, se va respinge printr-o incheiere motivata. Despre respingerea cererii se face mentiune in registrul de intrare, in dreptul inregistrarii acesteia, precum si in cartea funciara (art. 55 din regulament).

Incheierea se comunica celui care a cerut inscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum si celorlalte persoane interesate potrivit mentiunilor din cartea funciara, cu privire la imobilul in cauza, in termen de 15 zile de la pronuntarea incheierii, dar nu mai tarziu de 30 de zile de la data inregistrarii cererii.

Incheierea de inscriere sau de respingere poate fi atacata cu plangere, in termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plangerea impotriva incheierii se depune la biroul teritorial si se va inscrie din oficiu in cartea funciara. Oficiul teritorial este obligat sa inainteze plangerea judecatoriei in a carei raza de competenta teritoriala se afla imobilul, insotita de dosarul incheierii si copia cartii funciare.

Hotararea pronuntata de judecatorie poate fi atacata cu apel. In conformitate cu prevederile art. 299 C. pr. civ., decizia pronuntata in apel este supusa recursului.

Hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila se comunica, din oficiu, biroului teritorial de catre instanta care s-a pronuntat ultima asupra fondului.

Inscrierea facuta in temeiul acestei hotarari judecatoresti isi produce efectele de la inregistrarea cererii de inscriere la biroul teritorial.

In cazul respingerii plangerii prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, notarile facute se radiaza din oficiu.

12. Rectificarea si modificarea cartii funciare. In cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia.

Erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierilor in cartea funciara pot fi indreptate la cerere sau din oficiu.

Prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decat la cererea titularului dreptului de proprietate.

Prin rectificare se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara.

Rectificarea inscrierilor in cartea funciara se poate face fie pe cale amiabila prin declaratie autentica, fie in caz de litigiu prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.

Procedura de rectificare a inscrierilor in cartea funciara, a modificarilor si cea de indreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agentiei Nationale. Evident, acest regulament se refera la operatiunile juridice si tehnice pe care le vor realiza birourile teritoriale si nu se va referi la aspectele ce tin de rezolvarea de catre instante a actiunii in rectificare.

Potrivit art. 34, orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara, daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca:

1. inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil;

2. dreptul inscris a fost gresit calificat;

3. nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea;

4. inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului.

Acestea sunt, deci, cazurile in care se poate promova actiunea in rectificare.

Termenul de promovare a actiunii in rectificare. Regula stabilita de prevederile art. 35 alin. (1) este aceea ca sub rezerva prescriptiei dreptului material la actiunea in fond, actiunea in rectificare este imprescriptibila. Exceptii:

- fata de tertele persoane care au dobandit cu buna-credinta un drept real prin donatie sau legat, termenul este de 10 ani si curge din ziua cand s-a inregistrat cererea lor de inscriere, afara de cazul in care actiunea in fond nu s-a prescris mai inainte;

- actiunea in rectificare, intemeiata pe nevalabilitatea inscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe gresita calificare a dreptului inscris, se va putea indrepta si impotriva tertelor persoane care si-au inscris un drept real, dobandit cu buna-credinta si prin act juridic cu titlu oneros, bazandu-se pe cuprinsul cartii funciare, in termen de trei ani de la data inregistrarii cererii de inscriere formulata de dobanditorul nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere, afara de cazul cand dreptul material la actiunea de fond nu s-a prescris. Daca actiunea in rectificare a fost inscrisa in cartea funciara, hotararea judecatoreasca va fi opozabila si tertelor persoane care au dobandit dreptul dupa inscriere.

Hotararea prin care s-a admis rectificarea unei inscrieri nu va fi opozabila persoanelor impotriva carora actiunea nu a fost admisa.